Brillia Tower 上野池之端の評価【新築マンションレビュー】

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東京メトロ千代田線湯島駅徒歩4分の立地に建設されるタワーマンションが「Brillia Tower(ブリリア タワー) 上野池之端」。不忍池西側に立つ総戸数361戸の大規模マンションです。中華レストランの東天紅の上野本店と東天紅平成ホールの跡地に建設されます。湯島駅のほか、JR上野駅まで徒歩10分と近く交通至便な場所です。分譲売主は東京建物で、2019年6月入居予定です。

坪単価400万円台?

「Brillia Tower 上野池之端」は、東京都台東区に誕生する地上36階建てのタワーマンションです。2016年4月下旬販売開始予定で、専有面積は441.21m2~127.96m2、間取りは1LDK~4LDKです。販売価格は未発表ですが、上層階の坪単価は500万円程度になるとみられます。全体的には坪450万円程度と予想します。

最近の新築販売マンション価格は高騰していますので、山手線内で坪400万円台なら、とくに驚くほどではありません。不忍池を望む景観と、上野駅まで徒歩圏という利便性は優れていますので、価格は相応に高くなるでしょう。

2019年6月入居予定のマンションを2016年4月に売り始めるのは、東京建物としてはやや早い気がします。マンション価格がこれ以上高騰しないと見越しての早期販売なのでしょうか。

ブリリアタワー上野池之端
ブリリアタワー上野池之端物件ホームページより

圧倒的な眺望だが利便性は?

このマンションの魅力は、なんといっても不忍池を望む景観です。もうほんとに、これだけといったら怒られますが、でも、この景観が、このマンション価値の9割といっていいでしょう。不忍池と上野公園を見下ろす東向きの眺望は圧倒的です。

アクセスという面でみると、湯島駅徒歩4分という立地です。上野公園や東大も徒歩圏、東大病院もすぐ近です。上野広小路までも10分かからず、商業ゾーンと文教ゾーンの中間にあります。

千代田線で大手町へ4分、霞ヶ関へ9分など、都心への通勤アクセスも抜群。山手線内のなかでも衣食住のバランスの取れた立地といえるでしょう。

ショッピングは、やや難があります。近くに大きなスーパーはなく、上野広小路の吉池や業務スーパーか、上野ABABの地下の赤札堂、あるいは上野松坂屋の地下に行くことになるでしょう。

上野広小路は風俗店もあり、湯島駅の西にはラブホテル街もあります。山手線内でこうした環境は珍しく、そういうものが気にならない人はいいですが、子育てにはちょっと、という方もいるでしょう。住環境を気にするなら、一度周囲を広く散歩した方がいいでしょう。

上野駅周辺のゴチャゴチャした雰囲気が苦手という方もいるでしょうし、好みの分かれる立地といえるかもしれません。

都内各地へ好アクセス

湯島駅から千代田線に乗れば、新御茶ノ水駅まで1駅、大手町駅まで2駅です。JR上野駅まで徒歩10分、大江戸線上野御徒町駅まで徒歩8分。いずれも十分徒歩圏内です。これらの駅から電車に乗れば、都内の多くのエリアにダイレクトアクセスできます。ラッシュ時の混雑もそれほど味わわずにすみそうです。

この交通利便性は、なんといっても魅力です。都内勤務なら、通勤時間はだいたい20~30分で収まりそうです。

また、京成上野駅まで徒歩8分というのもポイント。成田空港までスカイライナーで40分ほどですから、自宅から成田空港まで1時間あれば着けます。海外出張の多い人には便利でしょう。

一方で、成田空港からの利便性がいいということは、外国人の購入者も多くなるかもしれません。

「台東区」のブランドは?

「Brillia Tower 上野池之端」の購入を考えるとき、「台東区」という住所がひっかかる、という人もいるかもしれません。歴史ある下町、というイメージもありますが、23区内でブランド力のある区名とはいえないのは事実です。西側の道路を1本挟めば文京区なのですが、ここが台東区であることに変わりはありません。

区のブランド力はリセールバリューにかかわります。一方、「池之端」というアドレスには一定のブランド力がありそうです。ここもまた、意見の分かれる点でしょう。

上野公園周辺は地盤は悪くはありません。とはいえ不忍池に隣接する「池之端」ですから、上野公園と同列には考えるわけにはいかないかも。施工は三井住友建設で制震構造です。この階数で免震でなく制震構造を選択した理由は不明ですが、少し気になります。

駐車場は3室に1台

駐車場総台数は101台で、居住者用は機械式です。おおむね3室に1区画の割合です。山手線内なのでクルマがなくても生活できそうですから、駐車場台数はあまり多く取らなかったでしょう。立地を考えれば台数は十分です。一方、機械式という点が、利便性ではやや気になります。

駐輪場は480台で、ほとんどがラック式。そのため、少し使いにくいかも。こちらは戸数以上の駐輪場を設けていて、自転車利用者が十分に使えるように配慮しているようです。

共用施設にゴルフブース

「Brillia Tower 上野池之端」の共用施設も見てみましょう。35階に「スカイラウンジ」が設置され、テラスも設けられます。18階にはキッチン併設の「パークビューラウンジ」が設けられ、パーティーも可能。同階には「オーナーズスイート」とというゲストルームも設けられます。

1階には「フィットネスルーム」と、「ゴルフブース」が。マンションにゴルフブースは珍しいですが、先進のゴルフシミュレーションを使ったものだそうです。

「なんでゴルフブース?」と思わなくもありませんが、このマンションの南側の東天紅のビルにはもともとゴルフ練習場「池之端ゴルフガーデン」がありましたので、その関連かもしれません。

簡単にいうと、「Brillia Tower 上野池之端」の共用施設としては、フィットネスルーム、ゴルフブース、ゲストルーム、ラウンジ、展望室があります。ゴルフブースは珍しいですが、それ以外はタワーマンションの共用施設としては一般的な範囲でしょう。

一定の人気が出そうなマンション

まとめると、このマンションは池之端を望む眺望が大きな価値を産み出しているマンションです。立地に関しても、交通至便で上野公園まで近く、文教地区にも隣接していると考えれば狙い目の好立地です。一方、買い物するにもスーパーがすぐ近くにはありませんし、繁華街が近いので、子育てにもどうか、と考える人もいるでしょう。

その意味では、子育て向けのファミリーマンションとは言いがたく、どちらかと言えばリタイア組かDINKS向けのマンションといえます。間取りは、ファミリーでも夫婦2人暮らしでもどちらにも適している形が多くなっています。

東側は抜群の景観で、価格が高い部屋も東側に集中するでしょう。一方南側は東天紅のビルに隣接しますので、低層階は景観がありません。中上層階は南西に旧岩崎邸を望み景観は良いでしょう。

南側のビルはまだ新しいので、当分建て替えられることはないでしょう。しかし、将来的にそこに高層ビルが建たないという保証はなさそうです。となると、高層階であっても、開口部が南だけの部屋を買うのは躊躇します。北向きも同様です。できれば、通りに面した東か西に開口部がある間取りがいいでしょう。

利便性と景観は折り紙付きですから、とくに中上層階を中心に一定の人気が出そうなマンションです。景観が得られない東側以外の低層階は、利便性を重視するセカンドルームなどの需要が強いかもしれません。


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