シティタワー駒沢ステーションコートの評価【新築マンションレビュー】

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東急田園都市線駒沢大学駅徒歩1分に建設されるのが「シティタワー駒沢ステーションコート」。住友不動産の分譲マンションです。すでに販売は開始されており、完成時期は2019年04月下旬予定、総戸数156戸の大型マンションです。

駒沢大学駅徒歩1分

「シティタワー駒沢ステーションコート」は、専有面積が54.15m2~73.36m2のマンションです。20階建てのタワー棟と、15階建てのレジデンス棟で構成されています。

シティタワー駒沢ステーションコートの魅力は、なんといっても駒沢大学駅徒歩1分という抜群の立地。東急田園都市線という人気路線で、駅前のタワーマンションは珍しく、それだけで希少価値があります。

渋谷駅まで電車で3駅7分。世田谷区内の田園都市線沿線で、これだけの駅近の大規模マンションは滅多に出ません。

そのため、値段は強気です。シティタワー駒沢ステーションコートの価格は、おおむね平均坪単価が450万円以上。タワー棟最上階は500万円を超えます。階数や向きによりますが、タワー棟南向きの70平米で9,000万~1億円程度。54平米の部屋で7,000万円台程度です。

最近のマンション価格は高騰しているとはいえ、かなり高い値段を付けてきた、といえます。三茶・駒沢エリアのランドマーク的なマンションである「グランドヒルズ三軒茶屋」が、10年前とはいえ坪400万円程度、同じ246号沿いの「ザ・パークハウス三軒茶屋タワー」が坪300万円程度だったことを考えると、シティータワー駒沢ステーションコートの価格は、目をむきそうです。

この価格になると購入できる層はかなり限られます。一流企業勤務のダブルインカムや、富裕層のリタイア組を狙っているといえそうです。

シティタワー駒沢ステーションコート
画像:住友不動産公式ウェブサイトより

三茶・駒沢エリアの人気は高い

ただ、マンションというのは、高くても資産価値が維持されるなら、買う価値はあります。長く住んでも値段が下がらないなら、タダみたいなものだからです。

とくに、世田谷区でも三茶から駒沢にかけてのエリアは人気が高く、中古マンションの物件が出にくいことで知られています。中古物件が少ないということは、資産価値が下がりにくいことを意味します。

一方で、不動産は「年収の6倍程度まで」という価格の上限帯があります。それを超えるとぱたりと売れにくくなるのです。いかに駒沢エリアの住人の年収が高いとは言え、7,000万円を超えてくると流動性は下がります。1億円を超えると取引も激減します。

したがって、今後、世間の給与水準が大きく上がらない限り、シティータワー駒沢ステーションコートの中古価格が、大きく上がることは考えづらいです。

田園都市線は混雑路線

このマンションの魅力は立地ですが、注意点もいくつかあります。

まず、東急田園都市線は、首都圏屈指の混雑路線であるということ。特に、渋谷に8時台に到着する列車の混雑は想像を絶するものがあります。

その時間帯に通勤・通学する予定の人は、必ず実際に乗車して体験してみることです。田園都市線は、ピーク時が過ぎても、午前10時過ぎまでは、混雑が続きます。

また、駒沢大学駅は急行通過駅です。そのため、日中時間帯は、10分近く電車の運転間隔があくこともあります。全列車が地下鉄半蔵門直通とは言え、地下鉄とは使い勝手が少し違うことを頭に入れておきましょう。

ショッピングエリアは意外と貧弱

そして、駒沢大学駅周辺は、ショッピングエリアが意外と貧弱です。徒歩2分にマルエツがありますが、規模としてはそれほど大きくありません。徒歩4分にオオゼキがありますが、こちらは小規模。

隣駅の三軒茶屋が賑やかで、駅勢圏が強いためか、駒沢大学駅周辺の商業は盛んとはいえません。買い物についても、自転車で三茶エリアまで行く人が多いようです。自転車があれば、三茶エリアには大型の西友、若林エリアにはドンキホーテもあります。

西松屋やアカチャン本舗といったベビー用品の専門店は周囲にありません。近いのは三茶の西友で、ベーシックな子ども用品が置いてあります。買い物について確認したい人は、三茶エリアも見ておくといいでしょう。

駒澤大学駅周辺には商店街らしい商店街もなく、飲食店も多くはありません。基本的に住宅街エリアと考えましょう。もちろん、日常的な買い物には不自由しません。

周辺のランドマークは、やはり駒沢公園です。ただ、歩くと10分以上かかり、それほど近くではありません。

シティタワー駒沢大学ステーションコートの物件概要

物件概要を見てみましょう。

所在地 東京都世田谷区上馬三丁目845-1(地番)
交通 東急田園都市線 「駒沢大学」駅 徒歩1分
総戸数 156戸
構造、建物階数 鉄筋コンクリート、地上19階 地下1階建(タワー棟)、鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建(レジデンス棟)
敷地面積 3,692.20m2(タワー棟1,825.15m2、レジデンス棟1,867.05m2)
敷地の権利形態 所有権の共有
完成時期 2018年11月下旬予定
入居可能時期 2019年04月下旬予定
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
管理会社 住友不動産建物サービス株式会社
施工会社 大豊建設株式会社

●用途地域 : 商業地域、第一種住居地域
●駐車場 : 47台 25,000円~32,000円(月額)
●駐輪場 : 156台 200円~400円(月額)
●バイク置場 : 2台 6,000円(月額)
●ミニバイク置場 : 7台 3,000円(月額)
●バルコニー面積 : 7.0m2~25.88m2
[売主] 住友不動産株式会社

シティタワー駒沢ステーションコート
画像:住友不動産公式ウェブサイトより

間取りは?

シティタワー駒沢ステーションコートの間取りを見てみましょう。

このマンションはタワー棟とレジデンス棟がありますが、条件が異なります。入口も異なりますし、タワー棟は内廊下、レジデンス棟が外廊下と形状も異なります。入口も基本構造も異なるのですから、実質的に違うマンションといえなくもありません。

タワー棟は北西側で国道246号と首都高速3号渋谷線に面しています。東名高速道路につながる幹線なので、深夜も含めて交通量が多いです。そのため、タワー棟は246側に面しては部屋を配置しておらず、南東側に主開口部を有します。246号面は内廊下で、どの部屋も北側に窓がなく、風が抜けにくい構造です。

レジデンス棟は、246号からは少し入った位置になります。タワー棟が「壁」になるので、騒音の心配は、タワー棟に比べれば少ないでしょう。南北に細長く、主開口部は東になります。

タワー棟、レジデンス棟ともに、どの部屋もおおむね主開口部は広く、アウトフレーム工法で、使いやすく効率的な間取りになっています。

タワー棟の間取り
タワー棟の70平米の間取り。画像:住友不動産公式ウェブサイトより

レジデンス棟の間取り
レジデンス棟の間取り。画像:住友不動産公式ウェブサイトより

おすすめはタワー16階以上

タワー棟の15階より下は、レジデンス棟が南西方面に建っていることが視界に入り、気になるかもしれません。16階以上は、レジデンス棟を抜けますので、抜群の眺望が楽しめそうです。

高くなるほど首都高速の騒音も気にならなくなるでしょうから、おすすめはタワー棟の16階以上です。ただ、お値段も高くなります。

値頃感があるのはレジデンス棟の低層階でしょう。外廊下なので風が抜けやすく、東側にマンション敷地が広がっているので、開口部の前を遮る建物が、今後も建たないのもメリットです。レジデンス棟の、なるべく首都高から離れた南側の部屋も狙い目です。

二重床、二重天井で、劣化対策等級3は最高レベル。廊下幅も広く、施設は細かい点までバリアフリーにも対応していて、車いすでも暮らせるように配慮されています。

シニアでも安心して暮らせるよう設計されていることがうかがえ、このマンションのターゲットがリタイア組であることがわかります。

駐車場は機械式

駐車場は47台。3戸に1戸程度と、この規模のマンションとしては少ないですが、最近は乗用車の所有率が下がっているので、これで十分と思われます。というか、シニア層が多く購入するなら、これでも余るかもしれません。

駐車場は機械式。タワーマンションなら地下の自走式にしてほしかったところですが、それだけクルマを重視していないのでしょう。公式ウェブサイトに駐車場の情報が驚くほど少ないのも、そのあらわれといえそうです。

共用施設には乏しく、ゲストルームなどはありません。これは意見が分かれるでしょうが、将来にわたり管理費負担が少ないという点ではメリットといえるかもしれません。

基本機能に絞ったマンション

シティタワー駒沢ステーションコートをまとめると、きわめて実用的なマンションといえます。駅に近いため電車で出かけるのは便利。間取りも効率的な配置です。

無駄な共用施設を持たないで、駐車場も最低限に抑えています。「快適に住む」という基本機能に絞ったマンションです。

この構造でこの価格は、数年前の感覚では高いと思われるでしょう。ただ、最近の不動産価格の趨勢を見ると、一概に「高い」と切り捨てられるものではありません。

また、駅に近い好立地は共稼ぎの世帯だけでなく、シニアにも支持されます。バリアフリーに配慮した構造などを考えると、中古になっても需要は高く、資産価値が大きく毀損することはなさそうです。ただ、これだけ新築価格が高いと、値上がりも期待しづらいといえます。


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