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住宅性能表示の「耐震等級」は「等級2」が理想

マンションの住宅性能表示の「1.構造の安定」では、耐震性、耐風性、耐積雪性についての3段階の等級がつけられています。このなかで、特に重要なのが耐震性を示す耐震等級です。その意味を解説しましょう。 建築基準法の耐震性能 マンションの耐震性能の考え方は、建築基準法をベースにしています。建築基準法では、耐震性能は以下のように2種類の評価があります。 1 数百年に1度発生する地震(東京では震度6強から震度7程度)の地震力に対して、構造躯体が倒壊、崩壊しない 2 数十年に一度発生する地震(東京では震度5強程度)の地震力に対して構造躯体が損傷しない 1の震度6強から震度7程度というのは、かつての東日本大震災や阪神・淡路大震災クラスです。こうした激しい地震の際に、構造躯体(マンションの建物そのもの)が倒れたり壊れたりしない、ということです。 逆にいえば、倒れたり壊れたりしなければ、多少、柱が折れたり壁が崩れたりしても仕方がない、という考え方ともいえます。建築基準法では、震度6から震度7では、壁が崩れても人命が損なわれなければOK、ということです。 そのため、実際に東日本大震災クラスの地震に襲われたら、補修費用がかかったり、場合によっては建て替えが必要になる可能性もあります。 2の震度5強というのは、年に数回は日本のどこかで起きている程度の地震です。そうした規模の際は、マンションそのものが無傷でなければならない、ということです。 建築基準法の耐震性能をまとめると「震度5でも損傷しない、震度6でも倒れない」ということです。これが法律が規定する最低限の耐震性能です。 住宅性能表示の「等級」の意味は? さて、ここからが住宅性能表示の話です。新築マンションの住宅性能表示における耐震等級は、3段階になっています。「等級1」は上記の建築基準法レベル、「等級2」はその1.25倍の耐震性能、「等級3」は1.5倍の耐震性能です。 つまり、「等級1」であっても、震度6強から震度7程度の地震でも人命が損なわれないように造られています。建築基準法の基準を守って造られていれば、「等級1」がもらえるわけです。 「等級2」「等級3」となるにつれ、マンションの建物はより頑丈になります。ただ、いずれのマンションでも、基本的に東日本大震災レベルの地震でも、バタリと倒れたりすることはないように造られています(そのはずです)。 ほとんどの新築マンションは「等級1」 マンションの耐震性能を上げるのには巨費がかかります。そのわりに、購入者は耐震性能をあまり重要視しない傾向があります。そのため、デベロッパーも耐震性能を上げる努力に消極的です。耐震性能が「等級2」や「等級3」のマンションは、それほど消費者受けしないわりに、価格が上がりすぎるため、デベロッパーは作りたがらないのです。 最近の調査では、「等級3」のマンションはほとんどなく、「等級2」も2%程度にすぎず、大多数の新築マンションは「等級1」というデータもあります。 「等級1」でも、東日本大震災に耐えられるとは書きましたが、万が一大震災が起きれば、その補修にかかる費用がいくらになるのか、見当もつきません。万一に備えるなら、多少価格が高くても「等級3」が理想ですが、一部の高級マンションにしか導入されていませんから、選びたくても選べません。現実的な理想は「等級2」といえます。 なお、免震構造のマンションについては、2007年から表示が追加され、等級とは別で、その旨が表示されています。免震構造マンションは耐震等級の評価対象外です。

住宅性能表示制度の基礎知識。絶対確認すべき32項目

住宅の性能を客観的に比較・検討できる物差しが「住宅性能表示」です。2000年に導入された制度で、最近の新築マンションでは、かなり一般的になってきました。住宅性能表示制度の基礎知識をご紹介します。 住宅性能表示制度とは? 住宅性能表示制度とは、住宅に関するトラブルを未然に防ぎ、万が一のトラブル時にも消費者保護の立場から紛争を速やかに処理できるように作られた仕組みです。2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)がその根拠法令です。 品確法の柱は主に3つです。 1 新築住宅の瑕疵担保責任に関する特例の設定。構造耐力上主要な部分と雨水の進入を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を義務づけています。 2 住宅性能表示制度の設定。 3 住宅専門の紛争処理体制の整備。各地の弁護士会に指定住宅紛争処理機関が設置されています。 これらの3つのうち、マンション購入時に最も役立つのが2の「住宅性能表示制度」です。これは、住宅の性能について客観的に比較検討できる物差しで、新築、中古どちらのマンションも対象にしています。 住宅性能表示制度の項目 新築マンションの住宅性能表示項目は、10分野32項目あります。それぞれ共通のルールで評価し、多くは3段階か4段階の等級で表示されます。10分野の内訳は以下の通りです。 1 構造の安定(耐震等級、耐風等級、耐積雪等級) 2 火災時の安全(感知警報装置設置等級、脱出対策、耐火等級) 3 劣化の軽減(劣化対策等級) 4 維持管理・更新への配慮(維持管理対策等級、更新対策) 5 温熱環境(省エネルギー対策等級) 6 空気環境(ホルムアルデヒド対策、ホルムアルデヒド発散等級、換気対策、局所換気対策) 7 光・視環境(単純開口率) 8 音環境(重量床衝撃音対策、軽量床衝撃音対策、透過損失等級) 9 高齢者への配慮(高齢者等配慮等級対策) 10 防犯(開口部の侵入防止対策等級) 全てで最高等級である必要はない これらの全ての分野・項目で最高等級をとっているマンションはおそらくないでしょう。全てを満たすにはお金がかかりすぎますし、ある項目の等級を高くするには何かを犠牲にしなければならないケースもあるからです。 たとえば、「9 高齢者への配慮」で専有部分の最高等級を取るには、車いす対応が必要なのでトイレなどの空間を広くしなければなりません。そのぶん、他のスペースが狭くなるというデメリットが生じてしまいます。 また、「2 火災時の安全」や「6 空気環境」といった項目は、法律に基づいて設計していくと、どんなマンションでも大きな差はなくなります。評価に差の出にくい項目と言えます。 差が出やすい表示項目は? では、物件によって差が出る項目にはどんなものがあるのでしょうか。 「1 構造の安定」「3 劣化の軽減」「4 維持管理・更新への配慮」「5 温熱環境」は、物件によって差が大きくなりやすい項目です。等級が高い方がいいですが、評価を上げればマンションの価格も高くなりがちです。 「8 音環境」については、評価を受けるかどうかは任意(選択制)になっています。そのため、住宅性能表示を使って表示しているケースはほとんどありません。というのも、遮音性能は周囲の環境の影響を受けやすく、また、建物自体の音の伝播、共鳴、共振などによっても変わり、設計段階で正確に予測するのが難しいからです。 住宅性能評価書を見せてもらおう 新築マンションで住宅性能表示をするかどうかは、デベロッパー(不動産会社)の任意です。手続としては、不動産会社が申請をして、それに基づき登録住宅性能評価機関が、国が定めた技術基準に従って性能評価を行います。その結果を、「住宅性能評価書」として交付します。 住宅性能評価書には設計段階の評価である「設計住宅性能評価書」と、施工・完成段階の現場検査を経た「建設住宅性能評価書」の2種類があります。   新築マンションの場合、青田売りが多く、契約時には「設計住宅性能評価書」しかないケースが多いです。設計上だけでも評価を確認しておくことが大切です。完成引き渡し時には「建設住宅性能評価書」ができあがっているはずなので、ぜひ見せてもらうといいでしょう。

ホームインスペクションとはなにか

中古マンションの購入を考えたとき、気になることは「このマンションに欠陥はないか」という点。中古の場合、すでに建物が建っているので、外見をみただけでも明白なひび割れなどがあればわかります。 ただ、それ以上のことになると、調べないとわかりません。その調査が「ホームインスペクション」です。 住宅診断サービス ホームインスペクションは、日本語に訳せば「住宅診断」となります。住宅に精通したプロフェショナルが、第三者の視点でマンションをチェックしてくれるサービスです。 アメリカでは不動産取引の大半で、ホームインスペクションが実施されています。日本においても中古不動産取引が増えるにつれ、ホームインスペクションが充実してきています。 ホームインスペクションのメリット ホームインスペクション利用のメリットを考えてみましょう。まず、住宅に欠陥や問題点がないか、専門家がチェックすることで安心して購入・居住することができます。そのため、欠陥住宅をつかまされるリスクが減ります。普通の内覧ではわからない、壁の裏側の配管類までチェックするので、安心感が違います。 また、購入後の修繕やメンテナンスについても、いつ頃、どこに、どのくらいのお金をかければよいかがわかります。 そのため、購入時の売り主との交渉でも、根拠を以て対応や値下げを求めることができます。それを売り主が受け入れるかどうかは別問題ですが、大きな論拠にはなるでしょう。 住宅の本質的な性能がわかる ホームインスペクションのメリットは、単に欠陥を見つけてくれるだけではありません。購入して住む場合、住宅の設備や構造などの本質的な性能がわかります。また、今後住むにあたってのアドバイスを専門家から受けられます。 マンション購入時にフラット35の利用を考えている場合は、ホームインスペクションを利用することで適用条件を満たすことができる場合もあります。ホームインスペクションの結果、耐震適合していることがはっきりすれば、その証明書をもらえるからです。 ホームインスペクションの費用は、会社によって異なりますし、マンションの規模でも違ってきますが、1件あたり5~6万円が相場です。かかる時間の目安としては、2~3時間程度です。 売主の協力が必要 マンション購入時にホームインスペクションを実施することの問題点は、売主の協力が必要である、という点です。そのため、実施する場合、購入申込みをした後がいいでしょう。 この段階では、ホームインスペクションの結果、問題が見つかれば違約金なしでキャンセルすることができます。 契約後にホームインスペクションを実施した場合、問題が見つかったときに契約を解除するには違約金が発生してしまいます。 購入申込みをする前に実施してもいいのですが、その段階では売り主が協力してくれない場合が多いでしょう。

資産価値からみた「買ってはいけないマンション」。旧耐震、メゾネット、コーポラティブは避ける

マンションは立地が重要で、資産価値の8割は立地で決まるといってもいいでしょう。とはいうものの、立地だけでマンションを選ぶのもおすすめしません。 「旧耐震」は資産価値が低い 買ってはいけないマンションの筆頭格は「旧耐震」です。築年数の古いリノベーションマンションなどが該当します。 リノベーションとは、間取りまで変えるような大幅なリフォームのことです。リノベーションをすること自体は問題ないのですが、あまりに古いマンションは耐震性能が劣るため、資産価値が低いのです。 具体的には、1981年以前に完成したマンションは旧耐震ですから、立地が良くても資産価値の観点からは買うべきではありません。1982年~1984年頃に完成したマンションも、旧耐震のものが含まれることがありますので、確認しましょう。 耐震補強を行っている場合は? 旧耐震のマンションでも、耐震診断で新しいマンションと同程度の耐震性能を持つと診断されているものもあります。また、必要な耐震補強を行っていることもあり、大丈夫と判断されることもあります。 しかし、自分がそう判断しても、他人も同じように判断してくれるとは限りません。旧耐震というだけでマイナスのイメージを持ち、購入を避ける人もいるのです。そういう人が多いと、マンションの資産価値は低くなります。 こうした理由から、資産価値という側面でみると、やはり旧耐震はおすすめできません。 メゾネットはマンションの「メリット」を活かせない また、メゾネット形式も、「買ってはいけないマンション」の一つです。メゾネット形式とは、マンションの区分住戸が二層に分かれていて、住戸内部に階段があるタイプのマンションです。一戸建てに似ているこということで、一時期人気が出ましたが、最近は減少しています。 なぜ、メゾネット形式は「買ってはいけない」のでしょうか。それは、マンションの「メリット」を活かしていないからです。 マンションの常識とは、床がフラットで、バリアフリーが徹底されている点です。新しいマンションの多くは、外部からロビーに入り、住戸の玄関を経て、リビング、各居室に至るまで、ほとんど段差がありません。なぜそうなっているかというと、そういう住戸を好む人が多いからです。 人間工学的にも、人は上下の移動よりも平面の移動を「ラク」と考えます。バリアフリーがメリットのマンションに、それを阻害する階段を持ち込む時点で、資産価値には不利に働きます。 そのため、中古マンション市場でも、メゾネットは売れにくいことが知られています。長屋形式のマンションも、同様な理由で避けた方がいいでしょう。 コーポラティブはイメージが見劣り コーポラティブ形式のマンションも要注意です。コーポラティブとは、不動産会社が分譲するマンションを買うのではなく、個人が集まって一緒に土地を買い、建物のプランニングや工事の発注などを行うものです。 実際には設計事務所などの「プロ」が入ってコーディネートしますが、間取りや内装などを好みにあわせて自由に設計できるというメリットがあります。 こうしたマンションは、どうしても規模が小さくなり、全体で数戸~十数戸になってしまいます。そのため、管理費や修繕積立金が割高にならざるを得ません。 また、新しいうちはいいのですが、デベロッパー分譲のマンションに比べ、古くなるにつれてイメージが見劣りします。そのため、資産価値は低く見積もられがちで、中古で売却する際の下落率が低くなりやすいです。
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