ザ・ガーデンズ東京王子の評価【新築マンションレビュー】

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JR京浜東北線東十条駅駅徒歩5分の立地に建設されるのが、「ザ・ガーデンズ東京王子」。日本製紙王子倉庫跡地に建設される、3棟・全864戸の大規模マンションです。2018年4月~10月入居予定です。

日本製紙倉庫跡地の大規模物件

「ザ・ガーデンズ東京王子」は、東京都北区王子に誕生する大規模マンションです。日本製紙王子倉庫跡地に建設される、いわゆる再開発マンション。この跡地は、「イオンモールになるのでは?」という噂も立ちましたが、結果的には大部分が民間分譲マンションとなり、一部は高齢者住宅と賃貸マンションになります。敷地の端にはサミットストアも入ります。

大規模マンションだけあって、1社単独事業ではありません。長谷工コーポレーション、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンス、大和ハウス工業、近鉄不動産の5社が売主となる共同事業です。幹事は長谷工で、施工も長谷工です。

販売開始予定は2016年4月下旬で、第一期販売物件の専有面積は65.07㎡(7戸)~85.09㎡(18戸)です。販売価格は未発表ですが、北区では珍しいくらいの大規模マンションですから、あまりに高額だと売り切れないでしょう。

そのため、平均坪単価は200万円台半ばになるのでは、と予想します。70平米台が5000万円台、という感じです。年収800万円台の人が買いやすい価格帯がメインになるのではないでしょうか。

物件概要

売主:長谷工コーポレーション
売主・販売代理:三井不動産レジデンシャル、近鉄不動産、大和ハウス工業、三菱地所レジデンス
販売代理:長谷工アーベスト
施工:長谷工コーポレーション
管理:長谷工コミュニティ
価格:未定
最多価格帯:未定
間取り:2LDK+S~4LDK
専有面積:65.07m2~85.09m2
用途地域:準工業地域
総戸数:864戸 (A棟:452戸、B棟:255戸、C棟:157戸)、他に保育施設1区画
交通:JR京浜東北線「東十条」駅徒歩5分・東京メトロ南北線「王子神谷」駅徒歩6分・JR埼京線「十条」駅徒歩13分
構造・規模:エアリーコート棟:RC造(一部S造)18階建、ブルームコート棟:RC造18階建、カームコート棟:RC造11階建

ガーデン王子

東十条エリアに魅力はある?

このマンションの魅力は、なんといっても23区内で京浜東北線の駅が徒歩圏内という点。さらに、東京メトロ南北線の王子神谷駅も徒歩6分と近いです。東京駅へ直通17分、飯田橋駅へ直通15分という距離感は悪くありません。通勤・通学には便利な場所といえます。

しかし、東十条という立地については、「どんなところ?」というイメージの湧かない人も多いのではないでしょうか。隣の王子駅、赤羽駅エリアは大型商業施設もあり賑やかですが、東十条はその両駅に挟まれて、正直なところ、存在感はあまりありません。

実際に行ってみると、駅前にはそこそこ大きな商店街があり、人通りは多いです。雰囲気はいわゆる下町。駅前商店街は飲食店やコンビニも揃い、暮らすには不便はなさそう。敷地内にサミットができますし、日常の暮らしは徒歩圏で事足りるでしょう。夜はやや人通りが減り寂しいですが、治安は良さそうです。

東京駅まで17分とは?

京浜東北線で東京駅まで17分、という距離はどうでしょうか。たとえば、大手町からメトロ東西線に乗れば、17分あれば浦安に着きます。新宿から小田急に乗れば、17分で経堂に着けます。そういう視点で、他のエリアの物件と価格を比較してみるのもいいでしょう。

同じJRで比べると、東京から17分というと、京浜東北線南行ならだいたい蒲田。中央線ならだいたい中野。新宿から17分というと、だいたい国分寺。これらのエリアと比べると、東十条のマンションの価格相場は、とても安いです。結構お得な土地ですね。

駐車場は2戸に1台

駐車場は、総戸数864戸に対して432台。バイク置場は44台。駐車場は2戸に1戸の割合で、23区内にしては高い割合です。立地を考えれば妥当というか、十分過ぎるでしょう。自走式の立体駐車場になるようです。自走式は便利ですが、マンションの出入口からやや離れるのが難点です。

自転車置場は1,728台で、戸数の倍です。平らな地形に立つマンションだけに、1戸2台くらいの自転車利用ニーズはあるだろう、ということでしょう。これも十分な数だと思います。

将来的な予測をいえば、クルマの所有者はどんどん減っているので、これからは駐車場は余る可能性もありそう。そのときに、駐車場棟をどう維持していくのかが、将来的な課題になるかもしれません。

豊富な共用施設

ザ・ガーデンズ東京王子の特徴の一つが、豊富な共用施設です。一般開放される「プラザガーデン」と住民専用の「シーズンガーデン」の二つの公園スペース。「カフェラウンジ」には喫茶店が入るようです。敷地内に桜をたくさん植えるようで、「さくらサロン」や「ブルームテラス」という共用スペースも各棟に設けられます。

さらに、「パーティールーム」と「BBQガーデン」があり、「キッズルーム」、さらには「ゲストスイート」というゲストルームも2室。「ドッグラン」という犬を放して走らせることのできるスペースもできるようです。

さすが大規模マンション、という共用施設のラインナップです。実用的な施設が多く、ジャグジーやフィットネスのような、維持費の高い施設がないのは高評価。これらのマンション共用施設のほか、保育施設とスーパーも敷地内に設置される予定です。

長方形のすっきりした室内

公表されている間取りは、現時点で5つ。70.56平米~80.09平米です。70平米台が3LDK、80平米台が4LDKとなっています。どれも似たような形で、田の字型の南向きが基本。

柱はアウトフレーム化され、部屋の内部のデコボコがほとんどありません。長方形のすっきりした室内です。南向きの開口部も広く、全戸ワイドスパンといっていいでしょう。

公表されている間取りに関しては、全体に良くできていて見事です。強いて難点を挙げれば、北区という立地なら、もう少し広い間取りをメインにできなかったのか、という点くらいでしょうか。マンション相場が上がるなか、最多価格帯を5000万円台に設定するために、各戸面積を削ったように見えてしまいます。

購入するなら、南向きにリビングのほかに居室のあるプランが使いやすそうです。一部の間取りは、窓がない部屋がありますので、そうした間取りよりは、全戸に窓のあるプランがいいでしょう。

ザ・ガーデンズ東京王子まとめ

ザ・ガーデンズ東京王子についてまとめてみましょう。JRとメトロの駅からいずれも徒歩5~6分という立地は素敵。大規模マンションなので、居住棟から敷地出入口までが遠いでしょうから、実際には駅まで10分くらいはかかるかもしれません。それでも、駅徒歩圏内の稀少な立地です。

大規模マンションの特性を活かした共用施設は実用的。駐車場も自走式、駐輪設備も豊富です。部屋の形もシンプルで使いやすく、間取りも南向き主体で、合格点。大きな欠点の見当たらないマンションです。

あとは、東十条、王子神谷という立地をどう判断するかです。「北区」というアドレスは好みが分かれるでしょうし、下町的な雰囲気が好きか嫌いか、という視点もあります。

東京23区のJR駅近で、これほどの大規模マンションはなかなかなく、希少性は高いです。一方、北区は23区のなかでは人気エリアとはいえませんし、東十条駅周辺は大型商業施設が少ない下町です。

下町に立った機能性の高い大規模マンション。価格次第だとは思いますが、悪くないと思います。


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