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住宅の用途地域の違いをわかりやすく解説。「第一種住居地域」と「第二種住居地域」の違いは?

不動産の広告を見ていると、「第一種住居地域」だとか、「商業地域」といった文字が出てきます。「住居地域」なら住宅地、商業地域なら商業地なのだろう、くらいのことはわかりますが、「一種」と「二種」の違いなど、わかりにくい点もあります。わかりやすく解説していきましょう。 用途地域とは? こうした地域区分けを「用途地域」といいます。そのエリアで建てることのできる建物や、営業できる商店などを区分けするルールです。用途地域を見れば、そのエリアにどんな種類の建物が建てられるのか、どんな店が営業可能か、などがわかりますので、エリアの住環境がわかりますし、将来の町並みの予想もつきやすいです。 また、現地マンションの隣に大きな空き地がある場合や古い建物がある場合、将来、そこに新たな建物が建つ可能性がありますが、用途地域を確認すれば、どんなものが建てられるかのイメージが湧きやすくなります。 なお、用途地域は建物の用途を規制するルールですから、建物高さや建ぺい率、容積率を規制するものではありません。ただし、建ぺい率と容積率は、用途地域ごとに設定されていて、住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、これらの制限は厳しくなっています。また、どんな高さの建物が建てられるかは、隣接する道路の広さなどによっても異なります。 低層住居専用地域 用途地域で規制がもっとも厳しいのが、「第一種低層住居専用地域」。これは、小規模な住宅のほか、学校や老人ホーム、診療所などだけが建てられる地域です。建ぺい率は30~60%、容積率は50~200%。マンションも建てることはできますが、3階建て程度の低層マンションまでになります。絶対高さ規制が導入されていて、地盤面より高さ10~12mくらいまでに制限されています。 第一種低層住居専用地域は、住宅地としては落ち着いていますが、一定規模以上の店舗は作れませんので、コンビニエンスストアすら立地できません。そのため、広いエリアが第一種低層住宅専用地域に指定されている場合、エリア中心に住んでいると、買い物が不便な場合があります。 「第二種低層住居専用地域」も低層住宅しか建てられないことは同じですが、広めの店舗や飲食店などの立地が認められます。ただ実際には、第二種低層住居専用地域は、あまり存在しません。 中高層住居専用地域 「第一種中高層住居専用地域」は、低層住居専用地域で建てられる用途に加え、病院や大学、500平方メートルまでの一定の店舗なども認められます。建ぺい率は低層住居専用地域と同じですが、容積率は100~300%と緩くなります。 絶対高さ制限がないため、容積率に応じた中高層マンションが建てられます。コンビニや小さなスーパーなら立地できますし、そこそこ利便性のある住宅地といえます。ただし、南側に空き地があると、高いマンションが建って日照が減ったりしますので、注意が必要です。 「第二種中高層住居専用地域」は、第一種中高層住居専用地域の用途に加え、1500平方メートルまでの一定の店舗や事務所も認められます。住環境と利便性のバランスのとれた地域といえます。 ここまでが、「住居専用地域」です。次に「住居地域」について説明しましょう。「専用」の二文字がとれると、どんな違いが起こるのでしょうが。 住居地域 まず、「第一種住居地域」は、大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地とされ、住宅のほか、3000平方メートルまでの店舗や事務所、ホテル、旅館などが建てられます。50平米以下の小さな工場も建てられます。建ぺい率は60%、容積率は200~400%と、第一種中高層住居専用地域よりも緩くなっています。このため、第一種住居地域は、第一種中高層住居専用地域よりも高く大きなマンションを建てることができます。 「第二種住居地域」は、第一種住居地域の用途のほか、パチンコ店やカラオケ店の立地も認められます。「住居地域」という名称ですが、商業的な用途にも使えるエリアです。建ぺい率、容積率は第一種住居地域と同じです。 準住居地域は、上記に加え、営業用の倉庫や小規模な自動車修理工場、劇場、映画館も認められます。ただ、実際に指定されている地域はあまりありません。 ここまでが「住居地域」系です。同じ住居地域でも、「第一種低層住居専用地域」と「準住居地域」では、用途の範囲が全く違うことがおわかりいただけましたでしょうか。 商業地域 以下、商業地域について説明します。駅に近いマンションでは商業地域に立地していることも少なくありません。 「近隣商業地域」は、近隣の住宅地に日用品などを供給する目的の商業地域です。郊外駅近くでは商店街が形成されていることもあります。建ぺい率は80%と高くなますが、容積率は200~400%と住居地域並です。このため、店舗などは中低層の商業施設が主になります。 「商業地域」は、その名の通り、商業が主目的のエリアです。店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域で、主要駅周辺などが指定され、多くのビルが建ち並びます。一定の工場を除けばほとんどの用途の建築物を建てることができます。建ぺい率は80%、容積率は200~1000%です。 商業地域は、商業目的のエリアのため、基本的に住環境は重視されません。風俗店の営業も可能ですし、日影規定など日照権を保護する規定の適用もかなり緩いです。そのため、商業地域の場合は、隣にどんな大型の建物が建つかわからないし、日照が遮られても文句がいえない、ということもあります。南側が商業地域の土地は、とくに注意しましょう。 商業地域だからといって住宅地に向かないわけではなく、その利便性の高さから、最近は中高層のマンションが建つケースが少なくありません。用途が広く使いやすい地域なので、地価が高くなりやすいといえます。 工業地域 最後に、工業地域について説明しましょう。近年は、工業地域でもマンションが建てられるケースが増えています。 「準工業地域」は、環境に大きな影響を与えない工場立地を主目的としたエリアです。昔ながらの町工場などが集まっている場所がよく指定されています。再開発などで、準工業地域に住宅やマンションが建つことも多いです。 準工業地域は、一定の風俗営業店や一部の大規模工場を除き、さまざまな用途の建物を建てることができます。再開発エリアでは、一見住宅地に見えても、準工業地域だったりすることもあります。建ぺい率は60%、容積率は200~400%と、商業地域よりも厳しくなっています。 「工業地域」は、工場立地を目的としたエリアです。そのため、どんな工場でも建てることができます。一方、学校や病院、ホテル、映画館などは建てられません。つまり、こうした施設からは離れてしまいます。建ぺい率、容積率は準工業地域と同じです。 住宅を建てることは認められているので、マンションが建設されることもあります。近年は、工業地域でも大規模再開発でマンションができたりします。しかし、環境に影響を与えるような工場が立地できるエリアですから、どんな工場が建つかわからない場所である、ということは認識しておきましょう。 最後に、「工業専用地域」がありますが、ここは住宅は建てられませんので、省略します。 二地域にまたがる場合 マンションは大きな建物なので、敷地が複数の住居地域にまたがる場合があります。その場合、全体の占める面積が大きいほうの用途が、建物全体に適用されます(容積率や建ぺい率は面積に応じて按分されます)。 商業地と第一種低層住居地域が隣接している場合は、こういう「またがり」を使った大規模マンションが建設される可能性もあります。南側に商業地域がある場合、こうした制度を利用して大規模マンションが近くに立つこともありますので、頭に入れておきましょう。 自分の目的にあったエリアのマンションを買おう さて、ここまでいろいろ書きましたが、どのエリアがもっともマンションに適しているのでしょうか? 静かな住環境を重視する人は、第一種低層住居専用地域のマンションがいいでしょう。一方、利便性を重視するなら、商業地域のマンションがいいかもしれません。 将来的な資産価値の維持を考えるなら、用途が広い商業地域のマンションが有利という考え方をする人もいるようです。その意味では、準工業地域のマンションも用途は広いです。ただ、環境があまりに悪い場所は資産価値にも悪影響を及ぼします。 第一種低層住居専用地域は、良質な住環境から将来も資産価値が高いという考え方もあります。しかし、人口減少の時代においては、人が減りやすいエリアともいえます。周囲から人が減って閑散とすれば、マンションの資産価値は著しく落ちていきます。そのため、第一種低層住居専用だからといって安心しないほうがいいでしょう。

新耐震基準とは何か?

中古マンションを探しているときに、絶対に気にしなければならないことがあります。それが「新耐震基準」。築年数の古いマンションの購入を検討している方は、要注意です。 震度7でも倒壊しないマンション 「新耐震基準」とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認を受けた建物に適用されている「安全基準」を指します。この日以降に作られたマンションには、地震に対する新しい安全基準が適用されています。その基準が「新耐震基準」です。 これは、1978年に起きた「宮城県沖地震」を教訓に、「より大きな地震に耐えられるように建物の基準を厳しくしよう」という目的で制定されたものです。それまでの「旧耐震基準」では、震度5程度の揺れで建物が崩れないように設計されていたのですが、「新耐震基準」では、震度7(最高震度)でも建物が倒壊しないように基準が変更されました。 新耐震基準で建てられた建物は、1995年の阪神・淡路大震災でも、2011年の東日本大震災でも、倒壊報告はありません。損傷はしても、倒れたりはしなかったのです。 1981年6月以降の建築確認 新耐震基準は住宅ローンの「フラット35」の利用条件にも含まれています。注意しなければならないのは、新耐震基準が設定されているのは「1981年6月建築確認」の建物からであって、竣工年月は定められていません。 一般に、マンションは建築確認から1年~1年半程度で完成しますので、1982年完成のマンションは旧耐震の可能性があります。ただ、当時は1981年5月以前のマンションも、新耐震に準じて設計されたケースがあるようですので、ひとつひとつを確認してみてください。 1983年以降の完成のマンションなら、おおむね新耐震とみていいですが、旧耐震の場合もあります。間違いなく新耐震といえるのは、1985年完成以降のマンションといえるでしょう。

建ぺい率と容積率の基礎知識。制限値オーバーで既存不適格になっている場合は要注意

不動産の用語で良く出てくるのが「建ぺい率」と「容積率」。土地の利用範囲に関する制限であることは何となくわかる、という人も多いでしょう。でも、実際に何を意味するのか、ご存じでしょうか。わかりやすく説明しましょう。 建ぺい率とは? まず、建ぺい率は、漢字で書くと「建坪率」です。土地面積に対する建築面積の割合を指します。たとえば、100平米の土地に50平米の面積の建物を建てると、建ぺい率は50パーセントとなります。このとき、50平米は延べ床面積ではありません。1階部分が占める面積と考えればいいでしょう。 逆にいうと、建ぺい率が50パーセントに設定されている区域では、100平米の土地があっても建物が建てられるのは50平米分だけです。 容積率とは? 次に「容積率」は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。100平米の土地に延べ床面積200平米の建物を建てると、容積率は200パーセントとなります。 逆にいうと、容積率が200パーセント制限の区域では、100平米の土地に建てられる建物の延べ床面積は、上限が200平米となります。 どのくらいのマンションが建てられる? もう少し具体的な例で説明しましょう。建ぺい率60パーセント、容積率200パーセントに制限されている区域に、100平米の土地があるとします。その場合、建物の1階面積は60平米が限度です。建物の延べ床面積は200平米が限度です。 したがって、各階が60平米の3階建ての建物なら、合計延べ床面積は180平米になり、制限内に収まります。でも、これだと容積率が20平米余ってしまうので、ちょっともったいない、と考えることもあります。 制限をめいっぱいつかうなら、各階50平米の4階建てにすると、延べ床面積は200平米となり、ぴったり収まります。 制限ぎりぎりまで建てられないことも 実際には高さ制限や隣地との斜線制限などがありますので、制限ぎりぎりいっぱいまで建てられるとは限りません。しかし、マンションを建てるとき、デベロッパーは、どうすれば建ぺい率と容積率をクリアしてより多くの住居面積をとることができるかを検討します。 そのため、多くのマンションは、建ぺい率や容積率がぎりぎりいっぱいで建てられていることが多くなっています。 用途地域によって決まる 建ぺい率と容積率は、用途地域などによっておおむね決まります。たとえば、用途地域が「商業地域」に指定されている場合、建ぺい率や容積率は高めに設定されています。建ぺい率と容積率の高い区域は、限られた面積をより有効に活用できますので、利用価値の高い土地といえます。 一方、建ぺい率や容積率が低い土地では、庭を多くとらなければならなくなります。また、高い建物を建てにくくなります。結果として、緑が多く低い町並みになります。第一種低層住居専用地域が代表例です。 既存不適格物件に注意 注意しなければならないのは、用途地域の変更があった場合です。用途地域はそう頻繁には変わりませんが、変更された場合は、建ぺい率や容積率も変わることがあります。また、用途地域の変更がなくても、容積率が見直されることもあります。 仮に容積率が400パーセントの土地に、容積率の上限で建てられたマンションがあったとします。しかし、規制が厳しくなり、容積率が300パーセントに変更になることもあります。そうした物件は「既存不適格」と呼ばれます。建てたときには適格でしたが、その後容積率が変更されたことで、「不適格物件」になってしまったわけです。 既存不適格物件は、住み続けるには問題はありません。しかし、老朽化して建て替えるときには、同じ大きさのマンションを建てることはできなくなります。そのため、建ぺい率や容積率がオーバーしている既存不適格物件を購入するときは、注意しましょう。 逆に、容積率が緩和される場合もあります。そうなると、より大きな建物を建てることができるようになり、マンションの建て替えは容易になります。こうしたマンションは、将来的に資産価値が維持されやすくなるでしょう。

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