ブランズ横浜の評価【新築マンションレビュー】

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JR・東急横浜駅徒歩6分の立地に建設されるマンションが「ブランズ横浜」。横浜駅西口エリアに建つ総戸数210戸の大規模マンションです。横浜市民なら誰でも知っているボウリング場「ハマボウル」の隣、といえばわかりやすいでしょうか。

売主は東急不動産と東神開発で、施工は西松建設。2017年2月入居予定です。

坪単価は平均380万円くらいか

「ブランズ横浜」は、横浜市西区に誕生する地上17階建てのマンションです。2016年4月下旬販売開始予定で、専有面積は41.23m2~178.75m2、間取りは1LDK~3LDKです。販売価格は未発表ですが、平均坪単価が380万~400万円程度と予想します。

横浜駅という巨大ターミナルから徒歩6分という抜群の利便性ですが、ぶっ飛んだ価格にはならないでしょう。というのも、利便性には高い評価があるものの、住宅環境としてはどうか、という指摘も多い立地だからです。

物件概要

売主:東急不動産、東神開発
施工:西松建設
管理:東急コミュニティー
価格:未定
最多価格帯:未定
間取り:1LDK~3LDK
専有面積:41.23m2~178.75m2
用途地域:商業地域
総戸数:210戸
交通:市営地下鉄横浜駅より徒歩4分、JR、東急、相鉄、横浜駅より徒歩6分、京急横浜駅より徒歩9分
構造・規模:鉄筋コンクリート造(一部鉄骨) 地上17階、地下1階建

ブランズ横浜
画像:ブランズ横浜公式ホームページより

横浜西口という立地をどう見るか

横浜駅はJR、東急東横線、京急、相鉄、横浜市営地下鉄、みなとみらい線が乗り入れる、神奈川県最大のターミナルです。JRは東海道線、横須賀線、湘南新宿ライン、京浜東北・根岸線、横浜線が通っています。全部で11の路線が乗り入れており、首都圏のたいていの場所に乗り換えなしで行けます

駅近くには商業施設も集積し、デパートの髙島屋も徒歩圏。オフィス街もありますので、このエリアが勤務地なら会社にも歩いて行けるでしょう。利便性は抜群で、文句の付けようはありません。

いっぽう、横浜駅西口はあまり上品なエリアではありません。商業エリアですのでそもそも雑然としていますし、風俗店もあればラブホテル街もあります。マンション周辺を一度歩いてみれば、このあたりが猥雑なエリアであることはすぐに理解できるでしょう。大人が住むには便利かもしれませんが、子育て向けの立地とはいえません。

標高の低いエリアで、新田間川に面しており、過去には洪水の歴史もあります。現在も、ハザードマップでは1m程度の浸水が想定されています。地盤も良い場所とはいえません。

こうしたさまざまな条件から、「ブランズ横浜」は首都圏屈指の大ターミナル駅近くという超一流の立地ながら、極端に高い値付けは難しいといえそうです。

商業施設が豊富

とはいうものの、横浜駅へ徒歩圏というのは、やはり素晴らしく、特筆すべきポイントです。マンションを購入する場合は、「この点は抜きんでている」という特徴があったほうがいいのですが、「ブランズ横浜」はそれを備えています。

鉄道の利便性だけでなく、商業施設が豊富で、買い物もラクでしょう。駅近くには髙島屋、そごう、相鉄ジョイナス、横浜モアーズ、ヨドバシカメラ、ビブレといったデパートや専門店ビルが集まります。また、映画館もありますし、横浜ベイシェラトンホテルもあります。スーパーのダイエーも徒歩圏に立地し、日常の買い物にも困りません。

小学校の学区は宮谷小学校で、約850mほど離れています。教育環境という点では、塾や予備校が多いエリアなので、子供がある程度大きければ、メリットが大きいでしょう。もちろん、電車を使えば横浜市内各所の学校へ進学もしやすいでしょう。横浜駅西口は猥雑ですが、それほど治安の悪い場所ではありませんから、娘さんがいる家庭でもある意味安心です。

その横浜は本物か

『その横浜は本物か』というのが、「ブランズ横浜」のキャッチフレーズです。「横浜市」はとても広いので、一口に横浜と言ってもいろんな場所があります。しかし、横浜駅西口は、正真正銘の横浜である、という意味合いのキャッチフレーズです。

厳密な話をすれば、「本物の横浜」というのなら、関内エリアを指すのが一般的です。伊勢佐木町や馬車道あたりこそが明治開港以来の「本物の横浜」で、JR横浜駅西口は戦後発展したエリアにすぎません。

それでも、横浜郊外エリアに比べれば、横浜駅周辺は「本物の横浜に近い」場所と言えるでしょう。

リセールバリューは?

マンションの買うときに気になるのはリセールバリューです。それについては、「ブランズ横浜」は比較的安心できます。前述したとおり、抜群の利便性がこのマンションの売り物で、こうした利便性を必要とする人はたくさんいるからです。単身者、DINKS、高齢者などに広く訴求力のあるマンションです。

小さな子どもがいる世帯にとっても、平坦で駅に近い利便性は、共働き夫婦には便利という判断もあるでしょう。つまり、潜在的購入層は幅広く存在するわけです。

したがって、ある一定の価格以下になれば、中古でも必ず買いが入るマンションです。そのため、中古価格は底固くなるでしょう。

駐車場は2.5戸に1区画

駐車場総台数は80台で、73台が機械式です。おおむね2.5戸に1区画の割合です。「ブランズ横浜」の場合はクルマがなくても生活できそうですから、駐車場台数はあまり多く取らなかったでしょう。立地を考えれば台数は十分です。

一方、機械式という点が、利便性ではやや気になります。将来的には、駐車場は余るのではないかとも思います。

駐輪場は309台、ミニバイク置き場は8台です。駐輪場は1戸に1.5区画程度で、これも立地を考えれば十分でしょう。

広い開口部が特徴

「ブランズ横浜」は南北に長い建物なので、開口部は多くの居室で東または西です。西側開口部がやや南に向いていますが、道路を挟まずにNTTデータのビルが隣接します。東側開口部はやや北に向いていますが、道路に面しています。南向けがメイン開口部なのは、上層階のプレミアム住戸のみのようです。

間取りに関しては、間口が大きく、開口部が広いことが特徴です。正方形に近い間取りが多く、ベランダ側に2室以上設けているプランが主体で、この点は評価できるでしょう。下は68平米の部屋の間取りですが、この広さでメイン開口部に3部屋並ぶというのは、なかなかないです。

ブランズ横浜間取り
画像:suumoブランズ横浜ページより

マンションの形状がやや太めの長方形なので、こうしたプラン取りが可能になっているとみられます。

ただ、開口部が広いと言っても、どの部屋も場所的に眺望は望めないでしょう。用途地域は商業地域ですので、周囲はビルばかりですし、将来についても、どの方面に高いビルが建っても不思議がありません。

物入れや納戸、クローゼットが意識して多く作られており、廊下側にはトランクルームも小さいながら設置されています。このあたりは、最近のマンションらしく、収納率は高そうです。

一方、柱のアウトフレーム化もされていませんし、部屋の天井には梁も出っ張っています。この立地、この価格帯でこうした作りになっているのは少し残念。室内にあまり高級感を求めない方がよさそうです。

共用施設に空中庭園

「ブランズ横浜」の共用施設も見てみましょう。目玉は「オーナーズガーデン」と称する空中庭園。中高層階と低層階のスケール差で生じた空間を庭園として、所有者にのみ開放するというものです。公園の少ないエリアだけに貴重な緑になるでしょう。ただ、一種の箱庭ですから、実生活上にはとくに役に立たないものです。

そのほかの共用施設としては「ラウンジ」「ライブラリー」「サロン」「ゲストルーム」が設置されています。

それぞれの詳細はよくわかりませんが、ラウンジはエントランススペースのソファー、ライブラリーは学習室、サロンはパーティールームのことと思われます。

マンションの共用施設としては、実務的で手堅いところを抑えています。ランニングコストの低い共用施設に絞っていて、将来大きな負担を強いる施設は見当たりません。

「この立地が欲しい」という人向けのマンション

まとめると、「ブランズ横浜」は横浜駅西口という立地どう評価するかで、見方が変わると思います。交通至便で買い物も便利、職場にも近接と考えるなら狙い目の好立地です。一方、繁華街が近いのでうるさい、子育てには向かない、と考える人もいるでしょう。

その意味では、子育て向けのファミリーマンションとは言いがたく、どちらかと言えばリタイア組かDINKS、シングル向けのマンションといえます。間取りは、ファミリーでも夫婦2人暮らしでもどちらにも適している形が多くなっています。

「ブランズ横浜」は、全体的に、実用重視で作られたマンションであることがうかがえます。過度に高級に寄らず、プランバリエーションも豊富で、共用施設も抑えめ。「この立地が欲しい」という忙しい人向けのマンションといえるでしょう。


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