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スケルトン・インフィルがマンションで重要な理由

「スケルトン・インフィル」とは、マンションのメンテナンス性に関わる言葉。簡単にいえば、マンションの構造躯体と、設備の配管などを切り離しておこう、という考え方です。ここでは、スケルトン・インフィルについて、わかりやすく説明しましょう。 構造躯体と内装設備を切り離す マンションのコンクリートそのものである構造躯体と、キッチンやお風呂の配管類は、耐用年数が異なります。コンクリートは100年持つこともありますが、配管はせいぜい数十年で交換です。 古いマンションでは配管をコンクリートに埋め込んでいたりしますが、これでは配管が劣化したときに修理ができません。そうすると、躯体そのものは問題ないのに配管が壊れて住めなくなる、という事態が起きかねません。 こうしたことを防ぐため、構造躯体と内装設備を切り離しておこうというのが「スケルトン・インフィル」という発想です。柱や梁、床などを支える構造躯体(スケルトン/S)と、内装や設備など(インフィル/I)をなるべく切り離し、住戸内の内装や設備を将来にわたって維持管理、更新できるようにしようという考え方です。 「SIマンション」とは? ただ、スケルトン・インフィルに明確な定義があるわけではありません。「SIマンション」とうたった物件もありますが、どんな配慮や工夫が盛り込まれているかは売主によって異なります。 「SIマンション」という名称では、単純に給排水管が住戸の外に出ていて交換のしやすいマンションを指すこともありますが、間取りを自由に配置できるマンションのことを指すこともあります。 間取りを自由に変更できる「SIマンション」の場合、売主は水回りや寝室の位置を自由にレイアウトできます。ただ、その場合は、寝室の隣が隣戸のお風呂になったりして、夜中に水の音がうるさかったりすることもあり、最近は取り入れるマンションは減ってきました。 住宅性能表示の評価対象 住宅性能表示の「4.維持管理・更新への配慮」に関する項目では、スケルトン・インフィルの思想も評価対象になっています。具体的には、全ての配管関係は評価対象です。 たとえば「専用配管の維持管理対策」では、配管をコンクリートに埋め込まないようにしていれば「等級2」、さらに掃除口および点検口を設けることで「等級3」になります。 また、共用配水管の更新対策では、共用配水管が貫通部を除いてコンクリートに埋め込まれておらず、共用部分や建物外周部に設置され、分解可能な配水管の使用や新しい配水管の設置スペースをあらかじめ設けておくなどの対策をとっていれば、「等級3」になります。 絶対に「等級1」にすべき マンションをメンテナンスやリフォームなどの「可変性」で見た場合、水道・ガス・下水などの配管類の扱いは非常に重要です。前述した通り、マンションの場合、構造躯体の鉄筋コンクリートは50年や100年持たせることも可能ですが、内装や配管類は数十年で更新が必要になりうるからです。 もし、コンクリートに配管類が埋め込まれたりしていると、配管を取り替えるためにコンクリートを壊さなければならなくなることもありえます。 実際には、コンクリートに配管類が埋め込まれたりしていた場合、更新時にはその配管は放棄して、新しい配管を壁の外側などに設置することが多いです。そうすることでマンションに住み続けることはできますが、更新に巨費がかかりますし、見た目も悪くなります。 最近の新築マンションで、コンクリートに配管類が埋め込まれていることは、まずありません。しかし、配管の更新への配慮が行き届いていないマンションは時折見受けられます。住宅性能表示の「維持管理対策等級」の配管に関する項目は、絶対にオール「等級1」のマンションにするべきです。

マンションの階高、躯体天井高、室内天井高の違いとは?

マンションを購入するときに気になるのが、天井の高さ。これを「天井高」といいます。天井高には躯体天井高と室内天井高があります。また、階の高さを「階高」といいます。これらの違いについて説明しましょう。 重要なのは躯体天井高 まず、「階高」とは各階のコンクリートの床(スラブ)の上面を基準にした高さです。コンクリート間の高さといってもいいでしょう。 つぎに、「躯体天井高」とは、階高から天井のスラブ厚を差し引いたものです。天井のスラブは共有部分で、階高から共有部分を差し引いた専有部分の高さといってもいいでしょう。躯体天井高とは、所有者が内装などで自由に変更できる空間を示します。 躯体天井高が高ければ高いほど、将来の配水管のメンテナンスや取り替えがしやすく、リフォームによる間取りの変更などの自由度も高まります。 マンション分譲時のパンフレットに記載されている「天井高」は、「室内天井高」を指します。この躯体天井高からさらに床や天井の仕上げ部分を差し引いたものです。 たとえば、水回りの配管のために、二重床になっている場合はその厚さを差し引きます。天井も、電気配線や照明器具の取り付けのため二重天井になっていれば、その厚さを差し引きます。 つまり、マンションでは、住戸内の高さについて、「階高」「躯体天井高」「天井高(室内天井高)」の3つがあり、この順で高さが低くなります。もっとも重要なのは、専有空間の高さを示す躯体天井高といえます。 9割以上が2550mm以上 住宅性能表示制度では、新築マンションの「維持管理・更新への配慮」の評価対象の1つとして、躯体天井高を表示するように定められています。したがって、マンション購入時には、自分が申し込む住戸の躯体天井高を確認することができます。 ただ、同じ住戸内でも躯体天井高は全て同じではありません。廊下とリビングでは高さが異なったりします。配管のため天井を下げていることもありますし、梁が天井からはみ出ていることもあります。 住宅性能表示制度では、最も低い部分の躯体天井高と、それがどこなのかをを表示することになっています。 最新のデータでは、住宅性能表示制度を利用したマンションのうち、躯体天井高で最も多いのは2550mm以上2650mm未満で36.1%、次いで2650mm以上2750mm未満で33.1%です。2750mm以上が22.9%ある一方で、2550mm未満のマンションは8%程度にすぎません。最近のマンションは大多数のマンションが2550mm以上です。 これから新築分譲マンションを買う場合は、最低でも2650mm以上で、できれば2750mm以上が望ましいでしょう。床が直床の場合は、最低2550mm以上でも許容範囲です。

新築マンションの「設計図書」はどう見るか? モデルルームでチェックすべきポイントを簡単解説。

新築マンションを買うときに必ず訪れるのがモデルルーム。きれいなインテリアに惑わされがちですが、必ずチェックすべきなのは「設計図書」(セッケイズショ)という図面です。設計図書とは、建物を建てるときに必要な設計関係の図面一式をまとめたもので、マンションの販売センターには必ず備え付けられています。 ただ、この設計図書、かなり専門的。きちんと見るには相当な時間がかかります。ここでは、短時間でチェックできるポイントを簡単にまとめました。 地質調査書 デベロッパーがマンションを建てるとき、地面に穴を掘って地質を調査します。これを「ボーリング調査」といいます。地質調査書は、ボーリング調査の結果を示すものです。 ここでチェックすべきなのは「N値」。N値は、土の硬さの程度を示したもので、数字が大きいほど硬い土です。 N0は非常に軟らかく軟弱な土で、数値が上がるにつれ硬い土になっていき、N50が最大です。N50以上の地層もN50で示します。 N50であれば重い構造物でも支えることができます。したがって、高層ビルやタワーマンションでは、杭をN50の深さまで掘り、建物の基礎とするのです。 そのため、地盤をチェックするには、N50が地下どのくらいの深さにあるかをみるとわかります。一概にはいえませんが、おおむね深さ35m以内にこの層(N値50以上)があれば、優れた地盤と考えていいでしょう。 配置図 敷地全体に建物がどう配置されているかを示すのが「配置図」です。敷地の境界、建物の方位と位置関係がわかります。購入を検討している部屋の向きが正確にわかりますし、ベランダから隣地までの距離なども数字で確認しておきます。 タイプ別平面図 住戸のタイプ別に、間取りを詳しく表示したものが「タイプ別平面図」です。購入を検討している住戸の間取りを確認すると同時に、上下左右の間取りも必ず確認しましょう。 寝室の上がリビングだったり、隣が水回りスペースだったりすると、寝るときに気になるかもしれません。できるだけ、寝室の上は寝室、水回りの上と横は水回り、という間取りがいいでしょう。 矩計図 矩計図は、「かなばかりず」と読みます。矩計図とは、各階の垂直方向の寸法を仕様を描いたものです。マンションの一部を切断して、寸法などを細かく記入した詳細な断面図です。 矩計図でわかることはいくつかありますが、重要なのは階高です。階高とは、コンクリートの床から上階のコンクリートの床までの高さのこと。高級マンションほど階高が大きくなる傾向があります。 そのほか、購入を検討している住戸について、室内の天井高、床と天井の仕上げなどを確認します。最近のマンションなら、二重床、二重天井になっていることが多いですし、そのほうがいいでしょう。階高は2900ミリ以上あれば安心です。 展開図 展開図とは、各住戸の周囲の壁を室内側から横から見て描いた図です。壁の仕上げやドア、窓の位置、寸法、仕様などがわかります。ドアや窓の形などが一目でわかりますので、イメージ通りか確認しておきましょう。 床伏図、梁伏図 真上から見下ろした図面を「伏図」と呼びます。床の状態を描いたものを「床伏図」、梁の状態を描いたものを「梁伏図」といいます。 床伏図は、床の仕上げ材を剥いで上から見た図面で、床の構造を示します。梁伏図は、軸組の様子を示します。マンションの床の厚さや梁の位置を確認します。スラブ(床のコンクリート)で段差がある場合(段差スラブ)、将来のリフォームに影響します。 特記仕様書 図面に記載されていない材料や施工方法、仕上げなどで、注意すべき点を記載したリストが「特記仕様書」です。重要な項目が書かれていることが多いので、必ず目を通しましょう。 いろんな図面を何度も見る 設計図書を読み解くカギは、「いろんな図面を何度も見ること」。 モデルルームに行ったときに、上記のポイントだけでも絞って見ていくと、だんだんその内容の差異がわかるようになっていきます。すると、「このマンションは高級仕様だな」とか「このマンションはコストを切り詰めているな」などということも、なんとなくわかっていきます。 コストを切り詰めるのが悪いわけではありません。コストを切り詰めたマンションなら、その分価格が安ければいいわけです。つまり、価格相応のマンションかどうかを見極めるのに、設計図書を読み解く力が必要になってくるのです。 もちろん、設計図書は、価格を知るための手がかりだけではなく、遮音性能や修繕のしやすさ、バリアフリー対応など、さまざまなことを教えてくれます。自分が重視するポイントに対応しているマンションかを、知ることができる図面なのです。

マンションのコンクリート強度の見分け方。「N値」とは何か?

マンションの基本的な構造部材がコンクリート。「コンクリートなんてどれも一緒」などと思っていませんか? そんなことはありません。ここでは、マンションの耐久性を左右するコンクリート強度について、ご説明しましょう。 30Nなら100年持つ マンションの寿命を左右するのが、コンクリート強度です。コンクリート強度は、「設計基準強度」という数値で表示されます。これは、1平方ミリメートルあたりどれくらいの圧力をかけて壊れないかを計り、ニュートン(N)で表示するものです。たとえば、30Nというのは、重量3000トンを1平方メートルで支えることができる強度となります。この数字を「N値」といいます。 コンクリート強度が高いと、マンションの寿命も長くなります。日本建築学会が定めた耐久設計基準強度では、18Nで30年、24Nで65年、30Nで100年の間、大規模修理が不要とされています。 ここでいう大規模修理とは、コンクリートの躯体に対する修理が不要という意味で、建物外装全体を修繕する「大規模修繕」とは意味が異なります。要するに、コンクリートの耐久性を示す年数です。長期優良住宅の基準では、耐久性基準強度が30N以上です。 さらに、耐久設計基準強度では「供用限界期間」も示されていて、18Nが65年、24Nが100年となっています。30Nは供用限界期間は示されていません。 タワーマンションには「150N」も 計画共用期間としては、18Nが「一般」、24Nが「標準」、30Nが「長期」、と表現されています。少し前までは21N程度のマンションが多かったですが、最近の中低層マンションは24N程度が主流です。超高層マンションでは、60Nを超える超高強度コンクリートが使われています。タワーマンションでは、150Nという非常に強いコンクリートが使われていることもあります。 ただ、コンクリート強度は、一つのマンションですべて同じではありません。先ほどのタワーマンションでも、150Nが使われているのは1階部分のみ。上層階にいくにつれ、コンクリート強度は下がっていきます。理由は簡単で、下の階は上の階の重さを支える必要があるためです。 コンクリート強度を確認するには コンクリート強度を確認するには、マンションの「設計図書」を見せてもらい、自分の階の「耐久設計基準強度」をチェックします。新築マンション場合は、モデルルームにありますし、中古の場合は、仲介業者に依頼すれば見せてもらえるでしょう。 ただ、この耐久設計基準強度は、あくまでも目安にすぎません。「60Nなら100年持つ」といっても、建築後100年経ったマンションは日本には存在しませんから、実証されたわけではありません。 逆にいうと、18Nなら30年で壊れる、というわけでもありませんし、24Nなら65年持つ、と保証されたわけでもありません。コンクリートは塩に弱いので、海に近いマンションなら設計強度よりも寿命が短いこともありますし、内陸でよく手入れされたマンションなら、24Nでも100年持つかもしれません。 N値が低くても大丈夫? 一般に、低層マンションのN値はタワーマンションに比べて小さいですが、低層マンションのコンクリートはタワーマンションのような重さを支える必要はありませんし、上空の強い風圧にさらされるわけでもありません。低層マンションのN値が低いのは、高い耐久性能を必要としていないから、ともいえます。低層マンションなら、N値が低くても、それ自体は問題ではありません。 ただ、新築物件を買うのなら、24Nくらいの物件にしておきたいところです。また、コンクリート強度が周辺の同じようなマンションより低いのなら、気をつけた方がいいでしょう。といっても、コンクリート強度の違いに気づくのは難しいことです。マンションを購入する際にモデルルーム巡りをして、こうした数値にも気を配り、自分なりの「相場」を形成しておくのがよさそうです。

「2SLDK」「2LDK+S」の「S」ってなに? 「DEN」とか「F」とか「U」の意味も教えて!

マンションの間取りでたまに見かけるのが「2SLDK」などの「S」。このとき、2は部屋数、「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンというのは、よく知られた話。では、この「S」とはなんでしょう? 1部屋サービスしてくれる? 答えをご存じの方も多いと思いますが、「S」はサービスルームのこと。といっても「1部屋サービスしてくれるんだ♪」と無邪気に喜んだ人は要注意。そういう親切な意味ではありません。 建築基準法では「部屋」として表示できるには、換気や採光などでいくつかの条件があります。そうした条件を満たしていないものの、人が中に入って歩き回れる程度の広さがある部屋が、サービスルームと表示されます。つまり「部屋と呼ぶことができないスペース」がサービスルームなのです。 ある程度の広さがありますので、部屋として使うことはもちろん可能です。ただ、換気がしにくかったり、採光がしにくかったりしますので、一日中電気をつけて、ドアを少しあけて過ごさなければならなかったりします。そのため、子ども部屋には使わないほうがいいという意見もあります。 DENは書斎 こうした間取り図をめぐる「特殊記号」は、他にもあります。代表的なのが「DEN」。これは書斎の意味。「部屋」と表示できない程度の広さのスペースを「書斎」として表示しているわけです。 「F」はフリールームの略。これはサービスルームと意味は似ていますが、サービスルームよりはやや狭い場合に使われます。「U」はユーティリティスペース。さらに狭い部屋に使われたり、地下室の表示に使われたりします。 マンションではあまりみかけませんが、「STO」は倉庫、「GR」は大型倉庫、「STR」は大型収納室。意味は様々ですが、「部屋」とは認められない区画、という位置づけはだいたい同じです。

マンションを買うなら最上階か中層階か。メリットとデメリットを比較して人気階を探そう!

マンションで買うならどの階がいいのでしょうか。最上階が好きな人もいれば、低い階が安心する、という人もいます。人によって好みは分かれますし、資産価値も異なります。本当におすすめの階数は何階なのでしょうか。 見晴らしが良く、リセールバリューに優れる最上階 マンションの販売価格は、一般的に最上階がいちばん高く、低くなるにつれ安くなっていきます。最上階は見晴らしが優れていて、日照も良いことが多いので、幅広い層に人気があります。人気があれば資産価値も維持されやすく、そのため、中古で売却するときも売りやすいです。最上階は特にリセールバリュー(売却時の価格)が高く、大きなメリットといえます。 ただ、値段の高いからといって住み心地がいいかというと、必ずしもそうとは限りません。最上階にもデメリットはあります。最上階は見晴らしはいいですが、そのぶん日差しも強いので、夏は暑いです。 高い階になるにつれ風も強くなります。20階を超えると、風の強い日はうっかり窓も開けられない、ということもあります。窓が開けられなかったり、日差しが強すぎたりすると、空調代が高くなります。 低層マンションの場合、最上階は屋上から降りやすいので、防犯上の弱点になります。最近の泥棒は屋上から最上階を狙うケースが少なくないそうです。その意味では、防犯上、最上階が必ずしも優れているとは限りません。また、上層階ははしご車が届かない、などの理由で敬遠する人もいます。 1階は足音で気をつける必要がない 一方、下層階は日当たりや景色が悪い、というデメリットを挙げる人が多いです。とくに1階は、防犯上の懸念で敬遠する人が多いのが実情です。そのため新築分譲時でも価格は低くなっていて、中古で売却するときも苦労する場合があります。要するに低層階、とくに1階はリセールバリュが-悪いです。 1階にもメリットはあります。最大のメリットは下階がないこと。そのため、足音の騒音を気にせずばたばた歩ける、という点でしょうか。また、1階には専用庭があるマンションも多く、小さな子どもがいるファミリーには向いていると考える人も多いようです。 デメリットの少ない中層階 デメリットが少ないのが3~7階くらいの中層階です。立地によりますが、それなりの景色や日照が得られます。上下に人が住んでいるので、冬は暖房をあまり入れないでも暖かい、という人もいます。 また、災害や点検でエレベータが使えないときも、中層階なら階段でさほど苦労なく出入りできます。朝の通勤・通学時でエレベータが混んでいても、階段で下りられます。 泥棒のリスクも少ないのも、中層階の特徴です。 中層階は、新築分譲時の価格も上層階に比べれば安く、競争倍率が低いので買いやすいです。資産価値としても、そこそこ維持されます。新築価格がお手頃でリセールバリューもまずまず、というのは侮れないメリットです。さらに、泥棒からみると、上からも下からも狙われにくいので、防犯性も高くなっています。ということで、じつはいちばんの人気階は中層階なのかもしれません。

「RC造」と「SRC造」の違いとは? マンションのコンクリート構造を理解しよう

マンションの物件概要を見ていると、「構造」の欄に出てくるのが「RC造」や「SRC造」という表記。「R」は鉄筋、「S」は鉄骨、「C」はコンクリートの意味です。その違いについて、詳しく説明しましょう。 「RC造」が最も多い マンションの構造で最も多いのが「RC造」。これは鉄筋コンクリート構造(Reinforced Concrete Construction)という意味です。建物は主に鉄筋・コンクリートによって構成されます。鉄筋で柱や梁といったマンションの基本構造を組み、その周りに型枠を作りコンクリートを流し込んで構造躯体を作ります。 壁式構造やアーチ構造など、さまざまなデザインのコンクリート建造物を作ることができるというメリットがあります。世の中の多くの低層マンションは、RC造で、最近は超高層マンションにも用いられるようになってきました。 一方、「SRC造」とは鉄骨鉄筋コンクリート構造(Steel Reinforced Concrete Construction)という意味です。建物は主に鉄筋・コンクリート・鉄骨によって構成されます。柱と梁に鉄骨を通す構造で、鉄筋コンクリート造の芯の部分に鉄骨が入っていると考えるとわかりやすいです。 SRC造の強度はRC造よりも高く、細くて強い建物を作ることができます。そのため、中層マンションはSRC造が多くなります。反面、RC造に比べるとデザインの自由度は落ちますし、RC造に比べると価格が高いのがデメリットです。 超高層マンションには「S造」が多い 「S造」は鉄骨構造(Steel Construction)という意味です。軽量で耐震性に優れているため、超高層のタワーマンションなどに使われています。「S造」と聞くと、「SRC造」より弱いのでは? とお考えの方もいるでしょうが、必ずしもそうではありません。超高層のタワーマンションでは、質の高いコンクリート(高強度コンクリートなど)を使っているので、鉄骨があれば大丈夫なのです。 「PC造」はプレキャストコンクリート造の略。これは工場で作っておいたコンクリートを施工現場で組み立てていくもの。「RC造」などのコンクリートは「現場打ち」といって生コンクリートを現場で型枠に流し込むのですが、プレキャストコンクリートは工場で作る点に違いがあります。工場で作るぶん、品質の安定したコンクリートを作ることができます。 こうした構造の違いは、建物の高さや形状などによって使い分けられています。どの構造がいい、というものはありません。「RCよりSRCのほうがいい」という人もいますが、ケースバイケースなので、一概にいえません。

マンションの「遮音等級」の見方。「L-55」とか「D-50」はどういう意味?

最近のマンションで重視されるのは「遮音性」。上の階で走り回ってもうるさくないとか、大声を出しても隣に聞こえないとか、そういう遮音性能が大事です。では、これはどこを見たらわかるのでしょうか。 床はLL-50が標準的 遮音性能は、床L、壁はDで示されます。どちらも基準は50です。ややこしいのは、Lは小さい方がよく、Dは大きいほうがいい、という点です。 たとえば、床の遮音性は、L-40なら気配は感じてもほとんど感じない程度。L-45はスプーンを落とすとかなり聞こえるが、人の歩行音は意識しない程度。L-50はいすを引きずる音や歩行音が小さく聞こえる程度です。 L-55になると、歩行音が聞こえ、いすをひきずる音が激しく聞こえる。L-60となると、スリッパで歩く音までよく聞こえる、という程度です。 床の衝撃音に関してはLH(重量衝撃音)とLL(計量衝撃音)に分けられます。床衝撃音の指標として、一番使われやすいのがはLL値です。最近はLL-50以上のマンションがほとんどで、LL-55以下の物件はかなり少なくなっています。 マンションを購入する基準としては、LL-55あれば十分で、LL-50なら優れている、と考えればいいでしょう。新築マンションはLL-50以上が標準的です。 壁はD-50が標準的 壁の衝撃音D値は、D-40だとピアノの音がはっきりわかり、隣戸の生活行為がある程度わかる。D-50は、隣戸の会話がほとんど聞こえず、日常生活で気兼ねなく暮らせます。 D-55だと隣戸の気配も感じず、D-60はカラオケパーティーを行っても問題ない、という程度です。 近年のマンションでは、D-50が標準的で、遮音のしっかりしているマンションはD-55やD-60となっています。ピアノの防音室がD-55くらいですので、D-55のマンションがあれば、子どもがピアノを習っても周囲に気にせず練習ができる、という感じです。 スラブは床板20cm、壁18cmが目安 モデルルームに行くと、コンクリートブロックのような見本がおいてあります。これは壁などの厚さを示す実物見本で、「スラブ」といいます。スラブについては、床板で20センチ以上、隣戸との壁で18センチ以上あることを目安にしましょう。 間取りを見るときは、隣戸の水回りと自戸の寝室が隣接していないかも確認しておきます。水回りと接している部屋は、水音がどうしても響きます。できるだけ寝室と水回りは離れていたほうがいいでしょう。
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