木曜日, 10月 29, 2020

比較検討

独身女性がマンションを買うときは、ここに注意!「1LDKで十分」と決めつけないほうがいいですよ!

最近は独身女性がマンションを買うことも増えています。毎月家賃を払うのはばからしいので、独身であっても不動産を購入することは、選択として悪くありません。このときの注意点をまとめてみましょう。 2LDK、50平米以上がおすすめ まず、独身女性がマンションを買うとき、30~40平米台、1LDK程度のマンションを選びがちです。予算の関係もありますし、1人で住むならこの程度で十分、という考え方からです。でも、せっかく買うなら、もう少し広く、50平米、2LDK程度の広さのマンションを選んだほうがいいでしょう。 その理由はいくつかあります。まず、登記簿面積ベースで50平米以上であれば、税制上の優遇措置が受けやすいこと。住宅ローン減税が受けられるのも50平米以上ですし、不動産取得税でも有利です。 登記簿面積ベースは広告などの不動産間取図の面積(壁芯面積)より数平米小さくなりますので、ご注意を。不動産業者の間取図で57平米以上あれば問題ありません。 また、少し広めのマンションなら、将来結婚などで同居相手ができたときに、そのまま住み続けられます。さらに、不要になって売るときも、50平米、2LDK以上のマンションのほうが売りやすいという現実もあります。 賃貸に出すにもハードルが では、賃貸に出すとしたら? じつは、住宅ローンを組んで買ったマンションは、不要になったからといって、そのまま賃貸に出せるとは限りません。なぜなら、住宅ローンは「買った人が住む」という前提で金利が安く設定されているので、賃貸に出したら住宅ローンを借り続けることができなくなり、金利が上がったり、全額返済を求められたりすることもあるのです。ですから、「使わなくなったら賃貸に出そう」と安易に考えない方がいいでしょう。 結局、独身女性であっても、買うなら50平米以上の2LDK以上のマンションがおすすめです。 予算上それだけ払えない、という場合は、30平米前後の1LDKにします。価格的にはワンルームのほうがいいのですが、ワンルームマンションは、すでに供給過剰なので、将来売却しにくくなる可能性があり、おすすめしません。 30平米前後の狭い1LDKは、価格が安いわりに、ワンルームより売ったり貸したりするには都合がいいでしょう。1LDKでも40平米前後になると、価格がそれなりにするわりに、上記のように税制面などで不利なので、こちらもおすすめしません。

持ち家と賃貸、マンションに住むならどっちが有利?「永遠の議論」を再検討してみた

マンションを買う際に、永遠のテーマといえるのが、「持ち家と賃貸、どっちが有利か」という点。一戸建てならともかく、マンションを買うのなら、分譲物件を購入しなくても、賃貸物件で十分じゃないか、とう声もたしかにあります。実際はどちらが有利なのでしょうか。「永遠の議論」を再検討してみました。 居住性では分譲マンションに軍配 一般論として、持ち家、つまり分譲マンションは、賃貸マンションより住宅設備が高いグレードになっています。建物の構造を見ても、地震対策のしっかりした頑丈な作りの物件は、分譲マンションに多いといえます。分譲マンションは最低50年は住み続けることを前提に設計されていますので、使いやすく快適性な設備が整えられています。 これに対し、賃貸マンションは、20~30年で投資を回収し、その後取り壊すことまで考慮に入れて作られていますので、過剰に頑丈な構造にはなっていませんし、設備もほどほどに収めてしまっています。したがって、居住性では分譲マンションに軍配が上がります。 一方、賃貸のメリットは、なんといっても転居の自由度が高いという点。仕事や子どもの事情にあわせて引っ越ししやすいというのは大きなアドバンテージでしょう。分譲マンションを購入してしまった場合、そう簡単には転居ができなくなります。 金銭面では互角 お金の面では、それほど大きな差はありません。住宅会社などのシミュレーションを見ても、一生涯の総支出額では、賃貸も持ち家購入も同じようなものです。ですので、単に支払い金額でみるならば、お好きなほうを選べばいいといえます。 分譲マンションを購入した場合、売却時に利益が出ることがあります。とくに、東京都心など立地のいいマンションは、大きな利益が出やすいので、「家賃を払わずにすんだ上に、売ったら儲かった」ということもあります。こうなれば、マンション購入派有利ですね。 しかし、逆に売却時に損失が出ることもあります。というより、マンションは消耗品の側面がありますので、売ったら損が出る可能性のほうが高いです。でも、その損失額が、家賃相当額を上回るとは限りません。家賃を支払い続けるより、マンションを買って売った方が安かった、というケースもあります。この点でも、ケースバイケースで、一概にはいえません。 住宅ローンを組むことのメリット・デメリット 分譲マンションを購入した場合の間違いないメリットは、住宅ローンの支払いを終えたら、住宅コストが劇的に低くなる点。管理費や修繕積立金、税金などを払い続ける必要ありますが、老後の住居費負担はぐっと下がるでしょう。 住宅ローンを組むこと自体にもメリットがあります。住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に半強制的に入りますので、家計を支える人が万一死亡した場合、ローンが保険で完済されます。そのため、夫の死亡時に家族に家が残ります。賃貸では、家計を支える人が死亡した場合、逆に家賃負担に耐えられず引っ越すことになるかもしれません。 また、住宅ローンを組むと、多額の借金に向き合わざるを得ないので、家計をしっかり整えることができるというのも隠れたメリットです。「そんなの性格によるんじゃないか」という声もありそうですが、日本人はたいていまじめなので、住宅ローンを抱えたとたんに無駄遣いが収まったりします。これも、持ち家のメリットといえるでしょう。 大災害は大きなリスク 持ち家にはリスクもあります。地震などの大災害が起きて、住んでいるマンションに大きな被害が起きた場合です。賃貸なら退去すれば済みますが、持ち家はそうはいきません。マンションの修繕などの大問題に立ち向かわなければならなくなります。そんな大災害が起きなくても、マンションは50~60年経てば、建て替えを議論しなければならなくなりますが、一筋縄ではいきません。 また、マンションは共同住宅ですので、たとえば管理費を滞納する人が増えたり、空き室が増えたりしていくと、やがて劣化していく可能性もあります。そうしたマンションは管理も悪くて住みづらくなりますが、売るにも売れず「不良資産」となってしまいます。そうした不良資産を抱えてしまうリスクも、分譲マンション購入にはあるわけです。 結局のところ、分譲か賃貸かに、明確な結論はありません。その人の仕事の状況やライフスタイル、価値観に依る部分が大きいといえるでしょう。

買うならマンションか一戸建てか。「好み」ではなく、冷静に比較してみよう

マンションを買うか、一戸建てを買うか、は、よく議論になるテーマです。どちらにもいい点、悪い点がありますので、整理してみましょう。「そんなの好き嫌いだよ」と投げ捨ててしまわず、冷静に比較してみたいと思います。 マンションはここが有利! まず、大都市の便利な立地の住宅を購入したいなら、マンションが有利でしょう。山手線の徒歩圏といったような超便利な場所では、そもそも一戸建ての土地はなかなか出ませんし、出ても一般人が手にはいるような価格にはなりません。 郊外でも、人気エリアの駅近の土地は高いですから、一戸建てを狙うなら、どうしても駅から離れたところになってしまいます。そうした「一戸建てではとても住めないような立地」でも、マンションなら買える可能性があります。 また、マンションは防犯的にも有利です。玄関の鍵さえ閉めれば大丈夫ですし、監視カメラやオートロックも完備されていることが多いので安心です。一戸建てでもマンション並みのセキュリティを得ることは不可能ではありませんが、セキュリティ会社と契約となると多額のコストがかかります。マンションはスケールメリットがあるので、低いコストで高いセキュリティを得られるのです。 マンションにはたいてい24時間利用可能なゴミ置き場がありますので、いつでもゴミを出せます。一戸建ては「火曜日の朝5時から8時の間に出さないと」というような制約がありますが、マンションならいつでもゴミ出しOK。これも大きなメリットです。最近はディスポーザー付きのマンションも多いですが、これも一戸建てではまずつけられない設備です。 ペットを飼いたいなら一戸建て、といわれた時代もありましたが、最近のマンションの多くは小さな犬くらいなら室内で飼えるところが多いです。 マンションは気密性が高いので、夏涼しく冬は暖かいというメリットも。光熱費は一戸建てより少なくてすむでしょう。エレベータもありますので、室内での階段の上り下りも不要。バリアフリー的にもマンションに軍配が上がります。 一戸建てはここが有利! 一方、一戸建ての利点は、窓が多くて通気、採光がが有利な点と、駐車場が安い点が上げられます。また、階下への気遣いは不要ですし、隣戸への気遣いもマンションに比べれば少なくて済みます。庭があれば、ガーデニングも楽しめます。 もう一つ、大事な点として、一戸建ては土地を自由にできますので、建て替えや修繕は自由自在に行えます。マンションは建て替えを勝手に行えませんので、老朽化した場合はマンションよりも一戸建てのほうが自由が効きます。これは、ここまで書き連ねてきたマンションのメリットをすべて吹きとばすくらい、強力な一戸建ての大メリットです。 一戸建ては管理費も修繕積立金も不要です。しかし、そのぶん、一戸建ては修繕計画は自分で立てなければなりませんし、管理はすべて自分の手で行わなければなりませんし、修繕の手配も誰かに任せることはできません。そうした意味では、すべて自己責任なのが一戸建てといえるでしょう。
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高齢になるほど住まいを借りにくくなる? 「持ち家」を一つは持っておきたい最大の理由

「年をとると家を借りにくくなるから、持ち家をかっておいたほうがいい」というアドバイスも聞くことがあります。これは本当なのでしょうか? 高齢者は部屋で亡くなる確率が高い 一般の賃貸住宅で高齢者が家を借りることは、正直言って難しいです。理由はいくつかありますが、高齢者は部屋で亡くなる確率が若者よりはるかに高いのが、最大の理由です。身もふたもない話ですが、高齢者が若年者より「死にやすい」のは人間の真実なので、こればかりはどうにもなりません。 大家さんの立場としては、部屋で人が死んだ場合、次に貸しにくくなります。そのため、大家さんは高齢者に部屋を貸すのをいやがるのです。 保証人の問題もある また、高齢者は病気で入院する可能性も高いですし、入院すると長期になりやすく、部屋の管理も悪くなります。 そのほか、高齢者は収入が限られるので、家賃が滞ると回収できる見込みが少なく、かといって追い出すわけにもいきません。 こうした理由で、どうせ貸すなら若い世代か、せいぜい中年までがよく、年金生活のお年寄りは避けたい、というのが多くの大家の本音です。 高齢になるにつれ、保証人を捜しにくくなるという問題もあります。職のある子どもがいれば保証人になってくれるでしょうが、子どもいない方は、高齢になるにつれ保証人の問題で家を借りにくくなっていきます。 住む家が全くなくなることはない とはいえ、最近は空き家が日本全国で増えていますので、借り手の付きにくいマンションなどでは、高齢者に貸してくれることも増えているようです。また、収入が少ないなら公営住宅に入ることもできます。ですから、高齢になって持ち家がなかったとしても、住む家が全くない、ということはありません。 ただ、住みやすい立地の質の高い住居を高齢者が借りるのは難しい、というのは事実ですし、今後も大きく変わる見込みはありません。住みやすいところに住み続けたいなら、終の棲家を自分で確保しておいたほうが安心です。

一生賃貸のメリットとデメリット

住宅情報誌を読んでいると、「とにかく家を買おう」みたいな話でうんざりすることがあります。家を買うのは大きなことですし、さまざまなリスクを伴います。それよりも、一生賃貸でいいのでは? それじゃ何かまずいの? という疑問が浮かんでくるでしょう。 では、一生賃貸ではまずいのでしょうか。どんなデメリットがあるのでしょうか。あるいは、一生賃貸にはどんなメリットがあるのでしょうか。 一生賃貸のメリット 一生賃貸のメリットは、一にも二にも「身軽である」という点です。住んでいる家がイヤになったり、家族が増えたり減ったりしたときに気軽に転居できます。家を購入してしまったら、引っ越しすると家を貸すか売るかという大きな手間がかかりますが、そうした心配がありません。 地震や火事など、災害のリスクも小さくなります。持ち家の場合、家を買った後に地震がきたら巨額の借金が残ったうえに、住む家はなくなるという悲劇に見舞われます。賃貸では、地震で住んでいたマンションが壊れたら、賃貸契約を解消して違う家に住めばいいだけです。 一生賃貸のデメリット 一方、一生賃貸のデメリットは大きく分けて二つあります。一つは「連帯保証人」の問題です。賃貸物件を借りるにはほとんどの場合、連帯保証人が必要です。若いうちは両親がいるから大丈夫、と思っていても、将来どうなるかわかりません。歳を取ると親しい身内は他界してしまい、連帯保証人を頼める相手が減っていきます。その場合に、家を借りたくても借りられない、という事態に陥ることがあります。とくに、子供がいない人は要注意です。 最近は、保証会社を利用する形で連帯保証人を免除してもらえる物件も出てきていますが、保証料のぶんだけ負担が増えてしまいます。 もう一つのデメリットは「家賃の支払い」の問題です。持ち家なら、住宅ローンが終われば家賃は要りません。マンションの場合は管理費や積立金がかかりますが、家賃に比べれば小さな額です。 家賃の負担は、老後の年金生活では重くなります。それをずっと支払い続けることができるかどうかはわかりません。家賃負担が重くなって引っ越そうとすると、「連帯保証人」の問題にぶちあたります。 すなわち、「連帯保証人」と「家賃の支払い」の二つが、老後に賃貸を借りる際のデメリットとしてのしかかってくるのです。 一生賃貸と持ち家と、どちらが得? 金銭的な問題だけならば、賃貸と持ち家のどちらが得か、とは一概にいえません。計算のしかたによって結果は異なります。おおざっぱにいえば、「どちらも大差ない」といえます。 「誰にも追い出されない住める家」を持っていると、安心感は違います。一方で、そのぶん住宅ローンも組むのですから、「多額の借金がある」という不安感もセットです。また、不良物件を買ってしまって、売るに売れなくなり、住むにも住みにくい、なんてことになることだってあります。その意味では博打です。 どちらが得か、という問いに答えはありません。もし買うのなら、手が届く範囲で、余力のあるローンを組めば、安心感が不安感に勝るでしょう。

「庭付き一戸建て」より「タワーマンション」が優れている理由

少し前まで、日本人のマイホーム観は、「庭付き一戸建て」が理想とされていました。住宅購入の最終目標が庭付き一戸建て、というわけです。でも、最近はタワーマンションを好む人も大勢います。 どちらがいいのかは、購入者の好みやライフスタイルによります。でも、将来を見通して合理的に考えれば、タワーマンションが優れているでしょう。 庭付き一戸建てを新興住宅地で買うと? 庭付き一戸建ての最大の問題点は、広い面積を必要とすること。そうすると、便利な立地であればあるほど、価格はとんでもなく高くなります。お金持ちならいいでしょうが、そうでない人が庭付き一戸建てを買おうとすると、駅からバスに乗らなければならないような場所でしか買えません。 たとえば、丘の上の新興住宅地。そういうニュータウンに一戸建てを買う人も多いのですが、高齢になったときに住むのに不便です。30年も経てば、同じように不便を感じた近隣住民が駅チカのマンションに転居し始めたりして、新興住宅地は空き家が増えていきます。 そうすると、近くにあったスーパーが閉まり、バスの便も減らされます。徐々に地価も下落。売るに売れなくなって、生活も不便で困り果てる、というようなことが、実際に現在の日本で起きています。 タワーマンションは高齢者に優しい それに比べれば、都心のタワーマンションは高齢者に優しいです。バリアフリーで、スーパーやコンビニも近くにあり便利。管理人が常駐し、ちょっとした用事が頼めます。やはり、年を取った人にとっては、タワーマンションはおすすめです。 「土地付きの一戸建てのほうが、マンションより資産価値がある」と信じている人もいます。でも、考えてみてください。ニュータウンの一戸建てと、駅チカのタワーマンション、どちらが売りやすいですか? 言葉を換えれば、どちらを買いたいと思う人が多いでしょうか? 当然、タワーマンションです。売りやすい資産のほうが価値があるのはいうまでもありません。 もちろん、人気沿線の駅チカに庭付き一戸建てを買えるなら、そのほうが価値があるでしょう。でも、そういう一戸建ては、億単位の価格がしますので、普通の人には現実的ではありません。 育児なら郊外の一戸建てもいいが 子育てをする場合は、都心部のタワーマンションよりは、緑の多い郊外の一戸建てがいい、という人もいるでしょう。 それは否定しませんが、資産として考えた場合、あるいは若いときや中高年になったときの住みやすさでは、タワーマンションのほうが有利です。要するに、年齢や生活様式によって、必要とする住居は異なる、ということです。 「郊外の庭付き一戸建てが理想」というのは、人生のワンシーンで思うこと。人生のタイミングに合わせて、住み替えていきましょう。

中古マンションは築何年くらいまでが買いどきか

日本人は新築住宅好きです。その理由には諸説ありますが、日本は木造家屋が多く、住宅の寿命が20~30年程度と短いことなどから、より新しい住宅を好むようです。 しかし、マンションは木造住宅とは異なり、耐久性があります。以前は安普請のマンションもありましたが、近年は50年経っても問題ないような建物が増えていますし、そうした建物も取引されています。 となると、何もお高い新築マンションを買う必要はなく、中古でも十分という考え方もできるでしょう。その場合の、中古マンションの買い時はいつ頃まででしょうか。 理想は築7、8年 不動産を投資として考える場合、理想は築7、8年の物件を購入すること、と言われています。新築から7、8年経ったマンションは、適度に値段がこなれてきますし、建物の善し悪しがはっきりわかってくるので、欠陥住宅をつかみにくいというメリットがあります。 また、築20年くらいまでなら売りやすいので、10年ほど所有して売却した際のリターンを計算しやすい、という考え方もあります。こうした理由で、投資としては築7、8年のマンションが好まれるのです。 投資ではなく、自分の住まいとして考えた場合でも、築7、8年のマンションは魅力的です。上述したように、マンションの建物の不具合が現れ始めるタイミングがこのくらいですので、見た目だけでも問題のある躯体かどうかは判断できます。 管理組合の状況や、どんな住人が住んでいるかもわかります。マンションの状況がクリアになるのが、築7、8年ですから、「買って安心」なのです。 現実的には築10~20年が狙い目 ただ、現実には築10年未満の「築浅マンション」は、なかなか売りに出ません。新築を買った人は、割高と知った上で新築を買ったのですから、長く住むつもりで所有しており、簡単には手放しません。 新築で購入されたマンションが。ぼちぼち売り出され始めるのは築10年程度からで、築15年をすぎると売り物が増えてきます。逆にいうと、築10年未満のマンションは、なかなかレアで、それだけを狙っていると、中古物件といえどもなかなか購入できません。 現実的に狙いやすいのは、築10~20年くらいの「ちょい築浅マンション」でしょう。このくらいの築年数の物件は売り出しが多く買いやすいです。 また、マンションの躯体もまだしっかりしていますので、通常の建物なら、少なくともあと30~40年くらいは問題なく住めるはずです。価格も新築に比べればこなれており、狙い目でしょう。 築古は管理状況をみきわめる 築古物件はどうでしょうか。築古物件の定義はありませんが、だいたい「築25年以上」を指すことが多いです。築古物件といえども、新耐震基準以降に作られたマンションなら耐久性の不安は少ないです。手抜き物件は、築25年にもなると、はっきりと見た目で荒れているのがわかりますから、そういう物件をつかまされる可能性も低くなります。 ただ、築古物件を購入するなら、管理状況をみきわめることが大切です。修繕計画などをしっかり見て、修繕積立金がしっかり貯まっているかを確認します。また、管理組合が機能しているかどうかも判断材料に入れるべきでしょう。しっかりした管理のマンションなら、築古を安く買って再生するのも一つの楽しみになります。

これからのマンション住み替え戦略は?

マンション購入は難しいものです。ですから、たった一度で理想のマンションを購入して、そこで一生住み続けるなんてことは、非現実的です。 昔は、「マイホームは一生に一度の買い物」などと言われましたが、人生のシーンによって、必要とする住宅環境は異なりますので、「マンション購入は一生に一度」などと考えずに、上手な住み替え戦略を立てて購入することをお勧めします。 独身時代は40平米の1LDK まだ若くて独身の人の場合は、とにかく都心に近く便利な立地のマンションを狙います。立地が良ければ狭くてもいいので、40平米程度の1LDKでいいでしょう。ワンルームマンションは供給過剰で転売しにくくなってきたので避けます。 若いときは賃貸でもいいじゃない? と思うかもしれません。もちろん、賃貸でもいいのですが、値下がりしにくい立地のいいマンションを買えば、結果として賃貸よりも安い値段で住むことができます。 買うときは、できるだけ都心エリアで、将来売りやすいか、借り手が付きそうな物件に限ります。こうして購入したマンションは、結婚したり、子どもができたりしたら、買い換えで手放してしまっていいでしょう。 子供ができたら80平米の3LDKに 結婚、出産後の買い換え先は、育児と通勤を両立できる都心近接エリアで、70~80平米の3LDKです。子どもが成人するまで住むイメージで買うといいでしょう。 このとき、気を付けるべきなのは学区です。小学校はあまり気にしなくていいですが、中学校、高校でどんな学校があるかを確認しておきます。私立に通わせる場合は、通学しやすいエリアにいい学校があるかを確認しましょう。 リタイア後は60平米の2LDKに 次の買い換えは、子どもが大学に入学したり、独立したりしたタイミングです。子どもはやがて家から出て行くものですから、夫婦2人が残されます。リタイア後の夫婦2人なら、それほど広い面積は必要ありませんので、50~60平米くらいの2LDKにダウンサイジングするといいでしょう。 その際、大型病院に近い新築物件を狙います。なぜ新築を狙うのかというと、新築は建物や設備の老朽化を気にせずに暮らせるので、年を取ってから「建て替え」などに向き合わなければならなくなる可能性が低いからです。 「終の棲家」はいつ買うか これが「終の棲家」です。要するに、終の棲家というのは、子どもが独立してから考えればいいのであって、30歳台や40歳台の段階では、そこまで考慮しなくていいでしょう。 独身時代、結婚・出産後、子供の独立後。この3タイミングにあわせて、必要なマンションに買い換えていけばいいのです。もちろん、育児中は一戸建てに住むのも選択肢です。
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「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
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中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した

中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。

コロナショックでマンション価格はどう変わるか

コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。

マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。