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「財閥系マンションは安い」という意外な理由

財閥系の大手不動産会社(デベロッパー)のマンションは価格が高いというイメージがあります。これは正しい場合もありますが、正しくない場合もあります。思わぬ「お得物件」が出やすいのも財閥系の大手不動産会社。その理由を解説しましょう。 財閥系は土地を相場額で仕入れやすい マンションの価格をおおざっぱに分類すると「土地代」+「建設費」+「デベロッパーの利益」で構成されます。このなかで、価格にもっとも影響するのが土地代です。売り主の不動産会社としては、土地を安く購入することができれば、利益を確保しやすく、販売価格を無理に高く設定しない傾向があります。 こういう視点で見ると、有利なのは三井、三菱といった財閥系の不動産会社です。財閥系の会社は、さまざまな取引関係から、競争入札を経ずに土地を購入できるケースが多いからです。 競争入札をすれば、価格は高くなりやすいですが、こうした「指名売り」では、相場並みで購入できます。不動産相場が上昇基調のときは、分譲時には割安に土地を確保していたことになります。仕入れが安ければ、販売額も安くできるのです。 販売関係に負担をかけないため 大手不動産会社の多くは、製販統合といって、販売部門と分譲部門が同じ会社です。その場合、あまり無理な価格設定をすると、販売部門に負担がかかります。このため、価格設定時には、社内の力関係が影響します。 販売部門に負担をかけすぎると、社内関係がギクシャクするので、安く購入した土地のマンションでは、相場程度に販売価格を抑えることが多いという現実があります。結果として、「財閥系なのにお手頃」というマンションが出現することがあるのです。 「財閥系だから安い」とも限らない ただ、すべてのマンションがこうした「お手頃」というわけではありません。財閥系でも土地の仕入れ価格が高い場合ももちろんありますし、強気の価格設定をする場合もあります。 ですから「財閥系だから安い」と思いこむのも間違いです。「財閥系でも、リーズナブルなマンションが販売されることもある」ということを頭に入れておきましょう。 こうしたマンションと対極にあるのが、複数のデベロッパーが売主として名を連ねる大規模開発マンションです。こうした「ジョイントベンチャー物件」は、各売り主がそれぞれ利益をあげられるような価格設定になっているため、「割安感」がみられる物件はごく少数です。

新築マンションの広告で真っ先に確認すべきチェックポイント

新築マンションの広告は手強いです。「ウソは書いていないけれど、都合の悪いことも書かれていない。ホントのことは小さく書かれている」とでもいうべきシロモノ。でも、参考になる情報は満載です。ここでは、マンションなど不動産広告の見方、チェックポイントをご説明しましょう。 小さい文字を熟読しよう マンションの広告を見るコツは、ひとことでいえば「小さい文字を熟読する」ということ。たとえば、大手不動産会社の名前が大きく書かれているので安心していると、実は販売会社がその大手企業なだけで、分譲主(事業主)は聞いたこともない企業だったりします。無名企業が、大手不動産会社に販売を委託していたりするわけです。 もちろん、事業主がどこの会社でもいい、という方なら気にならないでしょう。でも、大手の分譲だと思って買ったら、実際は違っていた、なんてことになったら悲劇です。 通常、不動産広告では、事業主の名称は大きく書かれます。しかし、それを小さく書いていて、販売代理の会社名が大きかったら、誤解を誘っているような印象を受けるでしょう。なぜ、その会社は誤解を誘うような表記をしているのか、と考えると、物件の購入意欲も失せるのではないでしょうか。 施工業者も重要 マンション広告の「小さい文字」のなかでも重要なのが、「物件概要」と書かれた部分です。ここに記載する内容は規約で定められています。 物件概要で重要なのは「施工業者」です。大手ゼネコンなら安心感がありますが、名前がよく知られているからと言って、常に優良な物件を供給しているとは限りません。その施工業者が、過去にどういう物件を施工してきたかをきちんと確認したほうがいいでしょう。 「竣工予定日」も確認すべき項目です。竣工予定日とは、建物が完成する日です。同時に「入居予定日」もきちんと確認します。 「交通」も気になります。マンションの価値の8割は立地で決まりますから、最寄り駅と、駅からの徒歩所要時間を確認しましょう。相場より安いマンションだな、と思ったら、駅からバス利用だったりします。 それらを確認してから、広告のより細かい記述を見ていくといいでしょう。

不動産業者との付き合い方3原則

マンションを購入するときに付き合わなければならないのが不動産業者。新築の場合は売主であるデベロッパー、中古の場合は仲介業者で、どちらも不動産業者です。マンション購入では、この不動産業者をどう使いこなすかが重要になります。ここでは、不動産業者との付き合い方の原則をご紹介しましょう。 「よい物件情報を引き出す意識」を持とう 最近はインターネットを検索すればさまざまなマンション販売情報が手に入ります。ただ、すべての情報がインターネットに載っているわけではありませんし、インターネット掲載前の情報を握っているのが不動産業者です。上手に付き合って、よい物件情報を引き出すという意識を持ちましょう。 不動産業者に対して、尊大な態度を取る方もいます。でも、きちんとした対応をして、相手を尊重する態度を取る方が、不動産業者もいい情報を優先して送ってくれたり、便宜を図ってくれたりするものです。ビジネスマナーとして当然ですが、不動産業者相手でも、礼をもって接しましょう。 これが大原則で、以下に不動産業者との付き合い方3原則をご紹介。 原則1 きちんと返事を返す 不動産業者に自分が求める条件を伝えると、相手はメールなどでさまざまな情報を送ってくれます。そのほとんどは、自分の希望とは合わないものだと思います。先方もそれを承知のうえで、とりあえず手持ちの情報を一通り送ることもあります。 そうしたときにも、「こんなつまらない物件を送ってきて!」などと怒って無視するのはNG。「この物件は予算オーバーなのでダメ」「この駅は希望外」「もっと駅に近い物件がいい」など、きちんと理由を説明して返事を返しましょう。 理由を説明するのが面倒なら、「どの物件も最初に伝えた条件と違う」という程度のことでもかまいません。とにかく、「返事をする」というのが大事なのです。 不動産業者も、たくさんの顧客を相手にしています。すべての顧客に同じように接することはできません。「返事をする」という基本的なマナーを持っている顧客に、優先的に情報を流してくれるようになるものです。そうすれば、いい物件が出たときに、真っ先に紹介してくれるようになるでしょう。(逆にいうと、返事すらしない顧客が非常に多い、ということです)。 原則2 急いで買う姿勢を見せない モデルルームなどを見学したり、中古物件で内覧をしたときに、アンケートを書く機会があります。こうしたときに、「良い物件があればすぐに買いたい」といった積極的な回答をするのは避けた方がいいでしょう。 アンケートの記入時は「とくに急いで買うつもりはない」と書きます。実際の会話でも、「1年以上かかってもいいから、ゆっくり多くの物件を見て、気に入ったものがあれば買うかも知れない」という趣旨にしておきます。 「すぐに買いたい」と回答してしまうと、不動産業者の熱が入りすぎ、電話攻勢を受けたりして、うんざりします。本当に緊急に買う必要があるならともかく、そうでない場合、営業電話は3回も受ければイヤになり、不動産業者との関係性が悪くなります。それは長い目で見た場合、あなたにとってもいいことではないですし、もちろん不動産業者にもメリットはありません。 ゆっくりと1年かけていい物件があれば買うから、気長に付き合って欲しい、という態度を示すのが良策です。そうすれば、不動産会社も、顧客リストにあなたの名前を入れて、必要なときに情報を送ってくれるようになるでしょう。 原則3 不動産業者のクルマに乗らない 実際にマンションを見に行くとき、物件までは自分の足で歩いていくことをおすすめします。不動産業者は、クルマに乗せて何件も見せたりすることもありますが、「こんなに何件も見せてもらったら、すぐに決めないと悪いなあ」などという気持ちになってしまうもの。そういう気持ちになると、不動産業者のペースになります。ですから、不動産業者のクルマには乗らないことです。 また、物件を見るときは、駅からの距離や雰囲気をつかむことも大事です。クルマで行けば、遠い距離も近く感じますし、治安の悪さなどがあっても肌で感じることができません。「駅から歩いて物件まで行くこと」も内覧のうち、と考えるといいでしょう。
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