ザ・パークハウス 中野タワーの評価【新築マンションレビュー】

シェア

JR中央線中野駅北口徒歩6分の立地に建設されるタワーマンションが「ザ・パークハウス 中野タワー」。中野ブロードウェイ横、早稲田通り沿いに建つ総戸数178戸のマンションです。マンションとしては大規模ですが、タワーマンションとしてはやや戸数は少なめです。

中野駅近くには、ツインマークタワーがすでにありますので、中野駅近くのタワーとしては唯一ではありません。ただ、中央線沿線のエキチカの貴重なタワーマンションにはなりそうです。竣工予定は2017年7月下旬です。

坪単価400万円台半ば

「ザ・パークハウス 中野タワー」は、東京都中野区に誕生する地上24階建てのタワーマンションです。2016年4月下旬販売開始予定で、専有面積は40.66m2~132.05m2、間取りは1ルーム~3LDKです。販売価格は最近のタワーマンションらしくお高め。上層階の坪単価は450~460万円程度、下層階は400万円程度、プレミアム住戸は500~600万円程度。全体的には坪430~450万円程度になるとみられます。

最近の新築販売マンション価格は高騰していますので、中野という利便性のいい立地のタワーマンションで、坪400万円台半ばという価格は、驚くほどではありません。相場程度といっていいでしょう。売主、販売会社は三菱地所レジデンス株式会社がメインです。

物件概要

売主:三菱地所レジデンス株式会社、一般財団法人首都圏不燃建築公社
施工:西松建設株式会社 関東建築支社
価格:未定 40.66m2~132.05m2
総戸数:178戸(事業協力者住戸29戸含む)※他に事業協力者店舗4戸
規模:鉄筋コンクリート造(店舗・機械駐車・搭屋等 鉄骨造)地上24階 地下1階※制震構造
交通:JR中央・総武線、東京メトロ東西線「中野」駅(北口)徒歩6分
所在地:東京都中野区中野5丁目194番1(地番)
竣工予定:2017年7月下旬

中野駅徒歩圏の立地が魅力

このマンションの魅力は、中野駅徒歩6分という利便性。徒歩6分というとエキチカとはいえませんが、商店街と中野ブロードウェイを抜けてすぐの立地なので、6分というほどの距離感は感じないでしょう。また、雨の日でも傘要らずで駅まで行けるのもメリットです。

中野駅はJR中央線快速が停まるほか、総武線の始発駅で、さらに東京メトロ東西線も発着します。新宿駅まで数分の位置にありながら、豊富な始発列車が設定されていて座って通勤できるのは貴重。東京駅まで直通17分、大手町駅まで直通19分と、都心・副都心のどこでも通勤、通学が容易なのは、中野ならではのメリットといえます。

近くには商店街のほか、西友、イトーヨーカドー、ライフなどのスーパーが複数あり、ショッピングの利便性も抜群です。区役所も近く、東京警察病院といった大病院も徒歩圏内。中野区の中心部に位置するだけに、たいていのことは歩いて用が済むでしょう。

環境面では疑問

繁華街に隣接するだけに、環境面では素晴らしいとは言い切れません。近くは飲み屋街で、夜も人通りが多く、騒音の心配はありそう。また、キャバクラ店やガールズバーのたぐいもあり、「健全」かというと微妙です。「清濁併せのむ」大人には向いた立地ですが、子育て環境としては避けたいという人もいるでしょう。

ただ、中野ならでの猥雑さは、それでそれで魅力。ゴチャゴチャした雰囲気が好きという人もいるでしょうし、好みの分かれる立地といえるかもしれません。

仕様、間取りは?

販売会社は三菱地所レジデンス、施工会社は西松建設です。躯体は制震構造で、最近のタワーマンションで増えてきた免震構造ではありません。

共用部デザインはメック・デザイン・インターナショナル、共用部デザイン監修がロイヤルパークホテルズアンドリゾーツです。外観デザインはタワーマンションとしてはやや独特で、好き嫌いが分かれそう。

専有面積は40~132m2、間取りは1ルーム~3LDKと、バラエティに富んだプランとなります。100戸そこそこの分譲住戸でこれだけ種類を増やすのは、ファミリー層にターゲットを絞ったマンションではないことを示しています。近隣環境からみて、単身者やDIKS、高齢者まで幅広い居住者層を狙っているのでしょう。

間取り図を見てみると、どの部屋もワイドスパンで、柱がアウトフレーム化されています。そのため、壁や天井がすっきりし、専有面積以上に有効面積が取れそう。ベランダなどの開口部が広く、柱のデコボコが少ないわけです。間取り的には優れていて、面積の以上の価値があるマンションといえそうです。

パークハウス中野タワー

不整形な土地が弱点

一方、土地が不整形なのは弱点です。何かの跡地をマンションに転用したのではなく、いわゆる「地上げ」により土地をまとめたためか、買収に応じなかった区画が残ってしまったことが理由のようです。早稲田通りに面している部分も一部で隣接住戸が残り、デコボコのある区画になっています。

西側はブロードウェイのビルがあり、南側もマンションが隣接しているので、西と南の低層階は眺望面で難があります。北側にも低層建築物が残っていますので、将来的には、一部で隣接地にビルが建つ可能性があります。東側は細い通りですが、その対面には低層住宅が建っています。

こうした事情からか、低層階は値段はだいぶ安く設定されていて、上層階との価格差が大きくなっています。たとえば低層階は坪単価400万円程度ですが、上層階では460万円程度、最上層のプレミアム住戸は坪600万円を超えていきます。

将来的な資産価値を考えるなら、10階以上の高層階を購入すべきです。ただ、眺望や日当たりなどは気にせず、利便性だけで選ぶなら低層階はお買い得ともいえます。

中野駅近くの坪単価は?

中野駅徒歩圏の一般的な坪単価は、ここ数年は坪300万円前後で、この1~2年で急激に上がってきています。とはいえ、日当たりが期待できない低層階が坪400万円台となると、少し躊躇するかもしれません。タワーマンションは耐久性が高いので、建築物の劣化の心配が少ないのが大きなメリットですが、それを勘案して価格面をどう考えるかでしょう。

上層階は、眺望面の不安は少ないですが、坪400万円台後半という価格はネックになるでしょう。稀少なタワーマンションとはいえ、周辺のマンション相場からすると相当な高値です。中野駅近くという立地は便利ですが、山手線内とは違うので、70m2のマンションに1億円出せるかというと、考え込む人もいるのではないでしょうか。


あなたへのおすすめ