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「ミックスローン」のメリット、デメリット。住宅ローンを二つに分けて、返済期間をずらすと効果的

住宅ローンを選ぶときに、悩むのが「変動か固定か」という点。それぞれメリットデメリットがあり、選択に頭を抱えます。じゃあ、二つとも!というのが「ミックスローン」。住宅ローンを二つに分ければ、変動と固定を両方選択できます。そのメリット、デメリットを見てみましょう。 ミックスローンとは 住宅ローンの変動金利は安いですが、金利が上昇したら支払額が上がる可能性があります。一方、固定金利は高いですが、将来の金利動向に関わらず、支払額を一定にすることができます。どちらにするか迷うところですが、住宅ローンを2つに分け、1本を変動金利、1本を固定金利にする、という方法があります。これを「ミックスローン」といいます。 ミックスローンにすると、金利上昇という変動のリスクは減りますが、金利が低いという変動のメリットも減ってしまいます。また、支払額が変わらないという固定のメリットも減ってしまいます。変動と固定にローンを分けることは、それぞれのリスクとメリットを両方減らすことになります。 返済期間に差を付ける ローンを2つに分ける場合、返済期間を同じにする必要はありません。返済期間をずらすこともできます。返済期間に差を付けることが、ミックスローンを活用するコツです。 たとえば、子どもがいる家庭は、教育費がかさむピーク時が必ずあります。そのときに住宅ローンの支払い額を下げるわけにいかないので、一時的に家計は苦しくなり、赤字に陥ることもあります。 教育費のピークは15歳~22歳です。はじめからわかっていますので、ローンを2本に分けて、計画的に、教育費のピーク時のローン返済負担を軽くするように設定するのです。 借入金額も違う額にする 2つに分けるなら、借入金額も同じにする必要はありません。たとえば、3,000万円のローンを組むのなら、1,000万円と2,000万円の2本にローンを分けて、1,000万円は子どもの大学入学前に完済する計画にしてみます。 すると、教育費のピーク時には、1本を完済し、残りが1本になっているので、返済負担が減っています。 退職後までローンの返済が続く場合も、やはりローンを2本に分けておくといいでしょう。2本にして、1本は退職までに完済させ、もう1本は年金生活でも払いきれる返済に設定しておきます。返済額に応じて、ローンの比率を変えます。 繰り上げ返済で期間を短縮しようと目論んでいる人も多いでしょう。その場合も、2本に分けてあれば、より少額で繰り上げ返済が可能になります。2本に分けることで、返済計画をより機動的にできるというメリットがあるのです。 諸費用が高くなる ローンを2つに分けることと、変動・固定をミックスにすることは別です。2本とも変動にしてもいいですし、2本とも固定にしてもいいでしょう。2本に分けることは、返済不能に陥るリスクを減らすための施策であり、金利をミックスにすることは、金利変動のリスク(上がるにしろ、下がるにしろ)を減らすための施策です。 ローンを2本に分けることの明確なデメリットは、諸費用が増えることです。住宅ローンを組む場合、契約を2つに分けて行う必要があるため、登記費用などが余分にかかります。したがって、契約書の印紙代や抵当権設定費用が2倍かかります。結果として、5~10万円は余計にかかることになります。

資産価値を保ちやすいマンションとは? 駅から近くて日当たりが良いのが大事!

マンションを購入するとき、大切にしたいのが資産価値。自分が「このマンションは素晴らしい!」と思っても、他人から見て「今ひとつ」と思われたら、資産価値は高くなりません。自分の価値観とともに、第三者の価値観も大切にしておきましょう。 マンションの資産価値とは? マンションの資産価値とは、売却時や賃貸時にどの程度の値が付くかを指します。資産価値の高いマンションとは、買いたい人が多いマンション。あるいは、借りたい人が多いマンションです。 買いたい人が多ければ、マンションの値段が上がります。借りたい人が多ければ、高い値付けで賃貸に回せます。東京都港区のマンションの資産価値が高いのは、買いたい人、借りたい人が多いからです。 同じマンションでも、新築のほうが資産価値が高いです。駅からの距離は遠いよりは近い方がいいでしょう。周辺環境は騒がしいよりも静かなほうがよく、もちろん治安がいいエリアほど資産価値は高くなります。 このように、マンションの資産価値を構成する要素はたくさんあります。さまざまな要素が複雑に絡み合って、マンションの資産価値を構成していきます。 資産価値の構成要素 マンションの資産価値を形作る主な要素を挙げてみましょう。 1 駅からの距離(近い方が価値が高い) 2 駅の利便性(人気路線や急行停車駅ほど価値が高い) 3 町並み(高級住宅地や、利便性のいい商業地は価値が高い) 4 広さ(広い方が価値が高い) 5 間取り(使いやすいか、採光がよいかなど) 6 日当たり(南向きが価値が高い場合が多い) 7 眺望(海が見える、夜景がきれいなど) 8 管理(清掃が行き届いているか、積立金が足りているかなど) 9 分譲会社(大手デベロッパーを好む人は多い) 10 建設会社(大手ゼネコン施工を好む人は多い) 11 共有施設(施設によって評価は変わる) このほかにも、たとえば駐車場がどれだけあるか、立体駐車場か平面駐車場か、といったことや、ディスポーザーの有無、宅配ロッカーの数、共有施設、管理人の常駐時間など、細かなことが影響していきます。 一つ一つの要素は小さなことに見えても、こうした要素がすべて優れているマンションは、値段が高くても売れていきますし、賃貸に出したら借り手がつきやすいです。つまり、小さな積み重ねが資産価値を形成していくのです。 なぜ資産価値が大事なのか 自分が気に入れば、資産価値なんてどうでもいい、と思う人もいるでしょう。しかし、予期せぬ転勤や、子どもの教育、親の介護などで、引っ越しを余儀なくされることはあります。その場合、資産価値の高いマンションなら売ることも容易ですが、資産価値が低いとそうはいきません。 そのため、買うのなら、マンションの立地から管理に至るまで、資産価値という観点からきちんとチェックすることが大事なのです。 最も大事なのは立地 とはいうものの、資産価値でもっとも大事なのは、立地です。人気路線の人気駅から徒歩圏内のマンションなら、ほかの要素が全部いまひとつでも、それなりの資産価値になります。逆に、他の要素がすべて素晴らしくても、鉄道駅から離れた不便な立地だと、資産価値には限界があります。 あるいは、駅から少し離れていても、東京都港区や鎌倉市、京都市中京区といった、ブランド価値の高いエリアは、やはり資産価値は高くなります。一方、駅から近くても、ブランド価値の低いエリアは、資産価値が低くなります。 日当たりは立地についで大事です。日当たりのいい南向きのマンションは需要が多いので、資産価値が高くなります。南向きでなくても、眺望がいいマンションは評価が高いです。タワーマンションの上層階では南向きが暑いから敬遠される、などの例外はありますが、おおむね南向きで日当たりが良く、眺望も開けているマンションが資産価値が高いでしょう。 駅から近くて日当たりのいい物件を買っておくことが、何より大事といえます。 大手分譲は資産価値が高い? 分譲会社や建設会社の名前は、新築販売時には値段に影響しますが、中古市場ではそれほど大きな価値を持ちません。大手デベロッパーで有名ゼネコン施工の中古マンションが売りやすいのは確かですが、立地がよければ、分譲会社の名前など関係なく売れます。逆に、「大手分譲だから中古でも売れる」ということは、あまり考えられません。 共有施設は充実しているほうが良いですが、そのぶん管理費が高くなるなら、マイナス要素になるケースもあります。ジャグジーやスポーツジムがマンション内にあった場合、「余計なコストがかかる」と敬遠されることもあります。ゲストルームやキッズスペース程度なら、あったほうが資産価値は上がるでしょう。

提携ローンと店頭申し込みの住宅ローンはどちらが得か? 勤務先の提携ローンがあれば、イチバンお得かも

新築マンションのモデルルームを訪れたとき、月々の支払い例として提示されるのは、不動産会社の提携ローンによる試算です。この提携ローン、金利も銀行店頭のものより有利で、「これを使わない手はない!」なんて思う人も多いそうです。実際、住宅購入者の6割は、こうした提携ローンを使っているというデータもあります。 でも、提携ローンって本当にお得なのでしょうか? 説明していきます。 低金利で審査にも通りやすい 不動産会社の提携ローンは、不動産会社が銀行と提携した住宅ローンです。同じ銀行で借りる場合でも、提携ローンなら銀行窓口で定時される金利と比べて低い金利を提示してくれることもあります。 さらに、店頭で申し込むよりローン審査に通りやすいという側面もあります。店頭申し込みしたらローン審査で減額査定された人でも、提携ローンなら満額OKだった、ということもあります。 要するに、不動産会社の提携ローンは、「低金利で審査にも通りやすい」ということで、いいことづくめにみえてきます。 手続も代行してくれる さらにさらに、不動産会社提携ローンを申し込むと、融資の審査手続きは不動産会社が代行してくれます。通常の住宅ローンでは、必要書類を自分でそろえ、金融機関に何度か出向かなければなりません。しかし、不動産会社提携ローンでは、自分でそろえる書類は収入証明や住民票などだけでよく、基本的な手続きは不動産会社が代行してくれます。 これは確かに便利で、不動産会社提携ローンのメリットは、ローン申し込み手続が簡単であること、と言う人すらいます。 手数料がかかることも しかし、不動産会社の提携ローンの場合、3~5万円程度の手数料を不動産会社に支払わなくてはならないこともあります。その場合、住宅ローンにかかる諸費用が増えることになります。 5万円払っても店頭申し込みより金利が低ければ元が取れることもあるでしょう。しかし、最近は銀行の店頭申し込みでもかなり金利は安いので、不動産会社提携ローンがそれよりさらに低い金利を提示することは少なくなっています。 そうしたことを勘案すると、手数料を支払ってまで不動産会社提携ローンを使うメリットは、あまりない、と考えることもできます。 店頭申し込みと比較しよう 不動産会社提携ローンを検討していても、銀行店頭での直接申し込みもしてみましょう。どちらも金利の差がなければ、直接申し込みのほうが手数料分だけ総支払額は低く抑えられます。金利が提携ローンのほうが低ければ、手数料を支払っても提携ローンのほうが安いかもしれません。 また、提携ローンは申し込める金利タイプが決まっていたりして、自分のニーズとは異なっていることもあります。そうした意味でも、直接銀行に足を運んで、店頭で住宅ローンを聞いて、比較してみるのは大事です。 提携ローンしか利用できない? 大規模な分譲マンションなどでは、説明会で提携ローンの申し込みを求められることもあります。そう言われると、物件を購入するには、提携ローンしか利用できないと思い込んでいる人もいますが、そのようなケースはほぼありません。 ごく一部にはそうしたケースもあるかもしれませんが、ほとんどの場合、どの銀行のどの住宅ローンで借り入れしても良いことになっています。 提携ローンだからといって、必ずしも有利とは限らないのですから、提携ローン以外のローンも含めて、自分にとって使いやすく、有利なものを選ぶべきです。 勤務先提携ローンも探そう 会社員の方の場合、自分の勤務先会社が、銀行提携のローンを設定していることもあります。これを金融業界では「職域ローン」と呼んでいます。内容はさまざまですが、店頭で通常借りるより金利が低くなっていたり、保証料が安くなっていることもあります。 職域ローンには、不動産会社提携ローンのような紹介手数料はありません。そのため、不動産会社の提携ローンよりは安くなるでしょう。手続の代行は期待できませんが、職場で申し込みができたりするので、その点では便利です。 ということで、住宅ローンを組むときは、職域ローン(勤務先提携ローン)、不動産会社提携ローン、店頭申し込み、の3つを比較しましょう。マンションを買うとなったら、まずは勤め先に、金融機関との提携住宅ローンがないか、人事部や総務部、労働組合などに聞いてみましょう。

住宅ローンの返済額は、手取り給与の何%までにしておくべき?「30%以内」は限界値。20%程度に収めるべし

マンションを購入するとき、住宅ローンの支払額は月々の給与の何%までにするべきでしょうか。よく言われるのは、手取り給与の30%以内に収めるべし、というものです。その根拠はどこにあるのでしょうか。 なぜ「30%」なの? 住居費を収入の何%に収めるべきか、というのは、年収の総額によって異なります。年収400万円~600万円くらいの家庭の場合で、手取り月収の30%程度、というのが安全とされます。年収がもっと高いなら割合を高めても大丈夫ですが、それでも30%は一つの目安です。 なぜ、30%なのでしょうか。それは、他の家計支出とのかねあいです。たとえば、食費は収入の10~18%くらいかかるのが一般的。水道光熱費など公共料金が5~11%、通信費が3~5%、こどもがいる家庭なら教育費で10%、生命保険など保険類が5~10%くらいが標準的です。 管理費など諸経費を含めた金額 このほか、被服費、レジャー費、日用雑貨などでお金が出ていきます。もちろん多少の貯蓄も必要。こうして考えると、住居費に支出できる割合は手取り収入の20~25%が健全な水準、という計算になります。給料がよければもう少し割合を高めても大丈夫ですが、それでも限界値は30%くらいです。 このとき、住居費とは住宅ローンの返済額だけではありません。マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税、駐車代も含めます。こうした諸費用は数万円に上りますので、軽んじてはいけません。月々負担できる住居費とは「住宅ローン返済額+諸経費」の総額で、それが手取り収入の30%未満に収まるようにしていきましょう。住居費を給与の30%以下に収めるべきならば、住宅ローンは25%程度にしておくべき、というわけです。

住宅ローンの選び方の3つのポイント。初心者向けに基礎から解説

住宅ローンを選ぶとき、ポイントとなるのは「金利」「諸費用」「返済方法」です。住宅ローンの選び方とは、この3つのポイントの選び方と言い換えることもできます。初心者向けに基礎から解説しましょう。 固定金利か変動金利か 住宅ローンを選ぶときに、多くの人が真っ先に注目するのは金利です。もちろん、金利は安いに越したことがないのですが、それだけで決めるわけにもいきません。「金利タイプ」にも注目しましょう。 金利タイプは2つあります。一つは固定金利型で、返済期間中金利がずっと変わらないものです。もう一つは変動金利型で、こちらは返済期間中に金利が変わることがあります。 固定金利と変動金利を比べると、固定金利のほうが金利(利率)は高くなっています。ですから、目先の金利を低くしたいなら変動金利を選びます。しかし、変動金利は、たとえば最初は1%だったのに、返済期間中に5%くらいになる可能性もあります。そうしたら、金利負担は5倍になり、返済が苦しくなります。そんなリスクがあるのが変動金利型です。 固定金利は金利変動リスクはありませんが、そのぶん、金利はもともとやや高めです。しばらく低金利が続くと考えれば変動金利、将来的に金利が上がっていくと考えれば固定金利を選ぶ、というのが基本的な考え方です。 とはいうものの、将来の金利動向を予測するのはプロでも難しいのも事実。そのため、実際には、返済余力の大きい方、万一金利が急騰した場合に繰り上げ返済などが可能な方は、変動金利を選びます。 一方、返済余力に乏しく、一杯一杯で借りる人は、固定金利にしましょう。そのほうが、万一の金利変動時に破綻を防げます。 諸費用は繰り上げ返済手数料に注目 住宅ローンを借りるときは、さまざまな諸費用がかかります。代表的なのは保証料、さらに融資実行の手数料、そして保険料等です。なかでも、保証料は負担が多いので、きちんと確認しておきます。大手銀行ではこれらの諸費用は横並びなのであまり気にしなくていいですが、ネット銀行では保証料の金額にはばらつきがあります。 繰り上げ返済の手数料についても、各金融機関で異なります。最近はネットを使えば無料、という銀行が多いですが、固定金利では有料にしている会社もあります。繰り上げ返済を考えている人は、手数料がかからない形で気軽に繰り上げ返済できる銀行を選ぶといいでしょう。 元利均等返済か元金均等返済か 最後の返済方法は、おもに「元利均等返済」か「元金均等返済」かです。元利均等返済は、毎月同じ金額を返済していく方法です。つまり、ローンの返済額は毎月同じです。一般的には、元利均等を選ぶ方が多いです。 一方、元金均等返済は、同じ元金を毎月返済していく、という形です。元金は返済するにつれ減っていくので、月を追うごとに金利も減っていきます。そのため、元金均等返済は、最初の返済時に返済額が最も多く、毎月ローン返済額が少なくなっています。 ローンを実行した直後のお金のないときに、一番返済額が多いので、余力のある方以外には選びにくい返済方法です。そのため、元金均等返済を選ぶ人は多くはありません。ただ、元本が毎月一定額減っていくというのは、家計リスク管理上は優れているので、あえて元金均等返済を選ぶ人もいます。

住宅ローンの「三大疾病保障付き」や「八大疾病保障付き」のおすすめは? ローン免除の基準を確認しよう!

住宅ローンの契約を結ぶとき、加入が義務づけられるのが団体信用生命保険。最近はがん保障付きや三大疾病保障付き、八大疾病保障付きなども見かけるようになってきました。こうした保障付きローンはおすすすめなのでしょうか? 住宅ローンは「死んだらチャラ」 住宅ローンで加入が義務づけられる団体信用生命保険は、ローン返済者が死亡した場合や失明などの重病が回復不能になった場合に、ローン返済が免除になります。死んだらローンはチャラで、後に残された家族はそこに住み続けることができる、というわけです。 この団信は、銀行の住宅ローンでは加入が義務づけられますが、とくに保険料は不要。住宅ローンの費用のなかに含まれています。住宅金融支援機構の「フラット35」では別に保険料が必要で、金額は借入期間などにより異なりますが、借入1,000万円につき35,000円くらいです。 三大疾病保障特約とは? 最近増えている三大疾病保障特約付きは、死亡した場合だけでなく、がんや急性心筋梗塞、脳卒中といった重大な疾病にかかった場合に債務が免除になるという保障です。つまり、がん、急性心筋梗塞、脳卒中にかかったら、死んでなくてもローンがチャラになります。 三大疾病はがん、急性心筋梗塞、脳卒中ですが、これに加えて、高血圧、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎といった病気にかかった場合も、ローンがチャラになるという保障もあります。七大疾病保障特約、八大疾病保障特約などと名付けられていて、特約内容は銀行によって異なります。 こうした疾病保障特約は、ふつうの団信とは違って保険料が別途がかかります。その金額は銀行によって異なり、住宅ローン金利に加え+0.25~0.3%くらいが主流。1,000万円の住宅ローン債務につき、毎年2.5~3万円の保険料がかかることになります。 返済免除の条件を確認 これを高いとみるか安いとみるかは、具体的な保障内容によって違ってきます。 たとえば、がんといってもさまざまで深刻さも異なります。ある銀行では「上皮内ガン、大腸の粘膜内ガン、膀胱・尿路・乳管等で発生する非浸潤ガンなど、ガンが浸潤していない状態は、お支払の対象外となります」と書いています。つまり、がんになったら全てローン返済免除、というわけではありません。 とあるネット系の銀行では、8大疾病保障特約で「3つの特定疾病(がん(悪性新生物)、急性心筋梗塞、脳卒中)または5つの重度慢性疾患(高血圧症、糖尿病、慢性腎不全、肝硬変、慢性膵炎)により就業不能状態となり、その状態となった日からその日を含めて12ヵ月を経過した日の翌日午前0時までその状態が継続した場合」のみ、ローン返済が免除になる、とあります。 就業不能状態が12ヶ月も続いていて、その後回復するというのはなかなか想像しづらいです。ほとんどの場合、就業不能状態が12ヶ月も続けば、命に関わってしまうでしょう。あまりいい書き方ではありませんが、就業不能が12ヶ月も続けば、多くの場合「重病が回復不能」か、死ぬことになるので、ふつうの団信でもケアされるわけです。 実際、あなたの身近に、12ヶ月間休職して、その後回復した人がいますか? そのくらいレアなケースのみ保障するので、保険としてはアテにしないほうがいいでしょう。 ということで、三大疾病保障特約や八大疾病保障特約については、あまりおすすめしません。どうしても入りたい人は、もう少し保障の範囲が広い医療保険に、別で加入した方がいいでしょう。

「マンションを買うなら親の退職前にすべし」。これって本当?

マンションや一戸建ての住宅を購入するタイミングは難しいもの。自分の子どもができたら、なんて考えていると、親が退職してしまった後になることもあります。でも、「できれば不動産購入は親の退職前のほうがいい」という人もいます。その理由を考えてみましょう。 賃貸の保証人がいなくなる! まだ20代や30代の方は、親御さんが現役で仕事をしている、という人もいるでしょう。その場合、ご自身が賃貸マンションを借りるのは容易なはず。なぜなら、親御さんが保証人になってくれるからです。 でも、親御さんが退職してしまうと、賃貸マンションを借りるときに保証人になれないことがあります。不動産保証人は「就労収入」があることを条件とされることが多いからです。早い話、年金生活の人は保証人になれないケースがあるのです。 そうなると、転居などで賃貸マンションを新たに借りるのが面倒になります。兄弟など他に保証人になってくれる人がいる場合は問題ありませんが、そうでない場合、保証会社を使ったりしなければならず、余分な出費を強いられます。 そのため、できることならマンションは親の退職前に買ってしまったほうがいい、という理由です。 親からの贈与を受けやすい もう一つの理由として、親の退職前なら、親からの資金援助を受けやすい、という点も挙げられます。住宅購入のために親から贈与を受ける場合、一定金額まで所得税が非課税になるという制度もあります。 こうした制度は、親御さんが亡くなってしまうと使えなくなります。親御さんが健在で、できれば仕事のあるうちにマンションを購入した方がいい、というのには、こうした理由があるとされます。 兄弟がいて住宅資金の心配がなければいつでもよい ただ、言い方を変えれば、この程度の理由に過ぎません。 兄弟がいて保証人の心配がなく、住宅資金を全額自分で出せる方は、親御さんの事情に関わりなく適切なタイミングでマンションを購入すればよいでしょう。

独身女性がマンションを買うときは、ここに注意!「1LDKで十分」と決めつけないほうがいいですよ!

最近は独身女性がマンションを買うことも増えています。毎月家賃を払うのはばからしいので、独身であっても不動産を購入することは、選択として悪くありません。このときの注意点をまとめてみましょう。 2LDK、50平米以上がおすすめ まず、独身女性がマンションを買うとき、30~40平米台、1LDK程度のマンションを選びがちです。予算の関係もありますし、1人で住むならこの程度で十分、という考え方からです。でも、せっかく買うなら、もう少し広く、50平米、2LDK程度の広さのマンションを選んだほうがいいでしょう。 その理由はいくつかあります。まず、登記簿面積ベースで50平米以上であれば、税制上の優遇措置が受けやすいこと。住宅ローン減税が受けられるのも50平米以上ですし、不動産取得税でも有利です。 登記簿面積ベースは広告などの不動産間取図の面積(壁芯面積)より数平米小さくなりますので、ご注意を。不動産業者の間取図で57平米以上あれば問題ありません。 また、少し広めのマンションなら、将来結婚などで同居相手ができたときに、そのまま住み続けられます。さらに、不要になって売るときも、50平米、2LDK以上のマンションのほうが売りやすいという現実もあります。 賃貸に出すにもハードルが では、賃貸に出すとしたら? じつは、住宅ローンを組んで買ったマンションは、不要になったからといって、そのまま賃貸に出せるとは限りません。なぜなら、住宅ローンは「買った人が住む」という前提で金利が安く設定されているので、賃貸に出したら住宅ローンを借り続けることができなくなり、金利が上がったり、全額返済を求められたりすることもあるのです。ですから、「使わなくなったら賃貸に出そう」と安易に考えない方がいいでしょう。 結局、独身女性であっても、買うなら50平米以上の2LDK以上のマンションがおすすめです。 予算上それだけ払えない、という場合は、30平米前後の1LDKにします。価格的にはワンルームのほうがいいのですが、ワンルームマンションは、すでに供給過剰なので、将来売却しにくくなる可能性があり、おすすめしません。 30平米前後の狭い1LDKは、価格が安いわりに、ワンルームより売ったり貸したりするには都合がいいでしょう。1LDKでも40平米前後になると、価格がそれなりにするわりに、上記のように税制面などで不利なので、こちらもおすすめしません。
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