プラウドシティ大田六郷の評価【新築マンションレビュー】

京浜急行本線雑色駅徒歩12分の立地に建設されるのが、「プラウドシティ大田六郷」。江崎グリコの工場跡地に建つ、全632戸の大規模マンションです。2017年6月入居予定です。

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グリコ工場の跡地に建設

「プラウドシティ大田六郷」は、東京都大田区に建設される大規模マンションです。江崎グリコ東京工場の跡地に建設されます。売主は野村不動産、施工は長谷工コーポレーション。鉄筋コンクリート地上14、15階建てのマンションです。

販売開始予定は2016年4月下旬で、専有面積は64.62m2~ 86.87m2です。販売価格は未定ですが、5,000万円台が多いようで、平均坪単価は270万円台程度になるとみられます。70平米台の住居が主に5,000-6,000万円台で販売されるでしょう。

物件概要

売主:野村不動産
施工:長谷工コーポレーション
管理:野村リビングサポート株式会社
価格:未定
最多価格帯:未定
間取り:3LDK~4LDK
専有面積:64.62m2~86.87m2
用途地域:準工業地域
総戸数:632戸
交通:京浜急行線雑色駅徒歩12分、京浜急行線六郷土手駅徒歩10分
構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上14階建、15階建

プラウドシティ太田六郷
プラウドシティ大田六郷公式ホームページより

都内屈指の大規模マンション

プラウドシティ大田六郷の魅力は、東京23区屈指の大規模開発であることです。23区内で供給されるマンションのうち、600戸を超える規模のものは1%足らず。これだけの大規模マンションは稀少なだけに、それ自体に価値があります。

敷地は東西2つに分かれていて、西側のフォレスト街区がメイン。フォレスト街区にはA棟B棟C棟があります。一方、東側がプラザ街区でD棟、E 棟があります。A棟B棟が12階建て、C棟が14階、D棟が15階建て、E棟6階建てです。フォレスト街区は2017年6月入居予定ですが、プラザ街区の引き渡しは2017年8月になる予定です。

共有施設としては、ラウンジやカフェ、ライブラリーなどが設置されます。また、医療施設や認可保育所、子育て支援施設が敷地内に配置される予定で、これも魅力となりそうです。

品川までの実質所要時間は13分以上

プラウドシティ太田六郷の立地面をみてみましょう。六郷土手駅徒歩10分、雑色駅徒歩12分の距離は微妙。マンションの駅から京浜急行の駅まではJR東海道線のの踏切を渡らなければなりませんが、この踏切がラッシュアワーには閉じがちです。踏切経由では駅までの正確な時間が読めませんから、歩道橋のあるコースを選ばなければなりません。

最寄り駅は六郷土手駅ですが、雑色駅のほうが都心に近く、商店街もあるので、日常利用は雑色がメインになるでしょう。

京急雑色駅は正直、便利とはいえません。京浜急行の各駅停車しか停まりませんが、京急は各停の本数が少なく、日中は10分間隔。朝ラッシュ時の8時台はさらに間隔があき、1時間に5本しか運転されません。

雑色駅は京急蒲田駅の隣駅で、京急蒲田からは快特が利用できます。各停+快特で、雑色~品川は8分との触れ込みですが、これは乗り換え時間を含まない話。実際には、京急蒲田で待ち合わせ時間がありますので、品川駅まで日中でも13~15分程度かかります。

便利なのはJR蒲田駅ですが、プラウドシティ大田六郷からの距離は約2.2km。歩くには遠く、自転車でも10分くらいはかかりそうです。

スーパーまで最短650m

プラウドシティ太田六郷は、江崎グリコ東京工場の跡地です。用途地域は準工業地域で、容積率200%、建ぺい率60%です。さらに南側の多摩川近く(西六郷4丁目)は、工業地域に指定されています。

実際には住宅も多く、民家と町工場が混在しているエリアです。近いスーパーがマックスバリュエクスプレス六郷土手駅前店で650m、中型スーパーのオーケーディスカウントセンター・サガン店までは約950mです。

雑色駅前には商店街があり賑やかですが、マンションからは少し距離があります。マンションの周囲には商店は少なく、コンビニも見当たりません。

多摩川に近いので、洪水を心配する方もいるかもしれません。ハザードマップでは、このエリアでは2-5m程度の洪水の可能性があるとされます。

平均坪単価は270万円程度

価格は未発表ですが、モデルルームで配られている資料によりますと、南向きC 棟の73.80平米の中層階が6,000万~6,399万円。坪単価268万~286万円。西向きA棟の64.64平米の中層階が5000万~5399万円。坪単価255万~275万円となっています。

これらの数字から判断すると、平均坪単価は270万円前後になりそうです。

六郷土手徒歩10分の価格水準としては、正直安いとはいえません。ただ、東京23区内のマンションで、大手デベロッパーの大型再開発マンションの価格としては、まあこんなもの、といえなくもありません。

駐車場は2戸に1台

駐車場は総戸数632戸に対して290台。約2.2戸に1台です。郊外の大規模マンションにしては少ないかな、とも思いますが、最近はクルマを使う人が減ってきているので、この程度で妥当なのでしょう。マンションから六郷土手駅、雑色駅まではフラットアクセスですし、クルマがなくても十分生活できる立地です。

駐車場は平置、2階建て自走式、機械式の3種類。平面の平置駐車場はフォレスト街区で41台、プラザ街区で20台と少なく、競争は激しそうです。機械式はフォレスト街区に55台あるだけです。

駐輪場は1270台で、戸数の倍です。駅までの距離を考えれば、徒歩よりは自転車があったほうがいいので、1戸2台は妥当なところか、少ないくらいかもしれません。とくに、JR蒲田駅を利用しようと考えている人には、自転車は必要不可欠です。

過不足ない共有施設

プラウドシティ太田六郷の共有施設としては、ミニショップ、カフェ、ラウンジ、ライブラリー、ゲストルーム、キッズルーム、パーティールームがあります。いずれも需要の多い、実用的なものを一通り集めた印象で、過不足ないでしょう。

ミニショップがあるのは珍しいですが、近所に商店が少ないため、コンビニ代わりという位置づけと思われます。

そのほか、共有部分には「パーク」と称する小さな公園が3つほどあります。このマンションのコンセプトとして、「森のリゾート」を掲げており、多摩川とともに自然を大切にするという姿勢からでしょう。

間取りは平凡

公表されている間取りをみると、いわゆる「田」の字タイプが基本。多くのタイプで複数のウォークインクローゼットやマルチクローゼットといった収納スペースを充実させているのが特徴です。

下記は、71.37m2の間取り例です。

プラウドシティ大田六郷間取り
プラウドシティ太田六郷ホームページより

柱はアウトフレーム化されておらず、床も直床で、高級仕様というわけではありません。間取りに関しては、正直なところ、平凡な印象です。面積は最大で80平米台に抑えられており、大規模マンションにしては広さのバリエーションには乏しいです。

「プラウドシティ大田六郷」まとめ

「プラウドシティ大田六郷」についてまとめてみましょう。このマンションの魅力は、600戸超という大型物件であること。多摩川に近く、散策やジョギングなどがしやすく、自然にも親しめる立地です。23区にありながら、こうした水辺の自然に恵まれた場所は稀少です。

マンションの共有スペースにも緑を多く配しており、キッズスペースやラウンジも充実させるなど、子育てにもよさそうです。大規模マンションの魅力である共有施設を手堅くまとめています。

最寄り駅は京浜急行の六郷土手駅と雑色駅。東京方面への通勤・通学なら雑色駅、横浜方面なら六郷土手駅利用になるでしょう。どちらの駅も各駅停車しか停車せず、正直、「駅力」はあるとはいえません。

京急の各停は待ち時間が多いため、快特との乗り換えに時間がかかります。そのため、「品川駅8分」とか「横浜駅10分」という表示は、ウソではありませんが、信じ込まない方がいいでしょう。

マンション周辺には商店や公共施設も少なく、正直なところ、利便性ではあまり優れたマンションとはいえません。

マンションの仕様も「ごく普通」といった印象で、贅を尽くしたマンションではありません。無駄な共用施設もありませんので、大型マンションの効率性を享受できそうです。購入する場合は、価格と仕様と自分の懐具合を見比べて判断しましょう。

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