住宅性能表示制度の基礎知識。絶対確認すべき32項目

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住宅の性能を客観的に比較・検討できる物差しが「住宅性能表示」です。2000年に導入された制度で、最近の新築マンションでは、かなり一般的になってきました。住宅性能表示制度の基礎知識をご紹介します。

住宅性能表示制度とは?

住宅性能表示制度とは、住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、万が一のトラブル時にも消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できるように作られた仕組みです。2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)がその根拠法令です。

品確法の柱は主に3つです。
1 新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例の設定。構造耐力上主要な部分と雨水の進入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を義務づけています。
2 住宅性能表示制度の設定。
3 住宅専門の紛争処理体制の整備。各地の弁護士会に指定住宅紛争処理機関が設置されています。

これらの3つのうち、マンション購入時に最も役立つのが2の「住宅性能表示制度」です。これは、住宅の性能について客観的に比較検討できる物差しで、新築、中古どちらのマンションも対象にしています。

住宅性能表示制度の項目

新築マンションの住宅性能表示項目は、10分野32項目あります。それぞれ共通のルールで評価し、多くは3段階か4段階の等級で表示されます。10分野の内訳は以下の通りです。

1 構造の安定(耐震等級、耐風等級、耐積雪等級)
2 火災時の安全(感知警報装置設置等級、脱出対策、耐火等級)
3 劣化の軽減(劣化対策等級)
4 維持管理・更新への配慮(維持管理対策等級、更新対策)
5 温熱環境(省エネルギー対策等級)
6 空気環境(ホルムアルデヒド対策、ホルムアルデヒド発散等級、換気対策、局所換気対策)
7 光・視環境(単純開口率)
8 音環境(重量床衝撃音対策、軽量床衝撃音対策、透過損失等級)
9 高齢者への配慮(高齢者等配慮等級対策)
10 防犯(開口部の侵入防止対策等級)

住宅性能表示

全てで最高等級である必要はない

これらの全ての分野・項目で最高等級をとっているマンションはおそらくないでしょう。全てを満たすにはお金がかかりすぎますし、ある項目の等級を高くするには何かを犠牲にしなければならないケースもあるからです。

たとえば、「9 高齢者への配慮」で専有部分の最高等級を取るには、車いす対応が必要なのでトイレなどの空間を広くしなければなりません。そのぶん、他のスペースが狭くなるというデメリットが生じてしまいます。

また、「2 火災時の安全」や「6 空気環境」といった項目は、法律に基づいて設計していくと、どんなマンションでも大きな差はなくなります。評価に差の出にくい項目と言えます。

差が出やすい表示項目は?

では、物件によって差が出る項目にはどんなものがあるのでしょうか。

「1 構造の安定」「3 劣化の軽減」「4 維持管理・更新への配慮」「5 温熱環境」は、物件によって差が大きくなりやすい項目です。等級が高い方がいいですが、評価を上げればマンションの価格も高くなりがちです。

「8 音環境」については、評価を受けるかどうかは任意(選択制)になっています。そのため、住宅性能表示を使って表示しているケースはほとんどありません。というのも、遮音性能は周囲の環境の影響を受けやすく、また、建物自体の音の伝播、共鳴、共振などによっても変わり、設計段階で正確に予測するのが難しいからです。

住宅性能評価書を見せてもらおう

新築マンションで住宅性能表示をするかどうかは、デベロッパー(不動産会社)の任意です。手続としては、不動産会社が申請をして、それに基づき登録住宅性能評価機関が、国が定めた技術基準に従って性能評価を行います。その結果を、「住宅性能評価書」として交付します。

住宅性能評価書には設計段階の評価である「設計住宅性能評価書」と、施工・完成段階の現場検査を経た「建設住宅性能評価書」の2種類があります。
 
新築マンションの場合、青田売りが多く、契約時には「設計住宅性能評価書」しかないケースが多いです。設計上だけでも評価を確認しておくことが大切です。完成引き渡し時には「建設住宅性能評価書」ができあがっているはずなので、ぜひ見せてもらうといいでしょう。


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