グランドメゾン江古田の杜の評価【新築マンションレビュー】

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都営大江戸線新江古田駅徒歩10分の立地に建設されるのが、「グランドメゾン江古田の杜」。江古田の森公園に隣接する土地に建設される、全531戸の大規模マンションです。2018年2月入居予定です。

URと積水の共同事業

「グランドメゾン江古田の杜」は、東京都中野区に大規模マンションです。国家公務員宿舎跡地「江古田三丁目地区」の再開発の「A街区」に建設されます。都市再生機構(UR都市機構)と積水ハウスの共同事業です。

江古田三丁目地区は、都市再生機構が主導する再開発地区です。A街区には「グランメゾン江古田の杜」が建ち、南に隣接する「B街区」には総合東京病院新棟が建ちます。この新棟は、小児初期救急診療などの機能を備えた施設で、夜間・休日診療も行います。

東にある「C街区」には、賃貸マンション260戸、学生寮130室、サービス付き高齢者向け住宅122戸、介護付き有料老人ホーム100室が建設されます。そのほか認可保育所、学童クラブ、コンビニ、レストラン、地域住民の活動拠点なども整備されます。

つまり、小児病院から学生寮、賃貸・分譲マンション、老人ホームまで揃った一大タウンが、江古田三丁目にできるわけです。そのうちの分譲マンションが、「グランドメゾン江古田の杜」というわけです。

グランドメゾン江古田の杜
「グランドメゾン江古田の杜」物件公式ホームページより

70平米が6000万円台か

売り主は積水ハウス、施工は長谷工コーポレーションです。鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建のマンションです。

販売開始予定は2016年6月中旬で、第一期販売物件の専有面積は58.10m2~90.75m2です。販売価格は未発表ですが、事業者公募の際に分譲金額も考慮されたようですので、相場より高い価格にはならないでしょう。

そのため、平均坪単価は300万円以下で、200万円後半になるのでは、と予想します。70平米台が6000万円台、という感じです。年収1000万円程度の人が手に届く価格になるのではないでしょうか。

物件概要

売主:積水ハウス
施工:長谷工コーポレーション
管理:積和不動産
価格:未定
最多価格帯:未定
間取り:1LDK+S~4LDK
専有面積:58.10㎡ ~ 90.75㎡
用途地域:第一種中高層住居専用地域
建ぺい率・容積率:60%(角地緩和により70%)・200%
総戸数:531戸
交通:都営大江戸線「新江古田」駅徒歩10分、西武池袋線「江古田」駅徒歩14分
構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上14階地下1階建

住宅・医療・育児施設の複合開発

このマンションの魅力は、なんといっても「住宅・医療施設・育児施設の一体の複合開発の町」という点でしょう。

上述したように、認可保育所、学童クラブ、小児医療病院といった育児関連の施設がある一方、学生寮、賃貸マンションといった若者世代の住居があり、分譲マンションというファミリー世代の住居があり、高齢者向け住宅や介護付き有料老人ホームといった高齢者向けの施設まで揃っています。「幼・青・壮・老」がこれだけ揃った再開発事業も、そうはありません。

さらに、すぐ北には広大な江古田の森公園があり、東京総合福祉健康センターという介護施設があります。道路を挟んで西側には総合東京病院があり、東側には東京警察病院看護専門学校があります。介護、医療の施設がとくに充実しているのです。

国立療養所病院の跡地

ここに医療関連の施設が集まっているのには理由があります。それは、この再開発地区は、かつて陸軍病院だったからです。戦後は国立療養所中野病院の結核病棟があり、それが国家公務員宿舎となり、今回、マンションになるわけです。

かつての病院跡地というと、心霊的な受け止め方をする人もいます。そういうことを気にする人はやめておいたほうがいいでしょう。

都営大江戸線の利便性

立地で気になるのは、心霊面よりも交通面でしょう。最寄り駅が大江戸線新江古田駅で、徒歩10分。新江古田駅から新宿までは15分です。

大江戸線は、最近人気の上がってきている路線です。急行運転がありませんので、新宿まで15分もかかってしまいますが、列車本数が多いので、あまり待たずに乗れます。

グランドメゾン江古田の杜から新宿駅近くまでの通勤なら、ドアツードアで40分程度になるでしょう。その意味ではアクセスは悪くありません。

新江古田は「駅力」という意味では、強くはありません。大江戸線開業とともにできた駅なので比較的新しく、駅前に商店街もなく、飲食店も多くはありません。ただ、マンション周辺にスーパーはいくつかあり、日常的な買い物に不便はないでしょう。

最寄り駅まで徒歩10分というのは、マンションとしては微妙です。ただ、大江戸線は新宿や六本木に直通しますし、羽田空港へも大門での1回乗り換えで到着できます。利便性としては悪くありません。

また、西武池袋線の江古田駅周辺まで歩けば、お店も多く賑やかになります。徒歩14分なので、ちょっと距離がありますが、歩けない距離ではありません。

駐車場は3戸に1台

駐車場は、総戸数531戸に対して158台。3.3戸に1台です。最近はクルマを使う人が減ってきているので、まあこんなものか、とも思いますが、分譲当初は不足するかもしれません。

クルマがなくても生活できる場所ですが、あったほうが便利な立地ではあるでしょう。

自転車置場は1,062台で、戸数の倍です。駅からの距離があるだけに、自転車利用のニーズは高いという考え方のようです。1戸に2台ということで、十分な数と言えます。

パーティールームとゲストルーム

共用施設はパーティールーム、ゲストルームがあります。それ以外は明らかになっていませんが、マンション専用の施設は多くはない様子。

隣接する「C街区」にコミュニティの拠点として「リブインラボ」が設置され、レストラン、テラス、キッズルーム、絵本ライブラリなどが設けられるとのこと。分譲マンションだけでなく、賃貸マンション住人などともシェアする施設が配置されるようです。この施設が、実質的な共用施設になるようです。

もともと、「幼・青・壮・老」一体で、保育所や学童なども含んだ再開発なので、「グランドメゾン江古田の杜」独自の共用施設はそれほど要らない、ということなのかもしれません。隣に大きな公園もありますから、マンション内には庭園など不要でしょう。

すっきりした間取り

公表されている間取りは、現時点で2つ。どちらも71平米台です。3LDKで、やや縦長の南向け。

柱はアウトフレーム化され、部屋の内部のデコボコがほとんどありません。単なる田の字ではなく、部屋の配置や収納が工夫されています。

とくに、F2タイプは南向けにLDKと居室2つを配置し、リビングスルーにしています。南側の居室を子ども部屋にすれば、リビングで家族と顔を合わせられる間取りです。ただ、南側の居室の窓がいずれも小さいのが難点です。

グランドメゾン江古田の杜
「グランドメゾン江古田の杜」物件公式ホームページより

「グランドメゾン江古田の杜」まとめ

「グランドメゾン江古田の杜」についてまとめてみましょう。都営大江戸線新江古田駅徒歩10分という距離は少し遠いですが、新宿や港区方面のアクセスは悪くありません。西武池袋線もなんとか利用できる範囲にあることもメリットです。

「住宅・医療施設・育児施設の一体の複合開発」は、何よりも魅力。育児環境も介護環境も整っているので、人生のあらゆるステージで住み心地が良さそうです。そうしたマンションは常に需要があるので、資産価値も保たれやすいでしょう。公園に隣接しているのも、子育て世代にもシニア世代にも受け入れられやすいです。

スーパーなど買い物環境もまずまず。ただし、繁華街は近くにありません。

元病院跡地はマイナスポイントと考える人もいるでしょう。結核病棟だったところですから、江古田の森に負の歴史があったことは事実です。そうしたことに敏感な方にはおすすめできません。心霊的なことですから、気にしない方には、まったく気にする必要のないことです。

URとの協働事業と言うことで、分譲価格は抑えめになりそうです。それも含めて、狙い目のマンションではないでしょうか。


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