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「大規模マンション」と「小規模マンション」のメリット、デメリットを比較する

マンション選びで好みが分かれるのが「大規模マンション」か「小規模マンション」か。同じマンションと言っても大規模と小規模では設備や使い勝手に大きな差が出ます。それぞれの特徴と、メリット、デメリットをご紹介。 設備・サービス重視なら大規模マンション まず、大規模マンションの特徴は、共用設備が充実していて、管理人も常駐すること。高コストな共用設備や人件費を大勢の住民でシェアするので、一人あたりにすると少額で人を雇ったりできるのです。フィットネスクラブやゲストルームを擁する大規模マンションもありますが、これも大規模ならではです。 小規模マンションでは、こうした共用設備を維持することはできませんし、管理人も常駐時間が制限されてしまいます。そのため、マンションに「共用設備やサービス」を期待する人は、大規模マンションがいいでしょう。 大規模マンションでは、共用スペースに庭や公園があり、ちょっとした散歩をしたり、子供を遊ばせたりすることができます。小規模マンションにはそういうものはありません。 中古市場でも、大規模マンションは人気があります。大規模マンションは管理がしっかりしているイメージがあるので、中古市場でも値崩れしにくいのです。 シンプルさなら小規模マンション しかし、共用設備なんていらないし、管理人だって不要、とお考えの方もいるでしょう。そんな方は、無駄な管理費を払わなくていいシンプルな小規模マンションがおすすめです。 小規模マンションでは、管理組合の役員がしょっちゅう回ってくるという特徴があります。管理組合には、最低4人程度の役員が必要なので、40世帯のマンションで10年に1回。実際は、賃貸に出してしまってそのマンションに住んでない人が出てくると、さらに役回りは増えます。 役員は面倒ですが、そのぶん顔がわかるようになる、というメリットもあります。小さいマンションのほうが管理組合の意思統一がはっきりして、機動的に動けるという人もいます。また、居住者同士で知り合いになりやすいので、マンション内の人間関係も円滑になりますし、不審者の対応などの治安も良くなります。 小規模マンションのメリットとして、さまざまな動線が短い、という点も挙げられます。自転車置き場、駐車場、ゴミ捨て場などが近く、通勤・通学の動線上にあるので便利。また、エントランスと敷地出入り口まで近いので、道路に出るのもすぐ。エレベーターの待ち時間も短いです。マンション内の移動時間が少なくて済むのは、小規模マンションの魅力と言えます。 中古マンションの売りやすさについても、小規模マンションにはメリットがあります。というのも、大規模マンションは同時期に大量の購入者がいるため、中古で同じ築年数の同じ間取りの部屋が同時に売りに出されたりします。そのため、タイミングによっては、同じマンションの売り主がライバルになり、意外と高値で売りにくい場合もあります。小規模マンションでは、そういう可能性は低くなります。

マンションを買うなら新築か中古か。正解はないけれど、それぞれの選び方は押さえておこう

マンション選びは新築がいいのでしょうか。中古がいいのでしょうか。予算が無制限なら新築マンションを買えばいい、という意見もあるでしょうが、そんな人はごく少数。限られた予算のなかで、自分に必要な立地や広さ、間取りなどを確保するには、新築と中古を両方視野に入れて、メリット、デメリットを勘案して購入したほうがいいでしょう。 新築マンションの魅力 まず、新築マンションの魅力は、なんといってもきれいなうえ、最新の便利な設備が用意されていること。広いリビングに機能的な間取り、高くてすっきりした天井、床暖房や浴室乾燥機、ディスポーザーなども設置されています。共用設備には宅配ボックスがあり、インターフォンも録画機能付き、大規模マンションなら来客設備などがあったりします。 また、新築マンションは建ったばかりなので、老朽化や建て替えの心配が当面要らない、というのも魅力でしょう。ただし、完成前の物件を買うことになるので、買う前にできあがった建物を見ることができない、という問題点もあります。完成後の新築マンションを買える場合もありますが、限られます。 中古マンションの魅力 一方、中古マンションの魅力は、何よりもお安いこと。同エリアの新築マンションと比較した場合、築浅でも2割程度は安いですし、築30年ともなれば半額以下のことも珍しくありません。同じ予算なら、より便利で立地のいい場所のマンションを買うことができるでしょう。 また、すでに建っているマンションなので、建物をじっくり見て購入することができます。傾いたマンションなどの欠陥住宅を避けやすいのは、中古マンションの大きなメリットです。 中古マンションのもう一つの魅力として、新築が建たないようなエリアでも購入できる、という点です。たとえば東京の山手線内にはこれからマンションが新築可能な魅力的な立地が、もうあまり残されていません。でも、中古なら、そんな立地でも物件が見つけられます。 「山手線の駅から近くて、日当たりが良くて、間取りが広くて……」なんて希望を抱いていたら、新築マンションなんてなかなか手に入りません。でも、既存の中古物件なら、良い出物があるかもしれません。

独身女性がマンションを買うときは、ここに注意!「1LDKで十分」と決めつけないほうがいいですよ!

最近は独身女性がマンションを買うことも増えています。毎月家賃を払うのはばからしいので、独身であっても不動産を購入することは、選択として悪くありません。このときの注意点をまとめてみましょう。 2LDK、50平米以上がおすすめ まず、独身女性がマンションを買うとき、30~40平米台、1LDK程度のマンションを選びがちです。予算の関係もありますし、1人で住むならこの程度で十分、という考え方からです。でも、せっかく買うなら、もう少し広く、50平米、2LDK程度の広さのマンションを選んだほうがいいでしょう。 その理由はいくつかあります。まず、登記簿面積ベースで50平米以上であれば、税制上の優遇措置が受けやすいこと。住宅ローン減税が受けられるのも50平米以上ですし、不動産取得税でも有利です。 登記簿面積ベースは広告などの不動産間取図の面積(壁芯面積)より数平米小さくなりますので、ご注意を。不動産業者の間取図で57平米以上あれば問題ありません。 また、少し広めのマンションなら、将来結婚などで同居相手ができたときに、そのまま住み続けられます。さらに、不要になって売るときも、50平米、2LDK以上のマンションのほうが売りやすいという現実もあります。 賃貸に出すにもハードルが では、賃貸に出すとしたら? じつは、住宅ローンを組んで買ったマンションは、不要になったからといって、そのまま賃貸に出せるとは限りません。なぜなら、住宅ローンは「買った人が住む」という前提で金利が安く設定されているので、賃貸に出したら住宅ローンを借り続けることができなくなり、金利が上がったり、全額返済を求められたりすることもあるのです。ですから、「使わなくなったら賃貸に出そう」と安易に考えない方がいいでしょう。 結局、独身女性であっても、買うなら50平米以上の2LDK以上のマンションがおすすめです。 予算上それだけ払えない、という場合は、30平米前後の1LDKにします。価格的にはワンルームのほうがいいのですが、ワンルームマンションは、すでに供給過剰なので、将来売却しにくくなる可能性があり、おすすめしません。 30平米前後の狭い1LDKは、価格が安いわりに、ワンルームより売ったり貸したりするには都合がいいでしょう。1LDKでも40平米前後になると、価格がそれなりにするわりに、上記のように税制面などで不利なので、こちらもおすすめしません。

持ち家と賃貸、マンションに住むならどっちが有利?「永遠の議論」を再検討してみた

マンションを買う際に、永遠のテーマといえるのが、「持ち家と賃貸、どっちが有利か」という点。一戸建てならともかく、マンションを買うのなら、分譲物件を購入しなくても、賃貸物件で十分じゃないか、とう声もたしかにあります。実際はどちらが有利なのでしょうか。「永遠の議論」を再検討してみました。 居住性では分譲マンションに軍配 一般論として、持ち家、つまり分譲マンションは、賃貸マンションより住宅設備が高いグレードになっています。建物の構造を見ても、地震対策のしっかりした頑丈な作りの物件は、分譲マンションに多いといえます。分譲マンションは最低50年は住み続けることを前提に設計されていますので、使いやすく快適性な設備が整えられています。 これに対し、賃貸マンションは、20~30年で投資を回収し、その後取り壊すことまで考慮に入れて作られていますので、過剰に頑丈な構造にはなっていませんし、設備もほどほどに収めてしまっています。したがって、居住性では分譲マンションに軍配が上がります。 一方、賃貸のメリットは、なんといっても転居の自由度が高いという点。仕事や子どもの事情にあわせて引っ越ししやすいというのは大きなアドバンテージでしょう。分譲マンションを購入してしまった場合、そう簡単には転居ができなくなります。 金銭面では互角 お金の面では、それほど大きな差はありません。住宅会社などのシミュレーションを見ても、一生涯の総支出額では、賃貸も持ち家購入も同じようなものです。ですので、単に支払い金額でみるならば、お好きなほうを選べばいいといえます。 分譲マンションを購入した場合、売却時に利益が出ることがあります。とくに、東京都心など立地のいいマンションは、大きな利益が出やすいので、「家賃を払わずにすんだ上に、売ったら儲かった」ということもあります。こうなれば、マンション購入派有利ですね。 しかし、逆に売却時に損失が出ることもあります。というより、マンションは消耗品の側面がありますので、売ったら損が出る可能性のほうが高いです。でも、その損失額が、家賃相当額を上回るとは限りません。家賃を支払い続けるより、マンションを買って売った方が安かった、というケースもあります。この点でも、ケースバイケースで、一概にはいえません。 住宅ローンを組むことのメリット・デメリット 分譲マンションを購入した場合の間違いないメリットは、住宅ローンの支払いを終えたら、住宅コストが劇的に低くなる点。管理費や修繕積立金、税金などを払い続ける必要ありますが、老後の住居費負担はぐっと下がるでしょう。 住宅ローンを組むこと自体にもメリットがあります。住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に半強制的に入りますので、家計を支える人が万一死亡した場合、ローンが保険で完済されます。そのため、夫の死亡時に家族に家が残ります。賃貸では、家計を支える人が死亡した場合、逆に家賃負担に耐えられず引っ越すことになるかもしれません。 また、住宅ローンを組むと、多額の借金に向き合わざるを得ないので、家計をしっかり整えることができるというのも隠れたメリットです。「そんなの性格によるんじゃないか」という声もありそうですが、日本人はたいていまじめなので、住宅ローンを抱えたとたんに無駄遣いが収まったりします。これも、持ち家のメリットといえるでしょう。 大災害は大きなリスク 持ち家にはリスクもあります。地震などの大災害が起きて、住んでいるマンションに大きな被害が起きた場合です。賃貸なら退去すれば済みますが、持ち家はそうはいきません。マンションの修繕などの大問題に立ち向かわなければならなくなります。そんな大災害が起きなくても、マンションは50~60年経てば、建て替えを議論しなければならなくなりますが、一筋縄ではいきません。 また、マンションは共同住宅ですので、たとえば管理費を滞納する人が増えたり、空き室が増えたりしていくと、やがて劣化していく可能性もあります。そうしたマンションは管理も悪くて住みづらくなりますが、売るにも売れず「不良資産」となってしまいます。そうした不良資産を抱えてしまうリスクも、分譲マンション購入にはあるわけです。 結局のところ、分譲か賃貸かに、明確な結論はありません。その人の仕事の状況やライフスタイル、価値観に依る部分が大きいといえるでしょう。

買うならマンションか一戸建てか。「好み」ではなく、冷静に比較してみよう

マンションを買うか、一戸建てを買うか、は、よく議論になるテーマです。どちらにもいい点、悪い点がありますので、整理してみましょう。「そんなの好き嫌いだよ」と投げ捨ててしまわず、冷静に比較してみたいと思います。 マンションはここが有利! まず、大都市の便利な立地の住宅を購入したいなら、マンションが有利でしょう。山手線の徒歩圏といったような超便利な場所では、そもそも一戸建ての土地はなかなか出ませんし、出ても一般人が手にはいるような価格にはなりません。 郊外でも、人気エリアの駅近の土地は高いですから、一戸建てを狙うなら、どうしても駅から離れたところになってしまいます。そうした「一戸建てではとても住めないような立地」でも、マンションなら買える可能性があります。 また、マンションは防犯的にも有利です。玄関の鍵さえ閉めれば大丈夫ですし、監視カメラやオートロックも完備されていることが多いので安心です。一戸建てでもマンション並みのセキュリティを得ることは不可能ではありませんが、セキュリティ会社と契約となると多額のコストがかかります。マンションはスケールメリットがあるので、低いコストで高いセキュリティを得られるのです。 マンションにはたいてい24時間利用可能なゴミ置き場がありますので、いつでもゴミを出せます。一戸建ては「火曜日の朝5時から8時の間に出さないと」というような制約がありますが、マンションならいつでもゴミ出しOK。これも大きなメリットです。最近はディスポーザー付きのマンションも多いですが、これも一戸建てではまずつけられない設備です。 ペットを飼いたいなら一戸建て、といわれた時代もありましたが、最近のマンションの多くは小さな犬くらいなら室内で飼えるところが多いです。 マンションは気密性が高いので、夏涼しく冬は暖かいというメリットも。光熱費は一戸建てより少なくてすむでしょう。エレベータもありますので、室内での階段の上り下りも不要。バリアフリー的にもマンションに軍配が上がります。 一戸建てはここが有利! 一方、一戸建ての利点は、窓が多くて通気、採光がが有利な点と、駐車場が安い点が上げられます。また、階下への気遣いは不要ですし、隣戸への気遣いもマンションに比べれば少なくて済みます。庭があれば、ガーデニングも楽しめます。 もう一つ、大事な点として、一戸建ては土地を自由にできますので、建て替えや修繕は自由自在に行えます。マンションは建て替えを勝手に行えませんので、老朽化した場合はマンションよりも一戸建てのほうが自由が効きます。これは、ここまで書き連ねてきたマンションのメリットをすべて吹きとばすくらい、強力な一戸建ての大メリットです。 一戸建ては管理費も修繕積立金も不要です。しかし、そのぶん、一戸建ては修繕計画は自分で立てなければなりませんし、管理はすべて自分の手で行わなければなりませんし、修繕の手配も誰かに任せることはできません。そうした意味では、すべて自己責任なのが一戸建てといえるでしょう。

高齢になるほど住まいを借りにくくなる? 「持ち家」を一つは持っておきたい最大の理由

「年をとると家を借りにくくなるから、持ち家をかっておいたほうがいい」というアドバイスも聞くことがあります。これは本当なのでしょうか? 高齢者は部屋で亡くなる確率が高い 一般の賃貸住宅で高齢者が家を借りることは、正直言って難しいです。理由はいくつかありますが、高齢者は部屋で亡くなる確率が若者よりはるかに高いのが、最大の理由です。身もふたもない話ですが、高齢者が若年者より「死にやすい」のは人間の真実なので、こればかりはどうにもなりません。 大家さんの立場としては、部屋で人が死んだ場合、次に貸しにくくなります。そのため、大家さんは高齢者に部屋を貸すのをいやがるのです。 保証人の問題もある また、高齢者は病気で入院する可能性も高いですし、入院すると長期になりやすく、部屋の管理も悪くなります。 そのほか、高齢者は収入が限られるので、家賃が滞ると回収できる見込みが少なく、かといって追い出すわけにもいきません。 こうした理由で、どうせ貸すなら若い世代か、せいぜい中年までがよく、年金生活のお年寄りは避けたい、というのが多くの大家の本音です。 高齢になるにつれ、保証人を捜しにくくなるという問題もあります。職のある子どもがいれば保証人になってくれるでしょうが、子どもいない方は、高齢になるにつれ保証人の問題で家を借りにくくなっていきます。 住む家が全くなくなることはない とはいえ、最近は空き家が日本全国で増えていますので、借り手の付きにくいマンションなどでは、高齢者に貸してくれることも増えているようです。また、収入が少ないなら公営住宅に入ることもできます。ですから、高齢になって持ち家がなかったとしても、住む家が全くない、ということはありません。 ただ、住みやすい立地の質の高い住居を高齢者が借りるのは難しい、というのは事実ですし、今後も大きく変わる見込みはありません。住みやすいところに住み続けたいなら、終の棲家を自分で確保しておいたほうが安心です。

一生賃貸のメリットとデメリット

住宅情報誌を読んでいると、「とにかく家を買おう」みたいな話でうんざりすることがあります。家を買うのは大きなことですし、さまざまなリスクを伴います。それよりも、一生賃貸でいいのでは? それじゃ何かまずいの? という疑問が浮かんでくるでしょう。 では、一生賃貸ではまずいのでしょうか。どんなデメリットがあるのでしょうか。あるいは、一生賃貸にはどんなメリットがあるのでしょうか。 一生賃貸のメリット 一生賃貸のメリットは、一にも二にも「身軽である」という点です。住んでいる家がイヤになったり、家族が増えたり減ったりしたときに気軽に転居できます。家を購入してしまったら、引っ越しすると家を貸すか売るかという大きな手間がかかりますが、そうした心配がありません。 地震や火事など、災害のリスクも小さくなります。持ち家の場合、家を買った後に地震がきたら巨額の借金が残ったうえに、住む家はなくなるという悲劇に見舞われます。賃貸では、地震で住んでいたマンションが壊れたら、賃貸契約を解消して違う家に住めばいいだけです。 一生賃貸のデメリット 一方、一生賃貸のデメリットは大きく分けて二つあります。一つは「連帯保証人」の問題です。賃貸物件を借りるにはほとんどの場合、連帯保証人が必要です。若いうちは両親がいるから大丈夫、と思っていても、将来どうなるかわかりません。歳を取ると親しい身内は他界してしまい、連帯保証人を頼める相手が減っていきます。その場合に、家を借りたくても借りられない、という事態に陥ることがあります。とくに、子供がいない人は要注意です。 最近は、保証会社を利用する形で連帯保証人を免除してもらえる物件も出てきていますが、保証料のぶんだけ負担が増えてしまいます。 もう一つのデメリットは「家賃の支払い」の問題です。持ち家なら、住宅ローンが終われば家賃は要りません。マンションの場合は管理費や積立金がかかりますが、家賃に比べれば小さな額です。 家賃の負担は、老後の年金生活では重くなります。それをずっと支払い続けることができるかどうかはわかりません。家賃負担が重くなって引っ越そうとすると、「連帯保証人」の問題にぶちあたります。 すなわち、「連帯保証人」と「家賃の支払い」の二つが、老後に賃貸を借りる際のデメリットとしてのしかかってくるのです。 一生賃貸と持ち家と、どちらが得? 金銭的な問題だけならば、賃貸と持ち家のどちらが得か、とは一概にいえません。計算のしかたによって結果は異なります。おおざっぱにいえば、「どちらも大差ない」といえます。 「誰にも追い出されない住める家」を持っていると、安心感は違います。一方で、そのぶん住宅ローンも組むのですから、「多額の借金がある」という不安感もセットです。また、不良物件を買ってしまって、売るに売れなくなり、住むにも住みにくい、なんてことになることだってあります。その意味では博打です。 どちらが得か、という問いに答えはありません。もし買うのなら、手が届く範囲で、余力のあるローンを組めば、安心感が不安感に勝るでしょう。

家賃並みでマンションを買えるのか?

マンション販売のチラシを見ると、「家賃並みの返済額でマンションが買えます!」なんて表現に出会うことがあります。この言葉に心を動かされる人も多いのですが、はたして本当なのでしょうか。 家賃並みの支払いでも家は買える 実際に、家賃並みの住宅ローン返済額で家を買うことはできなくはありません。しかし、チラシには以下のような「カラクリ」が含まれていますので注意しましょう。 カラクリ1 返済期間が35年で設定されている 住宅ローンは、返済期間が長くなるほど、毎月の返済額が減ります。住宅ローンの最長は35年ですので、35年返済にすれば毎月の返済額は非常に小さくなります。3500万円の住宅ローンを借りて、仮に利子がゼロとすれば、毎年100万円ずつ返せばいいことになります。すると毎月8万円程度で、家賃並みの返済額になります。 カラクリ2 ボーナス返済が設定されている カラクリ1の「35年ローン」で、さらに「ボーナス返済」まで盛り込めば、さらに毎月の返済額がちいさくなります。上記の例で、「ボーナス時25万円返済」と設定すると、毎月の返済額はさらに半減。利子を考慮しなければ、計算上は毎月の返済額はたった毎月4万円程度になります。。 カラクリ3 変動型金利で設定されている カラクリ1、2の「35年ローンでボーナス払い」で、さらに金利を低く見積もります。それが「変動型金利」です。現在の変動型金利は年1%未満ですから、月々の返済額も少なく抑えられます。上記の例なら、「3500万円を借りても、月々5~6万円の返済額」になることでしょう。たしかに、「家賃並みの返済額」といえますね。 落とし穴はありまくりです! さて、上記の「カラクリ1、2、3」を読んで、「そんなのあり得ないじゃん」と気づいた方は、もうこの下を読む必要はありません。気づかなかった人は、きちんと読んでください。 「家賃並み」という言葉にご用心 まず、返済期間35年というのは、30歳でローンを組んだとしても、返済終了が65歳です。40歳で組んだら75歳です。ということで、30歳であっても定年後までローン返済が残ることになりますので、非現実的です。 つぎに、ボーナス返済を設定すると、勤務する会社の業績が傾いたときに悲劇が起こります。ボーナスは、極端な話ゼロになることもあります。それに、家賃には「ボーナス払い」はありませんよね? なら、住宅ローンを「家賃並み返済」というのなら、ボーナス払いを計算に入れるのはおかしなはなしです。 最後に、変動金利型の場合、現在は金利が低くても、将来は金利が跳ね上がる可能性があります。現在1%で借りても10年後には10%になっているかもしれません。そうすると、利子の支払いが10倍にもなるのです。そのとき、金利負担に耐えられるかはわかりません。 変動金利がいけないとはいわないですが、35年もの長期ローンでは避けるべきです。長期ローンの場合は、全期間固定金利で計算しましょう。そうなると、金利は変動金利の3~4倍になるはずです。 つまり、「35年変動金利のボーナス払い」の住宅ローンで計算して「家賃並み」といっても、信じてはいけません。せいぜい、「25年固定金利3%ボーナス払いなし」程度の前提で計算したものでなければ、「家賃並み」という言葉に説得力はありません。
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