シティタワー国分寺 ザ・ツイン ウエスト/イーストの評価【新築マンションレビュー】

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JR中央線国分寺駅前、徒歩1分の立地に建設される二つのタワーマンションが「シティタワー国分寺 ザ・ツイン」。2棟のタワーが並ぶマンションで、総戸数はウエストが303戸、イーストが284戸。合計587戸の大規模マンションです。「国分寺駅北口地区第一種市街地再開発事業」の一部で、国分寺駅北口に隣接します。2018年4月入居予定です。

坪単価440万円程度

「シティタワー国分寺 ザ・ツイン」は、東京都国分寺市に誕生する大規模再開発のタワーマンションです。2016年2月中旬販売開始予定で、専有面積は48.23m2~100.03m2(ウエスト)、40.88m2~80.46m2(イースト)です。販売価格は未発表ですが、上層階の平米単価は130万円前後、坪単価が440万円程度になるとみられます。上層階には1億円超えの部屋も設定されているようです。

国分寺駅直結という立地、稀少な多摩地区のタワーマンションということを考えても、値付けはかなり強気です。国分寺の最近の新築マンションの坪単価は300万円台前半で、以前より高くなってこの価格水準が相場です。中央線沿線の他のタワーマンションと比較しても、シティータワー国分寺 ザ・ツインの値付けは異例の高さといえます。

前回紹介したシティタワー金町も同程度、つまり周辺相場より3割くらい高くなっていました。今回も同様で、住友不動産の郊外タワマンの典型的値付けというべきでしょうか。

シティタワー国分寺
シティタワー国分寺公式ホームページより

国分寺駅直結の魅力

このマンションの魅力は、なんといっても国分寺駅北口に直結するという立地です。国分寺駅北口再開発は50年もかかってしまった長期プロジェクトで、それが駅直結マンションとして結実するわけです。

西街区(ウエスト)の地上1~4階には商業施設が入り、ALTAなどを運営してきた三越伊勢丹プロパティ・デザインが運営を受託しています。1階にはスーパーとしてクイーンズ伊勢丹が入ることが決まっています。商業エリアとマンションの住居エリアは出入口が完全に分離されます。

駅前再開発だけあって、地権者が多いのも特徴。そのため、商業施設にはかつて営業していた地元店舗も入るようですから商業施設はやや雑多な雰囲気になるかもしれません。マンション周辺も商業地ですので、利便性が高い一方、住環境として優れているかと言えば疑問と考える人も出そうです。

とくに、小さなお子さんをお持ちの方は、子育てに適しているかは検討しましょう。保育園の待機児童の問題など、きちんと確認してからのほうが良さそうです。

新宿まで通勤45分

国分寺駅は中央特快の停車駅です。そのため、特急「あずさ」「かいじ」を除く全ての列車が停車します。国分寺駅から新宿駅までの所要時間は特快で日中21分。日中の特快運転本数は毎時5本で、7~16分間隔です。乗ってしまえば早いですが、タイミングが合わないと国分寺駅ホームに着いてから新宿駅に着くまで待ち時間を含めて30分以上かかりそうです。

朝のラッシュ時は特快の運転本数は少なく、ほとんどが快速電車となります。朝ラッシュ時の快速の新宿駅までの所要時間は、30~33分程度です。中央線の混雑は有名ですが、新宿方面に通勤される方は、その混雑列車に30分乗らなければならない、ということを頭に入れておきましょう。

どうしても座りたい方は、三鷹まで快速に乗り、三鷹で総武線始発に乗り換える、という裏技もあります。もちろん、時間は余計にかかりますし、三鷹駅で並ばなければなりません。また、2020年には、中央線にグリーン車が連結されますので、お金を払えば座って通勤しやすくなるでしょう。

駅からマンションまでは徒歩1分。ただ、タワーマンションはエレベーター待ちやエレベーターに乗っている時間も多いですから、自宅ドアからホームに着くまで5分は見ておく必要があるでしょう。新宿に勤務先がある場合、通勤時間は40~45分程度になりそうです。

国分寺市の財政は?

国分寺には西武多摩湖線と西武国分寺線も来ていますが、小平市や所沢市方面へ伸びる支線で、利便性は高くありません。国分寺駅近くの住民にとっては、それほど利用価値のある路線とはいえないでしょう。

ということで、国分寺は東京都下で、中央特快停車駅といっても、都心までは少し時間がかかります。羽田空港へはリムジンバスが走っていますが、朝と夜だけ。所要時間は1時間半程度かかります。そのため、飛行機に頻繁に乗る方にも向いている立地ではありません。

国分寺市は行政の財政が豊かとはいえず、そのため行政サービスは23区に比べると見劣りします。たとえば、ゴミ回収ではペットボトルは対象ではありません。

育児支援としては、中学生までの医療費は無料にはなりませんが、1回あたり200円が上限になる補助が受けられます。ただし、この対象とされるには収入制限があり、たとえば扶養家族が2人の場合、所得額が6,980,000円未満であること(収入額の目安は9,178,000円)などとなっています。年収1,000万円を超える方は、子ども医療費の補助が受けられません。

駐車場は3室に1台

駐車場総台数はウエスト120台、イースト109台、おおむね3室に1区画の割合です。駅前立地なのでクルマがなくても生活できそうですから、駐車場台数はあまり多く取らなかったでしょう。駐車場利用者が少なくて余ると困るので、こうした台数にとどめたのかもしれません。

武蔵野台地に立地するため、地盤は悪くはなさそう。竹中工務店施工のタワーマンションなので、耐震性などの心配は少なそうです。

「国分寺」の立地をどう評価するか

まとめると、このマンションは「国分寺」という立地をどう評価するかで、見方が変わると思います。

国分寺を特快停車駅で利便性が良く、学生も多く、自然も残っていてバランスの取れた街、と見るならば、「シティタワー国分寺 ザ・ツイン」の評価も上がるでしょう。国分寺エリアにはタワーマンションは他にありませんから、その存在感は大きく、資産価値が大きく崩れる可能性は低い、という見方が成り立ちます。

一方、国分寺は特快停車駅と言っても、新宿まで20分以上、東京駅までなら30分以上もかかる郊外、とみなすなら、もう少し低い評価になりそうです。国分寺は立川とは違い、駅近くの商業集積は少なく、都市の中枢性もありませんから、たまたま特快が止まる郊外駅の一つにすぎません。駅周辺には雑多な雰囲気がして、自然が豊かというほどでもない、とみることもできます。

自治体の財政も豊かでなく、23区に比べると何かと見劣りすると考える人もいるでしょう。そうしてみると、果たして国分寺のマンションにこれだけのお金を払う必要があるのか、との見方も成り立つわけです。

あるいは、「タワーマンション」をいうものをどう評価するかで変わってくると思います。タワーマンションは単に眺望がいいだけなく、質の高いコンクリートを使っていて耐久性は抜群で、躯体は100年は持つと言われています。ましてや竹中工務店施工ですから、建造物そのものへの安心感は高く、中低層マンションに比べれば、経年に耐えて資産価値が維持されやすいのは間違いありません。

とはいえ、国分寺駅から少し離れた低層マンションなら、もう何割か安く手に入ります。「駅直結」や「タワーマンション」にこだわらないなら、もっとお手頃なものを狙うのもいいでしょう。


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