水曜日, 9月 23, 2020

マンションレビュー

シティタワー駒沢ステーションコートの評価【新築マンションレビュー】

東急田園都市線駒沢大学駅徒歩1分に建設されるのが「シティタワー駒沢ステーションコート」。住友不動産の分譲マンションです。すでに販売は開始されており、完成時期は2019年04月下旬予定、総戸数156戸の大型マンションです。 駒沢大学駅徒歩1分 「シティタワー駒沢ステーションコート」は、専有面積が54.15m2~73.36m2のマンションです。20階建てのタワー棟と、15階建てのレジデンス棟で構成されています。 シティタワー駒沢ステーションコートの魅力は、なんといっても駒沢大学駅徒歩1分という抜群の立地。東急田園都市線という人気路線で、駅前のタワーマンションは珍しく、それだけで希少価値があります。 渋谷駅まで電車で3駅7分。世田谷区内の田園都市線沿線で、これだけの駅近の大規模マンションは滅多に出ません。 そのため、値段は強気です。シティタワー駒沢ステーションコートの価格は、おおむね平均坪単価が450万円以上。タワー棟最上階は500万円を超えます。階数や向きによりますが、タワー棟南向きの70平米で9,000万~1億円程度。54平米の部屋で7,000万円台程度です。 最近のマンション価格は高騰しているとはいえ、かなり高い値段を付けてきた、といえます。三茶・駒沢エリアのランドマーク的なマンションである「グランドヒルズ三軒茶屋」が、10年前とはいえ坪400万円程度、同じ246号沿いの「ザ・パークハウス三軒茶屋タワー」が坪300万円程度だったことを考えると、シティータワー駒沢ステーションコートの価格は、目をむきそうです。 この価格になると購入できる層はかなり限られます。一流企業勤務のダブルインカムや、富裕層のリタイア組を狙っているといえそうです。 三茶・駒沢エリアの人気は高い ただ、マンションというのは、高くても資産価値が維持されるなら、買う価値はあります。長く住んでも値段が下がらないなら、タダみたいなものだからです。 とくに、世田谷区でも三茶から駒沢にかけてのエリアは人気が高く、中古マンションの物件が出にくいことで知られています。中古物件が少ないということは、資産価値が下がりにくいことを意味します。 一方で、不動産は「年収の6倍程度まで」という価格の上限帯があります。それを超えるとぱたりと売れにくくなるのです。いかに駒沢エリアの住人の年収が高いとは言え、7,000万円を超えてくると流動性は下がります。1億円を超えると取引も激減します。 したがって、今後、世間の給与水準が大きく上がらない限り、シティータワー駒沢ステーションコートの中古価格が、大きく上がることは考えづらいです。 田園都市線は混雑路線 このマンションの魅力は立地ですが、注意点もいくつかあります。 まず、東急田園都市線は、首都圏屈指の混雑路線であるということ。特に、渋谷に8時台に到着する列車の混雑は想像を絶するものがあります。 その時間帯に通勤・通学する予定の人は、必ず実際に乗車して体験してみることです。田園都市線は、ピーク時が過ぎても、午前10時過ぎまでは、混雑が続きます。 また、駒沢大学駅は急行通過駅です。そのため、日中時間帯は、10分近く電車の運転間隔があくこともあります。全列車が地下鉄半蔵門直通とは言え、地下鉄とは使い勝手が少し違うことを頭に入れておきましょう。 ショッピングエリアは意外と貧弱 そして、駒沢大学駅周辺は、ショッピングエリアが意外と貧弱です。徒歩2分にマルエツがありますが、規模としてはそれほど大きくありません。徒歩4分にオオゼキがありますが、こちらは小規模。 隣駅の三軒茶屋が賑やかで、駅勢圏が強いためか、駒沢大学駅周辺の商業は盛んとはいえません。買い物についても、自転車で三茶エリアまで行く人が多いようです。自転車があれば、三茶エリアには大型の西友、若林エリアにはドンキホーテもあります。 西松屋やアカチャン本舗といったベビー用品の専門店は周囲にありません。近いのは三茶の西友で、ベーシックな子ども用品が置いてあります。買い物について確認したい人は、三茶エリアも見ておくといいでしょう。 駒澤大学駅周辺には商店街らしい商店街もなく、飲食店も多くはありません。基本的に住宅街エリアと考えましょう。もちろん、日常的な買い物には不自由しません。 周辺のランドマークは、やはり駒沢公園です。ただ、歩くと10分以上かかり、それほど近くではありません。 シティタワー駒沢大学ステーションコートの物件概要 物件概要を見てみましょう。 所在地 東京都世田谷区上馬三丁目845-1(地番) 交通 東急田園都市線 「駒沢大学」駅 徒歩1分 総戸数 156戸 構造、建物階数 鉄筋コンクリート、地上19階 地下1階建(タワー棟)、鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建(レジデンス棟) 敷地面積 3,692.20m2(タワー棟1,825.15m2、レジデンス棟1,867.05m2) 敷地の権利形態 所有権の共有 完成時期 2018年11月下旬予定 入居可能時期 2019年04月下旬予定 管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託 管理会社 住友不動産建物サービス株式会社 施工会社 大豊建設株式会社 ●用途地域 : 商業地域、第一種住居地域 ●駐車場 : 47台 25,000円~32,000円(月額) ●駐輪場 : 156台 200円~400円(月額) ●バイク置場 : 2台 6,000円(月額) ●ミニバイク置場 : 7台 3,000円(月額) ●バルコニー面積 : 7.0m2~25.88m2  住友不動産株式会社 間取りは? シティタワー駒沢ステーションコートの間取りを見てみましょう。 このマンションはタワー棟とレジデンス棟がありますが、条件が異なります。入口も異なりますし、タワー棟は内廊下、レジデンス棟が外廊下と形状も異なります。入口も基本構造も異なるのですから、実質的に違うマンションといえなくもありません。 タワー棟は北西側で国道246号と首都高速3号渋谷線に面しています。東名高速道路につながる幹線なので、深夜も含めて交通量が多いです。そのため、タワー棟は246側に面しては部屋を配置しておらず、南東側に主開口部を有します。246号面は内廊下で、どの部屋も北側に窓がなく、風が抜けにくい構造です。 レジデンス棟は、246号からは少し入った位置になります。タワー棟が「壁」になるので、騒音の心配は、タワー棟に比べれば少ないでしょう。南北に細長く、主開口部は東になります。 タワー棟、レジデンス棟ともに、どの部屋もおおむね主開口部は広く、アウトフレーム工法で、使いやすく効率的な間取りになっています。 おすすめはタワー16階以上 タワー棟の15階より下は、レジデンス棟が南西方面に建っていることが視界に入り、気になるかもしれません。16階以上は、レジデンス棟を抜けますので、抜群の眺望が楽しめそうです。 高くなるほど首都高速の騒音も気にならなくなるでしょうから、おすすめはタワー棟の16階以上です。ただ、お値段も高くなります。 値頃感があるのはレジデンス棟の低層階でしょう。外廊下なので風が抜けやすく、東側にマンション敷地が広がっているので、開口部の前を遮る建物が、今後も建たないのもメリットです。レジデンス棟の、なるべく首都高から離れた南側の部屋も狙い目です。 二重床、二重天井で、劣化対策等級3は最高レベル。廊下幅も広く、施設は細かい点までバリアフリーにも対応していて、車いすでも暮らせるように配慮されています。 シニアでも安心して暮らせるよう設計されていることがうかがえ、このマンションのターゲットがリタイア組であることがわかります。 駐車場は機械式 駐車場は47台。3戸に1戸程度と、この規模のマンションとしては少ないですが、最近は乗用車の所有率が下がっているので、これで十分と思われます。というか、シニア層が多く購入するなら、これでも余るかもしれません。 駐車場は機械式。タワーマンションなら地下の自走式にしてほしかったところですが、それだけクルマを重視していないのでしょう。公式ウェブサイトに駐車場の情報が驚くほど少ないのも、そのあらわれといえそうです。 共用施設には乏しく、ゲストルームなどはありません。これは意見が分かれるでしょうが、将来にわたり管理費負担が少ないという点ではメリットといえるかもしれません。 基本機能に絞ったマンション シティタワー駒沢ステーションコートをまとめると、きわめて実用的なマンションといえます。駅に近いため電車で出かけるのは便利。間取りも効率的な配置です。 無駄な共用施設を持たないで、駐車場も最低限に抑えています。「快適に住む」という基本機能に絞ったマンションです。 この構造でこの価格は、数年前の感覚では高いと思われるでしょう。ただ、最近の不動産価格の趨勢を見ると、一概に「高い」と切り捨てられるものではありません。 また、駅に近い好立地は共稼ぎの世帯だけでなく、シニアにも支持されます。バリアフリーに配慮した構造などを考えると、中古になっても需要は高く、資産価値が大きく毀損することはなさそうです。ただ、これだけ新築価格が高いと、値上がりも期待しづらいといえます。

豊洲駅徒歩4分に50階建てタワーマンション。東急不が2021年竣工へ

豊洲駅徒歩4分という好立地に、東急不動産がタワーマンションを建設します。「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」と呼ばれるもので、1,230戸の50階建てタワーマンションが目玉です。 小学校と公園に隣接 東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産株式会社の3社は、東京都江東区豊洲5丁目で計画中の「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」に関し、その概要を発表しました。竣工は2021年度です。 計画地は、東京メトロ有楽町線豊洲駅徒歩4分という、利便性抜群の立地です。東南側に豊洲西小学校と隣接し、道路を挟んで北側には豊洲公園があります。また、南側には東電堀といわれる水辺にも隣接する良好な場所です。 東急不動産では、「新たな都心居住のモデルとなる、うるおいとにぎわいある水辺のライフスタイル創出を目指したまちづくりを推進」するとしており、以下のような特徴を掲げています。 特徴1 質の高い居住機能、地域の生活利便性を高める生活利便施設・生活支援機能の導入 特徴2 水際空間のまちを体現する魅力的なオープンスペースの整備 特徴3 人と緑がふれあう大規模な緑化空間の整備 スーパーと保育所も設置 敷地面積は約24,300平方メートルで、住宅棟(50階建)、生活利便施設棟(2階建)、保育所棟(2階建)が建設されます。 住宅棟は高さ180m、地上50階地下1階建てのタワーマンションで、総戸数は1,230戸です。生活利便施設棟にはスーパーマーケットが入る予定で、保育所棟には、認可保育所が入ります。マンション住民優先利用ではありません。 住宅棟の一部住戸においては、東京ガスが供給するマンション向け家庭用燃料電池「エネファーム」を導入予定です。道路から水辺へは、オープンスペースとしてプロムナードを整備する予定です。 最後の豊洲駅近タワマン メトロ豊洲駅まで徒歩4分というのは、なんといっても魅力的でしょう。ららぽーと豊洲へも徒歩5分程度です。 このマンションが貴重なのは、すでに豊洲駅近の開発用地は枯渇しているからです。残るのはここと、豊洲駅北西側に広がる「豊洲2丁目2-1街区」くらいです。 「豊洲2丁目2-1街区」は、すでに三井不動産がオフィスビルやホテルなどを建設する計画を発表しており、分譲マンションは建ちません。 そのため、ここ「豊洲地区1-1街区」が、豊洲駅徒歩5分圏の「最後の豊洲駅近タワーマンション」になる可能性が高いです。 販売開始は2018年夏頃になるとみられます。

パークタワー晴海の評価【新築マンションレビュー】

湾岸エリアで、このところ最注目の物件といえば、「パークタワー晴海」でしょう。三井不動産とオリエンタルランドのコラボレーションによる地上48階建ての超高層タワーマンションです。 立地は、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅より徒歩12分。元は都有地だった場所です。入居予定は2019年9月下旬です。 販売延期の理由は? 「パークタワー晴海」は、東京都中央区晴海2丁目に建設される大規模マンションです。施工は大林組。販売開始予定は2017年6月上旬です。当初、2015年10月販売開始予定とされていましたが延期され、1年半ほど、販売開始が遅くなりました。 販売延期とあわせて、物件概要が一部変更され、総戸数 1084戸から1076戸に変更されました。 三井不動産によりますと、「パークタワー晴海」の販売延期の理由は事業スケジュールの見直しとしています。ただ、本当の理由はわかりません。 ダイヤモンドオンライン2016年2月22日付によりますと、「地下躯体工事の遅延」というビラが周辺住民に配られたとのことで、基礎工事になんらかの不具合が生じたのかもしれません。もしそうだとしても、これだけ販売延期をしたのですから、不具合があっても修正されているとみられます。 平均坪単価は350万円程度? 「パークタワー晴海」の価格は未定ですが、最近の周辺地域での新築マンションの値付けや、中古マンションの流通価格を見ると、かなり強気になるとみられます。当サイトでは、平均坪単価を350万円程度と予想します。 いっぽうで、1000戸を捌くために、値頃感のある価格帯の部屋も設定すると見られ、狙い目となるかもしれません。 物件概要 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社 施工:大林組 管理:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 価格:未定 最多価格帯:未定 間取り:1LDK~4LDK 専有面積:42.53平米(16戸)~121.16平米(2戸) 用途地域:準工業地域 総戸数:1076戸(変更予定後) 交通:東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅徒歩12分    東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩15分    都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩15分 構造・規模:RC造一部鉄骨造48階地下1階 ディズニーランドっぽい雰囲気? 「パークタワー晴海」の最大価値は、広大な立地に描かれる「イマジネーションランド」というコンセプトで、外構コンセプトデザインをオリエンタルランドが担っています。タワーマンションが林立する湾岸エリアで新たな価値を見出すため、三井不動産が編み出したのが、オリエンタルランドとのコラボレーションというわけです。 いうまでもありませんが、オリエンタルランドは東京ディズニーリゾートの運営会社です。外構コンセプトデザインにオリエンタルランドを起用し、イマジネーションランドには「くじらアイランドの伝説」で描かれる12のストーリーが描かれています。たとえば、人が通と光がぼんやり灯る「妖精の小路」、滝のように水が流れる「水憩テラス」などが設置されます。 三井不動産の広告にははっきりとは書いていませんが(書けないのでしょうが)、「パークタワー晴海」は、ディズニーランドっぽい雰囲気を醸し出そうとしているようです。くじらテラスの入り口なんて、丸っきりテーマパークです。こうしたコンセプトのタワーマンションは過去に例がなく、パークタワー晴海の価値につながるとみられます。 マンションのコンセプトである「イマジネーションランド」は「グリーティングゾーン」「アトラクティブゾーン」「フレンドシップゾーン」「ピースフルゾーン」「ブライトゾーン」の5つのゾーンが設置されます。それぞれのゾーンには、散歩道やテラス、遊び場が設けられています。 実質的には豊洲駅がベースに 「パークタワー晴海」の鉄道アクセスは、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅から徒歩12分。有楽町線豊洲駅や、大江戸線勝ちどき駅からは、ともに徒歩15分。月島駅が使えれば豊洲や勝ちどきはいらないのでは? と思ってしまいますが、月島方面への道は通りにくく、途中で歩道橋もあります。実質的には、徒歩15分の豊洲駅がベースになるでしょう。 いずれにしろ、「駅からは遠い」という印象はぬぐえません。というか、通勤・通学に毎日、徒歩12分や15分はきついでしょう。タワマンですので、エレベーターの乗降にも時間がかかります。上層階からは、駅のホームまでは20分くらいは見ておく必要がありそうです。 BRTバス停が徒歩数分にできる? 「パークタワー晴海」の近くには晴海通りがあり、ここに「BRT」が走る計画があります。BRTとは「バス高速輸送システム」で、専用レーンなどを使った急行バスと考えればいいでしょう。 BRTは、晴海通りから分かれて豊洲方面へ向かう路線が計画されており、その路線は晴海三丁目にバス停が設置される見込みです。このバス停から「パークタワー晴海」は、徒歩数分圏になるでしょう。晴海三丁目停留所から新橋駅へは、10分ほどで結ばれます。 BRTが実現すれば、晴海三丁目エリアの交通利便性は大きく改善します。新橋駅までドアツードアで20分程度になる可能性もあります。 晴海三丁目のBRTの開業時期は東京オリンピック大会後とされており、2021年頃になるようです。といっても、こうした計画は遅れることがあるのは、みなさんご想像の通りです。 晴海地下鉄計画は実現するか BRTのほか、晴海通りの下を地下鉄を通すという計画もあります。この地下鉄は東京駅を経て秋葉原からつくばエクスプレスに直通する、という構想です。夢のある路線ですが、まったく具体化されておらず、「遠い将来できたらいいな」という程度のものです。 ただ、地下鉄はどうなるかわかりませんが、BRTは具体性のある計画で、事業化に向けて動いています。「パークタワー晴海」の入居が2019年ならば、1~2年後には開業している可能性は高そうです。そのため、BRT開業後、このマンションの資産価値が上がる可能性もありそうです。 とはいえ、マンションの価値を考える際には、「駅からの距離」が最大の基準になる、というのも事実です。BRTができても、「新橋駅バス10数分」となるだけです。BRTの利便性(速度・本数)がどの程度になるかが見通せない以上、過剰な期待は禁物でしょう。 フットサルもできるコート さて、「パークタワー晴海」の共用施設も見てみましょう。イマジネーションランドには、フットサルもできるマルチコートやキャンプ・バーベキュー場ができるようです。それ以外の共用施設はわかりませんが、ゲストルームやロビーなどは、当然、配置されると見られます。 なにしろ、1万9000平米の敷地に空地率約73%超という、都内ではなかなかない余裕の敷地です。橋や噴水などをデザインすることで高低差も生み出したランドプランは、これまでのマンションの常識を越えていて、散歩するにもいいスペースでしょう。 さらに建物部分は三井タワマンでお馴染みの光井純アンドアソシエーツが監修しています。光井氏らしさがありながらも、イマジネーションランドとの連続性もある素敵な空間となることでしょう。 眺望面も恵まれています。「パークタワー晴海」は、南向きで東京湾に面しています。周辺環境は、湾岸エリアですので、好き嫌いは分かれますが、橋を渡ればららぽーと豊洲ですのでショッピングは便利そう。豊洲の利便性を味わえます。 間取りは合格点 「パークタワー晴海」は、間取りも悪くありません。ワイドスパンでバルコニーもしっかりとれていて、部屋は明るいでしょう。 柱も上手に室内に取り込んでおり、部屋の凹凸は少なくなっています。リビングを中央に据えて廊下面積も削減しており、面積以上に効率的なスペース取りを実現しています。玄関もくぼんでおり、プライバシーが保たれやすく、当然ながら内廊下です。 間取りに関しては、十分合格点といえるでしょう。敷地に余裕があると、間取りもうまくとれる、ということでしょうか。 駐車場は機械式 「パークタワー晴海」の駐車場は敷地内機械式 480台 、敷地内平面 1台です。タワーマンションなのに、地下に自走式がほぼないのは残念です。 台数は、おおむね2戸に1区画。交通が便利とはいえない立地ですが、クルマがなくても生活できるエリアですし、まあ、こんなものでしょう。最近のマンションは、空き駐車場問題が深刻ですから、このくらいに絞った方が、長期的にはマンションのメリットになるとみられます。 駐輪場は1戸につき2台あり、立地を考えれば標準的といえそうです。 資産価値は保たれるか 「パークタワー晴海」の将来的な資産価値はどうでしょうか。マンションの価値の9割は立地で決まるとすれば、今後、このマンションの価値を左右するのは、BRTと地下鉄計画の進展です。BRTはいずれできるでしょうが、「結局、バスはバスにすぎない」ということになれば、豊洲駅徒歩15分が、このマンションの立地的な価値になるでしょう。 とはいえ、銀座まで直線距離で3km圏。歩けば歩ける距離だけに、絶対的な立地の優位性はあります。そして、三井不動産とオリエンタルランドのコラボの価値を考えれば、晴海に置ける存在価値は高く、資産価値は高く維持されるのではないでしょうか。 ただ、このエリアはタワーマンションが林立しているエリアです。よほどの不動産活況がこない限り、「パークタワー晴海」の資産価値だけが急激に上がる、ということも正直あまり想定しづらいです。 「パークタワー晴海」の価値は、海側の眺望にもあります。海側は南側ですので、資産価値を考えれば南側の住戸が最強です。部屋選びは南側を第一選択しにすべきでしょう。 「パークタワー晴海」の評価まとめ 「パークタワー晴海」についてまとめてみましょう。東京メトロ有楽町線の駅から徒歩12分以上という交通アクセスは、いいとはいえません。しかし、銀座駅までなんとか歩けるという立地は、魅力的です。 間取りも満足のいくものです。駐車場は自走式でないが難点ですが、台数的には十分です。自転車置き場も2層式は立地を考えればやむを得ません。 売主は三井、施工も大林組で、免震構造であり、全体的にはいいマンションでしょう。値段もかなりの価格になるのでしょうが、1000戸という大型物件ですので、手頃な部屋も出てくるかもしれません。 狙い目を挙げるとすれば、低層階の南側でしょうか。
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Brillia Tower 代々木公園 CLASSYの評価【新築マンションレビュー】

東京メトロ千代田線代々木公園駅、小田急代々木八幡駅から徒歩2分の立地に建設されるのが、「Brillia Tower 代々木公園 CLASSY」(ブリリアタワー代々木公園クラッシィ)です。長いなあ。最後の「クラッシィ」は余分ですよね。「ブリリアタワー代々木公園」と略されるにちがいありません。 19階建てのタワーマンションで、山手通りと井の頭通りの交差点北東に建設されます。入居予定は2019年2月です。 渋谷区富ヶ谷の好立地 「ブリリアタワー代々木公園クラッシィ」は、東京都渋谷区富ヶ谷に建設される大規模マンションです。売主は東京建物と住友商事。そのため、東京建物の「ブリリア」と住友商事の「クラッシィ」が両方マンション名に入っているのでしょう。施工は清水建設。言わずとしれた大手ゼネコンで、免震構造です。 販売開始予定は第一期が2017年4月下旬です。価格は未定ですが、この立地ですから、平均坪単価が400万円を超えるのは確実でしょう。代々木公園の眺望が望める上層階北東は、坪600万円程度になるかもしれません。眺望の望めない下層階でも、立地が抜群なため、強気の価格設定になるとみられます。 物件概要 売主:東京建物、住友商事 販売代理:東京建物八重洲分室、住商建物 施工:清水建設 管理:東京建物アメニティサポート 価格:未定 最多価格帯:未定 間取り:1LDK~3LDK 専有面積:50.36m2~142.79m2(トランクルーム面積0.69m2~1.98m2含む) 用途地域:近隣商業地域 総戸数:195戸 交通:東京メトロ千代田線「代々木公園」駅徒歩2分、小田急小田原線「代々木八幡」駅徒歩2分、山手線「渋谷」駅徒歩21分、山手線「原宿」駅徒歩18分 構造・規模:RC地上19階 地下1階建て 画像:Brillia Tower 代々木公園 CLASSY公式ページより 代々木公園駅徒歩2分は魅力 このマンションの最大価値は、立地でしょう。不動産広告では「奥渋谷」という、あまり一般になじみのない言葉で書かれていますが、「富ヶ谷」というだけで、高級住宅街であることはわかります。安部首相の私邸があるのも富ヶ谷です。 鉄道アクセスは、東京メトロ千代田線代々木公園駅、小田急代々木八幡駅から徒歩2分。特に利便性が高いのは千代田線で、乗ってしまえば表参道まで3分、霞ヶ関まで11分というのは魅力的。 それだけではなく、JR原宿駅まで徒歩18分、渋谷駅まで徒歩21分で、山手線までも徒歩圏です。原宿駅まで徒歩圏、というのは不動産価値としてはとても高く、この物件の人気を底堅いものにするでしょう。 代々木公園にも近い 代々木公園への近さも、ブリリアタワー代々木公園クラッシィのセールスポイントです。育児世代には公園が近い、というのは喜ばれますし、高齢者なら散歩にいいでしょう。 このエリアには、40mの高度制限があります。ブリリアタワー代々木公園クラッシィでは、東京都総合設計制度を適用し、約60mの高さを実現した、としています。19階建て60mは、「タワー」と呼ぶには低い気もしますが、近くに高い建物がないので、上層階からの眺望は素晴らしいものになりそうです。 山手通りと井の頭通りの交差点 山手通りと井の頭通りという、大通りの交差点に位置することは、マイナス点と言えばマイナスでしょう。昼夜を問わず信号待ちのクルマがいるでしょうから、クルマの停車・発車の騒音からは免れません。山手通りの地下には首都高速中央環状線が通っていることも忘れてはいけません。 また、代々木公園上空は、近い将来、羽田空港からの離陸ルートになることが予定されています。空港からは離れていますから低空飛行にはならないと思いますが、騒音が生ずるのは間違いありません。 周辺環境はまずまず 周辺環境は悪くありません。高級住宅地に隣接するエリアですから、安心して住むことはできそうです。小規模ながらスーパーもありますし、足を伸ばせば渋谷の百貨店も徒歩圏です。大型のショッピングモールがないことを除けば、買い物には不便はないでしょう。 ただ、幼稚園や保育園は近くに少なく、就学前のお子さんがいる場合は、考慮すべき点かもしれません。 微妙な間取り 間取りは、正直微妙です。現段階で公表されている間取りをみると、「うっ」と唸ってしまいます。3LDKの「D」という間取りを見てみましょう。 画像:Brillia Tower 代々木公園 CLASSY公式ページより 84.76平米の広さはあるものの、あまり広さを感じない間取りです。11.8畳のリビング・ダイニングは三角形。キッチンはリビング・ダイニングから離れていて、孤立感があります。というより、この三角形のLDKで、どうテーブルなどを配置するのでしょうか? 各洋室には柱やPSが食い込んでいて、部屋の形は良くありません。バルコニーは狭く、物干しとエアコン室外機置き場としてしか使い道はなさそうです。 「B」という64.58m2平米の間取りは、キッチンとリビング・ダイニングは使いやすそうですが、柱とPSが食い込んでいるのは同じ。 画像:Brillia Tower 代々木公園 CLASSY公式ページより リビング・ダイニングを通らなければ居室へいけない構造なので、リビング・ダイニングの家具配置が制限されます。洋室1への動線をどうするか、頭を痛めそうですね。 駐車場は2戸に1台 駐車場は機械式。タワーマンションで地下に自走式がないのはちょっと残念です。台数は、総戸数195戸に対して58台。おおむね3戸に1区画で、立地を考えれば十分です。 自転車置き場も2段式スライドラック。これも結構使いにくいですが、立地を考えれば仕方ありません。台数は413台で、1戸につき2台となっています。場所柄、自転車で山手線内へ通勤する人も多そうなので、1戸2台は妥当でしょう。 共用施設はどうなる? ブリリア代々木公園の共用施設は未発表ですが、大規模マンションだけに、ゲストハウスやラウンジは用意されるとみられます。ただ、都市型のタワーマンションなので、あまり余分な施設はないかもしれません。 ブリリアタワー代々木公園の資産価値は? ブリリアタワー代々木公園の将来的な資産価値は安泰でしょう。マンションの価値の9割は立地で決まります。それを考えれば、代々木公園至近で、メトロ駅徒歩2分のこのマンションの資産価値が、将来大幅に下落するシナリオは考えづらいです。 ただ、分譲価格もそれを織り込んだ価格になるでしょうから、「値下がりしない」とは言い切れません。「都心部」とはいえない立地ですし、分譲価格が高すぎれば、短期的に大幅に値崩れする可能性はあります。 購入するときは、眺望のいい上層階の部屋が魅力的に思えますが、このマンションの価値はあくまでも立地にあります。日当たりが良好な井の頭通りに面する中層階あたりが、一番手堅い選択ではないかと考えます。 Brillia Tower 代々木公園 CLASSYまとめ ブリリア代々木公園タワーについてまとめてみましょう。東京メトロ千代田線の駅から徒歩2分、原宿駅、渋谷駅にも徒歩圏という交通アクセスは文句ありません。代々木公園に近い立地も魅力的です。 間取りは柱やベランダを部屋に取り込んだ形になっています。そのため、平米数の数字ががそのまま実感できる使い勝手ではありません。凸凹している部屋が多いので、平米数ほどの広さ、使い勝手は望めない可能性があります。見た目の平米数に惑わされず、「間取りの使いやすさ」に気をつけて選んだほうがいいでしょう。 駐車場は自走式でないが難点ですが、台数的には十分です。自転車置き場も2層式は立地を考えればやむを得ません。 施工も大手ゼネコンで、免震構造であり、全体的にはいいマンションでしょう。値段もかなりの価格になるのでしょうから、そう簡単には買えないと思いますが、購入される場合は、間取りと方角には注意したいところです。

イマジンテラスプロジェクトの評価【新築マンションレビュー】

JR南武線尻手駅徒歩14分の立地に建設されるのが、「イマジンテラスプロジェクト」。JR新鶴見信号場跡に建設される、全338戸の大規模マンションです。2018年4月入居予定です。 坪単価160万円程度? 「イマジンテラスプロジェクト」は、横浜市鶴見区に誕生する大規模マンションです。JR新鶴見信号場に建設されるもので、いわゆる再開発エリアに誕生します。売主は京阪電鉄不動産と長谷工コーポレーション。施工も長谷工です。 販売開始予定は2016年7月下旬で、第一期販売住戸の専有面積は68.70m²~85.50m²です。予定販売価格は2,500万円台~4,700万円台で、最多価格帯は3,700万円台です。 平均坪単価は160万円程度とみられ、都心から近いわりに、価格は手頃になりました。75平米程度が3,700万円前後で買えそうで、年収600万円台の人が手に届くマンションになりそうです。 物件概要 売主:京阪電鉄不動産、総合地所、長谷工コーポレーション 販売代理:長谷工アーベスト 施工:長谷工コーポレーション 管理:京阪カインド 価格:2500万円台~4700万円台(第1期) 最多価格帯:3,700万円台(第1期) 間取り:3LDK・4LDK(第1期) 専有面積:68.7m2~85.5m2(第1期) 用途地域:工業地域 総戸数:338戸 交通:JR南武線「尻手」駅より徒歩14分、同「矢向」駅より徒歩15分、JR東海道本線・京浜東北線・南武線「川崎」駅よりバス約11分、「江ヶ崎八幡」バス停下車徒歩2分 構造・規模:RC7階建 イマジンテラスプロジェクトウェブサイトより 「川崎1駅2分」? イマジンテラスプロジェクトの不動産広告を見ると、「川崎1駅2分」とあります。おお、近いじゃん、と思ってしまいますが、尻手駅まで川崎駅から1駅というだけの話で、マンションはそこから徒歩14分です。川崎駅からはバス11分かかります。 駅から徒歩14分、しかも南武線、ということで、交通アクセス的には便利な物件とは言えません。道路も渋滞しやすいので、川崎駅からのバス便も定時運行を期待しない方がいいでしょう。 実際の感覚としては、マンションを出て尻手駅から南武線の電車に乗るまで、待ち時間を含め20分、川崎駅で乗り換えて東京駅に着くまで45分くらいをみておく感じでしょうか。横浜市鶴見区というアドレスですが、都心への交通アクセス的な印象では、東戸塚駅あたりの徒歩圏内マンションとイーブンではないか、というのが筆者の感覚です。 周辺環境はまずまず 周辺環境は悪くありません。広大な新鶴見信号場の再開発だけあって、商業施設や公共施設もぼちぼちあります。小学校や公園も近く、サミットや島忠といったショッピングセンターも近くにあります。生活環境、育児環境としてはまずまずでしょう。 駅から遠い分、価格は安めです。横浜市鶴見区の3LDKが3,000万円前後で買えるというのは魅力でしょう。交通は便利ではありませんが、そのぶん価格が手ごろなので、リーズナブルな物件と言えそうです。 駐車場は2戸に1台 駐車場は、総戸数338戸に対して170台。2戸に1区画で、立地を考えると少ない印象です。しかもほぼ全てが機械式なので、ちょっと使いづらいのでは? 自転車置き場は620台で、ほぼ1戸に2台の配分ですが、2段式549台、スライド式71台で、これも使いにくそうです。 バイク置き場は7台、ミニバイク置き場は23台です。立地的にミニバイクのニーズが多いのでは、とも思いますが、これでは足りないかもしれません。全体的に、駐車場、駐輪場、バイク置き場はいまひとつな印象です。 共用施設はどうなる? イマジンテラスプロジェクトの共用施設は未発表ですが、バーベキュースペースやカフェ、ライブラリーラウンジなどが採用される予定とのこと。大規模マンションだけに、ゲストハウスやラウンジも当然用意されるとみられます。 収納率が高い間取り 公表されている間取りは、現時点で6つ。68.96m2~ 85.5m2です。70平米台が3LDK、80平米台が4LDKとなっています。どれも似たような形で、田の字型の南向きが基本。長谷工らしいオーソドックスなプランです。 柱は南向き開口部ではアウトフレーム化されますが、北側では柱のデコボコが少し残っています。羊羹型の縦に長いプランが多くなっていて、遠慮なく言わせてもらえば平凡な間取りです。 あえて特徴を挙げれば、ウォークインクローゼットを多めに配置し、浴室も広めの1418を基本としています。70平米台のプランでも、収納とお風呂は一定のスペースを配置しているのが特徴といえば特徴でしょうか。収納率が高くなるよう気をつかっているようです。 イマジンテラスプロジェクト広告より イマジンテラスプロジェクトの資産価値は? イマジンテラスプロジェクトで気になるのは、資産価値。JR南北線尻手駅徒歩14分という立地のマンションが、将来、資産価値を維持できるのか? と心配になる方もいるでしょう。 一般に、マンションは都心まで直通で乗り換えなしの沿線が好まれますし、駅から徒歩10分以内の物件が好まれます。その意味では、イマジンテラスプロジェクトは有利な条件ではないのが事実で、転売時に高い価格は付けづらいでしょう。 また、用途地域が工業地域というのも頭に入れておきましょう。工業地域といっても、いまやこのエリアは住宅地になっていますのでそれほど気にする必要はありませんが、建築に関する規制は住宅地より緩いので、将来、周辺環境が変わる可能性もあります。 ただ、東京駅まで1時間以内の通勤圏ですし、底堅い需要はあるエリアですので、一定の資産価値は保たれるでしょう。 イマジンテラスプロジェクトまとめ イマジンテラスプロジェクトについてまとめてみましょう。JR南武線尻手駅という立地は、正直いまひとつで、そこから歩いて14分は遠いです。バスも渋滞が多いので、交通アクセスは便利とはいえません。 間取りは平凡で、駐車場や駐輪場も詰め込み気味。敷地面積にはゆとりがあり、共用空間をやや広めに取り、緑を多く配置しているのが特徴でしょうか。 価格に関しては、最近のマンションにしては抑えた設定になっていると思います。 全体的にカジュアルでリーズナブルなマンションです。値段も手頃ですし、京浜エリアに通勤されている方なら検討してもいいのではないでしょうか。

ウエリス浦和美園の評価・その2【新築マンションレビュー】

「ウエリス浦和美園の評価・その1」の続きです。 埼玉高速鉄道線浦和美園駅徒歩7分の立地に建設されるマンションが「ウエリス浦和美園」。浦和市の副都心エリア「みそのウィングシティ」に建つ総戸数697戸の超大型マンションです。 ここでは、ウエリス浦和美園の資産価値や、設備・仕様について評価してみましょう。 「ウエリス浦和美園」の資産価値は? マンションの買うときに気になるのはリセールバリューですが、「ウエリス浦和美園」の資産価値はどうでしょうか。それは、みそのウィングシティの将来性によって変わる、と考えられます。 みそのウィングシティがこれからも発展し続ければ、浦和美園駅から徒歩10分以内に位置するウエリス浦和美園の資産価値も手堅く推移するでしょう。ただ、人口減少社会を前にして、埼玉高速鉄道線しか鉄道アクセスのないこのエリアが、今後ますます発展するか、という点では予断を許しません。 都心まで直通40分のエリアですから、将来的に居住者の需要がなくなるか、というとそうでもないでしょう。再開発エリア内に生活に必要な施設が一通り揃い、大病院まであり、都心まで40分なら、底堅い需要はあるとみられます。 気になるのは、700戸近い大規模マンションであるという点。リセールの視点でみると、築10年を過ぎたあたりからマンションの売り物は増えますから、同時期に同マンションで似たような間取りの中古物件が出てくることになります。そういう場合、お互いに競合して売値を抑える可能性があることを頭にいれておきましょう。 駐車場率は100% 駐車場総台数は、サウス、ノースあわせて697台。分譲1戸につき1台で、駐車場率は100%です。立地的にクルマが必要なエリアですので、一家に一台の駐車スペースを確保したのは当然といえます。 配置図を見る限り、全車平面駐車場で、洗車スペースもあります。駐車場料金は月4,500円~8,000円で、4,500円なら安いですが、8,000円ならほどほど、というところでしょうか。 駐輪場はサウステラスが765台収容、ノーステラスが639台です。1戸につき2台で、これもこんなものでしょう。駐輪場は月100円です。オートバイ用スペース6台分、ミニバイク用スペースは58台も設置されています。 東向きと南向きのどちらがいいか 「ウエリス浦和美園」は南向きと東南向きの棟があります。サウステラスは南向きが道路に面していて、道路を隔てて公園予定地となっています。東南向けは綾瀬川に面しています。ノーステラスは南南東向けで、東側の部屋は綾瀬川が見えそうですが、それ以外はサウステラスの建物が見えるだけ、という感じのようです。 当然ですが、ノーステラスよりサウステラスのほうが価値が高そうです。南向けのパークビューか、東南向けのリバービューかは、好みが分かれるでしょう。 設備・仕様は標準的 間取りは、「田の字」が基本。バリエーションが豊富なので一口ではいえませんが、全体的には間口は広めで、開口部を広くとっています。使いにくい中洋室・中和室を避けメイン開口部(東・南)にリビングとベッドルームを配している部屋が多く、この点は評価していいでしょう。 アウトフレーム化はされている部屋とされていない部屋があります。手頃な価格帯の区画では、廊下側の部屋で柱の凹凸が見えます。高価格帯の部屋では、アウトフレーム化がされている場合が多いようです。 各部屋には、ウォークインクローゼットなどの収納を用意。収納率はそこそこ高そうです。キッチンはディスポーザー付きなのはうれしいですね。その他、室内の設備・仕様はみたところ標準的で、高級感はありません。 エネファームを全戸採用 「ウエリス浦和美園」に特徴的なのは、エネファームの全戸採用です。エネファームとは、都市ガスで発電するシステムで、発電時の排熱を給湯に利用します。給湯時の発電で家庭で使用する4、6割程度の電力量をまかなえるといわれており、電気料金が安くなるというメリットがあります。 エネファームは初期費用がかかるのが大きなデメリットですが、「ウエリス浦和美園」では、最初から設置されているので、初期費用負担が別途生じることはないようです。そのため、電気料金が安くなるというメリットを直接的に享受できます。 エネファームに関しては否定的な考え方をする人もいますので、気になる方はご自身でお調べください。エネファームを肯定的に考える人にとっては、分譲時に全戸で採用されているのは歓迎できることだと思います。 共用施設に空中庭園 「ウエリス浦和美園」の共用施設も見てみましょう。広めのラウンジとガーデンテラスが日常的に使えそうなゆとり空間です。そのほか、オーナーズルーム(ゲストルーム)、スタディールーム、キッズルーム、コミュニティルーム(パーティルーム)が設置されています。 育児世代と高齢者の両方に配慮しており、マンションの共用施設としては、実務的で手堅いところを抑えています。ランニングコストの低い共用施設に絞っていて、ジムやプールなど将来大きな負担を強いる施設は見当たりません。 浦和美園に賭けるか? マンションは立地が8割と言いますが、「ウエリス浦和美園」に関しても例外ではありません。浦和美園という立地どう評価するかで、このマンションの見方が大きく変わります。 最新の再開発地域で快適に暮らせそう、と考えるなら狙い目の好立地です。イオンモールも順天堂病院(2020年開院予定)も徒歩圏で、さいたまスタジアムでのサッカー観戦も歩いて行けます。再開発地区だけに、育児環境もバリアフリーも整っていて、高齢者にも子育て世代にも住みやすいでしょう。 駅まで徒歩7~9分で、電車に乗れば飯田橋や永田町まで直行できます。1時間くらいの通勤をいとわなければ、東京まで十分通勤圏です。おまけに始発なので必ず座れます。埼玉高速鉄道が岩槻方面へ延伸されれば始発のメリットは失われますが、可能性は高くありません。 これだけの好条件が揃って、価格は坪単価は170万円前後に過ぎません。70平米の南向きが4,000万円弱で購入できるわけで、現在の相場環境からすればお手頃でしょう。年収700~800万円台の方が購入するには狙い目の物件と言えます。 いっぽう、浦和美園を「不便」と考えるなら、思案どころです。埼玉高速鉄道は都心直通といっても南北線乗り入れで、丸の内や新宿、渋谷にはいきませんから、東京の主要繁華街へ行く場合は乗り換えが必要になります。あまり便利な路線とはいえませんし、運賃も高額です。 人口減少時代のなか、浦和美園が高度成長時代のニュータウンと同じような運命をたどる可能性もあります。高島平のように、穏やかな高齢者タウンになってしまうこともあり得ます。それが悪いこととは限りませんが、若者が集まる活気溢れる街とは違う将来像も考慮しなければならないでしょう。 「ウエリス浦和美園」をどう捉えるかは、とどのつまり、浦和美園の「みそのウィングシティ」の将来性に賭けるかどうか、ということにほかならないといえそうです

ウエリス浦和美園の評価・その1【新築マンションレビュー】

埼玉高速鉄道線浦和美園駅徒歩7分の立地に建設されるマンションが「ウエリス浦和美園」。浦和市の副都心エリア「みそのウィングシティ」に建つ総戸数697戸の超大型マンションです。 分譲売主はNTT都市開発と川口土木建築工業で、販売提携が住友不動産販売と東急リバブルです。施工は川口土木建築工業。サウステラスが2017年3月入居予定、ノーステラスが2018年5月入居予定です。 坪単価は170万円前後 「ウエリス浦和美園」は、埼玉県浦和市緑区に誕生する地上15階建てのマンションです。サウステラスとノーステラスに分かれて分譲されており、サウステラスはすでに販売を開始しています。ノーステラスは2016年9月上旬販売開始予定です。 専有面積はサウステラスが67.2m2~92.84m2、ノーステラスが64.5m2~131.43m2です。間取りはサウステラスが2LDK~3LDK、ノーステラスが2LDK+S~5LDKです。 販売価格はサウステラスの先着順住戸(5月29日現在)が3,378万円~5,658万円で、最多価格帯が3,400万円台と3,900万円台。サウステラス第4期は2,800万円台~5,500万円台で、予定最多価格帯が3,900万円台としています。平均坪単価は170万円程度のようです。 ノーステラスの販売価格は未発表ですが、不動産市況は停滞しつつあり、サウステラスより値上がりすることはなさそうです。立地的にもノーステラスのほうが不利なので、サウステラスより少し安くなると予想します。 物件概要(先着順住戸) 売主:NTT都市開発、川口土木建築工業 施工:川口土木建築工業 管理:NTT都市開発ビルサービス 価格: 3,378万円~5,658万円 最多価格帯:3,400万円台・3,900万円台(各5戸) 間取り:3LDK~4LDK 専有面積:67.2m2~92.84m2 用途地域:第二種住居地域、準住居地域 総戸数:380戸(サウステラス)、317戸(ノーステラス) 交通:埼玉高速鉄道線「浦和美園」駅より徒歩7分(サウステラス)、徒歩9分(ノーステラス)。JR京浜東北線・高崎線・宇都宮線「浦和」駅よりバス約23分「浦和美園駅」バス停下車徒歩6分(サウステラス)、バス停下車徒歩8分(ノーステラス) 構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上15階建 浦和美園はどんな街? ウエリス浦和美園は、「みそのウィングシティ」という再開発エリアに位置します。正確に書くと、「さいたま都市計画事業浦和東部第二特定土地区画整理事業地区」にあります。 みそのウィングシティは、浦和美園駅一帯をまとめて再開発しようというもの。合計約300ヘクタールという巨大な開発規模で、浦和美園駅から徒歩圏内、だいたい半径1~1.5キロメートルの範囲を整備しています。 再開発が開始されたのはおおむね21世紀に入ってからです。2001年に浦和美園駅が開業し、埼玉スタジアム2002も完成したのが端緒です。翌2002年に、埼玉スタジアムがサッカー・ワールドカップの会場となったことをご記憶の方もいるでしょう。 2006年に東口駅前広場など主要施設が完成し「街びらき」を宣言。駅前に657戸の大型分譲マンション「センターフィールド浦和美園」が竣工、「イオンモール浦和美園」もオープンしました。2016年には、図書館や行政支所が集まる複合公共施設「みそのコミュニティセンター」がオープン。2020年度には、順天堂大学付属病院が完成する予定です。こうした未来感溢れる街が浦和美園なのです。 再開発地区のマンションを購入する場合、「早目に買った方がトク」という意見があります。武蔵小杉などは代表例で、早期分譲のマンションは比較的安価でしたが、再開発が完成に近づいて、街の価値が高く評価されると、物件価格も値上がりしてしまうからです。 その意見に従うならば、浦和美園の再開発はまだ途上ですから、「いま買ったほうがトク」といえるかもしれません。ただ、浦和美園を武蔵小杉と比較するのは無理があります。比較するなら、越谷レイクタウンなど、郊外の開発エリアと比較した方がいいでしょう。 埼玉高速鉄道をどうみるか 浦和美園は、埼玉高速鉄道の始発/終着駅です。埼玉高速鉄道は東京メトロ南北線に直通運転していますから、浦和美園は都内まで座って通勤できる未来都市、ということで、注目の集まる立地といえるでしょう。 埼玉高速鉄道は岩槻方面へ延伸される構想もありますが、現時点では事業化のメドは立っていません。ですので、少なくとも向こう10年くらいは「始発」のメリットを享受できるでしょう。あるいは、永遠に享受できるかもしれません。こればかりはわかりません。 埼玉高速鉄道は、とくに「高速」な鉄道路線ではありません。急行列車などの運転はなく、全列車が都内まで各駅停車。赤羽岩淵まで19分、王子まで26分、飯田橋まで39分もかかります。東京駅までは王子で京浜東北線に乗り換えて40分(乗り換え時間含まず)。都内の主要エリアまで、ドアツードアで1時間で行けるかどうか、微妙なエリアといえるでしょう。 山手線東側へのアクセスはまずまずですが、池袋、新宿方面へのアクセスにはやや難があります。公式ページでは新宿までのアクセスとして、「東川口で武蔵野線に乗り換え、武蔵浦和駅で埼京線に乗り換え」としており、池袋へ31分、新宿へ34分と表示しています。 ただ、2度の乗り換えするのは現実的でなく、埼玉高速鉄道線から新宿方面へ向かう利用者は、多くの場合、駒込駅で山手線に乗り換えます。その経路では、新宿まで乗車時間だけで45分程度、乗り換え含めて50分は見ておく必要があるでしょう。 運賃も高いです。赤羽岩淵まで470円、赤羽岩淵以南は東京メトロ南北線になりますので初乗りが加算され640円。東京駅までとなるとJR線運賃も加えて810円となります。浦和駅から東京駅までJR線一本で390円であることを考えると、埼玉高速鉄道沿線に住むと、JR沿線に住むより都内へ倍の鉄道運賃がかかるわけです。 鉄道運賃の高さを避けるため、赤羽岩淵駅からJR赤羽駅まで歩き、そこから埼京線や上野東京ラインを使う、という人もいます。こうすることで、東京メトロの初乗り分を節約するわけです。 赤羽岩淵駅から赤羽駅までは800mほど離れていて、歩けば10分ほどかかります。それでも、新宿方面に行く場合は、駒込駅まで行って山手線に乗り換えるのと時間的に大差ないため、電車賃を節約して赤羽乗り換えをする人が少なくありません。 面倒だな、と思うかもしれませんが、これは将来のあなたかもしれません。 東北道浦和インターには近い クルマのアクセスにも触れておきましょう。「ウエリス浦和美園」は、東北道の浦和インターから2kmあまりの距離にあります。これは間違いなく便利、といえます。 とくに、東北道方面に実家がある場合、このアクセス性は貴重です。 JR浦和駅からはバスで23分。9km程度離れています。正直、「浦和駅周辺」とは別の街と考えた方がいいでしょう。 小学校は新しい 小学校の学区は美園小学校で、最近できた新しい学校ですが、サウステラスから900mほど離れています。美園地区にはさらに小学校の新設も予定されていますが、さいたまスタジアムの東南あたりで、こちらも「ウエリス浦和美園」から近くはありません。 教育環境という点では、浦和市は教育熱心なエリアとして知られています。ただ、浦和美園は浦和の中心部からは離れているので、少し雰囲気は異なります。 「ウエリス浦和美園の評価・その2」に続きます。

シティテラス横濱戸塚の評価【新築マンションレビュー】

JR戸塚駅バス12分、徒歩4分の立地に建設されるマンションが「シティテラス横濱戸塚」。再開発で便利になった戸塚エリアに建つ総戸数399戸の大規模マンションです。居住者専用シャトルバスで、戸塚駅まで「実質バス7分」を実現したことが目玉です。 分譲売主は住友不動産で、施工は長谷工コーポレーション。2018年3月入居予定です。 坪単価は平均150万円くらいか 「シティテラス横濱戸塚」は、横浜市戸塚区に誕生する地上7階建てのマンションです。機械メーカーのアサヒ製作所旧本社工場跡地に建設されます。 2016年5月下旬販売開始予定で、第1期販売住戸の専有面積は67m2~80.07m2、間取りは3LDK~4LDKです。販売価格は2490万円~4680万円で、坪単価は122万~192万円。第1期ではたった9戸しか分譲しないので、平均坪単価を読むのは難しいですが、現時点では150~160万円程度でしょうか。 戸塚駅エリアのマンションとしては低価格で、お求めやすいお値段で設定してきました。駅からバス利用のマンションは人気が低いからでしょう。 物件概要 売主:住友不動産 施工:長谷工コーポレーション 管理:住友不動産建物サービス 価格:2490万円~4680万円 最多価格帯:不明 間取り:3LDK~4LDK 専有面積:67m2~80.07m2 用途地域:工業地域 総戸数:3990戸 交通:JR東海道本線・湘南新宿ライン・横須賀線、市営地下鉄ブルーライン「戸塚」駅より、バス約12分、「富士橋」バス停留所より徒歩4分 構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上7階建 画像:シティテラス横濱戸塚公式ページより 「居住者専用シャトルバス」をどう評価するか 戸塚駅は、JR東海道線や湘南新宿ラインなどのほか、横浜市営地下鉄も乗り入れている、横浜南部の交通の要衝です。横浜駅、東京駅、新宿駅、上大岡駅、関内駅まで乗り換えなしで行くことができ、鉄道の利便性は悪くありません。通勤・通学には便利な駅といえます。 「シティテラス横濱戸塚」は戸塚駅から2.3kmほど離れており、歩けば約30分、公共のバス(神奈川中央交通)で12分、さらにバス停から徒歩4分かかります。バスの待ち時間も含めれば、戸塚駅に着いてから自宅マンションの部屋に入るまで30分くらいかかることもあるでしょう。おまけに、国道1号を走り渋滞の多い路線です。となると、交通至便とはいえません。 そのため、「シティテラス横濱戸塚」では、「居住者専用シャトルバス」を用意。渋滞の少ない道を選んで、7分でマンションと戸塚駅を結びます。これが、このマンションの最大の売り物であり、キモといえます。 シャトルバスの利便性は運行本数によってかなり変わります。駅まで7分ということは、往復15分程度は必要です。余裕時間を勘案すると、往復20分サイクルでしょう。つまり、バス1台で運行するなら、20分間隔が標準になるでしょう。ただ、それでは朝夕は輸送力が不足するので、バスとドライバーの手配が付くなら、ラッシュ時のみ増便するかもしれません。 「居住者専用シャトルバス」の将来は? 居住者専用シャトルバスを導入しているマンションは多くありません。最近では、同じ住友不動産分譲の「シティテラス戸田公園」(埼玉県戸田市)があります。シティテラス戸田公園の住人を取材すると、「便利で快適」という声が多く、シャトルバスの評判は良いようです。 専用シャトルバスはマンションの玄関から駅までノンストップで結んでくれるのですから、あれば便利なのは間違いありません。公共のバスより時間に正確で、待つのも快適です。ただ、問題は、そのコストをどうするのか、という点です。シャトルバス費用はマンションの住人の管理費から支払われるからです。 マンション住人が多く利用しているうちは、シャトルバスがなくなることはないでしょう。しかし、住人が高齢化して利用者が減ると、シャトルバスを維持することは難しくなります。「あまり使わない」という住人が多数になれば、シャトルバス廃止論が出てくるかもしれません。あるいは、ドライバー不足などで運行コストがあがり、維持したくても維持できなくなる可能性もあります。 シティテラス横濱戸塚の場合、399戸ですから1000人程度の住人がいます。そのうち600人が毎日通勤・通学するとしたら、バスの需要はたくさんあるでしょう。しかし、リタイアが増えて、通勤・通学する人が200人くらいになってしまったら、バスを維持するのは難しくなるかもしれません。 ということで、シャトルバスはあれば好評なのはほぼ間違いないですが、永遠に運行される保証がないという点で、将来の不確実性を内包しているといえます。 分譲価格は安め シャトルバスがなければ便利とはいえない立地ですから、そのぶん「シティテラス横濱戸塚」の分譲価格は安めです。戸塚駅から徒歩圏のマンションなら坪単価200万円台後半が相場ですが、ここは坪単価100万円台後半。ざっと3割は安いわけです。この価格は魅力でしょう。 分譲価格が安いぶん、シャトルバスの運行費用を住人全員で負担しなければならない、という理屈になります。ただ、大規模マンションの強みで、1戸あたりシャトルバス費用は月数千円にとどまるでしょうから、お得と言えばお得です。 もちろん、予算がたくさんある人なら、駅チカマンションを買えばいいと思います。でも、そんな人ばかりではないでしょうし、限られた予算の範囲内で、戸塚という人気の駅から、シャトルバス利用で7分という立地のマンションを買えるのなら、一つの合理的な判断、ともいえそうです。 ということで、居住者専用シャトルバスに関しては「駅から遠いのを補っていて便利。でも、将来のことはわからないのが不安」ということに尽きるでしょう。 戸塚駅の利便性は? 戸塚駅は、駅近くに商業施設が集中し、便利な郊外駅です。駅前にはトツカーナモール・東急プラザ、戸塚モディ、サクラス戸塚といった商業ビルが並びます。スーパーは戸塚東急ストアのほか、ダイエーやオーケーストアなども近くにあります。区役所も駅前にあり、暮らすには便利な街でしょう。 戸塚駅からのアクセスは、東海道線で横浜駅へ9分、東京駅へ35分、湘南新宿ラインで新宿駅へ39分で、いずれも通勤圏です。ただ、東海道線や湘南新宿ラインは、ラッシュ時には非常に混雑しますし、遅延も多いです。朝ラッシュ時は東京駅まで40分以上、新宿まで45分以上かかります。湘南新宿ラインは朝でも本数が少なく、通勤にはやや活用しづらい路線です。 小学校の学区は秋葉小学校で、約470mほど離れています。子供が通学するには適度な距離でしょう。教育環境という点では、戸塚駅周辺は賑やかなわりに風俗店がないので、悪くはありません。 シャトルバスがある限り、子供の塾帰りの治安の心配も少ないでしょう。中途半端な駅徒歩圏のマンションよりも、駅から直行バスでマンションまで帰れる方が、通学の安全性は高いと言えそうです。 工業地域である 「シティテラス横濱戸塚」は、平戸永谷川沿い立地し、用途地域は工業地域です。近くの川沿いには紀文や日清、山崎パンの工場が建っていて、その真ん中を平戸永谷川とJRの線路が貫いています。つまり、ここは川と鉄道線路沿いにひらけた工業エリアだったわけです。 最近は近辺にマンションが建つようになってきて、必ずしも工業地域とはいえなくなっています。住居地域や準工業地域と隣接していますし、工業地帯という雰囲気ではありません。 しかし、用途地域が工業地域である以上、周囲にどんな工場が建つかわからないという点は留意しておく必要があるでしょう。 また、立地は川を挟んでJR線路沿いです。この区間は東海道線と横須賀線の複々線区間で、列車の運転本数は多いです。最近はレールの継ぎ目はほぼなくなりましたので、「がたんがたん」という響く音はしなくなりましたが、列車が通れば風切り音もしますし、パンタグラフが擦る音もしますし、近くでは微少な揺れがあるかもしれません。 この区間は貨物列車も通りますので、深夜でも列車の走行があります。その点は頭に入れておきましょう。 リセールバリューは? マンションの買うときに気になるのはリセールバリューです。それについては、「シティテラス横浜」はやや不安が残ります。駅から離れた工業地域に立地するマンションですから、ポテンシャルとしては強いとはいえません。 シャトルバスが運行されている限りは、このマンションを買いたいという人はそれなりに存在しつづけるでしょうから、その意味では底堅いかもしれません。 ただ、シャトルバスが運行を停止したら、資産価値はぐっと落ちるでしょう。このマンションは、シャトルバスを維持できるかどうかに全てがかかっている、といっても過言ではありません。 駐車場は3室に1台 駐車場総台数は254台で、34台が平置式、横行昇降縦列式(機械式)が219台となっています。おおむね3戸に2戸の割合です。この立地で全戸に駐車場がないのはどうしてだろう、と思ってしまいますが、最近はこうしたマンションでも駐車場の需要が減っているのかもしれません。 全国的にマンションの駐車場は契約率が下がっているので、長い目でみれば駐車場台数を絞るのはメリットもありますが、3戸に2台はやや少ない気もします。また、ほとんどが機械式というのも、残念ポイントでしょう。 駐輪場は798台。駐輪場は1戸に2区画で、台数としては標準的でしょう。これも平置が55台、2段式が743台で、立地を考えれば自転車くらいは全台平置きでもいいのでは、と思わなくもありません。 広い開口部が特徴 「シティテラス横濱戸塚」の間取りも見てみましょう。東西に長い敷地に口の字型に建物を配置しています。そのため、南向き住戸を多く確保できたのは大きなポイントでしょう。 間取りに関しては、田の字型が基本で、正直なところ平凡です。ベランダ側はアウトフレームにしているものの、共用廊下側は柱が室内に張り出してます。梁も出ており、壁面がすっきりしているとは言いがたいです。 ただ、ベランダ側に2室を配置しているプランが多く、使いづらい「中洋室」がない点は評価していいでしょう。南向きプランの場合、南向けにリビングと洋室が配置されているので、使いやすいといえます。 物入れや納戸、クローゼットが意識して多く作られています。70平米程度の広さでこれだけ収納を増やすと、各居室面積に影響が出てくるのではないか、とも思いますが、部屋が狭くなっても収納を増やすという方針は評価していいのでしょう。80平米のプランではシューズインクローゼットもあります。最近のマンションらしく、収納率は高そうです。 共用施設は必要最小限 「シティテラス横濱戸塚」は共用施設はあまりありません。ラウンジと集会室がある程度です。そのほか、自由利用空地が北側にありますが、小さな公園という程度です。 とくに共用施設を求める人が集まるマンションでもないでしょうし、必要最小限のものに絞ったという印象です。 というよりも、このマンションの最大の共用施設はシャトルバスでしょう。シャトルバスで管理費がかかるため、それ以外の共用施設はほとんど作らなかったのかもしれません。 コストパフォーマンスの高いマンション まとめると、「シティテラス横濱戸塚」は「居住者専用シャトルバス」をどう評価するかで、見方が変わると思います。 いうまでもありませんが、「シャトルバスで駅から7分」より「徒歩で駅から7分」のほうがいいに決まっています。ですから、「徒歩7分」の物件が買える人は、そちらを買った方がいいでしょう。 しかし、駅から徒歩7分のマンションは高額です。現実的に手が届く範囲で、通勤通学に不便がないマンション、ということで探すなら、シティテラス横濱戸塚はいい選択肢になりそうです。 価格的には、シャトルバスを勘案しない分譲価格になっています。つまり、「駅から遠い工業地域のマンション」としての値付けで、要はお手頃価格です。 そこにシャトルバスを組み込むことで、安くてそこそこの利便性のマンションを仕立て上げた、というわけです。この売り方は脱帽していいでしょう。買う立場からすれば、コストパフォーマンスに優れた物件ではないでしょうか。

ブランズ横浜の評価【新築マンションレビュー】

JR・東急横浜駅徒歩6分の立地に建設されるマンションが「ブランズ横浜」。横浜駅西口エリアに建つ総戸数210戸の大規模マンションです。横浜市民なら誰でも知っているボウリング場「ハマボウル」の隣、といえばわかりやすいでしょうか。 売主は東急不動産と東神開発で、施工は西松建設。2017年2月入居予定です。 坪単価は平均380万円くらいか 「ブランズ横浜」は、横浜市西区に誕生する地上17階建てのマンションです。2016年4月下旬販売開始予定で、専有面積は41.23m2~178.75m2、間取りは1LDK~3LDKです。販売価格は未発表ですが、平均坪単価が380万~400万円程度と予想します。 横浜駅という巨大ターミナルから徒歩6分という抜群の利便性ですが、ぶっ飛んだ価格にはならないでしょう。というのも、利便性には高い評価があるものの、住宅環境としてはどうか、という指摘も多い立地だからです。 物件概要 売主:東急不動産、東神開発 施工:西松建設 管理:東急コミュニティー 価格:未定 最多価格帯:未定 間取り:1LDK~3LDK 専有面積:41.23m2~178.75m2 用途地域:商業地域 総戸数:210戸 交通:市営地下鉄横浜駅より徒歩4分、JR、東急、相鉄、横浜駅より徒歩6分、京急横浜駅より徒歩9分 構造・規模:鉄筋コンクリート造(一部鉄骨) 地上17階、地下1階建 画像:ブランズ横浜公式ホームページより 横浜西口という立地をどう見るか 横浜駅はJR、東急東横線、京急、相鉄、横浜市営地下鉄、みなとみらい線が乗り入れる、神奈川県最大のターミナルです。JRは東海道線、横須賀線、湘南新宿ライン、京浜東北・根岸線、横浜線が通っています。全部で11の路線が乗り入れており、首都圏のたいていの場所に乗り換えなしで行けます。 駅近くには商業施設も集積し、デパートの髙島屋も徒歩圏。オフィス街もありますので、このエリアが勤務地なら会社にも歩いて行けるでしょう。利便性は抜群で、文句の付けようはありません。 いっぽう、横浜駅西口はあまり上品なエリアではありません。商業エリアですのでそもそも雑然としていますし、風俗店もあればラブホテル街もあります。マンション周辺を一度歩いてみれば、このあたりが猥雑なエリアであることはすぐに理解できるでしょう。大人が住むには便利かもしれませんが、子育て向けの立地とはいえません。 標高の低いエリアで、新田間川に面しており、過去には洪水の歴史もあります。現在も、ハザードマップでは1m程度の浸水が想定されています。地盤も良い場所とはいえません。 こうしたさまざまな条件から、「ブランズ横浜」は首都圏屈指の大ターミナル駅近くという超一流の立地ながら、極端に高い値付けは難しいといえそうです。 商業施設が豊富 とはいうものの、横浜駅へ徒歩圏というのは、やはり素晴らしく、特筆すべきポイントです。マンションを購入する場合は、「この点は抜きんでている」という特徴があったほうがいいのですが、「ブランズ横浜」はそれを備えています。 鉄道の利便性だけでなく、商業施設が豊富で、買い物もラクでしょう。駅近くには髙島屋、そごう、相鉄ジョイナス、横浜モアーズ、ヨドバシカメラ、ビブレといったデパートや専門店ビルが集まります。また、映画館もありますし、横浜ベイシェラトンホテルもあります。スーパーのダイエーも徒歩圏に立地し、日常の買い物にも困りません。 小学校の学区は宮谷小学校で、約850mほど離れています。教育環境という点では、塾や予備校が多いエリアなので、子供がある程度大きければ、メリットが大きいでしょう。もちろん、電車を使えば横浜市内各所の学校へ進学もしやすいでしょう。横浜駅西口は猥雑ですが、それほど治安の悪い場所ではありませんから、娘さんがいる家庭でもある意味安心です。 その横浜は本物か 『その横浜は本物か』というのが、「ブランズ横浜」のキャッチフレーズです。「横浜市」はとても広いので、一口に横浜と言ってもいろんな場所があります。しかし、横浜駅西口は、正真正銘の横浜である、という意味合いのキャッチフレーズです。 厳密な話をすれば、「本物の横浜」というのなら、関内エリアを指すのが一般的です。伊勢佐木町や馬車道あたりこそが明治開港以来の「本物の横浜」で、JR横浜駅西口は戦後発展したエリアにすぎません。 それでも、横浜郊外エリアに比べれば、横浜駅周辺は「本物の横浜に近い」場所と言えるでしょう。 リセールバリューは? マンションの買うときに気になるのはリセールバリューです。それについては、「ブランズ横浜」は比較的安心できます。前述したとおり、抜群の利便性がこのマンションの売り物で、こうした利便性を必要とする人はたくさんいるからです。単身者、DINKS、高齢者などに広く訴求力のあるマンションです。 小さな子どもがいる世帯にとっても、平坦で駅に近い利便性は、共働き夫婦には便利という判断もあるでしょう。つまり、潜在的購入層は幅広く存在するわけです。 したがって、ある一定の価格以下になれば、中古でも必ず買いが入るマンションです。そのため、中古価格は底固くなるでしょう。 駐車場は2.5戸に1区画 駐車場総台数は80台で、73台が機械式です。おおむね2.5戸に1区画の割合です。「ブランズ横浜」の場合はクルマがなくても生活できそうですから、駐車場台数はあまり多く取らなかったでしょう。立地を考えれば台数は十分です。 一方、機械式という点が、利便性ではやや気になります。将来的には、駐車場は余るのではないかとも思います。 駐輪場は309台、ミニバイク置き場は8台です。駐輪場は1戸に1.5区画程度で、これも立地を考えれば十分でしょう。 広い開口部が特徴 「ブランズ横浜」は南北に長い建物なので、開口部は多くの居室で東または西です。西側開口部がやや南に向いていますが、道路を挟まずにNTTデータのビルが隣接します。東側開口部はやや北に向いていますが、道路に面しています。南向けがメイン開口部なのは、上層階のプレミアム住戸のみのようです。 間取りに関しては、間口が大きく、開口部が広いことが特徴です。正方形に近い間取りが多く、ベランダ側に2室以上設けているプランが主体で、この点は評価できるでしょう。下は68平米の部屋の間取りですが、この広さでメイン開口部に3部屋並ぶというのは、なかなかないです。 画像:suumoブランズ横浜ページより マンションの形状がやや太めの長方形なので、こうしたプラン取りが可能になっているとみられます。 ただ、開口部が広いと言っても、どの部屋も場所的に眺望は望めないでしょう。用途地域は商業地域ですので、周囲はビルばかりですし、将来についても、どの方面に高いビルが建っても不思議がありません。 物入れや納戸、クローゼットが意識して多く作られており、廊下側にはトランクルームも小さいながら設置されています。このあたりは、最近のマンションらしく、収納率は高そうです。 一方、柱のアウトフレーム化もされていませんし、部屋の天井には梁も出っ張っています。この立地、この価格帯でこうした作りになっているのは少し残念。室内にあまり高級感を求めない方がよさそうです。 共用施設に空中庭園 「ブランズ横浜」の共用施設も見てみましょう。目玉は「オーナーズガーデン」と称する空中庭園。中高層階と低層階のスケール差で生じた空間を庭園として、所有者にのみ開放するというものです。公園の少ないエリアだけに貴重な緑になるでしょう。ただ、一種の箱庭ですから、実生活上にはとくに役に立たないものです。 そのほかの共用施設としては「ラウンジ」「ライブラリー」「サロン」「ゲストルーム」が設置されています。 それぞれの詳細はよくわかりませんが、ラウンジはエントランススペースのソファー、ライブラリーは学習室、サロンはパーティールームのことと思われます。 マンションの共用施設としては、実務的で手堅いところを抑えています。ランニングコストの低い共用施設に絞っていて、将来大きな負担を強いる施設は見当たりません。 「この立地が欲しい」という人向けのマンション まとめると、「ブランズ横浜」は横浜駅西口という立地どう評価するかで、見方が変わると思います。交通至便で買い物も便利、職場にも近接と考えるなら狙い目の好立地です。一方、繁華街が近いのでうるさい、子育てには向かない、と考える人もいるでしょう。 その意味では、子育て向けのファミリーマンションとは言いがたく、どちらかと言えばリタイア組かDINKS、シングル向けのマンションといえます。間取りは、ファミリーでも夫婦2人暮らしでもどちらにも適している形が多くなっています。 「ブランズ横浜」は、全体的に、実用重視で作られたマンションであることがうかがえます。過度に高級に寄らず、プランバリエーションも豊富で、共用施設も抑えめ。「この立地が欲しい」という忙しい人向けのマンションといえるでしょう。

Brillia Tower 上野池之端の評価【新築マンションレビュー】

東京メトロ千代田線湯島駅徒歩4分の立地に建設されるタワーマンションが「Brillia Tower(ブリリア タワー) 上野池之端」。不忍池西側に立つ総戸数361戸の大規模マンションです。中華レストランの東天紅の上野本店と東天紅平成ホールの跡地に建設されます。湯島駅のほか、JR上野駅まで徒歩10分と近く交通至便な場所です。分譲売主は東京建物で、2019年6月入居予定です。 坪単価400万円台? 「Brillia Tower 上野池之端」は、東京都台東区に誕生する地上36階建てのタワーマンションです。2016年4月下旬販売開始予定で、専有面積は441.21m2~127.96m2、間取りは1LDK~4LDKです。販売価格は未発表ですが、上層階の坪単価は500万円程度になるとみられます。全体的には坪450万円程度と予想します。 最近の新築販売マンション価格は高騰していますので、山手線内で坪400万円台なら、とくに驚くほどではありません。不忍池を望む景観と、上野駅まで徒歩圏という利便性は優れていますので、価格は相応に高くなるでしょう。 2019年6月入居予定のマンションを2016年4月に売り始めるのは、東京建物としてはやや早い気がします。マンション価格がこれ以上高騰しないと見越しての早期販売なのでしょうか。 ブリリアタワー上野池之端物件ホームページより 圧倒的な眺望だが利便性は? このマンションの魅力は、なんといっても不忍池を望む景観です。もうほんとに、これだけといったら怒られますが、でも、この景観が、このマンション価値の9割といっていいでしょう。不忍池と上野公園を見下ろす東向きの眺望は圧倒的です。 アクセスという面でみると、湯島駅徒歩4分という立地です。上野公園や東大も徒歩圏、東大病院もすぐ近です。上野広小路までも10分かからず、商業ゾーンと文教ゾーンの中間にあります。 千代田線で大手町へ4分、霞ヶ関へ9分など、都心への通勤アクセスも抜群。山手線内のなかでも衣食住のバランスの取れた立地といえるでしょう。 ショッピングは、やや難があります。近くに大きなスーパーはなく、上野広小路の吉池や業務スーパーか、上野ABABの地下の赤札堂、あるいは上野松坂屋の地下に行くことになるでしょう。 上野広小路は風俗店もあり、湯島駅の西にはラブホテル街もあります。山手線内でこうした環境は珍しく、そういうものが気にならない人はいいですが、子育てにはちょっと、という方もいるでしょう。住環境を気にするなら、一度周囲を広く散歩した方がいいでしょう。 上野駅周辺のゴチャゴチャした雰囲気が苦手という方もいるでしょうし、好みの分かれる立地といえるかもしれません。 都内各地へ好アクセス 湯島駅から千代田線に乗れば、新御茶ノ水駅まで1駅、大手町駅まで2駅です。JR上野駅まで徒歩10分、大江戸線上野御徒町駅まで徒歩8分。いずれも十分徒歩圏内です。これらの駅から電車に乗れば、都内の多くのエリアにダイレクトアクセスできます。ラッシュ時の混雑もそれほど味わわずにすみそうです。 この交通利便性は、なんといっても魅力です。都内勤務なら、通勤時間はだいたい20~30分で収まりそうです。 また、京成上野駅まで徒歩8分というのもポイント。成田空港までスカイライナーで40分ほどですから、自宅から成田空港まで1時間あれば着けます。海外出張の多い人には便利でしょう。 一方で、成田空港からの利便性がいいということは、外国人の購入者も多くなるかもしれません。 「台東区」のブランドは? 「Brillia Tower 上野池之端」の購入を考えるとき、「台東区」という住所がひっかかる、という人もいるかもしれません。歴史ある下町、というイメージもありますが、23区内でブランド力のある区名とはいえないのは事実です。西側の道路を1本挟めば文京区なのですが、ここが台東区であることに変わりはありません。 区のブランド力はリセールバリューにかかわります。一方、「池之端」というアドレスには一定のブランド力がありそうです。ここもまた、意見の分かれる点でしょう。 上野公園周辺は地盤は悪くはありません。とはいえ不忍池に隣接する「池之端」ですから、上野公園と同列には考えるわけにはいかないかも。施工は三井住友建設で制震構造です。この階数で免震でなく制震構造を選択した理由は不明ですが、少し気になります。 駐車場は3室に1台 駐車場総台数は101台で、居住者用は機械式です。おおむね3室に1区画の割合です。山手線内なのでクルマがなくても生活できそうですから、駐車場台数はあまり多く取らなかったでしょう。立地を考えれば台数は十分です。一方、機械式という点が、利便性ではやや気になります。 駐輪場は480台で、ほとんどがラック式。そのため、少し使いにくいかも。こちらは戸数以上の駐輪場を設けていて、自転車利用者が十分に使えるように配慮しているようです。 共用施設にゴルフブース 「Brillia Tower 上野池之端」の共用施設も見てみましょう。35階に「スカイラウンジ」が設置され、テラスも設けられます。18階にはキッチン併設の「パークビューラウンジ」が設けられ、パーティーも可能。同階には「オーナーズスイート」とというゲストルームも設けられます。 1階には「フィットネスルーム」と、「ゴルフブース」が。マンションにゴルフブースは珍しいですが、先進のゴルフシミュレーションを使ったものだそうです。 「なんでゴルフブース?」と思わなくもありませんが、このマンションの南側の東天紅のビルにはもともとゴルフ練習場「池之端ゴルフガーデン」がありましたので、その関連かもしれません。 簡単にいうと、「Brillia Tower 上野池之端」の共用施設としては、フィットネスルーム、ゴルフブース、ゲストルーム、ラウンジ、展望室があります。ゴルフブースは珍しいですが、それ以外はタワーマンションの共用施設としては一般的な範囲でしょう。 一定の人気が出そうなマンション まとめると、このマンションは池之端を望む眺望が大きな価値を産み出しているマンションです。立地に関しても、交通至便で上野公園まで近く、文教地区にも隣接していると考えれば狙い目の好立地です。一方、買い物するにもスーパーがすぐ近くにはありませんし、繁華街が近いので、子育てにもどうか、と考える人もいるでしょう。 その意味では、子育て向けのファミリーマンションとは言いがたく、どちらかと言えばリタイア組かDINKS向けのマンションといえます。間取りは、ファミリーでも夫婦2人暮らしでもどちらにも適している形が多くなっています。 東側は抜群の景観で、価格が高い部屋も東側に集中するでしょう。一方南側は東天紅のビルに隣接しますので、低層階は景観がありません。中上層階は南西に旧岩崎邸を望み景観は良いでしょう。 南側のビルはまだ新しいので、当分建て替えられることはないでしょう。しかし、将来的にそこに高層ビルが建たないという保証はなさそうです。となると、高層階であっても、開口部が南だけの部屋を買うのは躊躇します。北向きも同様です。できれば、通りに面した東か西に開口部がある間取りがいいでしょう。 利便性と景観は折り紙付きですから、とくに中上層階を中心に一定の人気が出そうなマンションです。景観が得られない東側以外の低層階は、利便性を重視するセカンドルームなどの需要が強いかもしれません。
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「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
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中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した

中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。

コロナショックでマンション価格はどう変わるか

コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。

マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。