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2021年、首都圏マンションは30%の供給増に。注目物件は?
管理人
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2021年1月15日
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2021年の首都圏の新築マンション販売個数は、30%程度増えそう。新型コロナ感染症は広がりを見せていますが、マンション販売は堅調です。 埼玉県が48%増 不動産経済研究所によりますと、2021年の首都圏の新築マンションの発売戸数は、2020年に比べ31.1%増の3万2000戸と見込まれています。2020年は、新型コロナウイルス感染症の流行で前年比20%減でしたが、2021年は回復しそう。都心部では引き続きタワーマンションの供給が続く一方、郊外物件も活況になりそうです。 地域別にみると、東京23区は前年比30.8%増の1万4000戸。都下が25.0%増、神奈川県が34.6%増、埼玉県が48.1%増、千葉県が17.6%増で、全エリアで発売が増える見通しです。 注目物件は? 新型コロナウイルス感染症の拡大が続くなか、在宅勤務が徐々に定着。そのため、2020年は在宅勤務に向いた広めの郊外物件を探す動きが強まっていました。 この流れは2021年も続く見通しです。郊外で注目の大型物件は、東京建物などによる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」。京王線の聖蹟桜ケ丘駅から徒歩4分の、33階建て免震タワーです。 都心物件の人気も根強く続きます。都心では、三井不動産の高級マンション「パークコート千代田四番町」「パークコート神宮北参道 ザ タワー」あたりが注目でしょうか。 新型コロナ感染症の収束は見えませんが、新築マンションは堅調に供給されていきそうです。
比較検討
中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した
管理人
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2020年5月5日
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中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。
建物構造
マンション「15階建て」と「14階建て」のメリットとデメリット
管理人
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2020年4月21日
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マンションの階数で「15階建てよりも14階建てのほうがいい」という議論がよくきかれます。高さ制限のあるなかでマンションを建設する場合に、1階あたりの階高が高いほうがいいマンションだ、という考え方です。でも、これって正しいのでしょうか? 「15階建て」「14階建て」それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。 15階建ては階高が低い マンションでは15階建てと14階建てが多いです。その理由はいくつかありますが、一番大きな理由は非常用エレベーターの設置義務だといわれています。 建築基準法では、高さ31mまでとそれを超える4階部分までの建物であれば、非常用エレベーターを設置しなくてもよいとされます。一般に、高さ31mとは、10階か11階に該当します。つまり、高さ31mが10階ならば、全部で14階建てのマンションとなり、11階ならば全部で15階建てとなります。 マンションの階高(1フロアあたりの高さ)は、3m程度が理想といわれます。しかし、階高3mとするには、高さ31mで10階までしか入りません。逆に11階を高さ31mに収めようとすれば、階高を低くしなければなりません。そのため、15階建てのマンションは、どうしても階高が低くなります。 マンションの階高は、低いよりは高い方がいいです。高いほうがリフォームの際の自由度もありますし、部屋が広々としています。階高が大きいことは、14階建てマンションのメリットといえるでしょう。 15階建ては敷地に余裕が出る? ただ、15階建てにもメリットはあります。マンションを建てる際には、容積率の範囲内でしか建てられません。容積率をめいっぱい利用して建てる場合、15階建てにすればマンション全体の天地が高くなりますので、マンション全体の平面(建物の建築面積)は小さくなります。逆に、14階で容積率をめいっぱい利用する場合、15階建てよりも平面は大きくなります。 そのため、15階建ては14階建てよりも、敷地に対して余裕ができます。余裕があれば、建物の形を決める際の設計の自由度が高まりますし、敷地利用の選択肢も増えます。たとえば、中庭の面積を広くすることができたりしますし、南向きの部屋を増やすことが可能になることもあるわけです。 また、15階建てにすれば、1戸あたりの建築原価も小さくできますから、結果として分譲価格も安くできます。「安くできる」からデベロッパーが「安く売る」とは限りませんが、購入者としては安く買える可能性が高まるわけです。 高級感を求めるときは14階建て 階高という視点からみれば、15階建ては14階建てよりデメリットが大きいのは事実です。でも、階高に少し目をつぶれば、少し安い価格でマンションが手に入り、固定資産税もちょびっとだけ安くなるわけです。 いちがいに「15階建てが14階建てより悪い」とは限りません。ただ、マンションに高級感を求める場合は、15階建てを購入するときは注意しましょう。14階建てのほうが、階高が高いだけに天井が高く、高級感では満足度が高そうです。
間取り
マンションは「南向きがいい」は本当か?
管理人
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2020年4月15日
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マンション購入時に気になるのは「方角」。住戸の方角で人気が高いのは日当たりの良い南向き、次が東向きです。当然、方角は価格に反映します。 南向きは昼間の熱を夜に放散 マンションで人気の南向き。日中に長い時間太陽の光が差しますから、部屋は明るいですし、冬は暖かいです。 マンションはコンクリートでできています。南向きの部屋では、日中の太陽熱をコンクリートが吸収し、夜になって外気温が下がると、その熱が室内に放散されます。そのため、冬は夜でも暖かく、外が0度でも室内は暖房なしで10度以上の気温だったりします。 一方、夏も昼間の太陽熱が夜に室内に放散されるのは同じです。そのため、真夏の夜はエアコンなしでは夜眠れなくなる、という人もいます。昼間留守にしていると、日中は部屋を閉め切っているため、夜は居室全体が蒸し風呂のようになっていることもあります。 とくに、タワーマンションの上層階の南向きは、夏の暑さはかなり厳しいです。 東向きより西向き? となると、南向きよりも、適度に日が当たる東向きや西向きのほうが良い、という考え方も出てきます。東向きと西向きでは、人気があるのは東向きですが、これは午前の日当たりか、午後の日当たりかという差になります。 「早起きするなら東向き」「西日はきつい」という意見が強く、東向きのほうが西向きより人気です。そのため、価格は西向きのほうが安いです。日の当たる時間に大差はありませんから、西向きのほうが割安な分、選ぶなら西向きがいい、という考え方もあります。 北向きは日当たりが全くありません。そのため、夏は涼しく、冬は寒いという特徴があります。北向き住戸は人気がありませんが、そのぶん北向きは価格が圧倒的に安いです。 また、北向きは日が差さない分、景色を見るのに適しています。そのため、タワーマンションの中上層階では北向きも意外に人気がありますし、子供がいない方なら、北向きでOK、という人も多いようです。 マンションは風通しも大事 北向きの不安点は、日当たりがないと部屋がカビてくるのではないか、ということです。これに関しては、日当たりと湿気にはあまり相関関係はなく、北向きの部屋だからカビやすいという事実はありません。 カビを防ぐには湿気がこもらないようにすることが大事です。そのためには、風通しを良くすることです。マンションは密閉性が高いため、湿気がこもりやすいという性質があります。そのため、風通しは大事です。 風通しの良いマンションとは、異なる二方向(北と南、西と北、など)に外気に面した窓があるマンションです。同じ方向に窓が二つあっても風通しは得られませんし、一方の窓が内廊下に面していても、やはり風通しは良くありません。
一戸建て
マンションが一戸建てより圧倒的に優れている5つのポイント
管理人
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2020年4月13日
0
マイホームを買おうとするとき、一戸建てかマンションかで迷う人は多いでしょう。「一戸建てvs.マンション」は語り尽くされた感はありますが、ここでもう一度、マンションのメリットを考えてみましょう。 断熱性に優れている 賃貸マンションに住んだことがある人ならわかるでしょうが、鉄筋コンクリートは木造住宅よりも暖かいです。とくに、冬場の暖かさは一戸建てよりはるかに優れています。 関東地方以南なら、冬場のマンションの住戸内温度は、暖房をしていなくても10度程度を維持します。暖房なしでも外気より5~10度も高いのです。よりその理由は、鉄筋コンクリートの断熱性が優れていることもありますし、上下左右の住戸に人が住んでいて、その暖房などの熱が伝わるから、という点もあげられます。 夏の場合は逆で、熱い外から帰ってきてマンションの居室に入ると、冷房なしでもひんやりしています。これも断熱性が優れているからでしょう。 利便性に優れている マンションは、一戸建てと比較して、より駅に近い便利な場所に建てられています。一戸建てにも駅に近い物件はあるでしょうが、同じ価格ならマンションのほうが広くて日当たりのいい物件に住めるでしょう。 利便性が優れていることは、たんに「便利」というだけのメリットではありません。将来、売却する際にも売りやすいというメリットがあります。 セキュリティが優れている 最近のマンションでは、エントランスのオートロックは常識で、セキュリティ会社と契約しており、防犯カメラも設置されています。また、各住戸の玄関扉や窓に防犯センサーが設置されている物件も少なくありません。車上荒らしを防ぐための駐車場のセキュリティもしっかりしています。 こうしたセキュリティシステムを一戸建てでも導入することは可能です。ただ、費用がかかりすぎるので、一般の方が実現するのは難しいです。マンションでは、数十人から数百人が費用を出し合うので、こうしたセキュリティが実現できるのです。 バリアーフリーに優れている 最近の新築マンションには、ほとんど段差がありません。エントランスには自動ドアが設定され、段差がなく建物内に入れますし、エレベーターを使って自分の居室のある階に降りれば、段差なしで部屋に入れます。各戸内も基本的に段差はほとんどありません。 一戸建ての場合は、玄関に上がる際に階段があり、2階建てなら十数段の階段があります。庭に降りるときも段差です。こうした段差は、年齢を重ねるにつれ身体の負担となります。 居室外の掃除や雪かきの必要がない マンションでは庭掃除や玄関外の掃除をする必要がありません。そうした共用部分の掃除は、全て清掃人がしてくれます。1階に専用庭がある住戸は、その部分だけは自分で掃除しなければなりませんが、それとてわずかです。 実際に一戸建てに住んでみるとわかりますが、玄関外の掃除や庭の手入れは、それなりに負担になります。秋になれば落ち葉をかき集めなければなりませんし、木や草の手入れもしなければなりません。 寒いエリアの場合は、雪かきは一戸建て居住者の重荷です。マンションなら、共用部分の雪かきは管理人か、契約した会社がやってくれるので、居住者はする必要がありません。 こうしたポイントを満たさないマンションは? 以上、5つのポイントで、マンションは一戸建てより圧倒的に優れています。ただ、全てのマンションがこの5ポイントを満たしているとは限りません。自主管理で清掃の行き届いていないマンションや、オートロックが設置されていないマンション、あるいは段差が多いマンションなどは、新築では少なくなりましたが、中古物件ではいまでも見かけます。駅から遠いマンションももちろんあるでしょう。 そうした物件は、マンションのメリットを完全に享受できないわけですから、ひょっとしたら良質なマンションではないかもしれません。
初心者
基礎知識
壁芯面積と内法面積の差はどのくらい? 登記簿と不動産広告の違い
管理人
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2020年3月31日
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分譲マンションを購入するとき、誰もが気にするのが専有面積。この専有面積の計算・表示方法には、「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。この違いや面積の差について、わかりやすく説明していきましょう。 壁芯面積とは 分譲マンションの広告やパンフレットには、各住戸の専有面積が大きく表示されています。この面積は設計図面から計算されています。 設計図面では、建物の面積は壁や柱の中心を基準にします。これを「壁芯面積」(読み方:へきしんめんせき、または、かべしんめんせき)といいます。建築確認などもこの壁芯面積を使って、建物全体の面積や各階の面積を表示します。マンションに限らず一戸建てでも同じです。不動産広告やパンフレットにも、この壁芯面積が専有面積として表示されます。 内法面積とは 一方、不動産の権利関係を表示する登記簿では、これと異なる面積の計算方法が用いられます。壁の内側を基準とするもので、「内法面積」(読み方:うちのりめんせき)といいます。 分譲マンションで区分所有の対象となるのは、厳密には住戸の壁の内側部分、つまり壁や天井の仕上げの内側に限られます。したがって、権利関係のために表示する面積は、壁の内側を基準に表示するのです。 壁芯面積と内法面積の差は? 「壁芯面積」と「内法面積」を比較すると、壁の厚さの半分だけ内法面積のほうが狭いことになります。広告より実際の面積のほうが狭いなんて! と腹立たしく思う方もいるでしょうが、どちらも正しい面積であることに変わりありません。 壁芯面積と内法面積の差は、その各住戸の壁の長さによって異なります。おおざっぱにいえば、内法面積のほうが5%程度、壁芯面積よりも狭いです。壁芯面積(広告表示)が80平米なら、内法面積は76平米くらいと考えておけばいいでしょう。 50平米近辺の物件は要注意 注意が必要なのは、住宅にかかる税金の軽減措置などのなかに、「専有面積50m2以上」という条件を設けている場合が多いこと。この場合も専有面積は登記簿謄本の面積(内法面積)に依拠しますので、壁芯面積では53~55m2以上が必要になってくることが多いです。 面積50平米以上が対象となっている税金の軽減措置には、登録免許税(登記に関わる税金)、不動産取得税、所得税(住宅ローン控除)、湖底資産税など多数があります。 内法面積で50m2を上回るかどうかは、税金の優遇を受けるうえで、きわめて重要なので、この水準の住居を買う場合はとくに注意してください。登記簿上の面積(内法面積)をしっかり確認しましょう。
建物構造
新築マンションの「設計図書」はどう見るか? モデルルームでチェックすべきポイントを簡単解説。
管理人
-
2020年3月29日
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新築マンションを買うときに必ず訪れるのがモデルルーム。きれいなインテリアに惑わされがちですが、必ずチェックすべきなのは「設計図書」(セッケイズショ)という図面です。設計図書とは、建物を建てるときに必要な設計関係の図面一式をまとめたもので、マンションの販売センターには必ず備え付けられています。 ただ、この設計図書、かなり専門的。きちんと見るには相当な時間がかかります。ここでは、短時間でチェックできるポイントを簡単にまとめました。 地質調査書 デベロッパーがマンションを建てるとき、地面に穴を掘って地質を調査します。これを「ボーリング調査」といいます。地質調査書は、ボーリング調査の結果を示すものです。 ここでチェックすべきなのは「N値」。N値は、土の硬さの程度を示したもので、数字が大きいほど硬い土です。 N0は非常に軟らかく軟弱な土で、数値が上がるにつれ硬い土になっていき、N50が最大です。N50以上の地層もN50で示します。 N50であれば重い構造物でも支えることができます。したがって、高層ビルやタワーマンションでは、杭をN50の深さまで掘り、建物の基礎とするのです。 そのため、地盤をチェックするには、N50が地下どのくらいの深さにあるかをみるとわかります。一概にはいえませんが、おおむね深さ35m以内にこの層(N値50以上)があれば、優れた地盤と考えていいでしょう。 配置図 敷地全体に建物がどう配置されているかを示すのが「配置図」です。敷地の境界、建物の方位と位置関係がわかります。購入を検討している部屋の向きが正確にわかりますし、ベランダから隣地までの距離なども数字で確認しておきます。 タイプ別平面図 住戸のタイプ別に、間取りを詳しく表示したものが「タイプ別平面図」です。購入を検討している住戸の間取りを確認すると同時に、上下左右の間取りも必ず確認しましょう。 寝室の上がリビングだったり、隣が水回りスペースだったりすると、寝るときに気になるかもしれません。できるだけ、寝室の上は寝室、水回りの上と横は水回り、という間取りがいいでしょう。 矩計図 矩計図は、「かなばかりず」と読みます。矩計図とは、各階の垂直方向の寸法を仕様を描いたものです。マンションの一部を切断して、寸法などを細かく記入した詳細な断面図です。 矩計図でわかることはいくつかありますが、重要なのは階高です。階高とは、コンクリートの床から上階のコンクリートの床までの高さのこと。高級マンションほど階高が大きくなる傾向があります。 そのほか、購入を検討している住戸について、室内の天井高、床と天井の仕上げなどを確認します。最近のマンションなら、二重床、二重天井になっていることが多いですし、そのほうがいいでしょう。階高は2900ミリ以上あれば安心です。 展開図 展開図とは、各住戸の周囲の壁を室内側から横から見て描いた図です。壁の仕上げやドア、窓の位置、寸法、仕様などがわかります。ドアや窓の形などが一目でわかりますので、イメージ通りか確認しておきましょう。 床伏図、梁伏図 真上から見下ろした図面を「伏図」と呼びます。床の状態を描いたものを「床伏図」、梁の状態を描いたものを「梁伏図」といいます。 床伏図は、床の仕上げ材を剥いで上から見た図面で、床の構造を示します。梁伏図は、軸組の様子を示します。マンションの床の厚さや梁の位置を確認します。スラブ(床のコンクリート)で段差がある場合(段差スラブ)、将来のリフォームに影響します。 特記仕様書 図面に記載されていない材料や施工方法、仕上げなどで、注意すべき点を記載したリストが「特記仕様書」です。重要な項目が書かれていることが多いので、必ず目を通しましょう。 いろんな図面を何度も見る 設計図書を読み解くカギは、「いろんな図面を何度も見ること」。 モデルルームに行ったときに、上記のポイントだけでも絞って見ていくと、だんだんその内容の差異がわかるようになっていきます。すると、「このマンションは高級仕様だな」とか「このマンションはコストを切り詰めているな」などということも、なんとなくわかっていきます。 コストを切り詰めるのが悪いわけではありません。コストを切り詰めたマンションなら、その分価格が安ければいいわけです。つまり、価格相応のマンションかどうかを見極めるのに、設計図書を読み解く力が必要になってくるのです。 もちろん、設計図書は、価格を知るための手がかりだけではなく、遮音性能や修繕のしやすさ、バリアフリー対応など、さまざまなことを教えてくれます。自分が重視するポイントに対応しているマンションかを、知ることができる図面なのです。
基礎知識
マンション購入の手続きの流れをまとめてみた。モデルルーム見学から契約、入居まで
管理人
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2020年3月23日
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新築マンションを購入するなら、その手続きの流れを最初に理解しておくことが大切。購入申込から引き渡しを受けて実際に入居するまでは、長い道のりが待っています。わかりやすくご説明しましょう。 情報収集 まずは新築マンションの物件情報を集めます。インターネットの住宅情報サイトで希望条件を登録しておけば、定期的に新規分譲開始のマンションの情報をメールで送ってくれます。あわせて、駅に置いてある無料の住宅情報誌などもチェック。 モデルルーム見学 多くの新築マンションは、建物が完成する前に販売を開始します。しかし、買う方にとっては、建物ができていない段階ではイメージが湧きません。そこで、不動産会社は、実際の建物内装を模した「モデルルーム」を設置します。 モデルルームでは、代表的な間取りの住戸の室内を再現しています。内装の雰囲気や仕上げ、設備などをチェックできます。設計図面など重要な情報を閲覧することもできます。モデルルームは販売事務所も兼ねていますので、価格などの情報を知ることができます。 モデルルームは一つだけでなく、希望条件に近い物件なら、なるべくたくさん見て回りましょう。 購入申込 気に入ったマンションが見つかれば、購入を申し込みます。「購入申込書」を不動産会社に提出します。これは契約ではありませんから、提出後、どんな理由でも「やめる」ことができます。購入申し込み段階でのキャンセルにはキャンセル料はかかりません。 住宅ローンを利用する場合は、購入申込を行った段階で、仮審査を受けておくといいでしょう。自分で銀行を回って審査を受けてもいいですし、不動産会社の紹介で受けることもできます。 抽選 購入申込は、部屋ごとに行います。同じ部屋に複数の申込者があれば、抽選となります。当たれば、実際に購入へと進みます。抽選で当たっても、この段階なら辞退することもできます。 重要事項説明 抽選も終わり、いよいよ本当に購入する、という段階で重要事項説明に進みます。これは、法律に定められた一定の項目について、宅地建物取引主任者という国家資格を持った担当者が、書面に基づいて説明するものです。 説明日の前に、あらかじめ重要事項説明書のコピーをもらっておいて、家で読んでおくといいでしょう。不明点があれば、あらかじめ担当者に確認しておきます。 契約 重要事項説明書の朗読が終わったら、契約です。契約は重要事項説明の当日に行われるのが一般的ですが、日を改めることもできます。契約日の前に、あらかじめ契約書のコピーをもらっておいて、事前に読んでおき、不明点があれば前日までに確認しておきましょう。 契約書の内容を確認した後、署名と捺印を行います。この際、手付金を支払います。手付金は事前に銀行振り込みのこともあります。 いったん契約書にサインすると、キャンセルする場合に違約金が必要になります。違約金の金額は、かなり大きいのでご注意を。 住宅ローン申込 契約が成立したら、住宅ローンの申込を行います。実際に融資が行われるのは建物完成後ですが、この段階で申し込んで本審査を受けておきます。住宅ローンの本審査には収入を証明する書類など、書類がたくさん必要で、時間もかかります。 完成を待つ 契約が完了し、住宅ローンを申し込んで本審査を通れば、一段落。あとは建物の完成を待ちます。数ヶ月から1年以上待つこともあります。 入居説明会 建物の完成、引き渡しが近づくと、管理についての説明や、オプションの申込を行う入居説明会が開かれます。引き渡しから引っ越し、入居後の疑問などを尋ねることができます。 内覧会 建物工事が一通り終わると、内覧会です。各住戸の内部について購入者が確認することができます。不具合があれば、ここで指摘し、修繕してもらいます。建物チェックの専門家を同行する人も増えています。 決済・引き渡し 決済日はローンの実行日です。ローンを実行してもらい、不動産会社に残金を支払うと、カギの引き渡しがあります。この瞬間から、購入した部屋を自由に使うことができます。 登記 最後が所有権の登記です。登記は法律的に「この部屋はあなたのもの」であることを認証する作業です。司法書士が代行して行うのが一般的です。 登記が終了すれば、名実ともに、そのマンションの部屋はあなたのものになります。引っ越しは登記が終了する前でも行えます。
基礎知識
20代こそ一戸建てを買ってほしい! 50代以降はマンションがおすすめ。年齢で考える「マンションか一戸建てか」。
管理人
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2020年3月15日
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マンション購入というと、若い夫婦がイメージされることが多いようです。同じエリアなら一戸建てよりも安くて買いやすいですし、交通便利な場所に建てられることが多いので、アクティブな若い人には便利、という理由もあります。 でも、実際に購入するのなら、じつは20代や30代の若い人ほど一戸建てがおすすめです。その理由を説明していきましょう。 マンションのメリットは? マンションのメリットはなんといっても、利便性です。玄関の鍵さえかければセキュリティ上の不安は少なく、駅に近ければ外出にも便利。バリアフリーが行き届いていて、段差が少ないなどの使いやすさもあります。 ただ、このメリット、若い人よりもシニアに向いていると思いませんか? うっかり鍵のかけ忘れが生じにくく、クルマを使わず駅まで歩けて、階段もないのですから。一方、若い人はベランダや窓の鍵もきちっとかけますし、クルマを運転するのも苦になりません。バリアフリーもそれほど気にしないでしょう。 小さな子どもがいる場合、マンションは階下に気を遣います。それならば、一戸建てのほうが気兼ねなく、親子でのびのび暮らすのに向いています。未婚の人は20代で一戸建てを買う必要はありませんが、既婚なら20代で一戸建ては十分に「アリ」です。 長期的なランニングコストを考える 問題は価格ですが、マンションは初期購入費用は安いものの、毎月の管理費・修繕積立金がかかります。マンションによって異なりますが、あわせて毎月3-4万円程度が一般的。年間30~50万円、20年住めば1000万円レベルです。 一戸建てよりマンションのほうが物件価格は安いかもしれませんが、長期的に見れば、ランニングコストはマンションのほうが高い場合が多いのです。まだ若い20代の人こそ、ランニングコストは軽視できません。 郊外マンションは価格下落が恐ろしい 一戸建ては古くなっても土地の評価は変わりません。そのため、売却した場合に価値が残りやすいというメリットがあります。 一方、マンションは、老朽化するにつれ、価値がどんどん落ちていきます。都心マンションならそれほどでもありませんが、郊外マンションの価格下落は恐ろしいほどどです。 ですから、子育てしているうちは郊外で一戸建てに住み、年をとったら、それを売って、便利な都会のマンションに移ればいいのです。 ということで、20代~30代こそ、マンションより郊外一戸建てを。シニアは都会のマンションを。もちろん、ライフスタイルよって選択肢はいろいろありますので、若いときに都会のマンションに住むのもいいでしょう。でも、最初から一戸建てをあきらめるのはもったいないと思います。
駐車場
隣地の空き地・駐車場にどんな高さが建設可能か予測する。高いビルやマンションが建てば日照・眺望が悪くなる
管理人
-
2020年3月14日
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マンションを購入するときに注意したいのが、隣地。とくに、メイン採光部となる窓の前の隣地がどういう状態かは、よくよく確認したほうがいいでしょう。空き地になっていたら要注意。そこにどんな建物が建つ可能性があるかを、予測しておかなければなりません。 空き地、駐車場は要注意 マンションの隣地が空き地の場合、「何か建ったら日当たりが悪くなるのでは?」と心配する人は多いです。心配は当然で、隣地にどんな建物が建つ可能性があるかは、マンション購入前にチェックしなければならない重要項目です。 空き地でなくても、駐車場も要注意。駐車場は空き地を一時的に活用しているだけの場合もあるからです。 すでに隣地に建物が建っていても、より大きなビルやマンションに建て替わる可能性もあります。その場合、南側なら日照に大きな影響がでますし、東側、西側では太陽位置が低いだけに日当たりへの心配があります。 北側は日照の影響はありませんが、目の前に高いビルが建てば、眺望が悪くなるのは間違いありません。眺望が悪くなれば、当然資産価値も下がります。 どのくらいの建物が建つか? では、隣地にどんな建物が建つか、予測する方法はあるのでしょうか。 まずは、隣地の容積率と建ぺい率、高さ規制を確認します。容積率や建ぺい率が高ければ、高いビルやマンションが建つ可能性があります。一方、容積率や建ぺい率が低ければ、そんなに高い建物は建てられません。 具体的に、どのくらいの高さのビルやマンションが建つ可能性があるかを知る方法はあるのでしょうか。建設できるビルの高さは、容積率、建ぺい率、隣接する道路幅、高さ規制などさまざまな条件で決められますので、一概にはいえません。 ごくおおざっぱにいえば、たとえば容積率が300%なら5~6階の建物が建つ可能性があります。500%の場所なら7~8階建てのビルが建つ可能性はあります。絶対高さ規制が設定されているエリアだと、それ以上の高さのビルは原則として建てられません。 同じエリアでも、隣接する道路幅が広い土地ほど、高いビルが建つ可能性があります。大通り沿いには高いマンションが建ち並んでいますが、それは高さに対する規制が緩いからです。 用途地域を確認しよう ...
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コロナショックでマンション価格はどう変わるか
管理人
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2020年4月29日
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コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。
価格
マンションの「価格未定」はなぜ起こるのか
管理人
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2020年4月19日
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最近の新築マンションで増えているのが「価格未定」の物件。着工するはるか前ならいざ知らず、モデルルームがオープンしているというのに「価格未定」を掲げているマンションすらあります。そんな時期まで価格が全く決まっていないわけはありません。なぜ、こんなことになっているのでしょうか? 間取り図に価格が表示されていない! 新規分譲マンションのホームページにある「物件概要」や「間取り図」。かつては、ここに価格が表示されているのが一般的でした。しかし、最近は価格を表示せず「価格未定」としているケースが少なくありません。 すでにできあがっているマンションで「即入居可」の物件ですら「価格未定」とされている場合があります。 こうした新築マンションの「価格未定」は、デベロッパーにとって集客の手口の一つです。購入検討者はホームページやチラシをみるだけでは価格がわからないので、モデルルームや販売事務所に行かなければ、そのマンションの値段を知ることができません。 モデルルームに行っても値段がわからない ところが、まだ建築中のマンションの場合、モデルルームに行っても価格未定の場合が増えています。モデルルームで値段を尋ねても、正式な価格表は渡してもらえず、正式な価格は「検討中」と言われたりします。 価格帯だけを示した表を渡してくれる販売事務所もありますが、なかには「予定価格表」を見せてくれるものの、持ち帰りは不可で、「メモするだけにしてください」と言われる場合も。マンションという超高額な買い物のなのに、肝心の価格をなかなか教えてもらえないのです。 販売会社が値段を決めきれていない これは、価格を出し惜しみしていると言うよりは、マンション販売会社が価格を決め切れていない、ということが原因です。 最近のマンション販売では、モデルルームが完成してもすぐには一般公開せず、その不動産会社に「会員登録」した会員にのみ告知し、来場してもらいます。 そして、モデルルームに来てくれた会員におおまかな「予定価格」を口頭で伝え、反応をみて価格を精査します。あるいは、モデルルームへの来場率を確認して、だいたいの価格を決めます。一般客にモデルルームオープンを告知するのは、この後です。 一般客がモデルルームに来はじめると、このときは「予定価格」や「価格帯」を知らせます。同時に、来訪客の想定価格も聞き出し、「予定価格」がそれとかけ離れていたら、再検討します。そうして、部屋ごとに細かく百万円、十万円単位の値付けをしていきます。 こうした段階を踏んで、正式な「価格表」を作成し、最終的にモデルルームの来場者に渡すのです。 値引き販売をしやすいように ところが、これで終わりではありません。正式な価格表で販売開始したものの、契約率が悪い場合があります。そのときは、値引き販売をすることがあります。そのため、ホームページ上では「価格未定」の表記を続けるのです。すでに契約済みの購入者にばれないようにするためです。 マンションが完成してからも「価格未定」の場合もあります。完成したものの、完売していない場合、業者はさらなる値引きをしてでも売り切ろうとします。そのときにも、正式な価格を公式発表せずに「予定価格を伝えたうえで10%値引きする」という複雑な過程を踏む場合もあります。 提示された金額で判断しよう こうなると、値引いたのか、もとの価格を安くしたのか、よくわかりません。そう、最終的には「正規価格がいくらだかわからなくする」というのも、価格未定が多くはびこる理由なのです。 マンションは値引き販売をするとブランドイメージが傷つきますし、先に契約した人から不満も出ます。そのため、価格公表をする戸数はなるべく絞っておき、非公式な価格から割り引いて公式価格にして販売する、という手法をとろうとするのです。 複雑ですが、購入者としては、「値引き交渉をした上で、提示された金額が妥当かどうか判断する」クセを付ければいいでしょう。
お金と税金
財形って役に立つの? サラリーマンの頭金作りの王道だけれど、低金利下では意味がない。
管理人
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2020年3月27日
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サラリーマンの方なら、会社に「財形」の制度がある人も多いでしょう。「財形住宅貯蓄」という名称で、住宅取得に関するお金を貯める場合に、一定金額まで利子が非課税になるものです。昔は、マンションなどを購入するときの頭金作りの王道とされました。 が、今でも役に立つのでしょうか? 目的別に3つの財形 財形とは、勤労者財産形成貯蓄制度のこと。サラリーマンの勤務先が、銀行などと提携して、給与やボーナスから天引きでお金を貯蓄してくれる制度です。 財形は目的別に3種類あります。「住宅」「年金」「その他」です。それぞれ「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」「一般財形貯蓄」という名称です。 財形の最大のメリットは、利子が元利合計で550万円まで非課税である、という点。普通の預貯金では利子に20%の税金がかかりますが、住宅財形と年金財形は、合算して元利550万円まで非課税になるのです。 また、住宅財形の場合、財形貯蓄を1年以上継続して、積立金額が50万円以上になると、積立金額の10倍(最高4000万円)まで、住宅取得に必要なお金を低利で借りることができます(全体の80%まで)。これを「財形住宅融資」といい、財形のメリットとされてきました。 金利が高ければ有利だが 金利が高い局面なら、住宅財形はなかなか有利な制度です。ただ、現在のような低金利下では、正直、それほどメリットはありません。利子に課税されないといっても、低金利では利子自体が非常に少ないので、課税されてもされなくてもせいぜい数十円や数百円の差にしかなりません。銀行の定期預金と比べて、大差ありません。 財形住宅融資にしても、最近は銀行の10年固定金利よりも金利が高かったりします。となると、金利面や税金面から財形の優位性は失われてきているのが実情です。 貯められない人にはいい制度 あとは、給与天引きをどう考えるかです。給与から一定金額が毎月差し引かれて貯蓄に回されるというのは、お金を貯めるにはいい制度でしょう。貯蓄が苦手な人には素晴らしい制度といえなくもありません。 でも、自分で計画的に貯められる人にはどうでもいい話ですし、財形は、いざ使うときに、お金を引き出す手続きがちょっと面倒というデメリットもあります。自動的に積み立てるなら、銀行の積立貯金でも似た効果が得られます。 ということで、現在の低金利下において、住宅財形は銀行の定期預金と比べて大きなメリットはありません。財形が無駄だとはいいませんが、銀行の積立貯金のほうが使いやすくて便利でしょう。
住宅ローン
マンションを買ったら住居費専用口座を作ろう。管理費・修繕積立金の支払いもその口座から!
管理人
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2020年3月25日
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マンションを購入することになったら、住居費専用の口座も作りましょう。サラリーマンなら給与振り込みの一部をその口座に指定。マンション管理費や修繕積立金もその口座にまとめます。「収入と支出」を一口座にまとめることで、住居費関連の収支がはっきりわかるようになります。 ローン返済額より多めに振り込む 給与振り込み先を2口座に分けて設定できる会社名なら、住宅ローン借入先の金融機関の口座をその一つにします。振り込み金額は、月々のローン返済額と管理費・修繕積立金より、少し多めに設定しましょう。2口座に設定できない場合は、自分で金額を決めて預け入れします。 多めに預け入れた金額は、徐々に積み上がっていきます。それを使って、年に1度の固定資産税を、この口座から支払います。また、住宅ローン減税の還付金も、この口座に入れるといいでしょう。そうすれば、住居費に関する収支が一つの口座で見えてきます。 固定資産税を支払ってもまだ残ったお金は、繰り上げ返済の原資にしましょう。ある程度まとまった金額がたまったら、繰り上げ返済してローンを減らします。 返済金額変更に備える 変動金利にしている場合は、積み上がった金額をそのままにしておいたり、定期預金に預けたりするのも得策。変動金利は5年に1回、月々の返済金額の変更がありますので、それに備えるお金にします。そうすれば、毎月の返済額が増えた場合でも、積立金からある程度補填できます。 共働きの場合は、夫婦で住居費専用口座にお互い入金する、という形にするのもいいでしょう。夫婦の住居費負担額のはっきりしますし、繰り上げ返済の原資が貯まりやすくなります。 電気やガス代なども同一口座にする人がいますが、あまり賛成はしません。電気・ガスは住居費とは性格が異なりますので、できれば違う口座にしたほうがいいでしょう。
住宅ローン
「ミックスローン」のメリット、デメリット。住宅ローンを二つに分けて、返済期間をずらすと効果的
管理人
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2020年3月21日
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住宅ローンを選ぶときに、悩むのが「変動か固定か」という点。それぞれメリットデメリットがあり、選択に頭を抱えます。じゃあ、二つとも!というのが「ミックスローン」。住宅ローンを二つに分ければ、変動と固定を両方選択できます。そのメリット、デメリットを見てみましょう。 ミックスローンとは 住宅ローンの変動金利は安いですが、金利が上昇したら支払額が上がる可能性があります。一方、固定金利は高いですが、将来の金利動向に関わらず、支払額を一定にすることができます。どちらにするか迷うところですが、住宅ローンを2つに分け、1本を変動金利、1本を固定金利にする、という方法があります。これを「ミックスローン」といいます。 ミックスローンにすると、金利上昇という変動のリスクは減りますが、金利が低いという変動のメリットも減ってしまいます。また、支払額が変わらないという固定のメリットも減ってしまいます。変動と固定にローンを分けることは、それぞれのリスクとメリットを両方減らすことになります。 返済期間に差を付ける ローンを2つに分ける場合、返済期間を同じにする必要はありません。返済期間をずらすこともできます。返済期間に差を付けることが、ミックスローンを活用するコツです。 たとえば、子どもがいる家庭は、教育費がかさむピーク時が必ずあります。そのときに住宅ローンの支払い額を下げるわけにいかないので、一時的に家計は苦しくなり、赤字に陥ることもあります。 教育費のピークは15歳~22歳です。はじめからわかっていますので、ローンを2本に分けて、計画的に、教育費のピーク時のローン返済負担を軽くするように設定するのです。 借入金額も違う額にする 2つに分けるなら、借入金額も同じにする必要はありません。たとえば、3,000万円のローンを組むのなら、1,000万円と2,000万円の2本にローンを分けて、1,000万円は子どもの大学入学前に完済する計画にしてみます。 すると、教育費のピーク時には、1本を完済し、残りが1本になっているので、返済負担が減っています。 退職後までローンの返済が続く場合も、やはりローンを2本に分けておくといいでしょう。2本にして、1本は退職までに完済させ、もう1本は年金生活でも払いきれる返済に設定しておきます。返済額に応じて、ローンの比率を変えます。 繰り上げ返済で期間を短縮しようと目論んでいる人も多いでしょう。その場合も、2本に分けてあれば、より少額で繰り上げ返済が可能になります。2本に分けることで、返済計画をより機動的にできるというメリットがあるのです。 諸費用が高くなる ローンを2つに分けることと、変動・固定をミックスにすることは別です。2本とも変動にしてもいいですし、2本とも固定にしてもいいでしょう。2本に分けることは、返済不能に陥るリスクを減らすための施策であり、金利をミックスにすることは、金利変動のリスク(上がるにしろ、下がるにしろ)を減らすための施策です。 ローンを2本に分けることの明確なデメリットは、諸費用が増えることです。住宅ローンを組む場合、契約を2つに分けて行う必要があるため、登記費用などが余分にかかります。したがって、契約書の印紙代や抵当権設定費用が2倍かかります。結果として、5~10万円は余計にかかることになります。
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マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?
管理人
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2020年4月28日
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建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。
駐車場
マンション駐車場の意外なチェックポイント。駐車場率と出入路の傾斜に注意
管理人
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2020年4月27日
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マンションを購入するときに、必ずチェックしたいのが駐車場。「いまは使わないよ」という方も、将来はどうなるかわかりませんし、駐車場の状態や空き具合は管理組合の財政に関わりますから、マンション居住者全体の問題になります。 駐車場率は高いほどいいのか? 分譲マンションの駐車場率(駐車場台数/総戸数)は、立地によって大きく異なります。東京都心部のマンションだと50%を切っている場合も少なくありませんし、郊外なら100%が一般的です。当然ですが、駐車場率が高いほど、クルマを所有したいときに駐車場を確保しやすくなります。 しかし、駐車場率が高ければ高いほどいい、すなわち、駐車場台数が多ければ多いほどいい、とは限りません。多くのマンションで、駐車場収入は管理費の財源になっています。駐車場に空きが出れば、管理費会計で欠損が生じてしまいます。駐車場が埋まらなければ、その穴埋めを住人全員でしなければならなくなるのです。 最近は、駅から近いマンションではクルマ(自家用車)の利用率は下がる傾向にあります。都内の駅チカ物件では、あまりに駐車場が多すぎると、埋まらないリスクが大きくなります。 一般論をいえば、理想的な駐車場率は都心部や交通便利な場所で85%程度、郊外マンションで100%といわれています。しかし、実際は都心部なら50%あれば十分で、都心より少しはずれた準郊外で85%、郊外で100%、といったところでしょう。 ただ、これらはファミリー向けマンションの話で、DINKSや独身者向けの住戸があるマンションは、もう少し駐車場率は低くても大丈夫です。 駐車場は広さや車路幅も大事 駐車場は、その広さも大事です。区画が小さな駐車場だと、利用できるクルマの車種が限られるので、3ナンバーでも入れる広さ、ミニバンでも入れる高さが必要です。3ナンバー車の場合、1台分として5.5m×2.7mは最低限必要です。平面駐車場なら高さの心配はありませんが、立体駐車場の場合は、ミニバン対応か確認しましょう。 駐車場への車路の幅や切り返しスペースも見逃さないように。車路の幅は6m程度は必要です。切り返しスペースは、車路の奥にに位置する駐車スペースにクルマを出し入れする場合に必要になります。これが確保されていないと、遠い位置からバックで車庫入れしなければならなくなり不便です。 出入路の傾斜はきつすぎないか? 駐車場は立体式と自走式があります。使いやすいのは自走式であるのは言うまでもありません。また、機械式、立体式は管理コストや修繕費も高いので、できるだけ自走式が好ましいでしょう。 大規模マンションや高級マンションでは、自走式駐車場が地下に設置されていることが多いです。地下駐車場はセキュリティ面でも優れていますのでおすすめです。ただ、一つ大事なチェックポイントがあります。それは出入路の傾斜角です。 建築基準法では、マンションの大規模駐車場では、出入路の傾斜角を1/6までとしています。1/6というのは結構な勾配で、乗車人員が多いと、登り初めでクルマの排ガスパイプを擦ってしまうことがあります。また、登り切ったところでクルマの腹をすることもあります。 きちんとした設計のマンションなら、傾斜路の始まりと終わりは、勾配を緩くしています。多くのマンションはそういう配慮がされていますが、なかには「底を擦ってしまいそう」な出入路や、急斜面急カーブのジェットコースター型の出入路のマンションもあります。新築マンションの場合は、駐車場の出入路の傾斜をきちんと確認しましょう。
建物構造
マンション「内廊下」「外廊下」のメリットとデメリット
管理人
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2020年4月25日
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高級マンションで多いのが「内廊下」。廊下が建物内に入っているマンションです。廊下の床にカーペットが敷いてあり、「ホテルライク」と形容されることも。一方、多くのマンションは、廊下が外気に面している「外廊下」です。それぞれのメリット、デメリットをまとめてみました。 内廊下のメリット タワーマンションの形は上から見るとほぼ正方形。「口」の字状に住戸が配置され、中央部にエレベーターが配置され、各戸に廊下が延びています。この廊下は屋内に配置され「内廊下」(屋内廊下)と呼ばれます。内廊下にはカーペットが敷かれ、換気・冷暖房が効いていることが多いです。 タワーマンション以外でも、最近の高級マンションは内廊下を採用しています。 内廊下のメリットは、なんといっても、エレベーターを降りてから雨風の影響を受けずに各戸まで歩けることです。廊下も外廊下よりも広くとられています。これは、法規によって、内廊下は十分な廊下幅が求められているからです。 そして、ホテルライクな高級感のある雰囲気も魅力です。これも大きなメリットと言えるでしょう。 内廊下のデメリット 一方、内廊下にはデメリットもあります。最大のデメリットは管理コストが高いこと。内廊下は強力な換気システムが求められますし、空調も必要です。冷暖房設備のランニングコスト、メンテナンス費用は、すべて入居者の負担になります。空調設備費用は外廊下では全くかからないコストです。 また、防災計画上でも、内廊下は外廊下より評価は下がります。理由は、外廊下のほうが火災時の排煙性能に優れているからです。建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。内廊下でも排煙機能はついていますが、外気には勝てません。 もう一つ重要なのは、通風の問題です。内廊下マンションでは、角住戸以外の住戸は一面しか外部に面してないため、風が抜けないのです。 最近のマンションは24時間換気システムが導入されていますので、各住戸の換気自体は可能です。ただ、24時間換気システムだけでは、空気の入れ換えに限界があり、梅雨時に部屋に湿気が貯まりやすいです。カビの発生の原因となる可能性が高いです。 外廊下なら、たいていのマンションは玄関側とリビング側に窓が付いていますので、風が吹き抜けます。内廊下マンションではそうした通風が得られません。 中央が吹き抜けのタワーマンションは? タワーマンションでも、建物の中央部分が大きな吹き抜けになっているものもあります。この場合は、エレベーターから各住戸までの廊下は外廊下になっています。 外廊下とはいえ、風が内部に吹き込んでくることはあまりありませんので、荒天時でも廊下がびちゃびちゃになったりすることはありません。 中央部が外廊下の場合は、普通の外廊下マンションほどの通風は望めませんが、内廊下よりはマシです。廊下の空調管理費もかかりませんから、合理的な設計といえます。 セキュリティ面では 内廊下は、建物内に廊下があるので、外部から廊下へ直接侵入することはできません。そのため、セキュリティ面では外廊下より優れているといえます。 ただ、内廊下のセキュリティ面の問題を指摘する人もいます。内廊下は外から見えないため、不審者がいてもわかりにくいのです。 外廊下の場合、近くに他のマンションや家、ビルなどがあれば、そこからの視線があります。したがって、不審者としても、「どこから見られているかわからない」という意識が働き、防犯上の利点になります。一方、内廊下の場合、こうした「外からの視点」がありませんので、セキュリティが意外と甘くなることがあるのです。 もちろん、高級マンションではまず間違いなくオートロックが設置されていますし、内廊下では死角のないように防犯カメラは設置されています。とはいえ防犯カメラは常に誰かが監視しているわけではないので、「外からの視点」があったほうがいい、というわけです。 このように、内廊下、外廊下、それぞれメリットデメリットがあります。どちらが優れている、と一概にはいえません。 ひとつ間違いないこととして、内廊下のマンションを買う場合、できれば通風のいい角住戸がいいでしょう。
建築ルール
既存不適格マンションの問題点。転売時に買い手が付くか?
管理人
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2020年4月23日
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世の中には「既存不適格」のマンションがあります。既存不適格とは、着工時には適法だったものの、工事中や完成後に建築基準法の改正や都市計画変更などがあり、法令に適合しない部分が生じた建築物です。既存不適格マンションは、購入時には注意が必要です。 違法建築物ではない 既存不適格建築物は、違法建築物とは異なります。違法建築物は着工時から法令に違反して建てられた建築物ですが、既存不適格は着工時は合法だったものです。そのため、住み続けても違法ではありません。 たとえば、すでに建っている「マンションA」のエリアで容積率や高さ制限が変更になり、同じ大きさのマンションを建てることが禁じられたとします。このとき、「マンションA」は既存不適格ですが、違法ではありません。マンションAの住人は合法的に住み続けることができますし、売買も可能です。 新築マンションでも不適格が 中古マンションだけでなく、新築マンションでも、既存不適格が問題になることがあります。建築確認申請審査を終了し、着工後の工事期間中に、建築基準法の改正や都市計画変更などが公示されて、マンション完成時に「既存不適格建築物」になってしまうケースが考えられます。 こうした「完成時不適格マンション」は、偶然既存不適格になったとは限りません。法令変更を察知したデベロッパーが、駆け込みで建築したものもあります。 実際にあった話としては、、東京のあるエリアで高さ規制の変更が公示された後、中堅デベロッパーが、新規制を上回るタワーマンションの建築確認申請を出し、施行される前に審査終了し着工しました。 このマンションは完全に合法ですが、建ったとたんに既存不適格になってしまったわけです。それでも分譲され、時間はかかりましたが全戸完売したようです。 重要事項説明で伝える義務 こうした「既存不適格の新築マンション」については、販売業者は販売時に、「既存不適格建築物である」旨を購入予定者に知らせなければなりません。実際には、重要事項説明書で「現在の法令に適合しておらず、建て替えるときに同じ大きさの建物が建てられない」などという表現で伝えられます。この重要事項説明を聞いた上で、購入者はイヤなら買わなければいいのです。 ただ、法令に詳しくない人は、既存不適格と聞いてもぴんときません。業者に説明を求めても、「将来建て替えるときに、同一の高さのマンションが建てられないというだけです。70年や100年後のことです」などとかわされることが多いでしょう。 「近くに同じ高さのマンションは今後建ちませんから、眺望は保証されたようなものですよ」などと、デメリットをメリットに言い換えて説明する不動産業者もいます。 100年もつなら問題ない? 既存不適格物件とはいえ、100年間建物がもつのなら問題ない、と考える人もいるでしょう。100年後には法律がどう変わっているかわからないし、そんなこと気にしても仕方がない、という意見もあります。住み続ける前提ならば、それはそうかもしれません。 一方で、既存不適格のマンションには明快なデメリットもあります。最大のデメリットは、転売しにくいという点でしょう。中古物件として売却するときも、当然、重要事項説明で購入者に説明しなければならないのですが、新築時には「あと100年大丈夫」とあなたが思って購入した物件も、中古となるとそう気楽に構えられるものではなくなります。 最後はババ抜きのババになる 中古として30年、40年、50年と経つうちに、「あと70年は大丈夫」「あと60年は……」「あと50年くらいは……」と、先行きが短くなっていきます。既存不適格にもいろいろな種類がありますが、同じ大きさで建て替えられる場合は、大きな問題にはなりません。問題なのは、容積率が低くなったりし、高さ制限が厳しくなったりして、同じ容積での建て替えができなくなってしまった物件です。 こうした既存不適格マンションは「同じ大きさで建て替えのきかない問題物件」として扱われるようになり、ババ抜きのババと化す可能性が高くなります。 そういう将来が想像できるマンションを購入したい人は少ないですから、転売時にどうしても不利になります。似た条件の適格マンションよりも売却価格は低くなるでしょうし、築年数が深まるにつれ買い手が付かなくなる恐れもあります。総合的に考えて、既存不適格物件は買うべきではない、というのが当サイトの結論です。 深刻な問題でない場合も どうしても買いたい物件がある場合は、建て替えるときにどの程度の建物を建てられるのかをきちんと確認したうえで、それに見合った価格であるかどうかを判断してからでしょう。 仮に2分の1の大きさの建物しか建て替えられないのだとすれば、相場価格の2分の1で買うべきです。一方、既存不適格とはいえ、不適合内容が軽微なものだったり、敷地に余裕があるなどして、同じ容積の建物を建て替えられる物件なら、それほど深刻な問題ではないと考えることもできます。
建物構造
マンション「15階建て」と「14階建て」のメリットとデメリット
管理人
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2020年4月21日
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マンションの階数で「15階建てよりも14階建てのほうがいい」という議論がよくきかれます。高さ制限のあるなかでマンションを建設する場合に、1階あたりの階高が高いほうがいいマンションだ、という考え方です。でも、これって正しいのでしょうか? 「15階建て」「14階建て」それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。 15階建ては階高が低い マンションでは15階建てと14階建てが多いです。その理由はいくつかありますが、一番大きな理由は非常用エレベーターの設置義務だといわれています。 建築基準法では、高さ31mまでとそれを超える4階部分までの建物であれば、非常用エレベーターを設置しなくてもよいとされます。一般に、高さ31mとは、10階か11階に該当します。つまり、高さ31mが10階ならば、全部で14階建てのマンションとなり、11階ならば全部で15階建てとなります。 マンションの階高(1フロアあたりの高さ)は、3m程度が理想といわれます。しかし、階高3mとするには、高さ31mで10階までしか入りません。逆に11階を高さ31mに収めようとすれば、階高を低くしなければなりません。そのため、15階建てのマンションは、どうしても階高が低くなります。 マンションの階高は、低いよりは高い方がいいです。高いほうがリフォームの際の自由度もありますし、部屋が広々としています。階高が大きいことは、14階建てマンションのメリットといえるでしょう。 15階建ては敷地に余裕が出る? ただ、15階建てにもメリットはあります。マンションを建てる際には、容積率の範囲内でしか建てられません。容積率をめいっぱい利用して建てる場合、15階建てにすればマンション全体の天地が高くなりますので、マンション全体の平面(建物の建築面積)は小さくなります。逆に、14階で容積率をめいっぱい利用する場合、15階建てよりも平面は大きくなります。 そのため、15階建ては14階建てよりも、敷地に対して余裕ができます。余裕があれば、建物の形を決める際の設計の自由度が高まりますし、敷地利用の選択肢も増えます。たとえば、中庭の面積を広くすることができたりしますし、南向きの部屋を増やすことが可能になることもあるわけです。 また、15階建てにすれば、1戸あたりの建築原価も小さくできますから、結果として分譲価格も安くできます。「安くできる」からデベロッパーが「安く売る」とは限りませんが、購入者としては安く買える可能性が高まるわけです。 高級感を求めるときは14階建て 階高という視点からみれば、15階建ては14階建てよりデメリットが大きいのは事実です。でも、階高に少し目をつぶれば、少し安い価格でマンションが手に入り、固定資産税もちょびっとだけ安くなるわけです。 いちがいに「15階建てが14階建てより悪い」とは限りません。ただ、マンションに高級感を求める場合は、15階建てを購入するときは注意しましょう。14階建てのほうが、階高が高いだけに天井が高く、高級感では満足度が高そうです。
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中古マンション
新築マンション
2021年、首都圏マンションは30%の供給増に。注目物件は?
管理人
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2021年1月15日
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2021年の首都圏の新築マンション販売個数は、30%程度増えそう。新型コロナ感染症は広がりを見せていますが、マンション販売は堅調です。 埼玉県が48%増 不動産経済研究所によりますと、2021年の首都圏の新築マンションの発売戸数は、2020年に比べ31.1%増の3万2000戸と見込まれています。2020年は、新型コロナウイルス感染症の流行で前年比20%減でしたが、2021年は回復しそう。都心部では引き続きタワーマンションの供給が続く一方、郊外物件も活況になりそうです。 地域別にみると、東京23区は前年比30.8%増の1万4000戸。都下が25.0%増、神奈川県が34.6%増、埼玉県が48.1%増、千葉県が17.6%増で、全エリアで発売が増える見通しです。 注目物件は? 新型コロナウイルス感染症の拡大が続くなか、在宅勤務が徐々に定着。そのため、2020年は在宅勤務に向いた広めの郊外物件を探す動きが強まっていました。 この流れは2021年も続く見通しです。郊外で注目の大型物件は、東京建物などによる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」。京王線の聖蹟桜ケ丘駅から徒歩4分の、33階建て免震タワーです。 都心物件の人気も根強く続きます。都心では、三井不動産の高級マンション「パークコート千代田四番町」「パークコート神宮北参道 ザ タワー」あたりが注目でしょうか。 新型コロナ感染症の収束は見えませんが、新築マンションは堅調に供給されていきそうです。
新築マンション
「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ
管理人
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2020年6月29日
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東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
新築マンション
「晴海フラッグ」の交通、地下鉄、BRT、資産価値を徹底解説
管理人
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2019年4月29日
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2020年東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地のマンションが「晴海フラッグ」。いよいよモデルルームもオープンし、話題を集めています。このマンションの魅力と弱点などを徹底解説しましょう。 総戸数5,632戸のビッグプロジェクト 「晴海フラッグ(HARUMI FLAG)」は、東京都中央区晴海五丁目の再開発事業です。2020年の東京オリンピック・パラリンピック競技大会の選手村の宿泊施設を中心に、エリア全体を住宅地として開発するビッグプロジェクトです。 オリンピック大会に備え、地上14~18階建ての中層住宅を21棟、地上3階建て商業施設1棟を整備します。大会後はこれらを賃貸・分譲住宅に改修。新たに地上50階、地上1階、高さ約180mのタワーマンション2棟を新設します。 全体の総戸数は5,632戸。このうち4,145戸を分譲します。建物の改修工事は2022年秋に完了し、2023年3月に入居が始まる予定です。タワーマンションは2021年1月に着工し、2024年3月に竣工する予定です。 エリア総人口は約12,000人を想定しています。現在進行中の再開発としては、東京23区最大規模です。オリンピック選手村跡地という話題性もあり、注目を集めています。 大手11社が結集 デベロッパーは、三井不動産レジデンシャルを筆頭とした大手11社。三井不動産レジデンシャル、三菱地所、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業、三井不動産の各社です。 2019年4月末に、ついにモデルルームがオープンし、多数の来場客を集めています。 分譲マンションの間取りは2LDKから4LDKで、5,000万円台から1億円を超える部屋まで、幅広い価格帯を取りそろえます。 最多住戸専有面積帯は85㎡台で、都内のマンションとしてはゆったり。平均坪単価は200万円台後半とみられ、このエリアとしては高額ではありません。 中古住宅である では、「晴海フラッグ」は買いなのでしょうか? まず、おさえておかなければならないのは、選手村で使った建物を改装して販売した物件は、「中古住宅」の扱いで、新築ではありません。 もちろん「中古」とはいうものの、選手村として数ヶ月使われただけなので、「新品同様」「新古マンション」という程度です。にもかかわらず、周辺のマンションに較べて値頃感があるので、価格としては魅力的です。 東京駅も徒歩圏内 次に気になるのが立地です。 公式ホームページでは、銀座駅まで約2.5キロ、東京駅まで約3.3キロを謳っています。実際には、マンションの棟により少し距離が伸びるでしょうが、銀座、東京駅まで3~4km圏という近さです。 なんといっても、東京駅まで、歩こうと思えば歩ける距離です。東京駅徒歩圏のマンションが坪300万円以下で購入できるというのは、大きなチャンスにも思えます。 駅まで遠すぎる ただ、交通の便はいいとは言えません。最寄り駅は都営大江戸線の勝どき駅ですが、徒歩16~21分かかります(棟による)。 しかも駅まで歩こうとすると、長い橋を渡り、運河を越えなければなりません。毎朝歩いて通勤するのに、徒歩20分は遠すぎます。 さらに、勝どき駅は、最近混雑がひどく、乗車まで行列することもあります。 BRTは期待できるか そこで期待されているのが、東京BRTです。「BRT」とはBus Rapid Transit(バス高速輸送システム)の略で、運行の遅れが少なく、通常の路線バスよりも多くの乗客を効率よく輸送できるという特長があります。 晴海地区には虎ノ門・新橋発着のBRTが導入予定で、分譲開始の2023年時点で本格運行を開始している予定です。これに乗れば、新橋駅まで10分ほどで到着できます。 新橋までバス停2つですから、乗ってしまえばすぐでしょう。 しかし、BRTといっても、しょせんはバスで、輸送力に限りがあります。現時点の予定では、晴海5丁目から新橋方面へはラッシュ時に10分間隔の運転です。 連節バス1台に150人を詰め込んだとしても、毎時900人を運べるだけで、1万人が住むエリアの通勤・通学需要をまかないきることはできません 本数が足りなければ、ある程度、増発されるでしょうが、BRTが万全の輸送機関と信じきるだけの情報はありません。 ちなみに、普通の路線バスも走っています。東京駅丸の内南口を晴海埠頭を結ぶ路線で、途中、有楽町駅前や勝どき駅前を経由します。晴海埠頭~有楽町駅前を20分ほどで走ります。 地下鉄はできるのか? 晴海通りかその近くに臨海部地下鉄を通す構想もあります。詳細は未定ですが、地下鉄が実現した場合、晴海トリトンスクエアの南側付近に駅ができると予想されています。晴海フラッグからは、徒歩8~12分程度の距離です。完成すれば、地下鉄駅から徒歩10分程度になるわけです。 この地下鉄は、東京駅~銀座駅~国際展示場をつなぐ路線で、つくばエクスプレスへの乗り入れも予定されています。そのため、実現すれば晴海トリトンスクエア駅から銀座、東京駅まで数分で結ばれることになります。秋葉原やつくばへも直通ですし、期待は大きいです。 ただ、臨海部の地下鉄構想は、計画が緒に就いたばかりです。できるかどうかは定かではありませんし、実現するにしても、臨海部地下鉄は、海底を掘るため大深度にならざるをえず、工期がかかります。着工から完成まで10年くらいかかってもおかしくありません。 それまでの生活を考えると、地下鉄をアテにするのは、やめたほうが良さそうです。 マンションの価値は立地が9割です。確実なのは、「勝どき駅徒歩16~20分」ということだけですので、交通アクセスについては、よくよく考えた方がいいでしょう。 育児環境は? エリア内には小中学校が作られます。当然、居住人口に対応していると思われますので、その点は心配なさそうです。 ただ、保育園や学童保育などに関してはどうなるかわかりません。育児世帯が多数入居するでしょうから、保育園不足が生じる可能性はあるでしょう。 こうした再開発エリアでは、子育て世代が一気に入居しますので活気はでますが、いろんな競争が激しくなる傾向は否めません。 懸念が大きいのは、進学でしょう。エリア内に小中学校は作られますが、私立への進学を希望される方も多いでしょう。しかし、交通アクセスが限られるため、通える私立学校が限られてしまうと言う難点があります。 中学まで公立に通わせる、という方ならそれほど気にならないでしょうが、小中学校受験を検討している方は、少し考えた方が良さそうです。 入居日が遠い 入居日が遠いことにも、気を付けたほうがいいでしょう。2019年7月に販売開始される物件の入居予定時期が2023年3月です。なんと4年後です。棟によっては、もっと入居時期は遅くなります。 いま、入居を計画している人でも、4年後には家族の状態が変わることもあるでしょう。ローン金利がどうなっているかもわかりません。そう考えると、あまりに早く契約してしまうのはどうかとも思います。 販売は何期にも分けられますので、そんなに買い急ぐ必要はないのでは、と思います。 リセールバリューは? リセールバリューも気になりますが、これは公共交通の今後の充実具合によるでしょう。BRTの運行が安定すれば、新橋駅までバスで10分程度という利便性はそれなりに評価されると思います。 臨海部地下鉄ができ、晴海トリトンスクエア近くの駅から徒歩10分程度になれば、リセールバリューは上がるでしょう。 晴海フラッグは、売値がそれほど高くないので、下値不安はあまりない物件です。一方で、地下鉄ができれば資産価値が上がるのは間違いないので、上値は狙えます。その意味では、資産価値としては悪くない物件だと思います。 ただ、湾岸地域にはマンションが多いですし、地下鉄もいつできるのか(できないのか)、分かりません。近くに大規模な賃貸棟があるため、分譲棟を賃貸に回しても借りては限られそうです。 そうしたことを勘案すると、リセールバリューを期待して購入する物件とはいえません。 また、先進的な設備のぶん、管理費や修繕積立金は高めのようです。その点もご注意ください。 狙い目のビレッジは? 晴海フラッグのエリアは4つに別れています。「シー・ビレッジ」「サン・ビレッジ」「パーク・ビレッジ」の3つが分譲エリア。「ポート・ビレッジ」が賃貸エリアです。 ポート・ビレッジが環状2号に近く、交通アクセスは最も便利そうですが、中央清掃工場の目の前だからか、分譲マンションはありません。 眺望が良さそうなのは、南東で海に面するシー・ビレッジでしょう。環状2号にも近いため、道路の利便性も良さそうです。 商業施設に近いのはサン・ビレッジです。BRTの始発となるマルチモビリティステーションにも近いというメリットがあります。 パーク・ビレッジは一番奥になるため、住み心地は良さそうです。サン・ビレッジもパーク・ビレッジも、西側に晴海ふ頭公園があるので、西側に行くほど住環境は良さそうです。 ということで、どのエリアにも長所があり、好みで選べばいいでしょう。筆者なら、マルチモビリティステーションに近い棟を選びます。やはりマンションは、交通利便性が一番だと思うからです。 再開発エリアの将来性 「晴海フラッグ」にマンションに狙いを付けている人は多く、早くもモデルルーム見学の予約が殺到しているとのことです。それだけ多くの人が関心を持っていると言うことでしょう。 いろいろ書きましたが、「晴海フラッグ」の魅力は、やはりゼロから設計された再開発都市である、ということだと思います。水素を使った先進的なエネルギー供給や、洗練され機能的なマンション設備、必要十分な共用施設など、他のエリアのマンションでは味わえない環境には、高い魅力があります。 こうした先進的な再開発エリアは、将来にわたって資産価値が維持されやすいですし、リセールバリューの心配をあまりしなくていいのもメリットです。なにより、三井不動産を筆頭とした11社が、国策のオリンピックの施設として作った建物であることに、安心感を覚える人も多いでしょう。 とはいえ、アクセスの悪さはやはり気になります。お子さんの受験を考えている人は、通学エリアにどんな学校があるかを再確認してからのほうがいいでしょう。
新築マンション
シティタワー駒沢ステーションコートの評価【新築マンションレビュー】
管理人
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2017年12月27日
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東急田園都市線駒沢大学駅徒歩1分に建設されるのが「シティタワー駒沢ステーションコート」。住友不動産の分譲マンションです。すでに販売は開始されており、完成時期は2019年04月下旬予定、総戸数156戸の大型マンションです。 駒沢大学駅徒歩1分 「シティタワー駒沢ステーションコート」は、専有面積が54.15m2~73.36m2のマンションです。20階建てのタワー棟と、15階建てのレジデンス棟で構成されています。 シティタワー駒沢ステーションコートの魅力は、なんといっても駒沢大学駅徒歩1分という抜群の立地。東急田園都市線という人気路線で、駅前のタワーマンションは珍しく、それだけで希少価値があります。 渋谷駅まで電車で3駅7分。世田谷区内の田園都市線沿線で、これだけの駅近の大規模マンションは滅多に出ません。 そのため、値段は強気です。シティタワー駒沢ステーションコートの価格は、おおむね平均坪単価が450万円以上。タワー棟最上階は500万円を超えます。階数や向きによりますが、タワー棟南向きの70平米で9,000万~1億円程度。54平米の部屋で7,000万円台程度です。 最近のマンション価格は高騰しているとはいえ、かなり高い値段を付けてきた、といえます。三茶・駒沢エリアのランドマーク的なマンションである「グランドヒルズ三軒茶屋」が、10年前とはいえ坪400万円程度、同じ246号沿いの「ザ・パークハウス三軒茶屋タワー」が坪300万円程度だったことを考えると、シティータワー駒沢ステーションコートの価格は、目をむきそうです。 この価格になると購入できる層はかなり限られます。一流企業勤務のダブルインカムや、富裕層のリタイア組を狙っているといえそうです。 三茶・駒沢エリアの人気は高い ただ、マンションというのは、高くても資産価値が維持されるなら、買う価値はあります。長く住んでも値段が下がらないなら、タダみたいなものだからです。 とくに、世田谷区でも三茶から駒沢にかけてのエリアは人気が高く、中古マンションの物件が出にくいことで知られています。中古物件が少ないということは、資産価値が下がりにくいことを意味します。 一方で、不動産は「年収の6倍程度まで」という価格の上限帯があります。それを超えるとぱたりと売れにくくなるのです。いかに駒沢エリアの住人の年収が高いとは言え、7,000万円を超えてくると流動性は下がります。1億円を超えると取引も激減します。 したがって、今後、世間の給与水準が大きく上がらない限り、シティータワー駒沢ステーションコートの中古価格が、大きく上がることは考えづらいです。 田園都市線は混雑路線 このマンションの魅力は立地ですが、注意点もいくつかあります。 まず、東急田園都市線は、首都圏屈指の混雑路線であるということ。特に、渋谷に8時台に到着する列車の混雑は想像を絶するものがあります。 その時間帯に通勤・通学する予定の人は、必ず実際に乗車して体験してみることです。田園都市線は、ピーク時が過ぎても、午前10時過ぎまでは、混雑が続きます。 また、駒沢大学駅は急行通過駅です。そのため、日中時間帯は、10分近く電車の運転間隔があくこともあります。全列車が地下鉄半蔵門直通とは言え、地下鉄とは使い勝手が少し違うことを頭に入れておきましょう。 ショッピングエリアは意外と貧弱 そして、駒沢大学駅周辺は、ショッピングエリアが意外と貧弱です。徒歩2分にマルエツがありますが、規模としてはそれほど大きくありません。徒歩4分にオオゼキがありますが、こちらは小規模。 隣駅の三軒茶屋が賑やかで、駅勢圏が強いためか、駒沢大学駅周辺の商業は盛んとはいえません。買い物についても、自転車で三茶エリアまで行く人が多いようです。自転車があれば、三茶エリアには大型の西友、若林エリアにはドンキホーテもあります。 西松屋やアカチャン本舗といったベビー用品の専門店は周囲にありません。近いのは三茶の西友で、ベーシックな子ども用品が置いてあります。買い物について確認したい人は、三茶エリアも見ておくといいでしょう。 駒澤大学駅周辺には商店街らしい商店街もなく、飲食店も多くはありません。基本的に住宅街エリアと考えましょう。もちろん、日常的な買い物には不自由しません。 周辺のランドマークは、やはり駒沢公園です。ただ、歩くと10分以上かかり、それほど近くではありません。 シティタワー駒沢大学ステーションコートの物件概要 物件概要を見てみましょう。 所在地 東京都世田谷区上馬三丁目845-1(地番) 交通 東急田園都市線 「駒沢大学」駅 徒歩1分 総戸数 156戸 構造、建物階数 鉄筋コンクリート、地上19階 地下1階建(タワー棟)、鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建(レジデンス棟) 敷地面積 3,692.20m2(タワー棟1,825.15m2、レジデンス棟1,867.05m2) 敷地の権利形態 所有権の共有 完成時期 2018年11月下旬予定 入居可能時期 2019年04月下旬予定 管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託 管理会社 住友不動産建物サービス株式会社 施工会社 大豊建設株式会社 ●用途地域 : 商業地域、第一種住居地域 ●駐車場 : 47台 25,000円~32,000円(月額) ●駐輪場 : 156台 200円~400円(月額) ●バイク置場 : 2台 6,000円(月額) ●ミニバイク置場 : 7台 3,000円(月額) ●バルコニー面積 : 7.0m2~25.88m2 住友不動産株式会社 間取りは? シティタワー駒沢ステーションコートの間取りを見てみましょう。 このマンションはタワー棟とレジデンス棟がありますが、条件が異なります。入口も異なりますし、タワー棟は内廊下、レジデンス棟が外廊下と形状も異なります。入口も基本構造も異なるのですから、実質的に違うマンションといえなくもありません。 タワー棟は北西側で国道246号と首都高速3号渋谷線に面しています。東名高速道路につながる幹線なので、深夜も含めて交通量が多いです。そのため、タワー棟は246側に面しては部屋を配置しておらず、南東側に主開口部を有します。246号面は内廊下で、どの部屋も北側に窓がなく、風が抜けにくい構造です。 レジデンス棟は、246号からは少し入った位置になります。タワー棟が「壁」になるので、騒音の心配は、タワー棟に比べれば少ないでしょう。南北に細長く、主開口部は東になります。 タワー棟、レジデンス棟ともに、どの部屋もおおむね主開口部は広く、アウトフレーム工法で、使いやすく効率的な間取りになっています。 おすすめはタワー16階以上 タワー棟の15階より下は、レジデンス棟が南西方面に建っていることが視界に入り、気になるかもしれません。16階以上は、レジデンス棟を抜けますので、抜群の眺望が楽しめそうです。 高くなるほど首都高速の騒音も気にならなくなるでしょうから、おすすめはタワー棟の16階以上です。ただ、お値段も高くなります。 値頃感があるのはレジデンス棟の低層階でしょう。外廊下なので風が抜けやすく、東側にマンション敷地が広がっているので、開口部の前を遮る建物が、今後も建たないのもメリットです。レジデンス棟の、なるべく首都高から離れた南側の部屋も狙い目です。 二重床、二重天井で、劣化対策等級3は最高レベル。廊下幅も広く、施設は細かい点までバリアフリーにも対応していて、車いすでも暮らせるように配慮されています。 シニアでも安心して暮らせるよう設計されていることがうかがえ、このマンションのターゲットがリタイア組であることがわかります。 駐車場は機械式 駐車場は47台。3戸に1戸程度と、この規模のマンションとしては少ないですが、最近は乗用車の所有率が下がっているので、これで十分と思われます。というか、シニア層が多く購入するなら、これでも余るかもしれません。 駐車場は機械式。タワーマンションなら地下の自走式にしてほしかったところですが、それだけクルマを重視していないのでしょう。公式ウェブサイトに駐車場の情報が驚くほど少ないのも、そのあらわれといえそうです。 共用施設には乏しく、ゲストルームなどはありません。これは意見が分かれるでしょうが、将来にわたり管理費負担が少ないという点ではメリットといえるかもしれません。 基本機能に絞ったマンション シティタワー駒沢ステーションコートをまとめると、きわめて実用的なマンションといえます。駅に近いため電車で出かけるのは便利。間取りも効率的な配置です。 無駄な共用施設を持たないで、駐車場も最低限に抑えています。「快適に住む」という基本機能に絞ったマンションです。 この構造でこの価格は、数年前の感覚では高いと思われるでしょう。ただ、最近の不動産価格の趨勢を見ると、一概に「高い」と切り捨てられるものではありません。 また、駅に近い好立地は共稼ぎの世帯だけでなく、シニアにも支持されます。バリアフリーに配慮した構造などを考えると、中古になっても需要は高く、資産価値が大きく毀損することはなさそうです。ただ、これだけ新築価格が高いと、値上がりも期待しづらいといえます。
新築マンション
豊洲駅徒歩4分に50階建てタワーマンション。東急不が2021年竣工へ
管理人
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2017年12月2日
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豊洲駅徒歩4分という好立地に、東急不動産がタワーマンションを建設します。「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」と呼ばれるもので、1,230戸の50階建てタワーマンションが目玉です。 小学校と公園に隣接 東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産株式会社の3社は、東京都江東区豊洲5丁目で計画中の「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」に関し、その概要を発表しました。竣工は2021年度です。 計画地は、東京メトロ有楽町線豊洲駅徒歩4分という、利便性抜群の立地です。東南側に豊洲西小学校と隣接し、道路を挟んで北側には豊洲公園があります。また、南側には東電堀といわれる水辺にも隣接する良好な場所です。 東急不動産では、「新たな都心居住のモデルとなる、うるおいとにぎわいある水辺のライフスタイル創出を目指したまちづくりを推進」するとしており、以下のような特徴を掲げています。 特徴1 質の高い居住機能、地域の生活利便性を高める生活利便施設・生活支援機能の導入 特徴2 水際空間のまちを体現する魅力的なオープンスペースの整備 特徴3 人と緑がふれあう大規模な緑化空間の整備 スーパーと保育所も設置 敷地面積は約24,300平方メートルで、住宅棟(50階建)、生活利便施設棟(2階建)、保育所棟(2階建)が建設されます。 住宅棟は高さ180m、地上50階地下1階建てのタワーマンションで、総戸数は1,230戸です。生活利便施設棟にはスーパーマーケットが入る予定で、保育所棟には、認可保育所が入ります。マンション住民優先利用ではありません。 住宅棟の一部住戸においては、東京ガスが供給するマンション向け家庭用燃料電池「エネファーム」を導入予定です。道路から水辺へは、オープンスペースとしてプロムナードを整備する予定です。 最後の豊洲駅近タワマン メトロ豊洲駅まで徒歩4分というのは、なんといっても魅力的でしょう。ららぽーと豊洲へも徒歩5分程度です。 このマンションが貴重なのは、すでに豊洲駅近の開発用地は枯渇しているからです。残るのはここと、豊洲駅北西側に広がる「豊洲2丁目2-1街区」くらいです。 「豊洲2丁目2-1街区」は、すでに三井不動産がオフィスビルやホテルなどを建設する計画を発表しており、分譲マンションは建ちません。 そのため、ここ「豊洲地区1-1街区」が、豊洲駅徒歩5分圏の「最後の豊洲駅近タワーマンション」になる可能性が高いです。 販売開始は2018年夏頃になるとみられます。
住宅設備
全部
キッチン
洗面浴室
洗面浴室
マンションのお風呂のサイズ「1418」「1317」などの数字の意味。適当な広さは?
管理人
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2020年2月16日
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分譲マンションの幸せのひとつは、広めのお風呂(浴室)にあります。マンションのユニットバスのサイズは、「1220」などといった数字4桁で示されます。このサイズの意味は、幅と奥行きの長さ。では、どのくらいのサイズが適当なのでしょうか? マンションで多いのは「1418」 マンションのお風呂の広さは、間取り図に書かれている4桁の数字でわかります。ファミリー向けマンションでもっとも多いのは「1418」といつサイズ。これは幅が1.4メートル、奥行きが1.8メートルという意味です。60平米~80平米のマンションでよく使われているユニットバスのサイズです。 これより少し狭いのが、「1317」というサイズ。幅が1.3メートル、奥行きが1.7メートルです。昔はこのサイズが標準で、いまでも60平米以下のマンションでよく使われているサイズです。さらに小さいユニットバスの規格として「1216」や「1116」があり、ワンルームマンションとなると「1016」くらいの極小浴室もあります。 広いマンションでは「1620」 一般のマンションで一番広い浴室サイズは「1620」。90平米を超える広い専有面積のマンションではこの浴室サイズが使われてることが多いです。幅1.6メートル、奥行き2.0メートルということで、長辺が2メートルありますので、足をゆったり伸ばせる広いお風呂に入れます。 大事な点として、このサイズは浴室サイズを示すものであり、湯船のサイズとは異なります。実際のところ、1620でも1418でも、置かれている湯船のサイズにはそれほど大きな違いはありません。というのも、あまりに湯船が大きいと、使うお湯の量も増えて不経済だからです。 1620サイズでは、湯船より体を洗うスペースがやや広めにとられていて、ゆったりと体を洗うことができます。 もちろん、広い湯船がご希望なら、オプションでつけることはできますし、リフォームすることも可能です。ただ、1418サイズのお風呂があれば足を伸ばしてゆったり湯船に浸かることはできるので、多くの人には十分なサイズです。
キッチン
リフォームで使える「キッチン」の費用と相場。安くておすすめのキッチンは?
管理人
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2020年2月4日
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マンションでも一戸建てでも、リフォームするときに悩むのがキッチン。各社から多くのシステムキッチンが販売されてて、どれも一長一短に見えてしまいます。ここでは、リフォーム向けのキッチンをご紹介。費用、相場とおすすめを解説しましょう。 どんなキッチンメーカーがあるの? まず、キッチンの最大手はどこでしょうか。答えはLIXIL。サンウェーブとINAXなどが合併して経営統合した結果、システムキッチンシェアの3割を占めています。次がタカラスタンダードで、LIXIL誕生までは長年キッチン史上首位を占めてきた老舗です。以下、3位クリナップ、4位パナソニックと続きます。 そのほかのキッチンメーカーとしては、水回りに強いTOTO、給湯器に強いノーリツ、YAMAHAの系統を引くトクラス、旧日立系で現在はヤマダ電機グループのハウステックといった会社があります。最近はニトリやIKEAなどの家具小売店もシェアを伸ばしています。 キッチンの最低価格はどのくらい? システムキッチンの価格はベースとなる「本体価格」に「オプション」を組み入れた総額です。「本体価格」だけならそれほど高くはなく、格安キッチンなら10万円台でも一通り揃います。 たとえば、ニトリのキッチンなら、幅2560mmで19万9000円のものが販売されていますが、ガスコンロやレンジフード、引き出しなどのフロアキャビネットや、頭上のウォールキャビネットもこの値段に含まれています。これに食洗機を付けると24万9000円になります。 これで十分といえば十分で、実際、ファミリー向けの賃貸マンションでは、こうした10万円台のキッチンが備えられていることもよくあります。10万円台のキッチンで大丈夫?なんて声も聞きますが、きちんと施工されれば20-30年は持ちますので、心配する必要はありません。 価格相場をつかもう! ただ、分譲マンションで自分専用のキッチンで、もっと使いやすいものを、となると、もう少しいいブランドのものを選びたくなりますし、さまざまなオプションを付けたくなります。 マンションリフォームの価格相場をつかむのにわかりやすいのが、クリナップです。クリナップは「S.S.」「クリンレディ」「rakuera(ラクエラ)」「コルティ」という4つの性格付けの異なるブランドのキッチンを販売しています。 まず「S.S.」は最高級ブランド。質の高いステンレスを使った高品質キッチンで、幅2550mm(以下同)の参考価格が99万4550円。次のクリンレディはオールステンレスながら手頃な価格を実現した物で、参考価格が63万8000円。ラクエラは木製キッチンで49万2800円。コルティは幅1800mmのコンパクトキッチンで30万9700円となっています。 ラクエラを例に取ると、最低価格は49万2800円ですが、扉に使う素材で異なります。鏡面仕上げの「グランドシリーズ」という扉を使うと55万9800円になり、マット仕上げや光沢仕上げは安くなります。さらに使う木材によって「コンフォートシリーズ」は50万9800円と少し高くなります。 49万2800円は、最もグレードの低い「シンシアシリーズ」という扉を使った場合です。扉による価格差は結構大きく、クリンレディで高い扉を付けると、S.S.の安い扉を付けた場合より高くなってしまいます。 大手メーカーは基本価格50万円が相場 タカラスタンダードやクリナップといった大手メーカーの場合、主力ブランドの基本プランは、2550mmで50万円前後に設定されています。したがって、大手システムキッチンの相場価格は、基本プランなら50万円前後と考えていいでしょう。 ただ、これはあくまで定価で、実際に施工する業者によって卸値は異なります。たとえば、上記ラクエラの場合、格安キッチンとして検索すると、15万円前後の価格を見つけることができます。つまり、6割~7割も値下げしているのです。 ニトリやIKEAなどの格安キッチンの場合は、15~20万円前後の価格設定が相場で、値引きは基本的にはありません。つまり、大手キッチンの安値ブランドや小売店の格安ブランドのキッチンは、基本プランで15~20万円程度が実勢価格の相場といえます。 オプションを付けると高くなる ただし、システムキッチンを基本プランで購入する人はあまりいません。食洗機を入れたり、引き出しを増やしたり、シンクの形を変えたり、ワークトップの素材を変えたりします。こうしたオプションによってキッチンの値段は基本価格の倍くらいになることもあります。 扉の色や素材によって大きく価格が変わることは前述しましたが、メーカーにとっては、基本価格は安くしながら、オプションで利益を得るというのが一つの戦略なのです。 オプションを付けた総額はいくらくらいなの? という質問を受けることもありますが、千差万別としか言いようがありません。定価ベースでいうなら、基本価格の1.5倍くらいが総額になるようなオプションを付ける人が多いです。 食洗機を付け、シンクやレンジフードや水栓を少しいいのに変えて、引き出しも増やしたりすると、そのくらいの価格になります。つまり、定価ベースで70~80万円くらいが相場と考えればいいでしょう。 どのくらい値下げしてくれる? 値下げ後の価格に関しても千差万別ですが、大手メーカーの主力ブランドの場合、2割~3割引程度と考えておくといいでしょう。インターネットを検索すると半額くらいの格安価格を提示している会社もありますが、そこまで値引いてくれることは、実際にはあまりありません。 値引いてくれたとしても、そのぶん施工費用に上乗せされることもありますので、表面上の価格にこだわるよりも、総工費を見たほうがいいでしょう。 キッチンのおすすめブランドは? おすすめブランドは、一概にはいえませんが、ホーローが好きならタカラスタンダードの「リテラ」、ステンレスがいいならクリナップの「クリンレディ」、木製の場合はLIXILの「リシェル」あたりがスタンダードです。これらのブランドを選んでおけば、大きな失敗はないでしょう。 トリプルワイドレンジがいいなら、パナソニック「リビングステーション」。高級キッチンならトクラスの「ベリー」、手頃な価格ならノーリツの「レシピア」も人気が出ています。組み合わせキッチンならIKEAの「メトード」。格安キッチンなら、ニトリはコストパフォーマンス基本性能に優れているといえます。
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2021年、首都圏マンションは30%の供給増に。注目物件は?
管理人
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2021年1月15日
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2021年の首都圏の新築マンション販売個数は、30%程度増えそう。新型コロナ感染症は広がりを見せていますが、マンション販売は堅調です。 埼玉県が48%増 不動産経済研究所によりますと、2021年の首都圏の新築マンションの発売戸数は、2020年に比べ31.1%増の3万2000戸と見込まれています。2020年は、新型コロナウイルス感染症の流行で前年比20%減でしたが、2021年は回復しそう。都心部では引き続きタワーマンションの供給が続く一方、郊外物件も活況になりそうです。 地域別にみると、東京23区は前年比30.8%増の1万4000戸。都下が25.0%増、神奈川県が34.6%増、埼玉県が48.1%増、千葉県が17.6%増で、全エリアで発売が増える見通しです。 注目物件は? 新型コロナウイルス感染症の拡大が続くなか、在宅勤務が徐々に定着。そのため、2020年は在宅勤務に向いた広めの郊外物件を探す動きが強まっていました。 この流れは2021年も続く見通しです。郊外で注目の大型物件は、東京建物などによる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」。京王線の聖蹟桜ケ丘駅から徒歩4分の、33階建て免震タワーです。 都心物件の人気も根強く続きます。都心では、三井不動産の高級マンション「パークコート千代田四番町」「パークコート神宮北参道 ザ タワー」あたりが注目でしょうか。 新型コロナ感染症の収束は見えませんが、新築マンションは堅調に供給されていきそうです。
比較検討
中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した
管理人
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2020年5月5日
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中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。
建物構造
マンション「15階建て」と「14階建て」のメリットとデメリット
管理人
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2020年4月21日
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マンションの階数で「15階建てよりも14階建てのほうがいい」という議論がよくきかれます。高さ制限のあるなかでマンションを建設する場合に、1階あたりの階高が高いほうがいいマンションだ、という考え方です。でも、これって正しいのでしょうか? 「15階建て」「14階建て」それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。 15階建ては階高が低い マンションでは15階建てと14階建てが多いです。その理由はいくつかありますが、一番大きな理由は非常用エレベーターの設置義務だといわれています。 建築基準法では、高さ31mまでとそれを超える4階部分までの建物であれば、非常用エレベーターを設置しなくてもよいとされます。一般に、高さ31mとは、10階か11階に該当します。つまり、高さ31mが10階ならば、全部で14階建てのマンションとなり、11階ならば全部で15階建てとなります。 マンションの階高(1フロアあたりの高さ)は、3m程度が理想といわれます。しかし、階高3mとするには、高さ31mで10階までしか入りません。逆に11階を高さ31mに収めようとすれば、階高を低くしなければなりません。そのため、15階建てのマンションは、どうしても階高が低くなります。 マンションの階高は、低いよりは高い方がいいです。高いほうがリフォームの際の自由度もありますし、部屋が広々としています。階高が大きいことは、14階建てマンションのメリットといえるでしょう。 15階建ては敷地に余裕が出る? ただ、15階建てにもメリットはあります。マンションを建てる際には、容積率の範囲内でしか建てられません。容積率をめいっぱい利用して建てる場合、15階建てにすればマンション全体の天地が高くなりますので、マンション全体の平面(建物の建築面積)は小さくなります。逆に、14階で容積率をめいっぱい利用する場合、15階建てよりも平面は大きくなります。 そのため、15階建ては14階建てよりも、敷地に対して余裕ができます。余裕があれば、建物の形を決める際の設計の自由度が高まりますし、敷地利用の選択肢も増えます。たとえば、中庭の面積を広くすることができたりしますし、南向きの部屋を増やすことが可能になることもあるわけです。 また、15階建てにすれば、1戸あたりの建築原価も小さくできますから、結果として分譲価格も安くできます。「安くできる」からデベロッパーが「安く売る」とは限りませんが、購入者としては安く買える可能性が高まるわけです。 高級感を求めるときは14階建て 階高という視点からみれば、15階建ては14階建てよりデメリットが大きいのは事実です。でも、階高に少し目をつぶれば、少し安い価格でマンションが手に入り、固定資産税もちょびっとだけ安くなるわけです。 いちがいに「15階建てが14階建てより悪い」とは限りません。ただ、マンションに高級感を求める場合は、15階建てを購入するときは注意しましょう。14階建てのほうが、階高が高いだけに天井が高く、高級感では満足度が高そうです。
間取り
マンションは「南向きがいい」は本当か?
管理人
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2020年4月15日
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マンション購入時に気になるのは「方角」。住戸の方角で人気が高いのは日当たりの良い南向き、次が東向きです。当然、方角は価格に反映します。 南向きは昼間の熱を夜に放散 マンションで人気の南向き。日中に長い時間太陽の光が差しますから、部屋は明るいですし、冬は暖かいです。 マンションはコンクリートでできています。南向きの部屋では、日中の太陽熱をコンクリートが吸収し、夜になって外気温が下がると、その熱が室内に放散されます。そのため、冬は夜でも暖かく、外が0度でも室内は暖房なしで10度以上の気温だったりします。 一方、夏も昼間の太陽熱が夜に室内に放散されるのは同じです。そのため、真夏の夜はエアコンなしでは夜眠れなくなる、という人もいます。昼間留守にしていると、日中は部屋を閉め切っているため、夜は居室全体が蒸し風呂のようになっていることもあります。 とくに、タワーマンションの上層階の南向きは、夏の暑さはかなり厳しいです。 東向きより西向き? となると、南向きよりも、適度に日が当たる東向きや西向きのほうが良い、という考え方も出てきます。東向きと西向きでは、人気があるのは東向きですが、これは午前の日当たりか、午後の日当たりかという差になります。 「早起きするなら東向き」「西日はきつい」という意見が強く、東向きのほうが西向きより人気です。そのため、価格は西向きのほうが安いです。日の当たる時間に大差はありませんから、西向きのほうが割安な分、選ぶなら西向きがいい、という考え方もあります。 北向きは日当たりが全くありません。そのため、夏は涼しく、冬は寒いという特徴があります。北向き住戸は人気がありませんが、そのぶん北向きは価格が圧倒的に安いです。 また、北向きは日が差さない分、景色を見るのに適しています。そのため、タワーマンションの中上層階では北向きも意外に人気がありますし、子供がいない方なら、北向きでOK、という人も多いようです。 マンションは風通しも大事 北向きの不安点は、日当たりがないと部屋がカビてくるのではないか、ということです。これに関しては、日当たりと湿気にはあまり相関関係はなく、北向きの部屋だからカビやすいという事実はありません。 カビを防ぐには湿気がこもらないようにすることが大事です。そのためには、風通しを良くすることです。マンションは密閉性が高いため、湿気がこもりやすいという性質があります。そのため、風通しは大事です。 風通しの良いマンションとは、異なる二方向(北と南、西と北、など)に外気に面した窓があるマンションです。同じ方向に窓が二つあっても風通しは得られませんし、一方の窓が内廊下に面していても、やはり風通しは良くありません。
一戸建て
マンションが一戸建てより圧倒的に優れている5つのポイント
管理人
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2020年4月13日
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マイホームを買おうとするとき、一戸建てかマンションかで迷う人は多いでしょう。「一戸建てvs.マンション」は語り尽くされた感はありますが、ここでもう一度、マンションのメリットを考えてみましょう。 断熱性に優れている 賃貸マンションに住んだことがある人ならわかるでしょうが、鉄筋コンクリートは木造住宅よりも暖かいです。とくに、冬場の暖かさは一戸建てよりはるかに優れています。 関東地方以南なら、冬場のマンションの住戸内温度は、暖房をしていなくても10度程度を維持します。暖房なしでも外気より5~10度も高いのです。よりその理由は、鉄筋コンクリートの断熱性が優れていることもありますし、上下左右の住戸に人が住んでいて、その暖房などの熱が伝わるから、という点もあげられます。 夏の場合は逆で、熱い外から帰ってきてマンションの居室に入ると、冷房なしでもひんやりしています。これも断熱性が優れているからでしょう。 利便性に優れている マンションは、一戸建てと比較して、より駅に近い便利な場所に建てられています。一戸建てにも駅に近い物件はあるでしょうが、同じ価格ならマンションのほうが広くて日当たりのいい物件に住めるでしょう。 利便性が優れていることは、たんに「便利」というだけのメリットではありません。将来、売却する際にも売りやすいというメリットがあります。 セキュリティが優れている 最近のマンションでは、エントランスのオートロックは常識で、セキュリティ会社と契約しており、防犯カメラも設置されています。また、各住戸の玄関扉や窓に防犯センサーが設置されている物件も少なくありません。車上荒らしを防ぐための駐車場のセキュリティもしっかりしています。 こうしたセキュリティシステムを一戸建てでも導入することは可能です。ただ、費用がかかりすぎるので、一般の方が実現するのは難しいです。マンションでは、数十人から数百人が費用を出し合うので、こうしたセキュリティが実現できるのです。 バリアーフリーに優れている 最近の新築マンションには、ほとんど段差がありません。エントランスには自動ドアが設定され、段差がなく建物内に入れますし、エレベーターを使って自分の居室のある階に降りれば、段差なしで部屋に入れます。各戸内も基本的に段差はほとんどありません。 一戸建ての場合は、玄関に上がる際に階段があり、2階建てなら十数段の階段があります。庭に降りるときも段差です。こうした段差は、年齢を重ねるにつれ身体の負担となります。 居室外の掃除や雪かきの必要がない マンションでは庭掃除や玄関外の掃除をする必要がありません。そうした共用部分の掃除は、全て清掃人がしてくれます。1階に専用庭がある住戸は、その部分だけは自分で掃除しなければなりませんが、それとてわずかです。 実際に一戸建てに住んでみるとわかりますが、玄関外の掃除や庭の手入れは、それなりに負担になります。秋になれば落ち葉をかき集めなければなりませんし、木や草の手入れもしなければなりません。 寒いエリアの場合は、雪かきは一戸建て居住者の重荷です。マンションなら、共用部分の雪かきは管理人か、契約した会社がやってくれるので、居住者はする必要がありません。 こうしたポイントを満たさないマンションは? 以上、5つのポイントで、マンションは一戸建てより圧倒的に優れています。ただ、全てのマンションがこの5ポイントを満たしているとは限りません。自主管理で清掃の行き届いていないマンションや、オートロックが設置されていないマンション、あるいは段差が多いマンションなどは、新築では少なくなりましたが、中古物件ではいまでも見かけます。駅から遠いマンションももちろんあるでしょう。 そうした物件は、マンションのメリットを完全に享受できないわけですから、ひょっとしたら良質なマンションではないかもしれません。
初心者
基礎知識
壁芯面積と内法面積の差はどのくらい? 登記簿と不動産広告の違い
管理人
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2020年3月31日
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分譲マンションを購入するとき、誰もが気にするのが専有面積。この専有面積の計算・表示方法には、「壁芯面積」と「内法面積」の2種類があります。この違いや面積の差について、わかりやすく説明していきましょう。 壁芯面積とは 分譲マンションの広告やパンフレットには、各住戸の専有面積が大きく表示されています。この面積は設計図面から計算されています。 設計図面では、建物の面積は壁や柱の中心を基準にします。これを「壁芯面積」(読み方:へきしんめんせき、または、かべしんめんせき)といいます。建築確認などもこの壁芯面積を使って、建物全体の面積や各階の面積を表示します。マンションに限らず一戸建てでも同じです。不動産広告やパンフレットにも、この壁芯面積が専有面積として表示されます。 内法面積とは 一方、不動産の権利関係を表示する登記簿では、これと異なる面積の計算方法が用いられます。壁の内側を基準とするもので、「内法面積」(読み方:うちのりめんせき)といいます。 分譲マンションで区分所有の対象となるのは、厳密には住戸の壁の内側部分、つまり壁や天井の仕上げの内側に限られます。したがって、権利関係のために表示する面積は、壁の内側を基準に表示するのです。 壁芯面積と内法面積の差は? 「壁芯面積」と「内法面積」を比較すると、壁の厚さの半分だけ内法面積のほうが狭いことになります。広告より実際の面積のほうが狭いなんて! と腹立たしく思う方もいるでしょうが、どちらも正しい面積であることに変わりありません。 壁芯面積と内法面積の差は、その各住戸の壁の長さによって異なります。おおざっぱにいえば、内法面積のほうが5%程度、壁芯面積よりも狭いです。壁芯面積(広告表示)が80平米なら、内法面積は76平米くらいと考えておけばいいでしょう。 50平米近辺の物件は要注意 注意が必要なのは、住宅にかかる税金の軽減措置などのなかに、「専有面積50m2以上」という条件を設けている場合が多いこと。この場合も専有面積は登記簿謄本の面積(内法面積)に依拠しますので、壁芯面積では53~55m2以上が必要になってくることが多いです。 面積50平米以上が対象となっている税金の軽減措置には、登録免許税(登記に関わる税金)、不動産取得税、所得税(住宅ローン控除)、湖底資産税など多数があります。 内法面積で50m2を上回るかどうかは、税金の優遇を受けるうえで、きわめて重要なので、この水準の住居を買う場合はとくに注意してください。登記簿上の面積(内法面積)をしっかり確認しましょう。
建物構造
新築マンションの「設計図書」はどう見るか? モデルルームでチェックすべきポイントを簡単解説。
管理人
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2020年3月29日
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新築マンションを買うときに必ず訪れるのがモデルルーム。きれいなインテリアに惑わされがちですが、必ずチェックすべきなのは「設計図書」(セッケイズショ)という図面です。設計図書とは、建物を建てるときに必要な設計関係の図面一式をまとめたもので、マンションの販売センターには必ず備え付けられています。 ただ、この設計図書、かなり専門的。きちんと見るには相当な時間がかかります。ここでは、短時間でチェックできるポイントを簡単にまとめました。 地質調査書 デベロッパーがマンションを建てるとき、地面に穴を掘って地質を調査します。これを「ボーリング調査」といいます。地質調査書は、ボーリング調査の結果を示すものです。 ここでチェックすべきなのは「N値」。N値は、土の硬さの程度を示したもので、数字が大きいほど硬い土です。 N0は非常に軟らかく軟弱な土で、数値が上がるにつれ硬い土になっていき、N50が最大です。N50以上の地層もN50で示します。 N50であれば重い構造物でも支えることができます。したがって、高層ビルやタワーマンションでは、杭をN50の深さまで掘り、建物の基礎とするのです。 そのため、地盤をチェックするには、N50が地下どのくらいの深さにあるかをみるとわかります。一概にはいえませんが、おおむね深さ35m以内にこの層(N値50以上)があれば、優れた地盤と考えていいでしょう。 配置図 敷地全体に建物がどう配置されているかを示すのが「配置図」です。敷地の境界、建物の方位と位置関係がわかります。購入を検討している部屋の向きが正確にわかりますし、ベランダから隣地までの距離なども数字で確認しておきます。 タイプ別平面図 住戸のタイプ別に、間取りを詳しく表示したものが「タイプ別平面図」です。購入を検討している住戸の間取りを確認すると同時に、上下左右の間取りも必ず確認しましょう。 寝室の上がリビングだったり、隣が水回りスペースだったりすると、寝るときに気になるかもしれません。できるだけ、寝室の上は寝室、水回りの上と横は水回り、という間取りがいいでしょう。 矩計図 矩計図は、「かなばかりず」と読みます。矩計図とは、各階の垂直方向の寸法を仕様を描いたものです。マンションの一部を切断して、寸法などを細かく記入した詳細な断面図です。 矩計図でわかることはいくつかありますが、重要なのは階高です。階高とは、コンクリートの床から上階のコンクリートの床までの高さのこと。高級マンションほど階高が大きくなる傾向があります。 そのほか、購入を検討している住戸について、室内の天井高、床と天井の仕上げなどを確認します。最近のマンションなら、二重床、二重天井になっていることが多いですし、そのほうがいいでしょう。階高は2900ミリ以上あれば安心です。 展開図 展開図とは、各住戸の周囲の壁を室内側から横から見て描いた図です。壁の仕上げやドア、窓の位置、寸法、仕様などがわかります。ドアや窓の形などが一目でわかりますので、イメージ通りか確認しておきましょう。 床伏図、梁伏図 真上から見下ろした図面を「伏図」と呼びます。床の状態を描いたものを「床伏図」、梁の状態を描いたものを「梁伏図」といいます。 床伏図は、床の仕上げ材を剥いで上から見た図面で、床の構造を示します。梁伏図は、軸組の様子を示します。マンションの床の厚さや梁の位置を確認します。スラブ(床のコンクリート)で段差がある場合(段差スラブ)、将来のリフォームに影響します。 特記仕様書 図面に記載されていない材料や施工方法、仕上げなどで、注意すべき点を記載したリストが「特記仕様書」です。重要な項目が書かれていることが多いので、必ず目を通しましょう。 いろんな図面を何度も見る 設計図書を読み解くカギは、「いろんな図面を何度も見ること」。 モデルルームに行ったときに、上記のポイントだけでも絞って見ていくと、だんだんその内容の差異がわかるようになっていきます。すると、「このマンションは高級仕様だな」とか「このマンションはコストを切り詰めているな」などということも、なんとなくわかっていきます。 コストを切り詰めるのが悪いわけではありません。コストを切り詰めたマンションなら、その分価格が安ければいいわけです。つまり、価格相応のマンションかどうかを見極めるのに、設計図書を読み解く力が必要になってくるのです。 もちろん、設計図書は、価格を知るための手がかりだけではなく、遮音性能や修繕のしやすさ、バリアフリー対応など、さまざまなことを教えてくれます。自分が重視するポイントに対応しているマンションかを、知ることができる図面なのです。
基礎知識
マンション購入の手続きの流れをまとめてみた。モデルルーム見学から契約、入居まで
管理人
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2020年3月23日
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新築マンションを購入するなら、その手続きの流れを最初に理解しておくことが大切。購入申込から引き渡しを受けて実際に入居するまでは、長い道のりが待っています。わかりやすくご説明しましょう。 情報収集 まずは新築マンションの物件情報を集めます。インターネットの住宅情報サイトで希望条件を登録しておけば、定期的に新規分譲開始のマンションの情報をメールで送ってくれます。あわせて、駅に置いてある無料の住宅情報誌などもチェック。 モデルルーム見学 多くの新築マンションは、建物が完成する前に販売を開始します。しかし、買う方にとっては、建物ができていない段階ではイメージが湧きません。そこで、不動産会社は、実際の建物内装を模した「モデルルーム」を設置します。 モデルルームでは、代表的な間取りの住戸の室内を再現しています。内装の雰囲気や仕上げ、設備などをチェックできます。設計図面など重要な情報を閲覧することもできます。モデルルームは販売事務所も兼ねていますので、価格などの情報を知ることができます。 モデルルームは一つだけでなく、希望条件に近い物件なら、なるべくたくさん見て回りましょう。 購入申込 気に入ったマンションが見つかれば、購入を申し込みます。「購入申込書」を不動産会社に提出します。これは契約ではありませんから、提出後、どんな理由でも「やめる」ことができます。購入申し込み段階でのキャンセルにはキャンセル料はかかりません。 住宅ローンを利用する場合は、購入申込を行った段階で、仮審査を受けておくといいでしょう。自分で銀行を回って審査を受けてもいいですし、不動産会社の紹介で受けることもできます。 抽選 購入申込は、部屋ごとに行います。同じ部屋に複数の申込者があれば、抽選となります。当たれば、実際に購入へと進みます。抽選で当たっても、この段階なら辞退することもできます。 重要事項説明 抽選も終わり、いよいよ本当に購入する、という段階で重要事項説明に進みます。これは、法律に定められた一定の項目について、宅地建物取引主任者という国家資格を持った担当者が、書面に基づいて説明するものです。 説明日の前に、あらかじめ重要事項説明書のコピーをもらっておいて、家で読んでおくといいでしょう。不明点があれば、あらかじめ担当者に確認しておきます。 契約 重要事項説明書の朗読が終わったら、契約です。契約は重要事項説明の当日に行われるのが一般的ですが、日を改めることもできます。契約日の前に、あらかじめ契約書のコピーをもらっておいて、事前に読んでおき、不明点があれば前日までに確認しておきましょう。 契約書の内容を確認した後、署名と捺印を行います。この際、手付金を支払います。手付金は事前に銀行振り込みのこともあります。 いったん契約書にサインすると、キャンセルする場合に違約金が必要になります。違約金の金額は、かなり大きいのでご注意を。 住宅ローン申込 契約が成立したら、住宅ローンの申込を行います。実際に融資が行われるのは建物完成後ですが、この段階で申し込んで本審査を受けておきます。住宅ローンの本審査には収入を証明する書類など、書類がたくさん必要で、時間もかかります。 完成を待つ 契約が完了し、住宅ローンを申し込んで本審査を通れば、一段落。あとは建物の完成を待ちます。数ヶ月から1年以上待つこともあります。 入居説明会 建物の完成、引き渡しが近づくと、管理についての説明や、オプションの申込を行う入居説明会が開かれます。引き渡しから引っ越し、入居後の疑問などを尋ねることができます。 内覧会 建物工事が一通り終わると、内覧会です。各住戸の内部について購入者が確認することができます。不具合があれば、ここで指摘し、修繕してもらいます。建物チェックの専門家を同行する人も増えています。 決済・引き渡し 決済日はローンの実行日です。ローンを実行してもらい、不動産会社に残金を支払うと、カギの引き渡しがあります。この瞬間から、購入した部屋を自由に使うことができます。 登記 最後が所有権の登記です。登記は法律的に「この部屋はあなたのもの」であることを認証する作業です。司法書士が代行して行うのが一般的です。 登記が終了すれば、名実ともに、そのマンションの部屋はあなたのものになります。引っ越しは登記が終了する前でも行えます。
基礎知識
20代こそ一戸建てを買ってほしい! 50代以降はマンションがおすすめ。年齢で考える「マンションか一戸建てか」。
管理人
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2020年3月15日
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マンション購入というと、若い夫婦がイメージされることが多いようです。同じエリアなら一戸建てよりも安くて買いやすいですし、交通便利な場所に建てられることが多いので、アクティブな若い人には便利、という理由もあります。 でも、実際に購入するのなら、じつは20代や30代の若い人ほど一戸建てがおすすめです。その理由を説明していきましょう。 マンションのメリットは? マンションのメリットはなんといっても、利便性です。玄関の鍵さえかければセキュリティ上の不安は少なく、駅に近ければ外出にも便利。バリアフリーが行き届いていて、段差が少ないなどの使いやすさもあります。 ただ、このメリット、若い人よりもシニアに向いていると思いませんか? うっかり鍵のかけ忘れが生じにくく、クルマを使わず駅まで歩けて、階段もないのですから。一方、若い人はベランダや窓の鍵もきちっとかけますし、クルマを運転するのも苦になりません。バリアフリーもそれほど気にしないでしょう。 小さな子どもがいる場合、マンションは階下に気を遣います。それならば、一戸建てのほうが気兼ねなく、親子でのびのび暮らすのに向いています。未婚の人は20代で一戸建てを買う必要はありませんが、既婚なら20代で一戸建ては十分に「アリ」です。 長期的なランニングコストを考える 問題は価格ですが、マンションは初期購入費用は安いものの、毎月の管理費・修繕積立金がかかります。マンションによって異なりますが、あわせて毎月3-4万円程度が一般的。年間30~50万円、20年住めば1000万円レベルです。 一戸建てよりマンションのほうが物件価格は安いかもしれませんが、長期的に見れば、ランニングコストはマンションのほうが高い場合が多いのです。まだ若い20代の人こそ、ランニングコストは軽視できません。 郊外マンションは価格下落が恐ろしい 一戸建ては古くなっても土地の評価は変わりません。そのため、売却した場合に価値が残りやすいというメリットがあります。 一方、マンションは、老朽化するにつれ、価値がどんどん落ちていきます。都心マンションならそれほどでもありませんが、郊外マンションの価格下落は恐ろしいほどどです。 ですから、子育てしているうちは郊外で一戸建てに住み、年をとったら、それを売って、便利な都会のマンションに移ればいいのです。 ということで、20代~30代こそ、マンションより郊外一戸建てを。シニアは都会のマンションを。もちろん、ライフスタイルよって選択肢はいろいろありますので、若いときに都会のマンションに住むのもいいでしょう。でも、最初から一戸建てをあきらめるのはもったいないと思います。
駐車場
隣地の空き地・駐車場にどんな高さが建設可能か予測する。高いビルやマンションが建てば日照・眺望が悪くなる
管理人
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2020年3月14日
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マンションを購入するときに注意したいのが、隣地。とくに、メイン採光部となる窓の前の隣地がどういう状態かは、よくよく確認したほうがいいでしょう。空き地になっていたら要注意。そこにどんな建物が建つ可能性があるかを、予測しておかなければなりません。 空き地、駐車場は要注意 マンションの隣地が空き地の場合、「何か建ったら日当たりが悪くなるのでは?」と心配する人は多いです。心配は当然で、隣地にどんな建物が建つ可能性があるかは、マンション購入前にチェックしなければならない重要項目です。 空き地でなくても、駐車場も要注意。駐車場は空き地を一時的に活用しているだけの場合もあるからです。 すでに隣地に建物が建っていても、より大きなビルやマンションに建て替わる可能性もあります。その場合、南側なら日照に大きな影響がでますし、東側、西側では太陽位置が低いだけに日当たりへの心配があります。 北側は日照の影響はありませんが、目の前に高いビルが建てば、眺望が悪くなるのは間違いありません。眺望が悪くなれば、当然資産価値も下がります。 どのくらいの建物が建つか? では、隣地にどんな建物が建つか、予測する方法はあるのでしょうか。 まずは、隣地の容積率と建ぺい率、高さ規制を確認します。容積率や建ぺい率が高ければ、高いビルやマンションが建つ可能性があります。一方、容積率や建ぺい率が低ければ、そんなに高い建物は建てられません。 具体的に、どのくらいの高さのビルやマンションが建つ可能性があるかを知る方法はあるのでしょうか。建設できるビルの高さは、容積率、建ぺい率、隣接する道路幅、高さ規制などさまざまな条件で決められますので、一概にはいえません。 ごくおおざっぱにいえば、たとえば容積率が300%なら5~6階の建物が建つ可能性があります。500%の場所なら7~8階建てのビルが建つ可能性はあります。絶対高さ規制が設定されているエリアだと、それ以上の高さのビルは原則として建てられません。 同じエリアでも、隣接する道路幅が広い土地ほど、高いビルが建つ可能性があります。大通り沿いには高いマンションが建ち並んでいますが、それは高さに対する規制が緩いからです。 用途地域を確認しよう ...
お金と税金
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価格
住宅ローン
売却
価格
コロナショックでマンション価格はどう変わるか
管理人
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2020年4月29日
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コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。
価格
マンションの「価格未定」はなぜ起こるのか
管理人
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2020年4月19日
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最近の新築マンションで増えているのが「価格未定」の物件。着工するはるか前ならいざ知らず、モデルルームがオープンしているというのに「価格未定」を掲げているマンションすらあります。そんな時期まで価格が全く決まっていないわけはありません。なぜ、こんなことになっているのでしょうか? 間取り図に価格が表示されていない! 新規分譲マンションのホームページにある「物件概要」や「間取り図」。かつては、ここに価格が表示されているのが一般的でした。しかし、最近は価格を表示せず「価格未定」としているケースが少なくありません。 すでにできあがっているマンションで「即入居可」の物件ですら「価格未定」とされている場合があります。 こうした新築マンションの「価格未定」は、デベロッパーにとって集客の手口の一つです。購入検討者はホームページやチラシをみるだけでは価格がわからないので、モデルルームや販売事務所に行かなければ、そのマンションの値段を知ることができません。 モデルルームに行っても値段がわからない ところが、まだ建築中のマンションの場合、モデルルームに行っても価格未定の場合が増えています。モデルルームで値段を尋ねても、正式な価格表は渡してもらえず、正式な価格は「検討中」と言われたりします。 価格帯だけを示した表を渡してくれる販売事務所もありますが、なかには「予定価格表」を見せてくれるものの、持ち帰りは不可で、「メモするだけにしてください」と言われる場合も。マンションという超高額な買い物のなのに、肝心の価格をなかなか教えてもらえないのです。 販売会社が値段を決めきれていない これは、価格を出し惜しみしていると言うよりは、マンション販売会社が価格を決め切れていない、ということが原因です。 最近のマンション販売では、モデルルームが完成してもすぐには一般公開せず、その不動産会社に「会員登録」した会員にのみ告知し、来場してもらいます。 そして、モデルルームに来てくれた会員におおまかな「予定価格」を口頭で伝え、反応をみて価格を精査します。あるいは、モデルルームへの来場率を確認して、だいたいの価格を決めます。一般客にモデルルームオープンを告知するのは、この後です。 一般客がモデルルームに来はじめると、このときは「予定価格」や「価格帯」を知らせます。同時に、来訪客の想定価格も聞き出し、「予定価格」がそれとかけ離れていたら、再検討します。そうして、部屋ごとに細かく百万円、十万円単位の値付けをしていきます。 こうした段階を踏んで、正式な「価格表」を作成し、最終的にモデルルームの来場者に渡すのです。 値引き販売をしやすいように ところが、これで終わりではありません。正式な価格表で販売開始したものの、契約率が悪い場合があります。そのときは、値引き販売をすることがあります。そのため、ホームページ上では「価格未定」の表記を続けるのです。すでに契約済みの購入者にばれないようにするためです。 マンションが完成してからも「価格未定」の場合もあります。完成したものの、完売していない場合、業者はさらなる値引きをしてでも売り切ろうとします。そのときにも、正式な価格を公式発表せずに「予定価格を伝えたうえで10%値引きする」という複雑な過程を踏む場合もあります。 提示された金額で判断しよう こうなると、値引いたのか、もとの価格を安くしたのか、よくわかりません。そう、最終的には「正規価格がいくらだかわからなくする」というのも、価格未定が多くはびこる理由なのです。 マンションは値引き販売をするとブランドイメージが傷つきますし、先に契約した人から不満も出ます。そのため、価格公表をする戸数はなるべく絞っておき、非公式な価格から割り引いて公式価格にして販売する、という手法をとろうとするのです。 複雑ですが、購入者としては、「値引き交渉をした上で、提示された金額が妥当かどうか判断する」クセを付ければいいでしょう。
お金と税金
財形って役に立つの? サラリーマンの頭金作りの王道だけれど、低金利下では意味がない。
管理人
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2020年3月27日
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サラリーマンの方なら、会社に「財形」の制度がある人も多いでしょう。「財形住宅貯蓄」という名称で、住宅取得に関するお金を貯める場合に、一定金額まで利子が非課税になるものです。昔は、マンションなどを購入するときの頭金作りの王道とされました。 が、今でも役に立つのでしょうか? 目的別に3つの財形 財形とは、勤労者財産形成貯蓄制度のこと。サラリーマンの勤務先が、銀行などと提携して、給与やボーナスから天引きでお金を貯蓄してくれる制度です。 財形は目的別に3種類あります。「住宅」「年金」「その他」です。それぞれ「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」「一般財形貯蓄」という名称です。 財形の最大のメリットは、利子が元利合計で550万円まで非課税である、という点。普通の預貯金では利子に20%の税金がかかりますが、住宅財形と年金財形は、合算して元利550万円まで非課税になるのです。 また、住宅財形の場合、財形貯蓄を1年以上継続して、積立金額が50万円以上になると、積立金額の10倍(最高4000万円)まで、住宅取得に必要なお金を低利で借りることができます(全体の80%まで)。これを「財形住宅融資」といい、財形のメリットとされてきました。 金利が高ければ有利だが 金利が高い局面なら、住宅財形はなかなか有利な制度です。ただ、現在のような低金利下では、正直、それほどメリットはありません。利子に課税されないといっても、低金利では利子自体が非常に少ないので、課税されてもされなくてもせいぜい数十円や数百円の差にしかなりません。銀行の定期預金と比べて、大差ありません。 財形住宅融資にしても、最近は銀行の10年固定金利よりも金利が高かったりします。となると、金利面や税金面から財形の優位性は失われてきているのが実情です。 貯められない人にはいい制度 あとは、給与天引きをどう考えるかです。給与から一定金額が毎月差し引かれて貯蓄に回されるというのは、お金を貯めるにはいい制度でしょう。貯蓄が苦手な人には素晴らしい制度といえなくもありません。 でも、自分で計画的に貯められる人にはどうでもいい話ですし、財形は、いざ使うときに、お金を引き出す手続きがちょっと面倒というデメリットもあります。自動的に積み立てるなら、銀行の積立貯金でも似た効果が得られます。 ということで、現在の低金利下において、住宅財形は銀行の定期預金と比べて大きなメリットはありません。財形が無駄だとはいいませんが、銀行の積立貯金のほうが使いやすくて便利でしょう。
住宅ローン
マンションを買ったら住居費専用口座を作ろう。管理費・修繕積立金の支払いもその口座から!
管理人
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2020年3月25日
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マンションを購入することになったら、住居費専用の口座も作りましょう。サラリーマンなら給与振り込みの一部をその口座に指定。マンション管理費や修繕積立金もその口座にまとめます。「収入と支出」を一口座にまとめることで、住居費関連の収支がはっきりわかるようになります。 ローン返済額より多めに振り込む 給与振り込み先を2口座に分けて設定できる会社名なら、住宅ローン借入先の金融機関の口座をその一つにします。振り込み金額は、月々のローン返済額と管理費・修繕積立金より、少し多めに設定しましょう。2口座に設定できない場合は、自分で金額を決めて預け入れします。 多めに預け入れた金額は、徐々に積み上がっていきます。それを使って、年に1度の固定資産税を、この口座から支払います。また、住宅ローン減税の還付金も、この口座に入れるといいでしょう。そうすれば、住居費に関する収支が一つの口座で見えてきます。 固定資産税を支払ってもまだ残ったお金は、繰り上げ返済の原資にしましょう。ある程度まとまった金額がたまったら、繰り上げ返済してローンを減らします。 返済金額変更に備える 変動金利にしている場合は、積み上がった金額をそのままにしておいたり、定期預金に預けたりするのも得策。変動金利は5年に1回、月々の返済金額の変更がありますので、それに備えるお金にします。そうすれば、毎月の返済額が増えた場合でも、積立金からある程度補填できます。 共働きの場合は、夫婦で住居費専用口座にお互い入金する、という形にするのもいいでしょう。夫婦の住居費負担額のはっきりしますし、繰り上げ返済の原資が貯まりやすくなります。 電気やガス代なども同一口座にする人がいますが、あまり賛成はしません。電気・ガスは住居費とは性格が異なりますので、できれば違う口座にしたほうがいいでしょう。
住宅ローン
「ミックスローン」のメリット、デメリット。住宅ローンを二つに分けて、返済期間をずらすと効果的
管理人
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2020年3月21日
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住宅ローンを選ぶときに、悩むのが「変動か固定か」という点。それぞれメリットデメリットがあり、選択に頭を抱えます。じゃあ、二つとも!というのが「ミックスローン」。住宅ローンを二つに分ければ、変動と固定を両方選択できます。そのメリット、デメリットを見てみましょう。 ミックスローンとは 住宅ローンの変動金利は安いですが、金利が上昇したら支払額が上がる可能性があります。一方、固定金利は高いですが、将来の金利動向に関わらず、支払額を一定にすることができます。どちらにするか迷うところですが、住宅ローンを2つに分け、1本を変動金利、1本を固定金利にする、という方法があります。これを「ミックスローン」といいます。 ミックスローンにすると、金利上昇という変動のリスクは減りますが、金利が低いという変動のメリットも減ってしまいます。また、支払額が変わらないという固定のメリットも減ってしまいます。変動と固定にローンを分けることは、それぞれのリスクとメリットを両方減らすことになります。 返済期間に差を付ける ローンを2つに分ける場合、返済期間を同じにする必要はありません。返済期間をずらすこともできます。返済期間に差を付けることが、ミックスローンを活用するコツです。 たとえば、子どもがいる家庭は、教育費がかさむピーク時が必ずあります。そのときに住宅ローンの支払い額を下げるわけにいかないので、一時的に家計は苦しくなり、赤字に陥ることもあります。 教育費のピークは15歳~22歳です。はじめからわかっていますので、ローンを2本に分けて、計画的に、教育費のピーク時のローン返済負担を軽くするように設定するのです。 借入金額も違う額にする 2つに分けるなら、借入金額も同じにする必要はありません。たとえば、3,000万円のローンを組むのなら、1,000万円と2,000万円の2本にローンを分けて、1,000万円は子どもの大学入学前に完済する計画にしてみます。 すると、教育費のピーク時には、1本を完済し、残りが1本になっているので、返済負担が減っています。 退職後までローンの返済が続く場合も、やはりローンを2本に分けておくといいでしょう。2本にして、1本は退職までに完済させ、もう1本は年金生活でも払いきれる返済に設定しておきます。返済額に応じて、ローンの比率を変えます。 繰り上げ返済で期間を短縮しようと目論んでいる人も多いでしょう。その場合も、2本に分けてあれば、より少額で繰り上げ返済が可能になります。2本に分けることで、返済計画をより機動的にできるというメリットがあるのです。 諸費用が高くなる ローンを2つに分けることと、変動・固定をミックスにすることは別です。2本とも変動にしてもいいですし、2本とも固定にしてもいいでしょう。2本に分けることは、返済不能に陥るリスクを減らすための施策であり、金利をミックスにすることは、金利変動のリスク(上がるにしろ、下がるにしろ)を減らすための施策です。 ローンを2本に分けることの明確なデメリットは、諸費用が増えることです。住宅ローンを組む場合、契約を2つに分けて行う必要があるため、登記費用などが余分にかかります。したがって、契約書の印紙代や抵当権設定費用が2倍かかります。結果として、5~10万円は余計にかかることになります。
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全部
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建築用語
建築ルール
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駐車場
建物構造
マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?
管理人
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2020年4月28日
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建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。
駐車場
マンション駐車場の意外なチェックポイント。駐車場率と出入路の傾斜に注意
管理人
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2020年4月27日
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マンションを購入するときに、必ずチェックしたいのが駐車場。「いまは使わないよ」という方も、将来はどうなるかわかりませんし、駐車場の状態や空き具合は管理組合の財政に関わりますから、マンション居住者全体の問題になります。 駐車場率は高いほどいいのか? 分譲マンションの駐車場率(駐車場台数/総戸数)は、立地によって大きく異なります。東京都心部のマンションだと50%を切っている場合も少なくありませんし、郊外なら100%が一般的です。当然ですが、駐車場率が高いほど、クルマを所有したいときに駐車場を確保しやすくなります。 しかし、駐車場率が高ければ高いほどいい、すなわち、駐車場台数が多ければ多いほどいい、とは限りません。多くのマンションで、駐車場収入は管理費の財源になっています。駐車場に空きが出れば、管理費会計で欠損が生じてしまいます。駐車場が埋まらなければ、その穴埋めを住人全員でしなければならなくなるのです。 最近は、駅から近いマンションではクルマ(自家用車)の利用率は下がる傾向にあります。都内の駅チカ物件では、あまりに駐車場が多すぎると、埋まらないリスクが大きくなります。 一般論をいえば、理想的な駐車場率は都心部や交通便利な場所で85%程度、郊外マンションで100%といわれています。しかし、実際は都心部なら50%あれば十分で、都心より少しはずれた準郊外で85%、郊外で100%、といったところでしょう。 ただ、これらはファミリー向けマンションの話で、DINKSや独身者向けの住戸があるマンションは、もう少し駐車場率は低くても大丈夫です。 駐車場は広さや車路幅も大事 駐車場は、その広さも大事です。区画が小さな駐車場だと、利用できるクルマの車種が限られるので、3ナンバーでも入れる広さ、ミニバンでも入れる高さが必要です。3ナンバー車の場合、1台分として5.5m×2.7mは最低限必要です。平面駐車場なら高さの心配はありませんが、立体駐車場の場合は、ミニバン対応か確認しましょう。 駐車場への車路の幅や切り返しスペースも見逃さないように。車路の幅は6m程度は必要です。切り返しスペースは、車路の奥にに位置する駐車スペースにクルマを出し入れする場合に必要になります。これが確保されていないと、遠い位置からバックで車庫入れしなければならなくなり不便です。 出入路の傾斜はきつすぎないか? 駐車場は立体式と自走式があります。使いやすいのは自走式であるのは言うまでもありません。また、機械式、立体式は管理コストや修繕費も高いので、できるだけ自走式が好ましいでしょう。 大規模マンションや高級マンションでは、自走式駐車場が地下に設置されていることが多いです。地下駐車場はセキュリティ面でも優れていますのでおすすめです。ただ、一つ大事なチェックポイントがあります。それは出入路の傾斜角です。 建築基準法では、マンションの大規模駐車場では、出入路の傾斜角を1/6までとしています。1/6というのは結構な勾配で、乗車人員が多いと、登り初めでクルマの排ガスパイプを擦ってしまうことがあります。また、登り切ったところでクルマの腹をすることもあります。 きちんとした設計のマンションなら、傾斜路の始まりと終わりは、勾配を緩くしています。多くのマンションはそういう配慮がされていますが、なかには「底を擦ってしまいそう」な出入路や、急斜面急カーブのジェットコースター型の出入路のマンションもあります。新築マンションの場合は、駐車場の出入路の傾斜をきちんと確認しましょう。
建物構造
マンション「内廊下」「外廊下」のメリットとデメリット
管理人
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2020年4月25日
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高級マンションで多いのが「内廊下」。廊下が建物内に入っているマンションです。廊下の床にカーペットが敷いてあり、「ホテルライク」と形容されることも。一方、多くのマンションは、廊下が外気に面している「外廊下」です。それぞれのメリット、デメリットをまとめてみました。 内廊下のメリット タワーマンションの形は上から見るとほぼ正方形。「口」の字状に住戸が配置され、中央部にエレベーターが配置され、各戸に廊下が延びています。この廊下は屋内に配置され「内廊下」(屋内廊下)と呼ばれます。内廊下にはカーペットが敷かれ、換気・冷暖房が効いていることが多いです。 タワーマンション以外でも、最近の高級マンションは内廊下を採用しています。 内廊下のメリットは、なんといっても、エレベーターを降りてから雨風の影響を受けずに各戸まで歩けることです。廊下も外廊下よりも広くとられています。これは、法規によって、内廊下は十分な廊下幅が求められているからです。 そして、ホテルライクな高級感のある雰囲気も魅力です。これも大きなメリットと言えるでしょう。 内廊下のデメリット 一方、内廊下にはデメリットもあります。最大のデメリットは管理コストが高いこと。内廊下は強力な換気システムが求められますし、空調も必要です。冷暖房設備のランニングコスト、メンテナンス費用は、すべて入居者の負担になります。空調設備費用は外廊下では全くかからないコストです。 また、防災計画上でも、内廊下は外廊下より評価は下がります。理由は、外廊下のほうが火災時の排煙性能に優れているからです。建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。内廊下でも排煙機能はついていますが、外気には勝てません。 もう一つ重要なのは、通風の問題です。内廊下マンションでは、角住戸以外の住戸は一面しか外部に面してないため、風が抜けないのです。 最近のマンションは24時間換気システムが導入されていますので、各住戸の換気自体は可能です。ただ、24時間換気システムだけでは、空気の入れ換えに限界があり、梅雨時に部屋に湿気が貯まりやすいです。カビの発生の原因となる可能性が高いです。 外廊下なら、たいていのマンションは玄関側とリビング側に窓が付いていますので、風が吹き抜けます。内廊下マンションではそうした通風が得られません。 中央が吹き抜けのタワーマンションは? タワーマンションでも、建物の中央部分が大きな吹き抜けになっているものもあります。この場合は、エレベーターから各住戸までの廊下は外廊下になっています。 外廊下とはいえ、風が内部に吹き込んでくることはあまりありませんので、荒天時でも廊下がびちゃびちゃになったりすることはありません。 中央部が外廊下の場合は、普通の外廊下マンションほどの通風は望めませんが、内廊下よりはマシです。廊下の空調管理費もかかりませんから、合理的な設計といえます。 セキュリティ面では 内廊下は、建物内に廊下があるので、外部から廊下へ直接侵入することはできません。そのため、セキュリティ面では外廊下より優れているといえます。 ただ、内廊下のセキュリティ面の問題を指摘する人もいます。内廊下は外から見えないため、不審者がいてもわかりにくいのです。 外廊下の場合、近くに他のマンションや家、ビルなどがあれば、そこからの視線があります。したがって、不審者としても、「どこから見られているかわからない」という意識が働き、防犯上の利点になります。一方、内廊下の場合、こうした「外からの視点」がありませんので、セキュリティが意外と甘くなることがあるのです。 もちろん、高級マンションではまず間違いなくオートロックが設置されていますし、内廊下では死角のないように防犯カメラは設置されています。とはいえ防犯カメラは常に誰かが監視しているわけではないので、「外からの視点」があったほうがいい、というわけです。 このように、内廊下、外廊下、それぞれメリットデメリットがあります。どちらが優れている、と一概にはいえません。 ひとつ間違いないこととして、内廊下のマンションを買う場合、できれば通風のいい角住戸がいいでしょう。
建築ルール
既存不適格マンションの問題点。転売時に買い手が付くか?
管理人
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2020年4月23日
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世の中には「既存不適格」のマンションがあります。既存不適格とは、着工時には適法だったものの、工事中や完成後に建築基準法の改正や都市計画変更などがあり、法令に適合しない部分が生じた建築物です。既存不適格マンションは、購入時には注意が必要です。 違法建築物ではない 既存不適格建築物は、違法建築物とは異なります。違法建築物は着工時から法令に違反して建てられた建築物ですが、既存不適格は着工時は合法だったものです。そのため、住み続けても違法ではありません。 たとえば、すでに建っている「マンションA」のエリアで容積率や高さ制限が変更になり、同じ大きさのマンションを建てることが禁じられたとします。このとき、「マンションA」は既存不適格ですが、違法ではありません。マンションAの住人は合法的に住み続けることができますし、売買も可能です。 新築マンションでも不適格が 中古マンションだけでなく、新築マンションでも、既存不適格が問題になることがあります。建築確認申請審査を終了し、着工後の工事期間中に、建築基準法の改正や都市計画変更などが公示されて、マンション完成時に「既存不適格建築物」になってしまうケースが考えられます。 こうした「完成時不適格マンション」は、偶然既存不適格になったとは限りません。法令変更を察知したデベロッパーが、駆け込みで建築したものもあります。 実際にあった話としては、、東京のあるエリアで高さ規制の変更が公示された後、中堅デベロッパーが、新規制を上回るタワーマンションの建築確認申請を出し、施行される前に審査終了し着工しました。 このマンションは完全に合法ですが、建ったとたんに既存不適格になってしまったわけです。それでも分譲され、時間はかかりましたが全戸完売したようです。 重要事項説明で伝える義務 こうした「既存不適格の新築マンション」については、販売業者は販売時に、「既存不適格建築物である」旨を購入予定者に知らせなければなりません。実際には、重要事項説明書で「現在の法令に適合しておらず、建て替えるときに同じ大きさの建物が建てられない」などという表現で伝えられます。この重要事項説明を聞いた上で、購入者はイヤなら買わなければいいのです。 ただ、法令に詳しくない人は、既存不適格と聞いてもぴんときません。業者に説明を求めても、「将来建て替えるときに、同一の高さのマンションが建てられないというだけです。70年や100年後のことです」などとかわされることが多いでしょう。 「近くに同じ高さのマンションは今後建ちませんから、眺望は保証されたようなものですよ」などと、デメリットをメリットに言い換えて説明する不動産業者もいます。 100年もつなら問題ない? 既存不適格物件とはいえ、100年間建物がもつのなら問題ない、と考える人もいるでしょう。100年後には法律がどう変わっているかわからないし、そんなこと気にしても仕方がない、という意見もあります。住み続ける前提ならば、それはそうかもしれません。 一方で、既存不適格のマンションには明快なデメリットもあります。最大のデメリットは、転売しにくいという点でしょう。中古物件として売却するときも、当然、重要事項説明で購入者に説明しなければならないのですが、新築時には「あと100年大丈夫」とあなたが思って購入した物件も、中古となるとそう気楽に構えられるものではなくなります。 最後はババ抜きのババになる 中古として30年、40年、50年と経つうちに、「あと70年は大丈夫」「あと60年は……」「あと50年くらいは……」と、先行きが短くなっていきます。既存不適格にもいろいろな種類がありますが、同じ大きさで建て替えられる場合は、大きな問題にはなりません。問題なのは、容積率が低くなったりし、高さ制限が厳しくなったりして、同じ容積での建て替えができなくなってしまった物件です。 こうした既存不適格マンションは「同じ大きさで建て替えのきかない問題物件」として扱われるようになり、ババ抜きのババと化す可能性が高くなります。 そういう将来が想像できるマンションを購入したい人は少ないですから、転売時にどうしても不利になります。似た条件の適格マンションよりも売却価格は低くなるでしょうし、築年数が深まるにつれ買い手が付かなくなる恐れもあります。総合的に考えて、既存不適格物件は買うべきではない、というのが当サイトの結論です。 深刻な問題でない場合も どうしても買いたい物件がある場合は、建て替えるときにどの程度の建物を建てられるのかをきちんと確認したうえで、それに見合った価格であるかどうかを判断してからでしょう。 仮に2分の1の大きさの建物しか建て替えられないのだとすれば、相場価格の2分の1で買うべきです。一方、既存不適格とはいえ、不適合内容が軽微なものだったり、敷地に余裕があるなどして、同じ容積の建物を建て替えられる物件なら、それほど深刻な問題ではないと考えることもできます。
建物構造
マンション「15階建て」と「14階建て」のメリットとデメリット
管理人
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2020年4月21日
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マンションの階数で「15階建てよりも14階建てのほうがいい」という議論がよくきかれます。高さ制限のあるなかでマンションを建設する場合に、1階あたりの階高が高いほうがいいマンションだ、という考え方です。でも、これって正しいのでしょうか? 「15階建て」「14階建て」それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。 15階建ては階高が低い マンションでは15階建てと14階建てが多いです。その理由はいくつかありますが、一番大きな理由は非常用エレベーターの設置義務だといわれています。 建築基準法では、高さ31mまでとそれを超える4階部分までの建物であれば、非常用エレベーターを設置しなくてもよいとされます。一般に、高さ31mとは、10階か11階に該当します。つまり、高さ31mが10階ならば、全部で14階建てのマンションとなり、11階ならば全部で15階建てとなります。 マンションの階高(1フロアあたりの高さ)は、3m程度が理想といわれます。しかし、階高3mとするには、高さ31mで10階までしか入りません。逆に11階を高さ31mに収めようとすれば、階高を低くしなければなりません。そのため、15階建てのマンションは、どうしても階高が低くなります。 マンションの階高は、低いよりは高い方がいいです。高いほうがリフォームの際の自由度もありますし、部屋が広々としています。階高が大きいことは、14階建てマンションのメリットといえるでしょう。 15階建ては敷地に余裕が出る? ただ、15階建てにもメリットはあります。マンションを建てる際には、容積率の範囲内でしか建てられません。容積率をめいっぱい利用して建てる場合、15階建てにすればマンション全体の天地が高くなりますので、マンション全体の平面(建物の建築面積)は小さくなります。逆に、14階で容積率をめいっぱい利用する場合、15階建てよりも平面は大きくなります。 そのため、15階建ては14階建てよりも、敷地に対して余裕ができます。余裕があれば、建物の形を決める際の設計の自由度が高まりますし、敷地利用の選択肢も増えます。たとえば、中庭の面積を広くすることができたりしますし、南向きの部屋を増やすことが可能になることもあるわけです。 また、15階建てにすれば、1戸あたりの建築原価も小さくできますから、結果として分譲価格も安くできます。「安くできる」からデベロッパーが「安く売る」とは限りませんが、購入者としては安く買える可能性が高まるわけです。 高級感を求めるときは14階建て 階高という視点からみれば、15階建ては14階建てよりデメリットが大きいのは事実です。でも、階高に少し目をつぶれば、少し安い価格でマンションが手に入り、固定資産税もちょびっとだけ安くなるわけです。 いちがいに「15階建てが14階建てより悪い」とは限りません。ただ、マンションに高級感を求める場合は、15階建てを購入するときは注意しましょう。14階建てのほうが、階高が高いだけに天井が高く、高級感では満足度が高そうです。
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2021年、首都圏マンションは30%の供給増に。注目物件は?
管理人
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2021年1月15日
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2021年の首都圏の新築マンション販売個数は、30%程度増えそう。新型コロナ感染症は広がりを見せていますが、マンション販売は堅調です。 埼玉県が48%増 不動産経済研究所によりますと、2021年の首都圏の新築マンションの発売戸数は、2020年に比べ31.1%増の3万2000戸と見込まれています。2020年は、新型コロナウイルス感染症の流行で前年比20%減でしたが、2021年は回復しそう。都心部では引き続きタワーマンションの供給が続く一方、郊外物件も活況になりそうです。 地域別にみると、東京23区は前年比30.8%増の1万4000戸。都下が25.0%増、神奈川県が34.6%増、埼玉県が48.1%増、千葉県が17.6%増で、全エリアで発売が増える見通しです。 注目物件は? 新型コロナウイルス感染症の拡大が続くなか、在宅勤務が徐々に定着。そのため、2020年は在宅勤務に向いた広めの郊外物件を探す動きが強まっていました。 この流れは2021年も続く見通しです。郊外で注目の大型物件は、東京建物などによる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」。京王線の聖蹟桜ケ丘駅から徒歩4分の、33階建て免震タワーです。 都心物件の人気も根強く続きます。都心では、三井不動産の高級マンション「パークコート千代田四番町」「パークコート神宮北参道 ザ タワー」あたりが注目でしょうか。 新型コロナ感染症の収束は見えませんが、新築マンションは堅調に供給されていきそうです。
新築マンション
「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ
管理人
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2020年6月29日
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東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
新築マンション
「晴海フラッグ」の交通、地下鉄、BRT、資産価値を徹底解説
管理人
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2019年4月29日
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2020年東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地のマンションが「晴海フラッグ」。いよいよモデルルームもオープンし、話題を集めています。このマンションの魅力と弱点などを徹底解説しましょう。 総戸数5,632戸のビッグプロジェクト 「晴海フラッグ(HARUMI FLAG)」は、東京都中央区晴海五丁目の再開発事業です。2020年の東京オリンピック・パラリンピック競技大会の選手村の宿泊施設を中心に、エリア全体を住宅地として開発するビッグプロジェクトです。 オリンピック大会に備え、地上14~18階建ての中層住宅を21棟、地上3階建て商業施設1棟を整備します。大会後はこれらを賃貸・分譲住宅に改修。新たに地上50階、地上1階、高さ約180mのタワーマンション2棟を新設します。 全体の総戸数は5,632戸。このうち4,145戸を分譲します。建物の改修工事は2022年秋に完了し、2023年3月に入居が始まる予定です。タワーマンションは2021年1月に着工し、2024年3月に竣工する予定です。 エリア総人口は約12,000人を想定しています。現在進行中の再開発としては、東京23区最大規模です。オリンピック選手村跡地という話題性もあり、注目を集めています。 大手11社が結集 デベロッパーは、三井不動産レジデンシャルを筆頭とした大手11社。三井不動産レジデンシャル、三菱地所、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業、三井不動産の各社です。 2019年4月末に、ついにモデルルームがオープンし、多数の来場客を集めています。 分譲マンションの間取りは2LDKから4LDKで、5,000万円台から1億円を超える部屋まで、幅広い価格帯を取りそろえます。 最多住戸専有面積帯は85㎡台で、都内のマンションとしてはゆったり。平均坪単価は200万円台後半とみられ、このエリアとしては高額ではありません。 中古住宅である では、「晴海フラッグ」は買いなのでしょうか? まず、おさえておかなければならないのは、選手村で使った建物を改装して販売した物件は、「中古住宅」の扱いで、新築ではありません。 もちろん「中古」とはいうものの、選手村として数ヶ月使われただけなので、「新品同様」「新古マンション」という程度です。にもかかわらず、周辺のマンションに較べて値頃感があるので、価格としては魅力的です。 東京駅も徒歩圏内 次に気になるのが立地です。 公式ホームページでは、銀座駅まで約2.5キロ、東京駅まで約3.3キロを謳っています。実際には、マンションの棟により少し距離が伸びるでしょうが、銀座、東京駅まで3~4km圏という近さです。 なんといっても、東京駅まで、歩こうと思えば歩ける距離です。東京駅徒歩圏のマンションが坪300万円以下で購入できるというのは、大きなチャンスにも思えます。 駅まで遠すぎる ただ、交通の便はいいとは言えません。最寄り駅は都営大江戸線の勝どき駅ですが、徒歩16~21分かかります(棟による)。 しかも駅まで歩こうとすると、長い橋を渡り、運河を越えなければなりません。毎朝歩いて通勤するのに、徒歩20分は遠すぎます。 さらに、勝どき駅は、最近混雑がひどく、乗車まで行列することもあります。 BRTは期待できるか そこで期待されているのが、東京BRTです。「BRT」とはBus Rapid Transit(バス高速輸送システム)の略で、運行の遅れが少なく、通常の路線バスよりも多くの乗客を効率よく輸送できるという特長があります。 晴海地区には虎ノ門・新橋発着のBRTが導入予定で、分譲開始の2023年時点で本格運行を開始している予定です。これに乗れば、新橋駅まで10分ほどで到着できます。 新橋までバス停2つですから、乗ってしまえばすぐでしょう。 しかし、BRTといっても、しょせんはバスで、輸送力に限りがあります。現時点の予定では、晴海5丁目から新橋方面へはラッシュ時に10分間隔の運転です。 連節バス1台に150人を詰め込んだとしても、毎時900人を運べるだけで、1万人が住むエリアの通勤・通学需要をまかないきることはできません 本数が足りなければ、ある程度、増発されるでしょうが、BRTが万全の輸送機関と信じきるだけの情報はありません。 ちなみに、普通の路線バスも走っています。東京駅丸の内南口を晴海埠頭を結ぶ路線で、途中、有楽町駅前や勝どき駅前を経由します。晴海埠頭~有楽町駅前を20分ほどで走ります。 地下鉄はできるのか? 晴海通りかその近くに臨海部地下鉄を通す構想もあります。詳細は未定ですが、地下鉄が実現した場合、晴海トリトンスクエアの南側付近に駅ができると予想されています。晴海フラッグからは、徒歩8~12分程度の距離です。完成すれば、地下鉄駅から徒歩10分程度になるわけです。 この地下鉄は、東京駅~銀座駅~国際展示場をつなぐ路線で、つくばエクスプレスへの乗り入れも予定されています。そのため、実現すれば晴海トリトンスクエア駅から銀座、東京駅まで数分で結ばれることになります。秋葉原やつくばへも直通ですし、期待は大きいです。 ただ、臨海部の地下鉄構想は、計画が緒に就いたばかりです。できるかどうかは定かではありませんし、実現するにしても、臨海部地下鉄は、海底を掘るため大深度にならざるをえず、工期がかかります。着工から完成まで10年くらいかかってもおかしくありません。 それまでの生活を考えると、地下鉄をアテにするのは、やめたほうが良さそうです。 マンションの価値は立地が9割です。確実なのは、「勝どき駅徒歩16~20分」ということだけですので、交通アクセスについては、よくよく考えた方がいいでしょう。 育児環境は? エリア内には小中学校が作られます。当然、居住人口に対応していると思われますので、その点は心配なさそうです。 ただ、保育園や学童保育などに関してはどうなるかわかりません。育児世帯が多数入居するでしょうから、保育園不足が生じる可能性はあるでしょう。 こうした再開発エリアでは、子育て世代が一気に入居しますので活気はでますが、いろんな競争が激しくなる傾向は否めません。 懸念が大きいのは、進学でしょう。エリア内に小中学校は作られますが、私立への進学を希望される方も多いでしょう。しかし、交通アクセスが限られるため、通える私立学校が限られてしまうと言う難点があります。 中学まで公立に通わせる、という方ならそれほど気にならないでしょうが、小中学校受験を検討している方は、少し考えた方が良さそうです。 入居日が遠い 入居日が遠いことにも、気を付けたほうがいいでしょう。2019年7月に販売開始される物件の入居予定時期が2023年3月です。なんと4年後です。棟によっては、もっと入居時期は遅くなります。 いま、入居を計画している人でも、4年後には家族の状態が変わることもあるでしょう。ローン金利がどうなっているかもわかりません。そう考えると、あまりに早く契約してしまうのはどうかとも思います。 販売は何期にも分けられますので、そんなに買い急ぐ必要はないのでは、と思います。 リセールバリューは? リセールバリューも気になりますが、これは公共交通の今後の充実具合によるでしょう。BRTの運行が安定すれば、新橋駅までバスで10分程度という利便性はそれなりに評価されると思います。 臨海部地下鉄ができ、晴海トリトンスクエア近くの駅から徒歩10分程度になれば、リセールバリューは上がるでしょう。 晴海フラッグは、売値がそれほど高くないので、下値不安はあまりない物件です。一方で、地下鉄ができれば資産価値が上がるのは間違いないので、上値は狙えます。その意味では、資産価値としては悪くない物件だと思います。 ただ、湾岸地域にはマンションが多いですし、地下鉄もいつできるのか(できないのか)、分かりません。近くに大規模な賃貸棟があるため、分譲棟を賃貸に回しても借りては限られそうです。 そうしたことを勘案すると、リセールバリューを期待して購入する物件とはいえません。 また、先進的な設備のぶん、管理費や修繕積立金は高めのようです。その点もご注意ください。 狙い目のビレッジは? 晴海フラッグのエリアは4つに別れています。「シー・ビレッジ」「サン・ビレッジ」「パーク・ビレッジ」の3つが分譲エリア。「ポート・ビレッジ」が賃貸エリアです。 ポート・ビレッジが環状2号に近く、交通アクセスは最も便利そうですが、中央清掃工場の目の前だからか、分譲マンションはありません。 眺望が良さそうなのは、南東で海に面するシー・ビレッジでしょう。環状2号にも近いため、道路の利便性も良さそうです。 商業施設に近いのはサン・ビレッジです。BRTの始発となるマルチモビリティステーションにも近いというメリットがあります。 パーク・ビレッジは一番奥になるため、住み心地は良さそうです。サン・ビレッジもパーク・ビレッジも、西側に晴海ふ頭公園があるので、西側に行くほど住環境は良さそうです。 ということで、どのエリアにも長所があり、好みで選べばいいでしょう。筆者なら、マルチモビリティステーションに近い棟を選びます。やはりマンションは、交通利便性が一番だと思うからです。 再開発エリアの将来性 「晴海フラッグ」にマンションに狙いを付けている人は多く、早くもモデルルーム見学の予約が殺到しているとのことです。それだけ多くの人が関心を持っていると言うことでしょう。 いろいろ書きましたが、「晴海フラッグ」の魅力は、やはりゼロから設計された再開発都市である、ということだと思います。水素を使った先進的なエネルギー供給や、洗練され機能的なマンション設備、必要十分な共用施設など、他のエリアのマンションでは味わえない環境には、高い魅力があります。 こうした先進的な再開発エリアは、将来にわたって資産価値が維持されやすいですし、リセールバリューの心配をあまりしなくていいのもメリットです。なにより、三井不動産を筆頭とした11社が、国策のオリンピックの施設として作った建物であることに、安心感を覚える人も多いでしょう。 とはいえ、アクセスの悪さはやはり気になります。お子さんの受験を考えている人は、通学エリアにどんな学校があるかを再確認してからのほうがいいでしょう。
新築マンション
シティタワー駒沢ステーションコートの評価【新築マンションレビュー】
管理人
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2017年12月27日
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東急田園都市線駒沢大学駅徒歩1分に建設されるのが「シティタワー駒沢ステーションコート」。住友不動産の分譲マンションです。すでに販売は開始されており、完成時期は2019年04月下旬予定、総戸数156戸の大型マンションです。 駒沢大学駅徒歩1分 「シティタワー駒沢ステーションコート」は、専有面積が54.15m2~73.36m2のマンションです。20階建てのタワー棟と、15階建てのレジデンス棟で構成されています。 シティタワー駒沢ステーションコートの魅力は、なんといっても駒沢大学駅徒歩1分という抜群の立地。東急田園都市線という人気路線で、駅前のタワーマンションは珍しく、それだけで希少価値があります。 渋谷駅まで電車で3駅7分。世田谷区内の田園都市線沿線で、これだけの駅近の大規模マンションは滅多に出ません。 そのため、値段は強気です。シティタワー駒沢ステーションコートの価格は、おおむね平均坪単価が450万円以上。タワー棟最上階は500万円を超えます。階数や向きによりますが、タワー棟南向きの70平米で9,000万~1億円程度。54平米の部屋で7,000万円台程度です。 最近のマンション価格は高騰しているとはいえ、かなり高い値段を付けてきた、といえます。三茶・駒沢エリアのランドマーク的なマンションである「グランドヒルズ三軒茶屋」が、10年前とはいえ坪400万円程度、同じ246号沿いの「ザ・パークハウス三軒茶屋タワー」が坪300万円程度だったことを考えると、シティータワー駒沢ステーションコートの価格は、目をむきそうです。 この価格になると購入できる層はかなり限られます。一流企業勤務のダブルインカムや、富裕層のリタイア組を狙っているといえそうです。 三茶・駒沢エリアの人気は高い ただ、マンションというのは、高くても資産価値が維持されるなら、買う価値はあります。長く住んでも値段が下がらないなら、タダみたいなものだからです。 とくに、世田谷区でも三茶から駒沢にかけてのエリアは人気が高く、中古マンションの物件が出にくいことで知られています。中古物件が少ないということは、資産価値が下がりにくいことを意味します。 一方で、不動産は「年収の6倍程度まで」という価格の上限帯があります。それを超えるとぱたりと売れにくくなるのです。いかに駒沢エリアの住人の年収が高いとは言え、7,000万円を超えてくると流動性は下がります。1億円を超えると取引も激減します。 したがって、今後、世間の給与水準が大きく上がらない限り、シティータワー駒沢ステーションコートの中古価格が、大きく上がることは考えづらいです。 田園都市線は混雑路線 このマンションの魅力は立地ですが、注意点もいくつかあります。 まず、東急田園都市線は、首都圏屈指の混雑路線であるということ。特に、渋谷に8時台に到着する列車の混雑は想像を絶するものがあります。 その時間帯に通勤・通学する予定の人は、必ず実際に乗車して体験してみることです。田園都市線は、ピーク時が過ぎても、午前10時過ぎまでは、混雑が続きます。 また、駒沢大学駅は急行通過駅です。そのため、日中時間帯は、10分近く電車の運転間隔があくこともあります。全列車が地下鉄半蔵門直通とは言え、地下鉄とは使い勝手が少し違うことを頭に入れておきましょう。 ショッピングエリアは意外と貧弱 そして、駒沢大学駅周辺は、ショッピングエリアが意外と貧弱です。徒歩2分にマルエツがありますが、規模としてはそれほど大きくありません。徒歩4分にオオゼキがありますが、こちらは小規模。 隣駅の三軒茶屋が賑やかで、駅勢圏が強いためか、駒沢大学駅周辺の商業は盛んとはいえません。買い物についても、自転車で三茶エリアまで行く人が多いようです。自転車があれば、三茶エリアには大型の西友、若林エリアにはドンキホーテもあります。 西松屋やアカチャン本舗といったベビー用品の専門店は周囲にありません。近いのは三茶の西友で、ベーシックな子ども用品が置いてあります。買い物について確認したい人は、三茶エリアも見ておくといいでしょう。 駒澤大学駅周辺には商店街らしい商店街もなく、飲食店も多くはありません。基本的に住宅街エリアと考えましょう。もちろん、日常的な買い物には不自由しません。 周辺のランドマークは、やはり駒沢公園です。ただ、歩くと10分以上かかり、それほど近くではありません。 シティタワー駒沢大学ステーションコートの物件概要 物件概要を見てみましょう。 所在地 東京都世田谷区上馬三丁目845-1(地番) 交通 東急田園都市線 「駒沢大学」駅 徒歩1分 総戸数 156戸 構造、建物階数 鉄筋コンクリート、地上19階 地下1階建(タワー棟)、鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建(レジデンス棟) 敷地面積 3,692.20m2(タワー棟1,825.15m2、レジデンス棟1,867.05m2) 敷地の権利形態 所有権の共有 完成時期 2018年11月下旬予定 入居可能時期 2019年04月下旬予定 管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託 管理会社 住友不動産建物サービス株式会社 施工会社 大豊建設株式会社 ●用途地域 : 商業地域、第一種住居地域 ●駐車場 : 47台 25,000円~32,000円(月額) ●駐輪場 : 156台 200円~400円(月額) ●バイク置場 : 2台 6,000円(月額) ●ミニバイク置場 : 7台 3,000円(月額) ●バルコニー面積 : 7.0m2~25.88m2 住友不動産株式会社 間取りは? シティタワー駒沢ステーションコートの間取りを見てみましょう。 このマンションはタワー棟とレジデンス棟がありますが、条件が異なります。入口も異なりますし、タワー棟は内廊下、レジデンス棟が外廊下と形状も異なります。入口も基本構造も異なるのですから、実質的に違うマンションといえなくもありません。 タワー棟は北西側で国道246号と首都高速3号渋谷線に面しています。東名高速道路につながる幹線なので、深夜も含めて交通量が多いです。そのため、タワー棟は246側に面しては部屋を配置しておらず、南東側に主開口部を有します。246号面は内廊下で、どの部屋も北側に窓がなく、風が抜けにくい構造です。 レジデンス棟は、246号からは少し入った位置になります。タワー棟が「壁」になるので、騒音の心配は、タワー棟に比べれば少ないでしょう。南北に細長く、主開口部は東になります。 タワー棟、レジデンス棟ともに、どの部屋もおおむね主開口部は広く、アウトフレーム工法で、使いやすく効率的な間取りになっています。 おすすめはタワー16階以上 タワー棟の15階より下は、レジデンス棟が南西方面に建っていることが視界に入り、気になるかもしれません。16階以上は、レジデンス棟を抜けますので、抜群の眺望が楽しめそうです。 高くなるほど首都高速の騒音も気にならなくなるでしょうから、おすすめはタワー棟の16階以上です。ただ、お値段も高くなります。 値頃感があるのはレジデンス棟の低層階でしょう。外廊下なので風が抜けやすく、東側にマンション敷地が広がっているので、開口部の前を遮る建物が、今後も建たないのもメリットです。レジデンス棟の、なるべく首都高から離れた南側の部屋も狙い目です。 二重床、二重天井で、劣化対策等級3は最高レベル。廊下幅も広く、施設は細かい点までバリアフリーにも対応していて、車いすでも暮らせるように配慮されています。 シニアでも安心して暮らせるよう設計されていることがうかがえ、このマンションのターゲットがリタイア組であることがわかります。 駐車場は機械式 駐車場は47台。3戸に1戸程度と、この規模のマンションとしては少ないですが、最近は乗用車の所有率が下がっているので、これで十分と思われます。というか、シニア層が多く購入するなら、これでも余るかもしれません。 駐車場は機械式。タワーマンションなら地下の自走式にしてほしかったところですが、それだけクルマを重視していないのでしょう。公式ウェブサイトに駐車場の情報が驚くほど少ないのも、そのあらわれといえそうです。 共用施設には乏しく、ゲストルームなどはありません。これは意見が分かれるでしょうが、将来にわたり管理費負担が少ないという点ではメリットといえるかもしれません。 基本機能に絞ったマンション シティタワー駒沢ステーションコートをまとめると、きわめて実用的なマンションといえます。駅に近いため電車で出かけるのは便利。間取りも効率的な配置です。 無駄な共用施設を持たないで、駐車場も最低限に抑えています。「快適に住む」という基本機能に絞ったマンションです。 この構造でこの価格は、数年前の感覚では高いと思われるでしょう。ただ、最近の不動産価格の趨勢を見ると、一概に「高い」と切り捨てられるものではありません。 また、駅に近い好立地は共稼ぎの世帯だけでなく、シニアにも支持されます。バリアフリーに配慮した構造などを考えると、中古になっても需要は高く、資産価値が大きく毀損することはなさそうです。ただ、これだけ新築価格が高いと、値上がりも期待しづらいといえます。
新築マンション
豊洲駅徒歩4分に50階建てタワーマンション。東急不が2021年竣工へ
管理人
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2017年12月2日
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豊洲駅徒歩4分という好立地に、東急不動産がタワーマンションを建設します。「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」と呼ばれるもので、1,230戸の50階建てタワーマンションが目玉です。 小学校と公園に隣接 東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産株式会社の3社は、東京都江東区豊洲5丁目で計画中の「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」に関し、その概要を発表しました。竣工は2021年度です。 計画地は、東京メトロ有楽町線豊洲駅徒歩4分という、利便性抜群の立地です。東南側に豊洲西小学校と隣接し、道路を挟んで北側には豊洲公園があります。また、南側には東電堀といわれる水辺にも隣接する良好な場所です。 東急不動産では、「新たな都心居住のモデルとなる、うるおいとにぎわいある水辺のライフスタイル創出を目指したまちづくりを推進」するとしており、以下のような特徴を掲げています。 特徴1 質の高い居住機能、地域の生活利便性を高める生活利便施設・生活支援機能の導入 特徴2 水際空間のまちを体現する魅力的なオープンスペースの整備 特徴3 人と緑がふれあう大規模な緑化空間の整備 スーパーと保育所も設置 敷地面積は約24,300平方メートルで、住宅棟(50階建)、生活利便施設棟(2階建)、保育所棟(2階建)が建設されます。 住宅棟は高さ180m、地上50階地下1階建てのタワーマンションで、総戸数は1,230戸です。生活利便施設棟にはスーパーマーケットが入る予定で、保育所棟には、認可保育所が入ります。マンション住民優先利用ではありません。 住宅棟の一部住戸においては、東京ガスが供給するマンション向け家庭用燃料電池「エネファーム」を導入予定です。道路から水辺へは、オープンスペースとしてプロムナードを整備する予定です。 最後の豊洲駅近タワマン メトロ豊洲駅まで徒歩4分というのは、なんといっても魅力的でしょう。ららぽーと豊洲へも徒歩5分程度です。 このマンションが貴重なのは、すでに豊洲駅近の開発用地は枯渇しているからです。残るのはここと、豊洲駅北西側に広がる「豊洲2丁目2-1街区」くらいです。 「豊洲2丁目2-1街区」は、すでに三井不動産がオフィスビルやホテルなどを建設する計画を発表しており、分譲マンションは建ちません。 そのため、ここ「豊洲地区1-1街区」が、豊洲駅徒歩5分圏の「最後の豊洲駅近タワーマンション」になる可能性が高いです。 販売開始は2018年夏頃になるとみられます。
住宅設備
全部
キッチン
洗面浴室
洗面浴室
マンションのお風呂のサイズ「1418」「1317」などの数字の意味。適当な広さは?
管理人
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2020年2月16日
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分譲マンションの幸せのひとつは、広めのお風呂(浴室)にあります。マンションのユニットバスのサイズは、「1220」などといった数字4桁で示されます。このサイズの意味は、幅と奥行きの長さ。では、どのくらいのサイズが適当なのでしょうか? マンションで多いのは「1418」 マンションのお風呂の広さは、間取り図に書かれている4桁の数字でわかります。ファミリー向けマンションでもっとも多いのは「1418」といつサイズ。これは幅が1.4メートル、奥行きが1.8メートルという意味です。60平米~80平米のマンションでよく使われているユニットバスのサイズです。 これより少し狭いのが、「1317」というサイズ。幅が1.3メートル、奥行きが1.7メートルです。昔はこのサイズが標準で、いまでも60平米以下のマンションでよく使われているサイズです。さらに小さいユニットバスの規格として「1216」や「1116」があり、ワンルームマンションとなると「1016」くらいの極小浴室もあります。 広いマンションでは「1620」 一般のマンションで一番広い浴室サイズは「1620」。90平米を超える広い専有面積のマンションではこの浴室サイズが使われてることが多いです。幅1.6メートル、奥行き2.0メートルということで、長辺が2メートルありますので、足をゆったり伸ばせる広いお風呂に入れます。 大事な点として、このサイズは浴室サイズを示すものであり、湯船のサイズとは異なります。実際のところ、1620でも1418でも、置かれている湯船のサイズにはそれほど大きな違いはありません。というのも、あまりに湯船が大きいと、使うお湯の量も増えて不経済だからです。 1620サイズでは、湯船より体を洗うスペースがやや広めにとられていて、ゆったりと体を洗うことができます。 もちろん、広い湯船がご希望なら、オプションでつけることはできますし、リフォームすることも可能です。ただ、1418サイズのお風呂があれば足を伸ばしてゆったり湯船に浸かることはできるので、多くの人には十分なサイズです。
キッチン
リフォームで使える「キッチン」の費用と相場。安くておすすめのキッチンは?
管理人
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2020年2月4日
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マンションでも一戸建てでも、リフォームするときに悩むのがキッチン。各社から多くのシステムキッチンが販売されてて、どれも一長一短に見えてしまいます。ここでは、リフォーム向けのキッチンをご紹介。費用、相場とおすすめを解説しましょう。 どんなキッチンメーカーがあるの? まず、キッチンの最大手はどこでしょうか。答えはLIXIL。サンウェーブとINAXなどが合併して経営統合した結果、システムキッチンシェアの3割を占めています。次がタカラスタンダードで、LIXIL誕生までは長年キッチン史上首位を占めてきた老舗です。以下、3位クリナップ、4位パナソニックと続きます。 そのほかのキッチンメーカーとしては、水回りに強いTOTO、給湯器に強いノーリツ、YAMAHAの系統を引くトクラス、旧日立系で現在はヤマダ電機グループのハウステックといった会社があります。最近はニトリやIKEAなどの家具小売店もシェアを伸ばしています。 キッチンの最低価格はどのくらい? システムキッチンの価格はベースとなる「本体価格」に「オプション」を組み入れた総額です。「本体価格」だけならそれほど高くはなく、格安キッチンなら10万円台でも一通り揃います。 たとえば、ニトリのキッチンなら、幅2560mmで19万9000円のものが販売されていますが、ガスコンロやレンジフード、引き出しなどのフロアキャビネットや、頭上のウォールキャビネットもこの値段に含まれています。これに食洗機を付けると24万9000円になります。 これで十分といえば十分で、実際、ファミリー向けの賃貸マンションでは、こうした10万円台のキッチンが備えられていることもよくあります。10万円台のキッチンで大丈夫?なんて声も聞きますが、きちんと施工されれば20-30年は持ちますので、心配する必要はありません。 価格相場をつかもう! ただ、分譲マンションで自分専用のキッチンで、もっと使いやすいものを、となると、もう少しいいブランドのものを選びたくなりますし、さまざまなオプションを付けたくなります。 マンションリフォームの価格相場をつかむのにわかりやすいのが、クリナップです。クリナップは「S.S.」「クリンレディ」「rakuera(ラクエラ)」「コルティ」という4つの性格付けの異なるブランドのキッチンを販売しています。 まず「S.S.」は最高級ブランド。質の高いステンレスを使った高品質キッチンで、幅2550mm(以下同)の参考価格が99万4550円。次のクリンレディはオールステンレスながら手頃な価格を実現した物で、参考価格が63万8000円。ラクエラは木製キッチンで49万2800円。コルティは幅1800mmのコンパクトキッチンで30万9700円となっています。 ラクエラを例に取ると、最低価格は49万2800円ですが、扉に使う素材で異なります。鏡面仕上げの「グランドシリーズ」という扉を使うと55万9800円になり、マット仕上げや光沢仕上げは安くなります。さらに使う木材によって「コンフォートシリーズ」は50万9800円と少し高くなります。 49万2800円は、最もグレードの低い「シンシアシリーズ」という扉を使った場合です。扉による価格差は結構大きく、クリンレディで高い扉を付けると、S.S.の安い扉を付けた場合より高くなってしまいます。 大手メーカーは基本価格50万円が相場 タカラスタンダードやクリナップといった大手メーカーの場合、主力ブランドの基本プランは、2550mmで50万円前後に設定されています。したがって、大手システムキッチンの相場価格は、基本プランなら50万円前後と考えていいでしょう。 ただ、これはあくまで定価で、実際に施工する業者によって卸値は異なります。たとえば、上記ラクエラの場合、格安キッチンとして検索すると、15万円前後の価格を見つけることができます。つまり、6割~7割も値下げしているのです。 ニトリやIKEAなどの格安キッチンの場合は、15~20万円前後の価格設定が相場で、値引きは基本的にはありません。つまり、大手キッチンの安値ブランドや小売店の格安ブランドのキッチンは、基本プランで15~20万円程度が実勢価格の相場といえます。 オプションを付けると高くなる ただし、システムキッチンを基本プランで購入する人はあまりいません。食洗機を入れたり、引き出しを増やしたり、シンクの形を変えたり、ワークトップの素材を変えたりします。こうしたオプションによってキッチンの値段は基本価格の倍くらいになることもあります。 扉の色や素材によって大きく価格が変わることは前述しましたが、メーカーにとっては、基本価格は安くしながら、オプションで利益を得るというのが一つの戦略なのです。 オプションを付けた総額はいくらくらいなの? という質問を受けることもありますが、千差万別としか言いようがありません。定価ベースでいうなら、基本価格の1.5倍くらいが総額になるようなオプションを付ける人が多いです。 食洗機を付け、シンクやレンジフードや水栓を少しいいのに変えて、引き出しも増やしたりすると、そのくらいの価格になります。つまり、定価ベースで70~80万円くらいが相場と考えればいいでしょう。 どのくらい値下げしてくれる? 値下げ後の価格に関しても千差万別ですが、大手メーカーの主力ブランドの場合、2割~3割引程度と考えておくといいでしょう。インターネットを検索すると半額くらいの格安価格を提示している会社もありますが、そこまで値引いてくれることは、実際にはあまりありません。 値引いてくれたとしても、そのぶん施工費用に上乗せされることもありますので、表面上の価格にこだわるよりも、総工費を見たほうがいいでしょう。 キッチンのおすすめブランドは? おすすめブランドは、一概にはいえませんが、ホーローが好きならタカラスタンダードの「リテラ」、ステンレスがいいならクリナップの「クリンレディ」、木製の場合はLIXILの「リシェル」あたりがスタンダードです。これらのブランドを選んでおけば、大きな失敗はないでしょう。 トリプルワイドレンジがいいなら、パナソニック「リビングステーション」。高級キッチンならトクラスの「ベリー」、手頃な価格ならノーリツの「レシピア」も人気が出ています。組み合わせキッチンならIKEAの「メトード」。格安キッチンなら、ニトリはコストパフォーマンス基本性能に優れているといえます。
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