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買うならマンションか一戸建てか。「好み」ではなく、冷静に比較してみよう

マンションを買うか、一戸建てを買うか、は、よく議論になるテーマです。どちらにもいい点、悪い点がありますので、整理してみましょう。「そんなの好き嫌いだよ」と投げ捨ててしまわず、冷静に比較してみたいと思います。 マンションはここが有利! まず、大都市の便利な立地の住宅を購入したいなら、マンションが有利でしょう。山手線の徒歩圏といったような超便利な場所では、そもそも一戸建ての土地はなかなか出ませんし、出ても一般人が手にはいるような価格にはなりません。 郊外でも、人気エリアの駅近の土地は高いですから、一戸建てを狙うなら、どうしても駅から離れたところになってしまいます。そうした「一戸建てではとても住めないような立地」でも、マンションなら買える可能性があります。 また、マンションは防犯的にも有利です。玄関の鍵さえ閉めれば大丈夫ですし、監視カメラやオートロックも完備されていることが多いので安心です。一戸建てでもマンション並みのセキュリティを得ることは不可能ではありませんが、セキュリティ会社と契約となると多額のコストがかかります。マンションはスケールメリットがあるので、低いコストで高いセキュリティを得られるのです。 マンションにはたいてい24時間利用可能なゴミ置き場がありますので、いつでもゴミを出せます。一戸建ては「火曜日の朝5時から8時の間に出さないと」というような制約がありますが、マンションならいつでもゴミ出しOK。これも大きなメリットです。最近はディスポーザー付きのマンションも多いですが、これも一戸建てではまずつけられない設備です。 ペットを飼いたいなら一戸建て、といわれた時代もありましたが、最近のマンションの多くは小さな犬くらいなら室内で飼えるところが多いです。 マンションは気密性が高いので、夏涼しく冬は暖かいというメリットも。光熱費は一戸建てより少なくてすむでしょう。エレベータもありますので、室内での階段の上り下りも不要。バリアフリー的にもマンションに軍配が上がります。 一戸建てはここが有利! 一方、一戸建ての利点は、窓が多くて通気、採光がが有利な点と、駐車場が安い点が上げられます。また、階下への気遣いは不要ですし、隣戸への気遣いもマンションに比べれば少なくて済みます。庭があれば、ガーデニングも楽しめます。 もう一つ、大事な点として、一戸建ては土地を自由にできますので、建て替えや修繕は自由自在に行えます。マンションは建て替えを勝手に行えませんので、老朽化した場合はマンションよりも一戸建てのほうが自由が効きます。これは、ここまで書き連ねてきたマンションのメリットをすべて吹きとばすくらい、強力な一戸建ての大メリットです。 一戸建ては管理費も修繕積立金も不要です。しかし、そのぶん、一戸建ては修繕計画は自分で立てなければなりませんし、管理はすべて自分の手で行わなければなりませんし、修繕の手配も誰かに任せることはできません。そうした意味では、すべて自己責任なのが一戸建てといえるでしょう。

高齢になるほど住まいを借りにくくなる? 「持ち家」を一つは持っておきたい最大の理由

「年をとると家を借りにくくなるから、持ち家をかっておいたほうがいい」というアドバイスも聞くことがあります。これは本当なのでしょうか? 高齢者は部屋で亡くなる確率が高い 一般の賃貸住宅で高齢者が家を借りることは、正直言って難しいです。理由はいくつかありますが、高齢者は部屋で亡くなる確率が若者よりはるかに高いのが、最大の理由です。身もふたもない話ですが、高齢者が若年者より「死にやすい」のは人間の真実なので、こればかりはどうにもなりません。 大家さんの立場としては、部屋で人が死んだ場合、次に貸しにくくなります。そのため、大家さんは高齢者に部屋を貸すのをいやがるのです。 保証人の問題もある また、高齢者は病気で入院する可能性も高いですし、入院すると長期になりやすく、部屋の管理も悪くなります。 そのほか、高齢者は収入が限られるので、家賃が滞ると回収できる見込みが少なく、かといって追い出すわけにもいきません。 こうした理由で、どうせ貸すなら若い世代か、せいぜい中年までがよく、年金生活のお年寄りは避けたい、というのが多くの大家の本音です。 高齢になるにつれ、保証人を捜しにくくなるという問題もあります。職のある子どもがいれば保証人になってくれるでしょうが、子どもいない方は、高齢になるにつれ保証人の問題で家を借りにくくなっていきます。 住む家が全くなくなることはない とはいえ、最近は空き家が日本全国で増えていますので、借り手の付きにくいマンションなどでは、高齢者に貸してくれることも増えているようです。また、収入が少ないなら公営住宅に入ることもできます。ですから、高齢になって持ち家がなかったとしても、住む家が全くない、ということはありません。 ただ、住みやすい立地の質の高い住居を高齢者が借りるのは難しい、というのは事実ですし、今後も大きく変わる見込みはありません。住みやすいところに住み続けたいなら、終の棲家を自分で確保しておいたほうが安心です。

一生賃貸のメリットとデメリット

住宅情報誌を読んでいると、「とにかく家を買おう」みたいな話でうんざりすることがあります。家を買うのは大きなことですし、さまざまなリスクを伴います。それよりも、一生賃貸でいいのでは? それじゃ何かまずいの? という疑問が浮かんでくるでしょう。 では、一生賃貸ではまずいのでしょうか。どんなデメリットがあるのでしょうか。あるいは、一生賃貸にはどんなメリットがあるのでしょうか。 一生賃貸のメリット 一生賃貸のメリットは、一にも二にも「身軽である」という点です。住んでいる家がイヤになったり、家族が増えたり減ったりしたときに気軽に転居できます。家を購入してしまったら、引っ越しすると家を貸すか売るかという大きな手間がかかりますが、そうした心配がありません。 地震や火事など、災害のリスクも小さくなります。持ち家の場合、家を買った後に地震がきたら巨額の借金が残ったうえに、住む家はなくなるという悲劇に見舞われます。賃貸では、地震で住んでいたマンションが壊れたら、賃貸契約を解消して違う家に住めばいいだけです。 一生賃貸のデメリット 一方、一生賃貸のデメリットは大きく分けて二つあります。一つは「連帯保証人」の問題です。賃貸物件を借りるにはほとんどの場合、連帯保証人が必要です。若いうちは両親がいるから大丈夫、と思っていても、将来どうなるかわかりません。歳を取ると親しい身内は他界してしまい、連帯保証人を頼める相手が減っていきます。その場合に、家を借りたくても借りられない、という事態に陥ることがあります。とくに、子供がいない人は要注意です。 最近は、保証会社を利用する形で連帯保証人を免除してもらえる物件も出てきていますが、保証料のぶんだけ負担が増えてしまいます。 もう一つのデメリットは「家賃の支払い」の問題です。持ち家なら、住宅ローンが終われば家賃は要りません。マンションの場合は管理費や積立金がかかりますが、家賃に比べれば小さな額です。 家賃の負担は、老後の年金生活では重くなります。それをずっと支払い続けることができるかどうかはわかりません。家賃負担が重くなって引っ越そうとすると、「連帯保証人」の問題にぶちあたります。 すなわち、「連帯保証人」と「家賃の支払い」の二つが、老後に賃貸を借りる際のデメリットとしてのしかかってくるのです。 一生賃貸と持ち家と、どちらが得? 金銭的な問題だけならば、賃貸と持ち家のどちらが得か、とは一概にいえません。計算のしかたによって結果は異なります。おおざっぱにいえば、「どちらも大差ない」といえます。 「誰にも追い出されない住める家」を持っていると、安心感は違います。一方で、そのぶん住宅ローンも組むのですから、「多額の借金がある」という不安感もセットです。また、不良物件を買ってしまって、売るに売れなくなり、住むにも住みにくい、なんてことになることだってあります。その意味では博打です。 どちらが得か、という問いに答えはありません。もし買うのなら、手が届く範囲で、余力のあるローンを組めば、安心感が不安感に勝るでしょう。

「庭付き一戸建て」より「タワーマンション」が優れている理由

少し前まで、日本人のマイホーム観は、「庭付き一戸建て」が理想とされていました。住宅購入の最終目標が庭付き一戸建て、というわけです。でも、最近はタワーマンションを好む人も大勢います。 どちらがいいのかは、購入者の好みやライフスタイルによります。でも、将来を見通して合理的に考えれば、タワーマンションが優れているでしょう。 庭付き一戸建てを新興住宅地で買うと? 庭付き一戸建ての最大の問題点は、広い面積を必要とすること。そうすると、便利な立地であればあるほど、価格はとんでもなく高くなります。お金持ちならいいでしょうが、そうでない人が庭付き一戸建てを買おうとすると、駅からバスに乗らなければならないような場所でしか買えません。 たとえば、丘の上の新興住宅地。そういうニュータウンに一戸建てを買う人も多いのですが、高齢になったときに住むのに不便です。30年も経てば、同じように不便を感じた近隣住民が駅チカのマンションに転居し始めたりして、新興住宅地は空き家が増えていきます。 そうすると、近くにあったスーパーが閉まり、バスの便も減らされます。徐々に地価も下落。売るに売れなくなって、生活も不便で困り果てる、というようなことが、実際に現在の日本で起きています。 タワーマンションは高齢者に優しい それに比べれば、都心のタワーマンションは高齢者に優しいです。バリアフリーで、スーパーやコンビニも近くにあり便利。管理人が常駐し、ちょっとした用事が頼めます。やはり、年を取った人にとっては、タワーマンションはおすすめです。 「土地付きの一戸建てのほうが、マンションより資産価値がある」と信じている人もいます。でも、考えてみてください。ニュータウンの一戸建てと、駅チカのタワーマンション、どちらが売りやすいですか? 言葉を換えれば、どちらを買いたいと思う人が多いでしょうか? 当然、タワーマンションです。売りやすい資産のほうが価値があるのはいうまでもありません。 もちろん、人気沿線の駅チカに庭付き一戸建てを買えるなら、そのほうが価値があるでしょう。でも、そういう一戸建ては、億単位の価格がしますので、普通の人には現実的ではありません。 育児なら郊外の一戸建てもいいが 子育てをする場合は、都心部のタワーマンションよりは、緑の多い郊外の一戸建てがいい、という人もいるでしょう。 それは否定しませんが、資産として考えた場合、あるいは若いときや中高年になったときの住みやすさでは、タワーマンションのほうが有利です。要するに、年齢や生活様式によって、必要とする住居は異なる、ということです。 「郊外の庭付き一戸建てが理想」というのは、人生のワンシーンで思うこと。人生のタイミングに合わせて、住み替えていきましょう。

中古マンションは築何年くらいまでが買いどきか

日本人は新築住宅好きです。その理由には諸説ありますが、日本は木造家屋が多く、住宅の寿命が20~30年程度と短いことなどから、より新しい住宅を好むようです。 しかし、マンションは木造住宅とは異なり、耐久性があります。以前は安普請のマンションもありましたが、近年は50年経っても問題ないような建物が増えていますし、そうした建物も取引されています。 となると、何もお高い新築マンションを買う必要はなく、中古でも十分という考え方もできるでしょう。その場合の、中古マンションの買い時はいつ頃まででしょうか。 理想は築7、8年 不動産を投資として考える場合、理想は築7、8年の物件を購入すること、と言われています。新築から7、8年経ったマンションは、適度に値段がこなれてきますし、建物の善し悪しがはっきりわかってくるので、欠陥住宅をつかみにくいというメリットがあります。 また、築20年くらいまでなら売りやすいので、10年ほど所有して売却した際のリターンを計算しやすい、という考え方もあります。こうした理由で、投資としては築7、8年のマンションが好まれるのです。 投資ではなく、自分の住まいとして考えた場合でも、築7、8年のマンションは魅力的です。上述したように、マンションの建物の不具合が現れ始めるタイミングがこのくらいですので、見た目だけでも問題のある躯体かどうかは判断できます。 管理組合の状況や、どんな住人が住んでいるかもわかります。マンションの状況がクリアになるのが、築7、8年ですから、「買って安心」なのです。 現実的には築10~20年が狙い目 ただ、現実には築10年未満の「築浅マンション」は、なかなか売りに出ません。新築を買った人は、割高と知った上で新築を買ったのですから、長く住むつもりで所有しており、簡単には手放しません。 新築で購入されたマンションが。ぼちぼち売り出され始めるのは築10年程度からで、築15年をすぎると売り物が増えてきます。逆にいうと、築10年未満のマンションは、なかなかレアで、それだけを狙っていると、中古物件といえどもなかなか購入できません。 現実的に狙いやすいのは、築10~20年くらいの「ちょい築浅マンション」でしょう。このくらいの築年数の物件は売り出しが多く買いやすいです。 また、マンションの躯体もまだしっかりしていますので、通常の建物なら、少なくともあと30~40年くらいは問題なく住めるはずです。価格も新築に比べればこなれており、狙い目でしょう。 築古は管理状況をみきわめる 築古物件はどうでしょうか。築古物件の定義はありませんが、だいたい「築25年以上」を指すことが多いです。築古物件といえども、新耐震基準以降に作られたマンションなら耐久性の不安は少ないです。手抜き物件は、築25年にもなると、はっきりと見た目で荒れているのがわかりますから、そういう物件をつかまされる可能性も低くなります。 ただ、築古物件を購入するなら、管理状況をみきわめることが大切です。修繕計画などをしっかり見て、修繕積立金がしっかり貯まっているかを確認します。また、管理組合が機能しているかどうかも判断材料に入れるべきでしょう。しっかりした管理のマンションなら、築古を安く買って再生するのも一つの楽しみになります。

これからのマンション住み替え戦略は?

マンション購入は難しいものです。ですから、たった一度で理想のマンションを購入して、そこで一生住み続けるなんてことは、非現実的です。 昔は、「マイホームは一生に一度の買い物」などと言われましたが、人生のシーンによって、必要とする住宅環境は異なりますので、「マンション購入は一生に一度」などと考えずに、上手な住み替え戦略を立てて購入することをお勧めします。 独身時代は40平米の1LDK まだ若くて独身の人の場合は、とにかく都心に近く便利な立地のマンションを狙います。立地が良ければ狭くてもいいので、40平米程度の1LDKでいいでしょう。ワンルームマンションは供給過剰で転売しにくくなってきたので避けます。 若いときは賃貸でもいいじゃない? と思うかもしれません。もちろん、賃貸でもいいのですが、値下がりしにくい立地のいいマンションを買えば、結果として賃貸よりも安い値段で住むことができます。 買うときは、できるだけ都心エリアで、将来売りやすいか、借り手が付きそうな物件に限ります。こうして購入したマンションは、結婚したり、子どもができたりしたら、買い換えで手放してしまっていいでしょう。 子供ができたら80平米の3LDKに 結婚、出産後の買い換え先は、育児と通勤を両立できる都心近接エリアで、70~80平米の3LDKです。子どもが成人するまで住むイメージで買うといいでしょう。 このとき、気を付けるべきなのは学区です。小学校はあまり気にしなくていいですが、中学校、高校でどんな学校があるかを確認しておきます。私立に通わせる場合は、通学しやすいエリアにいい学校があるかを確認しましょう。 リタイア後は60平米の2LDKに 次の買い換えは、子どもが大学に入学したり、独立したりしたタイミングです。子どもはやがて家から出て行くものですから、夫婦2人が残されます。リタイア後の夫婦2人なら、それほど広い面積は必要ありませんので、50~60平米くらいの2LDKにダウンサイジングするといいでしょう。 その際、大型病院に近い新築物件を狙います。なぜ新築を狙うのかというと、新築は建物や設備の老朽化を気にせずに暮らせるので、年を取ってから「建て替え」などに向き合わなければならなくなる可能性が低いからです。 「終の棲家」はいつ買うか これが「終の棲家」です。要するに、終の棲家というのは、子どもが独立してから考えればいいのであって、30歳台や40歳台の段階では、そこまで考慮しなくていいでしょう。 独身時代、結婚・出産後、子供の独立後。この3タイミングにあわせて、必要なマンションに買い換えていけばいいのです。もちろん、育児中は一戸建てに住むのも選択肢です。

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