ウエリス浦和美園の評価・その2【新築マンションレビュー】

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「ウエリス浦和美園の評価・その1」の続きです。

埼玉高速鉄道線浦和美園駅徒歩7分の立地に建設されるマンションが「ウエリス浦和美園」。浦和市の副都心エリア「みそのウィングシティ」に建つ総戸数697戸の超大型マンションです。

ここでは、ウエリス浦和美園の資産価値や、設備・仕様について評価してみましょう。

「ウエリス浦和美園」の資産価値は?

マンションの買うときに気になるのはリセールバリューですが、「ウエリス浦和美園」の資産価値はどうでしょうか。それは、みそのウィングシティの将来性によって変わる、と考えられます。

みそのウィングシティがこれからも発展し続ければ、浦和美園駅から徒歩10分以内に位置するウエリス浦和美園の資産価値も手堅く推移するでしょう。ただ、人口減少社会を前にして、埼玉高速鉄道線しか鉄道アクセスのないこのエリアが、今後ますます発展するか、という点では予断を許しません。

都心まで直通40分のエリアですから、将来的に居住者の需要がなくなるか、というとそうでもないでしょう。再開発エリア内に生活に必要な施設が一通り揃い、大病院まであり、都心まで40分なら、底堅い需要はあるとみられます。

気になるのは、700戸近い大規模マンションであるという点。リセールの視点でみると、築10年を過ぎたあたりからマンションの売り物は増えますから、同時期に同マンションで似たような間取りの中古物件が出てくることになります。そういう場合、お互いに競合して売値を抑える可能性があることを頭にいれておきましょう。

駐車場率は100%

駐車場総台数は、サウス、ノースあわせて697台。分譲1戸につき1台で、駐車場率は100%です。立地的にクルマが必要なエリアですので、一家に一台の駐車スペースを確保したのは当然といえます。

配置図を見る限り、全車平面駐車場で、洗車スペースもあります。駐車場料金は月4,500円~8,000円で、4,500円なら安いですが、8,000円ならほどほど、というところでしょうか。

駐輪場はサウステラスが765台収容、ノーステラスが639台です。1戸につき2台で、これもこんなものでしょう。駐輪場は月100円です。オートバイ用スペース6台分、ミニバイク用スペースは58台も設置されています。

東向きと南向きのどちらがいいか

「ウエリス浦和美園」は南向きと東南向きの棟があります。サウステラスは南向きが道路に面していて、道路を隔てて公園予定地となっています。東南向けは綾瀬川に面しています。ノーステラスは南南東向けで、東側の部屋は綾瀬川が見えそうですが、それ以外はサウステラスの建物が見えるだけ、という感じのようです。

当然ですが、ノーステラスよりサウステラスのほうが価値が高そうです。南向けのパークビューか、東南向けのリバービューかは、好みが分かれるでしょう。

設備・仕様は標準的

間取りは、「田の字」が基本。バリエーションが豊富なので一口ではいえませんが、全体的には間口は広めで、開口部を広くとっています。使いにくい中洋室・中和室を避けメイン開口部(東・南)にリビングとベッドルームを配している部屋が多く、この点は評価していいでしょう。

ウエリス浦和美園

アウトフレーム化はされている部屋とされていない部屋があります。手頃な価格帯の区画では、廊下側の部屋で柱の凹凸が見えます。高価格帯の部屋では、アウトフレーム化がされている場合が多いようです。

各部屋には、ウォークインクローゼットなどの収納を用意。収納率はそこそこ高そうです。キッチンはディスポーザー付きなのはうれしいですね。その他、室内の設備・仕様はみたところ標準的で、高級感はありません。

エネファームを全戸採用

「ウエリス浦和美園」に特徴的なのは、エネファームの全戸採用です。エネファームとは、都市ガスで発電するシステムで、発電時の排熱を給湯に利用します。給湯時の発電で家庭で使用する4、6割程度の電力量をまかなえるといわれており、電気料金が安くなるというメリットがあります。

エネファームは初期費用がかかるのが大きなデメリットですが、「ウエリス浦和美園」では、最初から設置されているので、初期費用負担が別途生じることはないようです。そのため、電気料金が安くなるというメリットを直接的に享受できます。

エネファームに関しては否定的な考え方をする人もいますので、気になる方はご自身でお調べください。エネファームを肯定的に考える人にとっては、分譲時に全戸で採用されているのは歓迎できることだと思います。

共用施設に空中庭園

「ウエリス浦和美園」の共用施設も見てみましょう。広めのラウンジとガーデンテラスが日常的に使えそうなゆとり空間です。そのほか、オーナーズルーム(ゲストルーム)、スタディールーム、キッズルーム、コミュニティルーム(パーティルーム)が設置されています。

育児世代と高齢者の両方に配慮しており、マンションの共用施設としては、実務的で手堅いところを抑えています。ランニングコストの低い共用施設に絞っていて、ジムやプールなど将来大きな負担を強いる施設は見当たりません。

浦和美園に賭けるか?

マンションは立地が8割と言いますが、「ウエリス浦和美園」に関しても例外ではありません。浦和美園という立地どう評価するかで、このマンションの見方が大きく変わります。

最新の再開発地域で快適に暮らせそう、と考えるなら狙い目の好立地です。イオンモールも順天堂病院(2020年開院予定)も徒歩圏で、さいたまスタジアムでのサッカー観戦も歩いて行けます。再開発地区だけに、育児環境もバリアフリーも整っていて、高齢者にも子育て世代にも住みやすいでしょう。

駅まで徒歩7~9分で、電車に乗れば飯田橋や永田町まで直行できます。1時間くらいの通勤をいとわなければ、東京まで十分通勤圏です。おまけに始発なので必ず座れます。埼玉高速鉄道が岩槻方面へ延伸されれば始発のメリットは失われますが、可能性は高くありません。

これだけの好条件が揃って、価格は坪単価は170万円前後に過ぎません。70平米の南向きが4,000万円弱で購入できるわけで、現在の相場環境からすればお手頃でしょう。年収700~800万円台の方が購入するには狙い目の物件と言えます。

いっぽう、浦和美園を「不便」と考えるなら、思案どころです。埼玉高速鉄道は都心直通といっても南北線乗り入れで、丸の内や新宿、渋谷にはいきませんから、東京の主要繁華街へ行く場合は乗り換えが必要になります。あまり便利な路線とはいえませんし、運賃も高額です。

人口減少時代のなか、浦和美園が高度成長時代のニュータウンと同じような運命をたどる可能性もあります。高島平のように、穏やかな高齢者タウンになってしまうこともあり得ます。それが悪いこととは限りませんが、若者が集まる活気溢れる街とは違う将来像も考慮しなければならないでしょう。

「ウエリス浦和美園」をどう捉えるかは、とどのつまり、浦和美園の「みそのウィングシティ」の将来性に賭けるかどうか、ということにほかならないといえそうです


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