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中古マンションの値段はどうやって決められるのか

中古マンションは売り主が個人がほとんどです。個人が売りたいときに売るので、物件が出るタイミングはバラバラで、そのため価格の「相場」はわかりにくいものです。 実際のところ、中古マンションの価格は、売り主が「この価格で売りたい」という、希望販売価格です。その前段階として、仲介する不動産業者が、「査定」をします。 中古マンションの「査定」の方法 査定の方法はさまざまですが、一般的には、築年数や駅からの距離などの条件の近いマンションの最近の取引価格を調査するのが最初でせう。それを参考に、売却対象のマンションの坪単価を査定し、当該住戸の面積に応じて値付けします。 このとき、階数の上下や方角、ルーフバルコニーや専用庭の有無などによって微調整するのは、新築マンションと同じです。 査定の範囲は、上下20%くらいの幅があります。3000万円が中心価格の場合、2700万円~3300万円、といった形で査定します。そうした査定を受けたうえで、売主と仲介業者が協議して販売価格を決めます。 販売価格は売り主によって異なる 販売価格には、売り主の意向が強く反映されますので、売主の都合により価格が異なります。「早く売りたい」という場合は控えめな値付けになりますし、慌てて売ろうとしていない場合は、強気の価格を設定して、反応をみたりします。 販売開始して、反応が悪かったりしたら、価格を再設定、つまり値下げします。購入者の立場としては、最初は「高いな」と思った物件でも、少し待てば値が下がってくることもあるわけです。 立地や階数などで条件のいい住戸は、多少高めの値付けでもすぐに売れてしまいます。また、割安な住戸も購入希望者がすぐに現れます。 大規模マンションの場合は「競争」も 購入希望者と売主の間では、値段交渉が行われるのが一般的です。ただ、割安な物件の場合は、売主は値段交渉に応じず「この価格で買わないなら、次の人に」と、別の人と交渉してしまう場合もあります。 こうしたやりとりを経て、最終的に売主と購入希望者が金額で合意すれば、それがその中古マンションの価格となります。 大規模マンションの場合は、同時期に似たような条件の住戸が売りに出されることもあります。そういう場合は、売主側に「競争」が生まれて、比較的安く買えることもあります。 情報を早くキャッチすることが大切 中古物件を安く買うコツは、なんらかの事情で価格設定が低くなっている物件を狙うことです。そうした物件を、他の購入希望者より早く見つければ、安く買える可能性が高くなります。そのためには、中古物件を扱う不動産業者のメルマガなどに登録し、いち早く情報をキャッチすることが大事です。 強気の価格設定の物件を狙うときは、とにかく待つことです。3000万円が適正な物件が3300万円で売りに出されていた場合、すぐに交渉しても、安くしてもらえないことがあります。 でも、売れなければ、売主は価格を下げてきます。少し時間が経って、値段を下げたときがねらい目です。値段を下げたと言うことは、売る気が強くなってきたと言うことですから、買う側も安く買えるチャンスといえます。 適正価格を自分で判断する いずれにしろ、大切なのは、このマンションの適正価格はいくらなのか、を自分で判断し、売主の事情を考慮しながら上手に交渉することです。 適正価格とは、資産価値を維持しやすい価格のことです。将来的に「この価格で買っておけば、将来大きな損をすることはないだろう」という価格が、購入者再度の適正価格といえます。 中古マンションには、ときどきとんでもなく「高い」値付けもありますし、不動産業者はそれを「適正」と言い張ることもあります。したがって、買うときは自分の価値基準の判断が大切です。

新築マンションの値段はどうやって決められるのか

新築マンションの価格は、どうやって決められるのでしょうか。通常は、売主の不動産会社(デベロッパー)が、マンション1棟ごとに、各住戸の販売価格をまとめて設定します。 最初に「売上総額」を設定 具体的には、まず、土地の購入価格に建物の設計費や建築費、販売費などのコストを積み上げ、そこに一定の利益を加え、マンション全体の「売上総額」を設定します。 次に、その売上総額を住戸の床面積の合計で割って、平均単価を算出します。この平均単価を基準に、階数の上下や方角、ルーフバルコニーや専用庭の有無などによって価格に差を付け、各住戸の値付けをしていきます。このとき、特定の住戸に人気が集まらないように配慮します。 さらに、周辺で競合する他社物件の価格や売れ行きも調査します。それによって、より強気にいくか、弱含みにするか調整します。周辺の中古物件の相場や売れ行きも参考にします。 値下げは最終手段 戸数が多い場合は、何回かに分けて分譲します。「第1期」「第2期第3次」などの分け方があります。第1期の売れ行きを参考に、後のほうの期では価格を設定し直すこともあります。 売れ行きが悪かったり、完成後も売れ残っている物件(完成在庫)では、値引きすることもあります。 値下げは、デベロッパーの利益を圧縮することですが、もちろんこれは、売り主としては最終手段で、どうしても売りさばけなかったときにしか行われません。 土地代が高かった場合は マンションの価格のうち、土地代はすでに仕入れた物ですので、後から変更はできません。土地代が相場より高かった場合は、分譲価格を上げるか、建設費を圧縮するかの二者択一になります。 分譲価格を上げる場合は、マンションの仕様を豪華にして「高級マンション」として売り出したりします。ただし、これは立地が良くなければできないワザです。 建設費を圧縮する場合は、階高を下げたり、設備の仕様を下げたりします。立地が標準的なマンションでは、建設費を圧縮して販売価格を抑えるのが一般的です。

マンションも「見た目」が9割? 第一印象を大切に

中古マンションを買う人、あるいは借りる人は、物件の前に立って、あるは部屋の中に入って、数秒のうちに「お、これはいいな」「いまひとつだな」という判断を下すと言われています。数分ではありません。「数秒」です。 値段とは関係ない つまり、マンション売却の賃貸においては、第一印象、見た目が大事なのです。重要度が9割か8割かはなんともいえませんが、最初の印象が悪いと、それをひっくり返すのは至難の業です。逆に、最初の印象がいいと、多少の難点には目をつぶってもらえます。 これは、マンションの値段とはあまり関係がありません。高かろうが安かろうが「いいな」と思ってもらうことが大事なのです。 逆に言うと、第一印象がいい物件ほど、売るのも貸すのも有利、ということになります。結果として、第一印象がいい物件は、資産価値が維持されやすくなります。 「中身」も大事だけれど ですから、あなたがマンションを買うときも、第一印象を大切にすべきでしょう。第一印象は、「外見が格好いい」「内装がきれい」「よく手入れされている」「高級感がある」といったようなことです。 買った後にこれらを変更するのは難しい場合もあるので、買う前に「見た目」を大事にして物件選びをするべきです。 もちろん、見た目じゃないよ、「中身」だよ、という意見もあると思います。「中身」、つまり実用性に優れた物件は、多少見た目が悪くても資産価値は維持されるかもしれません。 でも、中身が優れている上に、見た目もいい物件のほうが、より資産価値は高くなるでしょう。

「新築マンションは買わないほうがいい」は本当か?

不動産評論家のなかには、「新築マンションは買わない方がいい」という人も少なくありません。その理由は、新築マンションは値下がりしやすいから、というもの。 あるいは「新築マンションは、建物ができあがる前に買うので、リスクが高いから」という人がいます。こうした意見は、正しいのでしょうか? 新築プレミアムは8% 新築マンションの価格には、売り主である不動産会社(デベロッパー)の利益が上乗せされています。そこにいったん人が住むと、その利益分が剥がれ落ちる形で、評価額が下がります。剥がれ落ちた利益分こそが「新築」のプレミアムで、「誰も住んだことのない住戸に住む」ことの対価といえます。 この「新築プレミアム」は、だいたい価格の8%程度と言われています。新築マンションの1年後の価格下落率の平均をとると、だいたいそのくらいになるから、ということのようです。5,000万円のマンションなら、370万円が「新築ならではのプレミアム分」ということになります。 1年後に8%下がった価格は、その後、毎年2%くらいずつ下がります。これは建物の経年劣化による価格下落です。下落幅は年を経るごとに縮小していき、築20~30年を経ると、価格はほとんど下がらなくなります。 青田売りのリスク また、新築マンションは、「青田売り」といって、建物が完成する前に販売されます。できあがった建物が、イメージと違う、ということもよくありますが、キャンセルするには高額のキャンセル料がかかり、あとの祭りです。 こうしたことが、「マンションを買うなら、新築ではなく中古をおすすめする」という専門家の発言の理由です。 新築にも大きなメリットが ただ、新築には、大きなメリットがあります。それは「好きな住戸を選べる」ということ。抽選に当たりさえすれば、最上階でも角部屋でも選び放題です。 そもそも、人気エリアのマンションは供給が少なく、中古物件もあまり出てきません。そうしたエリアで中古マンションを探そうとしても、好きな建物や好きな部屋は選べません。「7階くらいの南向けの部屋が売りに出ないかな」なんて思っても、そうそう都合良いタイミングでは買えないのです。 「築10年の中古マンション」は少ない 中古をおすすめする人は、「築10年のマンションを買うのがいい」とよく言います。でも、そういわれても、築10年の中古マンションはあまりありません。新築を買って10年で売りに出す人はそれほど多くありません。そのため、築10年のマンションは出物が少なく、人気エリアではそんなに安くはありませんし、市況によっては値上がりしていることすらあるほどです。 人気エリア以外では、築10年のマンションはたいてい値下がりしていますが、逆に言うと、安くなった中古マンションを買うと言うことは、値下がりエリアで10年後に築20年のマンションを抱え込んでしまうわけです。それはそれで不安ですよね。 ということで、経済的な側面だけ見れば、新築より中古にメリットが多いのは事実です。でも、そう都合のよい中古物件がない、というのもまた事実なのです。

「晴海フラッグ」の交通、地下鉄、BRT、資産価値を徹底解説

2020年東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地のマンションが「晴海フラッグ」。いよいよモデルルームもオープンし、話題を集めています。このマンションの魅力と弱点などを徹底解説しましょう。 総戸数5,632戸のビッグプロジェクト 「晴海フラッグ(HARUMI FLAG)」は、東京都中央区晴海五丁目の再開発事業です。2020年の東京オリンピック・パラリンピック競技大会の選手村の宿泊施設を中心に、エリア全体を住宅地として開発するビッグプロジェクトです。 オリンピック大会に備え、地上14~18階建ての中層住宅を21棟、地上3階建て商業施設1棟を整備します。大会後はこれらを賃貸・分譲住宅に改修。新たに地上50階、地上1階、高さ約180mのタワーマンション2棟を新設します。 全体の総戸数は5,632戸。このうち4,145戸を分譲します。建物の改修工事は2022年秋に完了し、2023年3月に入居が始まる予定です。タワーマンションは2021年1月に着工し、2024年3月に竣工する予定です。 エリア総人口は約12,000人を想定しています。現在進行中の再開発としては、東京23区最大規模です。オリンピック選手村跡地という話題性もあり、注目を集めています。 大手11社が結集 デベロッパーは、三井不動産レジデンシャルを筆頭とした大手11社。三井不動産レジデンシャル、三菱地所、野村不動産、住友不動産、住友商事、東急不動産、東京建物、NTT都市開発、新日鉄興和不動産、大和ハウス工業、三井不動産の各社です。 2019年4月末に、ついにモデルルームがオープンし、多数の来場客を集めています。 分譲マンションの間取りは2LDKから4LDKで、5,000万円台から1億円を超える部屋まで、幅広い価格帯を取りそろえます。 最多住戸専有面積帯は85㎡台で、都内のマンションとしてはゆったり。平均坪単価は200万円台後半とみられ、このエリアとしては高額ではありません。 中古住宅である では、「晴海フラッグ」は買いなのでしょうか? まず、おさえておかなければならないのは、選手村で使った建物を改装して販売した物件は、「中古住宅」の扱いで、新築ではありません。 もちろん「中古」とはいうものの、選手村として数ヶ月使われただけなので、「新品同様」「新古マンション」という程度です。にもかかわらず、周辺のマンションに較べて値頃感があるので、価格としては魅力的です。 東京駅も徒歩圏内 次に気になるのが立地です。 公式ホームページでは、銀座駅まで約2.5キロ、東京駅まで約3.3キロを謳っています。実際には、マンションの棟により少し距離が伸びるでしょうが、銀座、東京駅まで3~4km圏という近さです。 なんといっても、東京駅まで、歩こうと思えば歩ける距離です。東京駅徒歩圏のマンションが坪300万円以下で購入できるというのは、大きなチャンスにも思えます。 駅まで遠すぎる ただ、交通の便はいいとは言えません。最寄り駅は都営大江戸線の勝どき駅ですが、徒歩16~21分かかります(棟による)。 しかも駅まで歩こうとすると、長い橋を渡り、運河を越えなければなりません。毎朝歩いて通勤するのに、徒歩20分は遠すぎます。 さらに、勝どき駅は、最近混雑がひどく、乗車まで行列することもあります。 BRTは期待できるか そこで期待されているのが、東京BRTです。「BRT」とはBus Rapid Transit(バス高速輸送システム)の略で、運行の遅れが少なく、通常の路線バスよりも多くの乗客を効率よく輸送できるという特長があります。 晴海地区には虎ノ門・新橋発着のBRTが導入予定で、分譲開始の2023年時点で本格運行を開始している予定です。これに乗れば、新橋駅まで10分ほどで到着できます。 新橋までバス停2つですから、乗ってしまえばすぐでしょう。 しかし、BRTといっても、しょせんはバスで、輸送力に限りがあります。現時点の予定では、晴海5丁目から新橋方面へはラッシュ時に10分間隔の運転です。 連節バス1台に150人を詰め込んだとしても、毎時900人を運べるだけで、1万人が住むエリアの通勤・通学需要をまかないきることはできません 本数が足りなければ、ある程度、増発されるでしょうが、BRTが万全の輸送機関と信じきるだけの情報はありません。 ちなみに、普通の路線バスも走っています。東京駅丸の内南口を晴海埠頭を結ぶ路線で、途中、有楽町駅前や勝どき駅前を経由します。晴海埠頭~有楽町駅前を20分ほどで走ります。 地下鉄はできるのか? 晴海通りかその近くに臨海部地下鉄を通す構想もあります。詳細は未定ですが、地下鉄が実現した場合、晴海トリトンスクエアの南側付近に駅ができると予想されています。晴海フラッグからは、徒歩8~12分程度の距離です。完成すれば、地下鉄駅から徒歩10分程度になるわけです。 この地下鉄は、東京駅~銀座駅~国際展示場をつなぐ路線で、つくばエクスプレスへの乗り入れも予定されています。そのため、実現すれば晴海トリトンスクエア駅から銀座、東京駅まで数分で結ばれることになります。秋葉原やつくばへも直通ですし、期待は大きいです。 ただ、臨海部の地下鉄構想は、計画が緒に就いたばかりです。できるかどうかは定かではありませんし、実現するにしても、臨海部地下鉄は、海底を掘るため大深度にならざるをえず、工期がかかります。着工から完成まで10年くらいかかってもおかしくありません。 それまでの生活を考えると、地下鉄をアテにするのは、やめたほうが良さそうです。 マンションの価値は立地が9割です。確実なのは、「勝どき駅徒歩16~20分」ということだけですので、交通アクセスについては、よくよく考えた方がいいでしょう。 育児環境は? エリア内には小中学校が作られます。当然、居住人口に対応していると思われますので、その点は心配なさそうです。 ただ、保育園や学童保育などに関してはどうなるかわかりません。育児世帯が多数入居するでしょうから、保育園不足が生じる可能性はあるでしょう。 こうした再開発エリアでは、子育て世代が一気に入居しますので活気はでますが、いろんな競争が激しくなる傾向は否めません。 懸念が大きいのは、進学でしょう。エリア内に小中学校は作られますが、私立への進学を希望される方も多いでしょう。しかし、交通アクセスが限られるため、通える私立学校が限られてしまうと言う難点があります。 中学まで公立に通わせる、という方ならそれほど気にならないでしょうが、小中学校受験を検討している方は、少し考えた方が良さそうです。 入居日が遠い 入居日が遠いことにも、気を付けたほうがいいでしょう。2019年7月に販売開始される物件の入居予定時期が2023年3月です。なんと4年後です。棟によっては、もっと入居時期は遅くなります。 いま、入居を計画している人でも、4年後には家族の状態が変わることもあるでしょう。ローン金利がどうなっているかもわかりません。そう考えると、あまりに早く契約してしまうのはどうかとも思います。 販売は何期にも分けられますので、そんなに買い急ぐ必要はないのでは、と思います。 リセールバリューは? リセールバリューも気になりますが、これは公共交通の今後の充実具合によるでしょう。BRTの運行が安定すれば、新橋駅までバスで10分程度という利便性はそれなりに評価されると思います。 臨海部地下鉄ができ、晴海トリトンスクエア近くの駅から徒歩10分程度になれば、リセールバリューは上がるでしょう。 晴海フラッグは、売値がそれほど高くないので、下値不安はあまりない物件です。一方で、地下鉄ができれば資産価値が上がるのは間違いないので、上値は狙えます。その意味では、資産価値としては悪くない物件だと思います。 ただ、湾岸地域にはマンションが多いですし、地下鉄もいつできるのか(できないのか)、分かりません。近くに大規模な賃貸棟があるため、分譲棟を賃貸に回しても借りては限られそうです。 そうしたことを勘案すると、リセールバリューを期待して購入する物件とはいえません。 また、先進的な設備のぶん、管理費や修繕積立金は高めのようです。その点もご注意ください。 狙い目のビレッジは? 晴海フラッグのエリアは4つに別れています。「シー・ビレッジ」「サン・ビレッジ」「パーク・ビレッジ」の3つが分譲エリア。「ポート・ビレッジ」が賃貸エリアです。 ポート・ビレッジが環状2号に近く、交通アクセスは最も便利そうですが、中央清掃工場の目の前だからか、分譲マンションはありません。 眺望が良さそうなのは、南東で海に面するシー・ビレッジでしょう。環状2号にも近いため、道路の利便性も良さそうです。 商業施設に近いのはサン・ビレッジです。BRTの始発となるマルチモビリティステーションにも近いというメリットがあります。 パーク・ビレッジは一番奥になるため、住み心地は良さそうです。サン・ビレッジもパーク・ビレッジも、西側に晴海ふ頭公園があるので、西側に行くほど住環境は良さそうです。 ということで、どのエリアにも長所があり、好みで選べばいいでしょう。筆者なら、マルチモビリティステーションに近い棟を選びます。やはりマンションは、交通利便性が一番だと思うからです。 再開発エリアの将来性 「晴海フラッグ」にマンションに狙いを付けている人は多く、早くもモデルルーム見学の予約が殺到しているとのことです。それだけ多くの人が関心を持っていると言うことでしょう。 いろいろ書きましたが、「晴海フラッグ」の魅力は、やはりゼロから設計された再開発都市である、ということだと思います。水素を使った先進的なエネルギー供給や、洗練され機能的なマンション設備、必要十分な共用施設など、他のエリアのマンションでは味わえない環境には、高い魅力があります。 こうした先進的な再開発エリアは、将来にわたって資産価値が維持されやすいですし、リセールバリューの心配をあまりしなくていいのもメリットです。なにより、三井不動産を筆頭とした11社が、国策のオリンピックの施設として作った建物であることに、安心感を覚える人も多いでしょう。 とはいえ、アクセスの悪さはやはり気になります。お子さんの受験を考えている人は、通学エリアにどんな学校があるかを再確認してからのほうがいいでしょう。

シティタワー駒沢ステーションコートの評価【新築マンションレビュー】

東急田園都市線駒沢大学駅徒歩1分に建設されるのが「シティタワー駒沢ステーションコート」。住友不動産の分譲マンションです。すでに販売は開始されており、完成時期は2019年04月下旬予定、総戸数156戸の大型マンションです。 駒沢大学駅徒歩1分 「シティタワー駒沢ステーションコート」は、専有面積が54.15m2~73.36m2のマンションです。20階建てのタワー棟と、15階建てのレジデンス棟で構成されています。 シティタワー駒沢ステーションコートの魅力は、なんといっても駒沢大学駅徒歩1分という抜群の立地。東急田園都市線という人気路線で、駅前のタワーマンションは珍しく、それだけで希少価値があります。 渋谷駅まで電車で3駅7分。世田谷区内の田園都市線沿線で、これだけの駅近の大規模マンションは滅多に出ません。 そのため、値段は強気です。シティタワー駒沢ステーションコートの価格は、おおむね平均坪単価が450万円以上。タワー棟最上階は500万円を超えます。階数や向きによりますが、タワー棟南向きの70平米で9,000万~1億円程度。54平米の部屋で7,000万円台程度です。 最近のマンション価格は高騰しているとはいえ、かなり高い値段を付けてきた、といえます。三茶・駒沢エリアのランドマーク的なマンションである「グランドヒルズ三軒茶屋」が、10年前とはいえ坪400万円程度、同じ246号沿いの「ザ・パークハウス三軒茶屋タワー」が坪300万円程度だったことを考えると、シティータワー駒沢ステーションコートの価格は、目をむきそうです。 この価格になると購入できる層はかなり限られます。一流企業勤務のダブルインカムや、富裕層のリタイア組を狙っているといえそうです。 三茶・駒沢エリアの人気は高い ただ、マンションというのは、高くても資産価値が維持されるなら、買う価値はあります。長く住んでも値段が下がらないなら、タダみたいなものだからです。 とくに、世田谷区でも三茶から駒沢にかけてのエリアは人気が高く、中古マンションの物件が出にくいことで知られています。中古物件が少ないということは、資産価値が下がりにくいことを意味します。 一方で、不動産は「年収の6倍程度まで」という価格の上限帯があります。それを超えるとぱたりと売れにくくなるのです。いかに駒沢エリアの住人の年収が高いとは言え、7,000万円を超えてくると流動性は下がります。1億円を超えると取引も激減します。 したがって、今後、世間の給与水準が大きく上がらない限り、シティータワー駒沢ステーションコートの中古価格が、大きく上がることは考えづらいです。 田園都市線は混雑路線 このマンションの魅力は立地ですが、注意点もいくつかあります。 まず、東急田園都市線は、首都圏屈指の混雑路線であるということ。特に、渋谷に8時台に到着する列車の混雑は想像を絶するものがあります。 その時間帯に通勤・通学する予定の人は、必ず実際に乗車して体験してみることです。田園都市線は、ピーク時が過ぎても、午前10時過ぎまでは、混雑が続きます。 また、駒沢大学駅は急行通過駅です。そのため、日中時間帯は、10分近く電車の運転間隔があくこともあります。全列車が地下鉄半蔵門直通とは言え、地下鉄とは使い勝手が少し違うことを頭に入れておきましょう。 ショッピングエリアは意外と貧弱 そして、駒沢大学駅周辺は、ショッピングエリアが意外と貧弱です。徒歩2分にマルエツがありますが、規模としてはそれほど大きくありません。徒歩4分にオオゼキがありますが、こちらは小規模。 隣駅の三軒茶屋が賑やかで、駅勢圏が強いためか、駒沢大学駅周辺の商業は盛んとはいえません。買い物についても、自転車で三茶エリアまで行く人が多いようです。自転車があれば、三茶エリアには大型の西友、若林エリアにはドンキホーテもあります。 西松屋やアカチャン本舗といったベビー用品の専門店は周囲にありません。近いのは三茶の西友で、ベーシックな子ども用品が置いてあります。買い物について確認したい人は、三茶エリアも見ておくといいでしょう。 駒澤大学駅周辺には商店街らしい商店街もなく、飲食店も多くはありません。基本的に住宅街エリアと考えましょう。もちろん、日常的な買い物には不自由しません。 周辺のランドマークは、やはり駒沢公園です。ただ、歩くと10分以上かかり、それほど近くではありません。 シティタワー駒沢大学ステーションコートの物件概要 物件概要を見てみましょう。 所在地 東京都世田谷区上馬三丁目845-1(地番) 交通 東急田園都市線 「駒沢大学」駅 徒歩1分 総戸数 156戸 構造、建物階数 鉄筋コンクリート、地上19階 地下1階建(タワー棟)、鉄筋コンクリート、地上14階 地下1階建(レジデンス棟) 敷地面積 3,692.20m2(タワー棟1,825.15m2、レジデンス棟1,867.05m2) 敷地の権利形態 所有権の共有 完成時期 2018年11月下旬予定 入居可能時期 2019年04月下旬予定 管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託 管理会社 住友不動産建物サービス株式会社 施工会社 大豊建設株式会社 ●用途地域 : 商業地域、第一種住居地域 ●駐車場 : 47台 25,000円~32,000円(月額) ●駐輪場 : 156台 200円~400円(月額) ●バイク置場 : 2台 6,000円(月額) ●ミニバイク置場 : 7台 3,000円(月額) ●バルコニー面積 : 7.0m2~25.88m2  住友不動産株式会社 間取りは? シティタワー駒沢ステーションコートの間取りを見てみましょう。 このマンションはタワー棟とレジデンス棟がありますが、条件が異なります。入口も異なりますし、タワー棟は内廊下、レジデンス棟が外廊下と形状も異なります。入口も基本構造も異なるのですから、実質的に違うマンションといえなくもありません。 タワー棟は北西側で国道246号と首都高速3号渋谷線に面しています。東名高速道路につながる幹線なので、深夜も含めて交通量が多いです。そのため、タワー棟は246側に面しては部屋を配置しておらず、南東側に主開口部を有します。246号面は内廊下で、どの部屋も北側に窓がなく、風が抜けにくい構造です。 レジデンス棟は、246号からは少し入った位置になります。タワー棟が「壁」になるので、騒音の心配は、タワー棟に比べれば少ないでしょう。南北に細長く、主開口部は東になります。 タワー棟、レジデンス棟ともに、どの部屋もおおむね主開口部は広く、アウトフレーム工法で、使いやすく効率的な間取りになっています。 おすすめはタワー16階以上 タワー棟の15階より下は、レジデンス棟が南西方面に建っていることが視界に入り、気になるかもしれません。16階以上は、レジデンス棟を抜けますので、抜群の眺望が楽しめそうです。 高くなるほど首都高速の騒音も気にならなくなるでしょうから、おすすめはタワー棟の16階以上です。ただ、お値段も高くなります。 値頃感があるのはレジデンス棟の低層階でしょう。外廊下なので風が抜けやすく、東側にマンション敷地が広がっているので、開口部の前を遮る建物が、今後も建たないのもメリットです。レジデンス棟の、なるべく首都高から離れた南側の部屋も狙い目です。 二重床、二重天井で、劣化対策等級3は最高レベル。廊下幅も広く、施設は細かい点までバリアフリーにも対応していて、車いすでも暮らせるように配慮されています。 シニアでも安心して暮らせるよう設計されていることがうかがえ、このマンションのターゲットがリタイア組であることがわかります。 駐車場は機械式 駐車場は47台。3戸に1戸程度と、この規模のマンションとしては少ないですが、最近は乗用車の所有率が下がっているので、これで十分と思われます。というか、シニア層が多く購入するなら、これでも余るかもしれません。 駐車場は機械式。タワーマンションなら地下の自走式にしてほしかったところですが、それだけクルマを重視していないのでしょう。公式ウェブサイトに駐車場の情報が驚くほど少ないのも、そのあらわれといえそうです。 共用施設には乏しく、ゲストルームなどはありません。これは意見が分かれるでしょうが、将来にわたり管理費負担が少ないという点ではメリットといえるかもしれません。 基本機能に絞ったマンション シティタワー駒沢ステーションコートをまとめると、きわめて実用的なマンションといえます。駅に近いため電車で出かけるのは便利。間取りも効率的な配置です。 無駄な共用施設を持たないで、駐車場も最低限に抑えています。「快適に住む」という基本機能に絞ったマンションです。 この構造でこの価格は、数年前の感覚では高いと思われるでしょう。ただ、最近の不動産価格の趨勢を見ると、一概に「高い」と切り捨てられるものではありません。 また、駅に近い好立地は共稼ぎの世帯だけでなく、シニアにも支持されます。バリアフリーに配慮した構造などを考えると、中古になっても需要は高く、資産価値が大きく毀損することはなさそうです。ただ、これだけ新築価格が高いと、値上がりも期待しづらいといえます。

豊洲駅徒歩4分に50階建てタワーマンション。東急不が2021年竣工へ

豊洲駅徒歩4分という好立地に、東急不動産がタワーマンションを建設します。「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」と呼ばれるもので、1,230戸の50階建てタワーマンションが目玉です。 小学校と公園に隣接 東急不動産、NIPPO、大成有楽不動産株式会社の3社は、東京都江東区豊洲5丁目で計画中の「(仮称)豊洲地区1-1街区開発計画」に関し、その概要を発表しました。竣工は2021年度です。 計画地は、東京メトロ有楽町線豊洲駅徒歩4分という、利便性抜群の立地です。東南側に豊洲西小学校と隣接し、道路を挟んで北側には豊洲公園があります。また、南側には東電堀といわれる水辺にも隣接する良好な場所です。 東急不動産では、「新たな都心居住のモデルとなる、うるおいとにぎわいある水辺のライフスタイル創出を目指したまちづくりを推進」するとしており、以下のような特徴を掲げています。 特徴1 質の高い居住機能、地域の生活利便性を高める生活利便施設・生活支援機能の導入 特徴2 水際空間のまちを体現する魅力的なオープンスペースの整備 特徴3 人と緑がふれあう大規模な緑化空間の整備 スーパーと保育所も設置 敷地面積は約24,300平方メートルで、住宅棟(50階建)、生活利便施設棟(2階建)、保育所棟(2階建)が建設されます。 住宅棟は高さ180m、地上50階地下1階建てのタワーマンションで、総戸数は1,230戸です。生活利便施設棟にはスーパーマーケットが入る予定で、保育所棟には、認可保育所が入ります。マンション住民優先利用ではありません。 住宅棟の一部住戸においては、東京ガスが供給するマンション向け家庭用燃料電池「エネファーム」を導入予定です。道路から水辺へは、オープンスペースとしてプロムナードを整備する予定です。 最後の豊洲駅近タワマン メトロ豊洲駅まで徒歩4分というのは、なんといっても魅力的でしょう。ららぽーと豊洲へも徒歩5分程度です。 このマンションが貴重なのは、すでに豊洲駅近の開発用地は枯渇しているからです。残るのはここと、豊洲駅北西側に広がる「豊洲2丁目2-1街区」くらいです。 「豊洲2丁目2-1街区」は、すでに三井不動産がオフィスビルやホテルなどを建設する計画を発表しており、分譲マンションは建ちません。 そのため、ここ「豊洲地区1-1街区」が、豊洲駅徒歩5分圏の「最後の豊洲駅近タワーマンション」になる可能性が高いです。 販売開始は2018年夏頃になるとみられます。

パークタワー晴海の評価【新築マンションレビュー】

湾岸エリアで、このところ最注目の物件といえば、「パークタワー晴海」でしょう。三井不動産とオリエンタルランドのコラボレーションによる地上48階建ての超高層タワーマンションです。 立地は、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅より徒歩12分。元は都有地だった場所です。入居予定は2019年9月下旬です。 販売延期の理由は? 「パークタワー晴海」は、東京都中央区晴海2丁目に建設される大規模マンションです。施工は大林組。販売開始予定は2017年6月上旬です。当初、2015年10月販売開始予定とされていましたが延期され、1年半ほど、販売開始が遅くなりました。 販売延期とあわせて、物件概要が一部変更され、総戸数 1084戸から1076戸に変更されました。 三井不動産によりますと、「パークタワー晴海」の販売延期の理由は事業スケジュールの見直しとしています。ただ、本当の理由はわかりません。 ダイヤモンドオンライン2016年2月22日付によりますと、「地下躯体工事の遅延」というビラが周辺住民に配られたとのことで、基礎工事になんらかの不具合が生じたのかもしれません。もしそうだとしても、これだけ販売延期をしたのですから、不具合があっても修正されているとみられます。 平均坪単価は350万円程度? 「パークタワー晴海」の価格は未定ですが、最近の周辺地域での新築マンションの値付けや、中古マンションの流通価格を見ると、かなり強気になるとみられます。当サイトでは、平均坪単価を350万円程度と予想します。 いっぽうで、1000戸を捌くために、値頃感のある価格帯の部屋も設定すると見られ、狙い目となるかもしれません。 物件概要 売主:三井不動産レジデンシャル株式会社 施工:大林組 管理:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社 価格:未定 最多価格帯:未定 間取り:1LDK~4LDK 専有面積:42.53平米(16戸)~121.16平米(2戸) 用途地域:準工業地域 総戸数:1076戸(変更予定後) 交通:東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅徒歩12分    東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩15分    都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩15分 構造・規模:RC造一部鉄骨造48階地下1階 ディズニーランドっぽい雰囲気? 「パークタワー晴海」の最大価値は、広大な立地に描かれる「イマジネーションランド」というコンセプトで、外構コンセプトデザインをオリエンタルランドが担っています。タワーマンションが林立する湾岸エリアで新たな価値を見出すため、三井不動産が編み出したのが、オリエンタルランドとのコラボレーションというわけです。 いうまでもありませんが、オリエンタルランドは東京ディズニーリゾートの運営会社です。外構コンセプトデザインにオリエンタルランドを起用し、イマジネーションランドには「くじらアイランドの伝説」で描かれる12のストーリーが描かれています。たとえば、人が通と光がぼんやり灯る「妖精の小路」、滝のように水が流れる「水憩テラス」などが設置されます。 三井不動産の広告にははっきりとは書いていませんが(書けないのでしょうが)、「パークタワー晴海」は、ディズニーランドっぽい雰囲気を醸し出そうとしているようです。くじらテラスの入り口なんて、丸っきりテーマパークです。こうしたコンセプトのタワーマンションは過去に例がなく、パークタワー晴海の価値につながるとみられます。 マンションのコンセプトである「イマジネーションランド」は「グリーティングゾーン」「アトラクティブゾーン」「フレンドシップゾーン」「ピースフルゾーン」「ブライトゾーン」の5つのゾーンが設置されます。それぞれのゾーンには、散歩道やテラス、遊び場が設けられています。 実質的には豊洲駅がベースに 「パークタワー晴海」の鉄道アクセスは、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅から徒歩12分。有楽町線豊洲駅や、大江戸線勝ちどき駅からは、ともに徒歩15分。月島駅が使えれば豊洲や勝ちどきはいらないのでは? と思ってしまいますが、月島方面への道は通りにくく、途中で歩道橋もあります。実質的には、徒歩15分の豊洲駅がベースになるでしょう。 いずれにしろ、「駅からは遠い」という印象はぬぐえません。というか、通勤・通学に毎日、徒歩12分や15分はきついでしょう。タワマンですので、エレベーターの乗降にも時間がかかります。上層階からは、駅のホームまでは20分くらいは見ておく必要がありそうです。 BRTバス停が徒歩数分にできる? 「パークタワー晴海」の近くには晴海通りがあり、ここに「BRT」が走る計画があります。BRTとは「バス高速輸送システム」で、専用レーンなどを使った急行バスと考えればいいでしょう。 BRTは、晴海通りから分かれて豊洲方面へ向かう路線が計画されており、その路線は晴海三丁目にバス停が設置される見込みです。このバス停から「パークタワー晴海」は、徒歩数分圏になるでしょう。晴海三丁目停留所から新橋駅へは、10分ほどで結ばれます。 BRTが実現すれば、晴海三丁目エリアの交通利便性は大きく改善します。新橋駅までドアツードアで20分程度になる可能性もあります。 晴海三丁目のBRTの開業時期は東京オリンピック大会後とされており、2021年頃になるようです。といっても、こうした計画は遅れることがあるのは、みなさんご想像の通りです。 晴海地下鉄計画は実現するか BRTのほか、晴海通りの下を地下鉄を通すという計画もあります。この地下鉄は東京駅を経て秋葉原からつくばエクスプレスに直通する、という構想です。夢のある路線ですが、まったく具体化されておらず、「遠い将来できたらいいな」という程度のものです。 ただ、地下鉄はどうなるかわかりませんが、BRTは具体性のある計画で、事業化に向けて動いています。「パークタワー晴海」の入居が2019年ならば、1~2年後には開業している可能性は高そうです。そのため、BRT開業後、このマンションの資産価値が上がる可能性もありそうです。 とはいえ、マンションの価値を考える際には、「駅からの距離」が最大の基準になる、というのも事実です。BRTができても、「新橋駅バス10数分」となるだけです。BRTの利便性(速度・本数)がどの程度になるかが見通せない以上、過剰な期待は禁物でしょう。 フットサルもできるコート さて、「パークタワー晴海」の共用施設も見てみましょう。イマジネーションランドには、フットサルもできるマルチコートやキャンプ・バーベキュー場ができるようです。それ以外の共用施設はわかりませんが、ゲストルームやロビーなどは、当然、配置されると見られます。 なにしろ、1万9000平米の敷地に空地率約73%超という、都内ではなかなかない余裕の敷地です。橋や噴水などをデザインすることで高低差も生み出したランドプランは、これまでのマンションの常識を越えていて、散歩するにもいいスペースでしょう。 さらに建物部分は三井タワマンでお馴染みの光井純アンドアソシエーツが監修しています。光井氏らしさがありながらも、イマジネーションランドとの連続性もある素敵な空間となることでしょう。 眺望面も恵まれています。「パークタワー晴海」は、南向きで東京湾に面しています。周辺環境は、湾岸エリアですので、好き嫌いは分かれますが、橋を渡ればららぽーと豊洲ですのでショッピングは便利そう。豊洲の利便性を味わえます。 間取りは合格点 「パークタワー晴海」は、間取りも悪くありません。ワイドスパンでバルコニーもしっかりとれていて、部屋は明るいでしょう。 柱も上手に室内に取り込んでおり、部屋の凹凸は少なくなっています。リビングを中央に据えて廊下面積も削減しており、面積以上に効率的なスペース取りを実現しています。玄関もくぼんでおり、プライバシーが保たれやすく、当然ながら内廊下です。 間取りに関しては、十分合格点といえるでしょう。敷地に余裕があると、間取りもうまくとれる、ということでしょうか。 駐車場は機械式 「パークタワー晴海」の駐車場は敷地内機械式 480台 、敷地内平面 1台です。タワーマンションなのに、地下に自走式がほぼないのは残念です。 台数は、おおむね2戸に1区画。交通が便利とはいえない立地ですが、クルマがなくても生活できるエリアですし、まあ、こんなものでしょう。最近のマンションは、空き駐車場問題が深刻ですから、このくらいに絞った方が、長期的にはマンションのメリットになるとみられます。 駐輪場は1戸につき2台あり、立地を考えれば標準的といえそうです。 資産価値は保たれるか 「パークタワー晴海」の将来的な資産価値はどうでしょうか。マンションの価値の9割は立地で決まるとすれば、今後、このマンションの価値を左右するのは、BRTと地下鉄計画の進展です。BRTはいずれできるでしょうが、「結局、バスはバスにすぎない」ということになれば、豊洲駅徒歩15分が、このマンションの立地的な価値になるでしょう。 とはいえ、銀座まで直線距離で3km圏。歩けば歩ける距離だけに、絶対的な立地の優位性はあります。そして、三井不動産とオリエンタルランドのコラボの価値を考えれば、晴海に置ける存在価値は高く、資産価値は高く維持されるのではないでしょうか。 ただ、このエリアはタワーマンションが林立しているエリアです。よほどの不動産活況がこない限り、「パークタワー晴海」の資産価値だけが急激に上がる、ということも正直あまり想定しづらいです。 「パークタワー晴海」の価値は、海側の眺望にもあります。海側は南側ですので、資産価値を考えれば南側の住戸が最強です。部屋選びは南側を第一選択しにすべきでしょう。 「パークタワー晴海」の評価まとめ 「パークタワー晴海」についてまとめてみましょう。東京メトロ有楽町線の駅から徒歩12分以上という交通アクセスは、いいとはいえません。しかし、銀座駅までなんとか歩けるという立地は、魅力的です。 間取りも満足のいくものです。駐車場は自走式でないが難点ですが、台数的には十分です。自転車置き場も2層式は立地を考えればやむを得ません。 売主は三井、施工も大林組で、免震構造であり、全体的にはいいマンションでしょう。値段もかなりの価格になるのでしょうが、1000戸という大型物件ですので、手頃な部屋も出てくるかもしれません。 狙い目を挙げるとすれば、低層階の南側でしょうか。
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