マンション購入で最も気になるのは「欠陥マンションではないか」ということでしょう。マンション購入は一生に一度になるかもしれない、大きな買い物ですから、用心に用心を重ねたいところです。 リスクを小さくする と書きましたが、「欠陥マンション」を買わないための完璧な方法はありません。欠陥マンションは、世の中にたくさんありますし、購入者がそれを見抜く方法は限られているからです。たとえば、コンクリートの密度が基準より低かったとして、購入者が気付く方法はほとんどないといっていいでしょう。 それでも、欠陥マンションを買わないための自衛策はあります。自衛の基本は、欠陥マンションを抱え込むリスクを少しでも小さくすることです。その方法をご紹介しましょう。 売主を選ぶ 最も重要なのは、マンションの売主（販売する不動産会社）を選ぶことです。いいデベロッパーを選ぼう、ということです。 分譲マンションの販売会社のうち、大手企業が集まったグループを「メジャーセブン」といいます。住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの7社です。まずは、この7社のマンションを買うようにすることで、欠陥マンションをつかまされる可能性は低くなります。 これらの大手販売会社が分譲したマンションでも、過去には欠陥や手抜き工事が発生しています。ただ、欠陥が発覚した場合に、補償してくれやすい会社が、これらメジャーセブンです。なかでも、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンシャルの2社は、大手不動産会社の双璧ですので、この2社であれば、言うことありません。 ただ、三井や三菱だからと言って、絶対に欠陥マンションがない、というわけではありません。安心感が相対的に高く、万一の場合の補償も得られやすい、というだけの話です。 建設会社を選ぶ 次に重要なのは、建設会社です。マンションを施工するのは、建設会社のなかでも技術力のある「ゼネコン」です。これも大手企業のほうが信頼感が高く、大林組、大成建設、清水建設、鹿島建設、竹中工務店の「スーパーゼネコン5社」なら言うことありません。 中低層マンションでは、スーパーゼネコンの施工は少ないので、そ準大手のゼネコンであればベターです。長谷工コーポレーション、五洋建設、フジタ、戸田建設、前田建設工業、安藤ハザマ、三井住友建設、西松建設あたりが、準大手です。 そのほか、中堅ゼネコンとして、東急建設、熊谷組、奥村組、鴻池組、錢高組、淺沼組などがあります。これらの会社も、まずまずの安心感です。 設計事務所の確認も 設計事務所も重要です。マンションの設計事務所はさまざまなので、自分が購入を検討しているマンションの設計事務所がわかったら、その実績をきちんとチェックすることです。同じ設計事務所から複数の欠陥マンションが出てきた例も過去にあります。 不動産会社、建設会社、設計事務所の3者が、マンションの質を大きく左右します。検討中マンションと同じ組み合わせのマンションが過去に分譲されていたら、仕上がりがどうだったか、足を運んでみるのもいいでしょう。 設計図書を確認する 忘れてはならないのが、設計図書の閲覧です。設計図書を自分で読みこなすのは難しい場合もあるでしょうが、新築マンションの設計図書の見方は、こちらの記事に記してあります。 新築マンションの「設計図書」はどう見るか？ モデルルームに行ったら、かならず設計図書はチェックするようにしましょう。モデルルームに設計図書が置いてない場合、そのマンション購入はおすすめしません。 工事期間を確認する そして、工事期間を確認することも大事です。短期間で建設したマンションほど、手抜きが起こりやすいからです。適切な工期で施工されたかを確認するために、工事期間の確認が大事なのです。 工事期間を確認するには、建築確認申請欄で、「建築確認許可」の取得年月日を確認し、さらに「竣工予定日」を確認します。この二つの日にちの間が「工事期間」です。 適切な工事期間は、通常の中低層マンションなら、階数プラス3～4ヶ月です。11階建てマンションなら、15ヶ月くらいが標準工期です。この標準工期に内覧会の期間や、修正工事の日程を2ヶ月ほど加えると、安心できる「工事期間」となります。つまり、11階建てなら、建築確認許可から竣工日まで、17ヶ月くらいあれば安心です。 ごくまれにですが、建築確認許可から、竣工日までが5～6年以上かかっているものもあります。その場合、途中で何らかのトラブルが生じた可能性が高いので、工事期間が長い理由を確認した方がいいでしょう。工事期間が長すぎる物件は、基本的には避けた方が無難です。

大地震でマンションなどの建物が倒れないようにする技術として、「免震」「制震」「耐震」の3つがあります。この違いを簡単に解説しましょう。 耐震とは 建物を地震の被害から守るには、構造部分を頑丈にするのが基本です。建物の梁や柱を太くし、壁を厚くしたり、丈夫な素材を使ったり、接合部を強固にすることなどで、地震のエネルギーを受け止めます。 このように、構造部分を頑丈にすることで、地震の強い揺れにも耐えられるようにすることを、「耐震」といいます。 建築基準法では耐震基準を定めており、それを満たした建物を「耐震構造」といいます。日本のマンションは、すべて建築基準法を満たさなければならないため、すべて耐震構造になっているといえます。 免震と制震 「免震」とは、地震の揺れを受け流す仕組みを指します。免震装置を建物と基礎との間に設置し、地盤と切り離すことで、建物に地震の揺れを直接伝えないようにします。免震装置は積層ゴムをはじめとする絶縁部材と、鋼棒や鉛などのダンパーで構成されています。 地震によって地盤が激しく揺れても、建物は地盤の揺れに追随せずゆっくり動きます。そのため、地盤から地震力を受け流すことができ、建物はほとんど損傷を受けません。 「制震」とは、地震のエネルギーを打ち消す仕組みを指します。建物にエネルギーを吸収する構造を設置します。方法はいくつかありますが、鉄筋コンクリート造の重い建物は各階にダンパーを設置し、鉄骨造の軽い建物には最上階にダンパーを設置します。 どれが優れているの？ 地震が起きた場合、耐震構造では、上層階では地面の揺れの2～3倍も揺れることがあり、建物内の家具が倒れたりすることも珍しくありません。 これに対し、免震構造では、建物の揺れは地面の揺れよりとても小さくなります。制震構造では、揺れは耐震構造とそれほど変わらないものの、構造物の損傷が制振部材に限定されるため、建物が大きな損傷を受けることは希です。 最も優れているのはどれかとは一概にいえませんが、多くの地震で最も被害が少ないのは免震構造といえます。実際、高層のタワーマンションでは免震構造を採用するマンションが増えています。 ただ、免震構造はコストが高く、一般の耐震構造に比べると10～15%くらい建築費が上がるとも言われています。したがって、大規模マンションか高級マンションでなければ、免震構造は導入しづらいのが現実です。

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。

マンションを購入するときに、必ずチェックしたいのが駐車場。「いまは使わないよ」という方も、将来はどうなるかわかりませんし、駐車場の状態や空き具合は管理組合の財政に関わりますから、マンション居住者全体の問題になります。 駐車場率は高いほどいいのか？ 分譲マンションの駐車場率（駐車場台数／総戸数）は、立地によって大きく異なります。東京都心部のマンションだと50%を切っている場合も少なくありませんし、郊外なら100%が一般的です。当然ですが、駐車場率が高いほど、クルマを所有したいときに駐車場を確保しやすくなります。 しかし、駐車場率が高ければ高いほどいい、すなわち、駐車場台数が多ければ多いほどいい、とは限りません。多くのマンションで、駐車場収入は管理費の財源になっています。駐車場に空きが出れば、管理費会計で欠損が生じてしまいます。駐車場が埋まらなければ、その穴埋めを住人全員でしなければならなくなるのです。 最近は、駅から近いマンションではクルマ（自家用車）の利用率は下がる傾向にあります。都内の駅チカ物件では、あまりに駐車場が多すぎると、埋まらないリスクが大きくなります。 一般論をいえば、理想的な駐車場率は都心部や交通便利な場所で85%程度、郊外マンションで100%といわれています。しかし、実際は都心部なら50%あれば十分で、都心より少しはずれた準郊外で85%、郊外で100%、といったところでしょう。 ただ、これらはファミリー向けマンションの話で、DINKSや独身者向けの住戸があるマンションは、もう少し駐車場率は低くても大丈夫です。 駐車場は広さや車路幅も大事 駐車場は、その広さも大事です。区画が小さな駐車場だと、利用できるクルマの車種が限られるので、3ナンバーでも入れる広さ、ミニバンでも入れる高さが必要です。3ナンバー車の場合、1台分として5.5m×2.7mは最低限必要です。平面駐車場なら高さの心配はありませんが、立体駐車場の場合は、ミニバン対応か確認しましょう。 駐車場への車路の幅や切り返しスペースも見逃さないように。車路の幅は6m程度は必要です。切り返しスペースは、車路の奥にに位置する駐車スペースにクルマを出し入れする場合に必要になります。これが確保されていないと、遠い位置からバックで車庫入れしなければならなくなり不便です。 出入路の傾斜はきつすぎないか？ 駐車場は立体式と自走式があります。使いやすいのは自走式であるのは言うまでもありません。また、機械式、立体式は管理コストや修繕費も高いので、できるだけ自走式が好ましいでしょう。 大規模マンションや高級マンションでは、自走式駐車場が地下に設置されていることが多いです。地下駐車場はセキュリティ面でも優れていますのでおすすめです。ただ、一つ大事なチェックポイントがあります。それは出入路の傾斜角です。 建築基準法では、マンションの大規模駐車場では、出入路の傾斜角を1/6までとしています。1/6というのは結構な勾配で、乗車人員が多いと、登り初めでクルマの排ガスパイプを擦ってしまうことがあります。また、登り切ったところでクルマの腹をすることもあります。 きちんとした設計のマンションなら、傾斜路の始まりと終わりは、勾配を緩くしています。多くのマンションはそういう配慮がされていますが、なかには「底を擦ってしまいそう」な出入路や、急斜面急カーブのジェットコースター型の出入路のマンションもあります。新築マンションの場合は、駐車場の出入路の傾斜をきちんと確認しましょう。

高級マンションで多いのが「内廊下」。廊下が建物内に入っているマンションです。廊下の床にカーペットが敷いてあり、「ホテルライク」と形容されることも。一方、多くのマンションは、廊下が外気に面している「外廊下」です。それぞれのメリット、デメリットをまとめてみました。 内廊下のメリット タワーマンションの形は上から見るとほぼ正方形。「口」の字状に住戸が配置され、中央部にエレベーターが配置され、各戸に廊下が延びています。この廊下は屋内に配置され「内廊下」（屋内廊下）と呼ばれます。内廊下にはカーペットが敷かれ、換気・冷暖房が効いていることが多いです。 タワーマンション以外でも、最近の高級マンションは内廊下を採用しています。 内廊下のメリットは、なんといっても、エレベーターを降りてから雨風の影響を受けずに各戸まで歩けることです。廊下も外廊下よりも広くとられています。これは、法規によって、内廊下は十分な廊下幅が求められているからです。 そして、ホテルライクな高級感のある雰囲気も魅力です。これも大きなメリットと言えるでしょう。 内廊下のデメリット 一方、内廊下にはデメリットもあります。最大のデメリットは管理コストが高いこと。内廊下は強力な換気システムが求められますし、空調も必要です。冷暖房設備のランニングコスト、メンテナンス費用は、すべて入居者の負担になります。空調設備費用は外廊下では全くかからないコストです。 また、防災計画上でも、内廊下は外廊下より評価は下がります。理由は、外廊下のほうが火災時の排煙性能に優れているからです。建物の火災での死因は煙による有毒ガス中毒が最も多いので、排煙性能を重視しているのです。内廊下でも排煙機能はついていますが、外気には勝てません。 もう一つ重要なのは、通風の問題です。内廊下マンションでは、角住戸以外の住戸は一面しか外部に面してないため、風が抜けないのです。 最近のマンションは24時間換気システムが導入されていますので、各住戸の換気自体は可能です。ただ、24時間換気システムだけでは、空気の入れ換えに限界があり、梅雨時に部屋に湿気が貯まりやすいです。カビの発生の原因となる可能性が高いです。 外廊下なら、たいていのマンションは玄関側とリビング側に窓が付いていますので、風が吹き抜けます。内廊下マンションではそうした通風が得られません。 中央が吹き抜けのタワーマンションは？ タワーマンションでも、建物の中央部分が大きな吹き抜けになっているものもあります。この場合は、エレベーターから各住戸までの廊下は外廊下になっています。 外廊下とはいえ、風が内部に吹き込んでくることはあまりありませんので、荒天時でも廊下がびちゃびちゃになったりすることはありません。 中央部が外廊下の場合は、普通の外廊下マンションほどの通風は望めませんが、内廊下よりはマシです。廊下の空調管理費もかかりませんから、合理的な設計といえます。 セキュリティ面では 内廊下は、建物内に廊下があるので、外部から廊下へ直接侵入することはできません。そのため、セキュリティ面では外廊下より優れているといえます。 ただ、内廊下のセキュリティ面の問題を指摘する人もいます。内廊下は外から見えないため、不審者がいてもわかりにくいのです。 外廊下の場合、近くに他のマンションや家、ビルなどがあれば、そこからの視線があります。したがって、不審者としても、「どこから見られているかわからない」という意識が働き、防犯上の利点になります。一方、内廊下の場合、こうした「外からの視点」がありませんので、セキュリティが意外と甘くなることがあるのです。 もちろん、高級マンションではまず間違いなくオートロックが設置されていますし、内廊下では死角のないように防犯カメラは設置されています。とはいえ防犯カメラは常に誰かが監視しているわけではないので、「外からの視点」があったほうがいい、というわけです。 このように、内廊下、外廊下、それぞれメリットデメリットがあります。どちらが優れている、と一概にはいえません。 ひとつ間違いないこととして、内廊下のマンションを買う場合、できれば通風のいい角住戸がいいでしょう。

京王線聖蹟桜ヶ丘駅徒歩4分に登場するのが、「Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING RESIDENCE」。多摩市最大のタワーマンションです。 520戸の大型マンション 「Brillia Tower 聖蹟桜ヶ丘 BLOOMING RESIDENCE」（以下、ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘）は、京王線聖蹟桜ヶ丘駅徒歩4分にできる新築タワーマンションです。地上33階建て、総戸数520戸の大型マンションです。このエリアで500戸のタワーマンションは初めてで、注目の超大型物件です。 販売開始予定は2021年3月下旬。入居予定時期は2022年10月中旬とされています。専有面積は54.93～124.14平米。間取りは2LDK～4LDKです。売主は東京建物、東栄住宅、京王電鉄、伊藤忠都市開発の4社。販売代理は東京建物、販売復代理が伊藤忠ハウジングです。施工は三井住友建設です。 聖蹟桜ヶ丘駅とは？ まずは立地。聖蹟桜ヶ丘駅は京王線の特急停車駅で、新宿まで直通27分です。ただ、特急は日中20分に1本しかありません。特急と準特急が20分間隔で運転していて、準特急だと新宿まで30分かかります。 通勤時間帯は、新宿まで約40分かかります。時刻を例にとってみましょう。 ・［準特急］聖蹟桜ヶ丘06:10→06:45新宿 ・［急行］聖蹟桜ヶ丘07:04→07:53新宿 ・［準特急］聖蹟桜ヶ丘08:01→08:42新宿 ・［特急］聖蹟桜ヶ丘09:03→09:35新宿 このとおり、朝の上りは35～40分程度かかるのがデフォで、とくに新宿に8時～8時30分頃到着する列車は50分近くかかることもあります。新宿に8時台に到着しなければならない仕事の方は、覚悟をしておきましょう。聖蹟桜ヶ丘駅は始発列車がないので、着席も望み薄です。 ちなみに、公式ホームページでは、8時15分に出勤して、8時55分に新宿のオフィスに着く、といったストーリーになっていますが、現実には8時20分発の準特急に乗ったとして、新宿駅到着が8時57分。8時55分にオフィスに入るのは不可能でしょう。 夕方の下りは特急に乗れば30分前後で帰れるので、あまりストレスはありません。 京王線は、都営新宿線に乗り入れていますので、市ヶ谷や神保町に行くのも便利です。また、明大前で井の頭線に乗り換えれば、渋谷へのアクセスも良好です。京王線沿線はブランドイメージも高く、基本的には人気の高い路線です。ただ、ラッシュ時の速度の遅さだけは不評です。 最近は、「京王ライナー」という有料座席指定列車も走り始めました。これを利用できれば、優雅な通勤ができそうです。聖蹟桜ヶ丘駅にも停まります。 立地は ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘は、駅から徒歩4分です。徒歩4分というのは、駅の出入口から320m以内、という意味です。ただ、ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘は、駅周辺のショッピングセンターから道路を挟んで反対側なので、ほとんど駅前といってよく、徒歩4分というほどの距離は感じないでしょう。 多摩川に面した敷地です。気になる方はハザードマップを確認するといいでしょう。ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘では、電気室は2階に設置しており、浸水リスクに備えています。 また、鉄道橋の横に立つマンションです。鉄道橋を渡る列車の音が気になる方もいるでしょうから、現地でよく確認してください。 間取り・設備は 2LDK～4LDKということで、ファミリー向けのマンションです。70平米台が中心で、廊下の少ない効率的な間取りが多いです。ワイドスパンで、眺望は抜群です。 共用設備には、コミュニティラウンジ、キッズルーム、パーティールーム、スカイビューテラス、ゲストルームなどがあります。タワーマンションとしては標準的な共用施設で、お金のかかるジムなどはありません。 建物の特徴としては、断熱性を高めた「低炭素建築物」に認定されていることでしょうか。節水効果のある設備を導入し、省エネに配慮した高効率な暖房、換気、給湯、照明設備を採用。建物の劣化軽減・長寿命化の対策も講じています。 高層タワーマンションということもあり、超高強度コンクリートを使っていることから、躯体は長持ちするでしょう。躯体の劣化を心配する必要の小さいマンションといえます。 価格は 第1期販売価格は4,000万円台～1億2,500万円台の予定。最多価格帯は5500万円台です。坪単価は200万円台後半から300万円前半のようです。中心価格帯は坪300万円弱になるのでしょうか。 タワーマンションは、建物が頑丈にできていることもあり、リセールバリューの心配が少ないです。そのため、周囲のマンションよりは高価格でも、ゆくゆくはお得といえるでしょう。 近年のマンション価格の高騰を考えれば、特急停車駅から徒歩4分で、商業施設に隣接しているという立地の良さで、妥当な価格帯と思われます。 まとめ ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘は、多摩市では最大級のタワーマンションです。今後、これに匹敵するようなタワーマンションは、このエリアではなかなか出てこないでしょう。そのため、この近辺が好きな人には、うってつけです。駅に近く、バリアフリーで、買い物の心配もないので、シニアにも適しています。もちろん、通勤・通学に便利なので、ファミリーにも最適です。 難点は、上述したとおり、ラッシュ時の京王線の遅さです。8時台に新宿にどうしても到着しなければならない仕事の場合、毎日大変かもしれません。

2021年の首都圏の新築マンション販売個数は、30%程度増えそう。新型コロナ感染症は広がりを見せていますが、マンション販売は堅調です。 埼玉県が48%増 不動産経済研究所によりますと、2021年の首都圏の新築マンションの発売戸数は、2020年に比べ31.1%増の3万2000戸と見込まれています。2020年は、新型コロナウイルス感染症の流行で前年比20%減でしたが、2021年は回復しそう。都心部では引き続きタワーマンションの供給が続く一方、郊外物件も活況になりそうです。 地域別にみると、東京23区は前年比30.8%増の1万4000戸。都下が25.0%増、神奈川県が34.6%増、埼玉県が48.1%増、千葉県が17.6%増で、全エリアで発売が増える見通しです。 注目物件は？ 新型コロナウイルス感染症の拡大が続くなか、在宅勤務が徐々に定着。そのため、2020年は在宅勤務に向いた広めの郊外物件を探す動きが強まっていました。 この流れは2021年も続く見通しです。郊外で注目の大型物件は、東京建物などによる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」。京王線の聖蹟桜ケ丘駅から徒歩4分の、33階建て免震タワーです。 都心物件の人気も根強く続きます。都心では、三井不動産の高級マンション「パークコート千代田四番町」「パークコート神宮北参道 ザ タワー」あたりが注目でしょうか。 新型コロナ感染症の収束は見えませんが、新築マンションは堅調に供給されていきそうです。

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG（晴海フラッグ）」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。

筆者は中古物件をウォッチしていますが、そのなかで最近気になるのが、リフォーム済みマンションの価格です。最近、高騰しすぎています。 5,400万円が6,500万円に たとえば、東京23区内城南エリアで、最近出た中古マンションA。築20年の約60平米で、当初の売値は5,400万円でした。このときは「居住中」でした。 この中古マンションAは、やがて売却済みになり、数ヶ月後に同じ部屋が「リフォーム済み物件」として、6,500万円で販売されていました。差額は1,100万円にものぼります。5,400万円で販売中のリフォーム前物件を、リノベーション業者が購入してリフォームし、1,100万円も価格を上乗せして販売しているわけです。 オープンルームをしていたのでのぞいてみたところ、若干の間取り変更があり、フローリングは張り替えられ、ユニットバス、トイレ、キッチンも入れ替えてありました。いわゆるフルリフォームです。 ユニットバスなどはメーカー品の標準タイプです。おおざっぱに見積もって、リフォーム価格は400～500万円程度でした。個人がこのリフォームを発注したとしても、600万円あれば十分できるでしょう。 1割は割高 つまり、個人が中古マンションAを購入し、自分でフルリフォームしたとしても、6,000万円あれば可能です。「リフォーム済み物件」は、500万円も割高なのです。 実際のところ、当初の中古マンションを購入する場合は、100万円程度の値引きはできるでしょうから、それを考えれば600万円も割高なわけです。実勢価格に比べて1割程度は割高ということになります。 手間賃と考えても高すぎる もちろん、リフォーム済みマンションにはメリットもあります。何よりも、買ってすぐ住めるというのは大きなメリットです。それに、自分でリフォームをする場合は、とんでもなく手間がかかります。その手間を省いてくれた価格が600万円、と考えれば……、やっぱり高すぎますね。 だいたい、自分でリフォームすると言っても、「三井のリフォーム」といった大手リフォーム会社に丸投げすれば、手間はそれほどかかりません。三井のリフォームはお高いリフォーム会社ですが、それでもこの程度のリフォームで、手数料を600万円も取りません。 それに、自分でリフォームすれば、住宅設備を好きなようにアレンジできます。600万円あれば、キッチンの最高級品を入れてもおつりが来るでしょう。 とにもかくにも、リフォーム済みマンションは、やっぱり損です。中古マンションの売買は、「居住中」の中古物件を買って、自分でリフォーム手配をするのが一番お得です。

中古マンションは売り主が個人がほとんどです。個人が売りたいときに売るので、物件が出るタイミングはバラバラで、そのため価格の「相場」はわかりにくいものです。 実際のところ、中古マンションの価格は、売り主が「この価格で売りたい」という、希望販売価格です。その前段階として、仲介する不動産業者が、「査定」をします。 中古マンションの「査定」の方法 査定の方法はさまざまですが、一般的には、築年数や駅からの距離などの条件の近いマンションの最近の取引価格を調査するのが最初でせう。それを参考に、売却対象のマンションの坪単価を査定し、当該住戸の面積に応じて値付けします。 このとき、階数の上下や方角、ルーフバルコニーや専用庭の有無などによって微調整するのは、新築マンションと同じです。 査定の範囲は、上下20%くらいの幅があります。3000万円が中心価格の場合、2700万円～3300万円、といった形で査定します。そうした査定を受けたうえで、売主と仲介業者が協議して販売価格を決めます。 販売価格は売り主によって異なる 販売価格には、売り主の意向が強く反映されますので、売主の都合により価格が異なります。「早く売りたい」という場合は控えめな値付けになりますし、慌てて売ろうとしていない場合は、強気の価格を設定して、反応をみたりします。 販売開始して、反応が悪かったりしたら、価格を再設定、つまり値下げします。購入者の立場としては、最初は「高いな」と思った物件でも、少し待てば値が下がってくることもあるわけです。 立地や階数などで条件のいい住戸は、多少高めの値付けでもすぐに売れてしまいます。また、割安な住戸も購入希望者がすぐに現れます。 大規模マンションの場合は「競争」も 購入希望者と売主の間では、値段交渉が行われるのが一般的です。ただ、割安な物件の場合は、売主は値段交渉に応じず「この価格で買わないなら、次の人に」と、別の人と交渉してしまう場合もあります。 こうしたやりとりを経て、最終的に売主と購入希望者が金額で合意すれば、それがその中古マンションの価格となります。 大規模マンションの場合は、同時期に似たような条件の住戸が売りに出されることもあります。そういう場合は、売主側に「競争」が生まれて、比較的安く買えることもあります。 情報を早くキャッチすることが大切 中古物件を安く買うコツは、なんらかの事情で価格設定が低くなっている物件を狙うことです。そうした物件を、他の購入希望者より早く見つければ、安く買える可能性が高くなります。そのためには、中古物件を扱う不動産業者のメルマガなどに登録し、いち早く情報をキャッチすることが大事です。 強気の価格設定の物件を狙うときは、とにかく待つことです。3000万円が適正な物件が3300万円で売りに出されていた場合、すぐに交渉しても、安くしてもらえないことがあります。 でも、売れなければ、売主は価格を下げてきます。少し時間が経って、値段を下げたときがねらい目です。値段を下げたと言うことは、売る気が強くなってきたと言うことですから、買う側も安く買えるチャンスといえます。 適正価格を自分で判断する いずれにしろ、大切なのは、このマンションの適正価格はいくらなのか、を自分で判断し、売主の事情を考慮しながら上手に交渉することです。 適正価格とは、資産価値を維持しやすい価格のことです。将来的に「この価格で買っておけば、将来大きな損をすることはないだろう」という価格が、購入者再度の適正価格といえます。 中古マンションには、ときどきとんでもなく「高い」値付けもありますし、不動産業者はそれを「適正」と言い張ることもあります。したがって、買うときは自分の価値基準の判断が大切です。

分譲マンションの幸せのひとつは、広めのお風呂（浴室）にあります。マンションのユニットバスのサイズは、「1220」などといった数字4桁で示されます。このサイズの意味は、幅と奥行きの長さ。では、どのくらいのサイズが適当なのでしょうか？ マンションで多いのは「1418」 マンションのお風呂の広さは、間取り図に書かれている4桁の数字でわかります。ファミリー向けマンションでもっとも多いのは「1418」といつサイズ。これは幅が1.4メートル、奥行きが1.8メートルという意味です。60平米～80平米のマンションでよく使われているユニットバスのサイズです。 これより少し狭いのが、「1317」というサイズ。幅が1.3メートル、奥行きが1.7メートルです。昔はこのサイズが標準で、いまでも60平米以下のマンションでよく使われているサイズです。さらに小さいユニットバスの規格として「1216」や「1116」があり、ワンルームマンションとなると「1016」くらいの極小浴室もあります。 広いマンションでは「1620」 一般のマンションで一番広い浴室サイズは「1620」。90平米を超える広い専有面積のマンションではこの浴室サイズが使われてることが多いです。幅1.6メートル、奥行き2.0メートルということで、長辺が2メートルありますので、足をゆったり伸ばせる広いお風呂に入れます。 大事な点として、このサイズは浴室サイズを示すものであり、湯船のサイズとは異なります。実際のところ、1620でも1418でも、置かれている湯船のサイズにはそれほど大きな違いはありません。というのも、あまりに湯船が大きいと、使うお湯の量も増えて不経済だからです。 1620サイズでは、湯船より体を洗うスペースがやや広めにとられていて、ゆったりと体を洗うことができます。 もちろん、広い湯船がご希望なら、オプションでつけることはできますし、リフォームすることも可能です。ただ、1418サイズのお風呂があれば足を伸ばしてゆったり湯船に浸かることはできるので、多くの人には十分なサイズです。

マンションでも一戸建てでも、リフォームするときに悩むのがキッチン。各社から多くのシステムキッチンが販売されてて、どれも一長一短に見えてしまいます。ここでは、リフォーム向けのキッチンをご紹介。費用、相場とおすすめを解説しましょう。 どんなキッチンメーカーがあるの？ まず、キッチンの最大手はどこでしょうか。答えはLIXIL。サンウェーブとINAXなどが合併して経営統合した結果、システムキッチンシェアの3割を占めています。次がタカラスタンダードで、LIXIL誕生までは長年キッチン史上首位を占めてきた老舗です。以下、3位クリナップ、4位パナソニックと続きます。 そのほかのキッチンメーカーとしては、水回りに強いTOTO、給湯器に強いノーリツ、YAMAHAの系統を引くトクラス、旧日立系で現在はヤマダ電機グループのハウステックといった会社があります。最近はニトリやIKEAなどの家具小売店もシェアを伸ばしています。 キッチンの最低価格はどのくらい？ システムキッチンの価格はベースとなる「本体価格」に「オプション」を組み入れた総額です。「本体価格」だけならそれほど高くはなく、格安キッチンなら10万円台でも一通り揃います。 たとえば、ニトリのキッチンなら、幅2560mmで19万9000円のものが販売されていますが、ガスコンロやレンジフード、引き出しなどのフロアキャビネットや、頭上のウォールキャビネットもこの値段に含まれています。これに食洗機を付けると24万9000円になります。 これで十分といえば十分で、実際、ファミリー向けの賃貸マンションでは、こうした10万円台のキッチンが備えられていることもよくあります。10万円台のキッチンで大丈夫？なんて声も聞きますが、きちんと施工されれば20-30年は持ちますので、心配する必要はありません。 価格相場をつかもう！ ただ、分譲マンションで自分専用のキッチンで、もっと使いやすいものを、となると、もう少しいいブランドのものを選びたくなりますし、さまざまなオプションを付けたくなります。 マンションリフォームの価格相場をつかむのにわかりやすいのが、クリナップです。クリナップは「S.S.」「クリンレディ」「rakuera（ラクエラ）」「コルティ」という4つの性格付けの異なるブランドのキッチンを販売しています。 まず「S.S.」は最高級ブランド。質の高いステンレスを使った高品質キッチンで、幅2550mm（以下同）の参考価格が99万4550円。次のクリンレディはオールステンレスながら手頃な価格を実現した物で、参考価格が63万8000円。ラクエラは木製キッチンで49万2800円。コルティは幅1800mmのコンパクトキッチンで30万9700円となっています。 ラクエラを例に取ると、最低価格は49万2800円ですが、扉に使う素材で異なります。鏡面仕上げの「グランドシリーズ」という扉を使うと55万9800円になり、マット仕上げや光沢仕上げは安くなります。さらに使う木材によって「コンフォートシリーズ」は50万9800円と少し高くなります。 49万2800円は、最もグレードの低い「シンシアシリーズ」という扉を使った場合です。扉による価格差は結構大きく、クリンレディで高い扉を付けると、S.S.の安い扉を付けた場合より高くなってしまいます。 大手メーカーは基本価格50万円が相場 タカラスタンダードやクリナップといった大手メーカーの場合、主力ブランドの基本プランは、2550mmで50万円前後に設定されています。したがって、大手システムキッチンの相場価格は、基本プランなら50万円前後と考えていいでしょう。 ただ、これはあくまで定価で、実際に施工する業者によって卸値は異なります。たとえば、上記ラクエラの場合、格安キッチンとして検索すると、15万円前後の価格を見つけることができます。つまり、6割～7割も値下げしているのです。 ニトリやIKEAなどの格安キッチンの場合は、15～20万円前後の価格設定が相場で、値引きは基本的にはありません。つまり、大手キッチンの安値ブランドや小売店の格安ブランドのキッチンは、基本プランで15～20万円程度が実勢価格の相場といえます。 オプションを付けると高くなる ただし、システムキッチンを基本プランで購入する人はあまりいません。食洗機を入れたり、引き出しを増やしたり、シンクの形を変えたり、ワークトップの素材を変えたりします。こうしたオプションによってキッチンの値段は基本価格の倍くらいになることもあります。 扉の色や素材によって大きく価格が変わることは前述しましたが、メーカーにとっては、基本価格は安くしながら、オプションで利益を得るというのが一つの戦略なのです。 オプションを付けた総額はいくらくらいなの？　という質問を受けることもありますが、千差万別としか言いようがありません。定価ベースでいうなら、基本価格の1.5倍くらいが総額になるようなオプションを付ける人が多いです。 食洗機を付け、シンクやレンジフードや水栓を少しいいのに変えて、引き出しも増やしたりすると、そのくらいの価格になります。つまり、定価ベースで70～80万円くらいが相場と考えればいいでしょう。 どのくらい値下げしてくれる？ 値下げ後の価格に関しても千差万別ですが、大手メーカーの主力ブランドの場合、2割～3割引程度と考えておくといいでしょう。インターネットを検索すると半額くらいの格安価格を提示している会社もありますが、そこまで値引いてくれることは、実際にはあまりありません。 値引いてくれたとしても、そのぶん施工費用に上乗せされることもありますので、表面上の価格にこだわるよりも、総工費を見たほうがいいでしょう。 キッチンのおすすめブランドは？ おすすめブランドは、一概にはいえませんが、ホーローが好きならタカラスタンダードの「リテラ」、ステンレスがいいならクリナップの「クリンレディ」、木製の場合はLIXILの「リシェル」あたりがスタンダードです。これらのブランドを選んでおけば、大きな失敗はないでしょう。 トリプルワイドレンジがいいなら、パナソニック「リビングステーション」。高級キッチンならトクラスの「ベリー」、手頃な価格ならノーリツの「レシピア」も人気が出ています。組み合わせキッチンならIKEAの「メトード」。格安キッチンなら、ニトリはコストパフォーマンス基本性能に優れているといえます。