家賃並みでマンションを買えるのか?

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マンション販売のチラシを見ると、「家賃並みの返済額でマンションが買えます!」なんて表現に出会うことがあります。この言葉に心を動かされる人も多いのですが、はたして本当なのでしょうか。

家賃並みの支払いでも家は買える

実際に、家賃並みの住宅ローン返済額で家を買うことはできなくはありません。しかし、チラシには以下のような「カラクリ」が含まれていますので注意しましょう。

カラクリ1 返済期間が35年で設定されている

住宅ローンは、返済期間が長くなるほど、毎月の返済額が減ります。住宅ローンの最長は35年ですので、35年返済にすれば毎月の返済額は非常に小さくなります。3500万円の住宅ローンを借りて、仮に利子がゼロとすれば、毎年100万円ずつ返せばいいことになります。すると毎月8万円程度で、家賃並みの返済額になります。

カラクリ2 ボーナス返済が設定されている

カラクリ1の「35年ローン」で、さらに「ボーナス返済」まで盛り込めば、さらに毎月の返済額がちいさくなります。上記の例で、「ボーナス時25万円返済」と設定すると、毎月の返済額はさらに半減。利子を考慮しなければ、計算上は毎月の返済額はたった毎月4万円程度になります。。

カラクリ3 変動型金利で設定されている

カラクリ1、2の「35年ローンでボーナス払い」で、さらに金利を低く見積もります。それが「変動型金利」です。現在の変動型金利は年1%未満ですから、月々の返済額も少なく抑えられます。上記の例なら、「3500万円を借りても、月々5~6万円の返済額」になることでしょう。たしかに、「家賃並みの返済額」といえますね。

落とし穴はありまくりです!

さて、上記の「カラクリ1、2、3」を読んで、「そんなのあり得ないじゃん」と気づいた方は、もうこの下を読む必要はありません。気づかなかった人は、きちんと読んでください。
家賃

「家賃並み」という言葉にご用心

まず、返済期間35年というのは、30歳でローンを組んだとしても、返済終了が65歳です。40歳で組んだら75歳です。ということで、30歳であっても定年後までローン返済が残ることになりますので、非現実的です。

つぎに、ボーナス返済を設定すると、勤務する会社の業績が傾いたときに悲劇が起こります。ボーナスは、極端な話ゼロになることもあります。それに、家賃には「ボーナス払い」はありませんよね? なら、住宅ローンを「家賃並み返済」というのなら、ボーナス払いを計算に入れるのはおかしなはなしです。

最後に、変動金利型の場合、現在は金利が低くても、将来は金利が跳ね上がる可能性があります。現在1%で借りても10年後には10%になっているかもしれません。そうすると、利子の支払いが10倍にもなるのです。そのとき、金利負担に耐えられるかはわかりません。

変動金利がいけないとはいわないですが、35年もの長期ローンでは避けるべきです。長期ローンの場合は、全期間固定金利で計算しましょう。そうなると、金利は変動金利の3~4倍になるはずです。

つまり、「35年変動金利のボーナス払い」の住宅ローンで計算して「家賃並み」といっても、信じてはいけません。せいぜい、「25年固定金利3%ボーナス払いなし」程度の前提で計算したものでなければ、「家賃並み」という言葉に説得力はありません。

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