水曜日, 9月 23, 2020

価格

中古マンションの値段はどうやって決められるのか

中古マンションは売り主が個人がほとんどです。個人が売りたいときに売るので、物件が出るタイミングはバラバラで、そのため価格の「相場」はわかりにくいものです。 実際のところ、中古マンションの価格は、売り主が「この価格で売りたい」という、希望販売価格です。その前段階として、仲介する不動産業者が、「査定」をします。 中古マンションの「査定」の方法 査定の方法はさまざまですが、一般的には、築年数や駅からの距離などの条件の近いマンションの最近の取引価格を調査するのが最初でせう。それを参考に、売却対象のマンションの坪単価を査定し、当該住戸の面積に応じて値付けします。 このとき、階数の上下や方角、ルーフバルコニーや専用庭の有無などによって微調整するのは、新築マンションと同じです。 査定の範囲は、上下20%くらいの幅があります。3000万円が中心価格の場合、2700万円~3300万円、といった形で査定します。そうした査定を受けたうえで、売主と仲介業者が協議して販売価格を決めます。 販売価格は売り主によって異なる 販売価格には、売り主の意向が強く反映されますので、売主の都合により価格が異なります。「早く売りたい」という場合は控えめな値付けになりますし、慌てて売ろうとしていない場合は、強気の価格を設定して、反応をみたりします。 販売開始して、反応が悪かったりしたら、価格を再設定、つまり値下げします。購入者の立場としては、最初は「高いな」と思った物件でも、少し待てば値が下がってくることもあるわけです。 立地や階数などで条件のいい住戸は、多少高めの値付けでもすぐに売れてしまいます。また、割安な住戸も購入希望者がすぐに現れます。 大規模マンションの場合は「競争」も 購入希望者と売主の間では、値段交渉が行われるのが一般的です。ただ、割安な物件の場合は、売主は値段交渉に応じず「この価格で買わないなら、次の人に」と、別の人と交渉してしまう場合もあります。 こうしたやりとりを経て、最終的に売主と購入希望者が金額で合意すれば、それがその中古マンションの価格となります。 大規模マンションの場合は、同時期に似たような条件の住戸が売りに出されることもあります。そういう場合は、売主側に「競争」が生まれて、比較的安く買えることもあります。 情報を早くキャッチすることが大切 中古物件を安く買うコツは、なんらかの事情で価格設定が低くなっている物件を狙うことです。そうした物件を、他の購入希望者より早く見つければ、安く買える可能性が高くなります。そのためには、中古物件を扱う不動産業者のメルマガなどに登録し、いち早く情報をキャッチすることが大事です。 強気の価格設定の物件を狙うときは、とにかく待つことです。3000万円が適正な物件が3300万円で売りに出されていた場合、すぐに交渉しても、安くしてもらえないことがあります。 でも、売れなければ、売主は価格を下げてきます。少し時間が経って、値段を下げたときがねらい目です。値段を下げたと言うことは、売る気が強くなってきたと言うことですから、買う側も安く買えるチャンスといえます。 適正価格を自分で判断する いずれにしろ、大切なのは、このマンションの適正価格はいくらなのか、を自分で判断し、売主の事情を考慮しながら上手に交渉することです。 適正価格とは、資産価値を維持しやすい価格のことです。将来的に「この価格で買っておけば、将来大きな損をすることはないだろう」という価格が、購入者再度の適正価格といえます。 中古マンションには、ときどきとんでもなく「高い」値付けもありますし、不動産業者はそれを「適正」と言い張ることもあります。したがって、買うときは自分の価値基準の判断が大切です。

新築マンションの値段はどうやって決められるのか

新築マンションの価格は、どうやって決められるのでしょうか。通常は、売主の不動産会社(デベロッパー)が、マンション1棟ごとに、各住戸の販売価格をまとめて設定します。 最初に「売上総額」を設定 具体的には、まず、土地の購入価格に建物の設計費や建築費、販売費などのコストを積み上げ、そこに一定の利益を加え、マンション全体の「売上総額」を設定します。 次に、その売上総額を住戸の床面積の合計で割って、平均単価を算出します。この平均単価を基準に、階数の上下や方角、ルーフバルコニーや専用庭の有無などによって価格に差を付け、各住戸の値付けをしていきます。このとき、特定の住戸に人気が集まらないように配慮します。 さらに、周辺で競合する他社物件の価格や売れ行きも調査します。それによって、より強気にいくか、弱含みにするか調整します。周辺の中古物件の相場や売れ行きも参考にします。 値下げは最終手段 戸数が多い場合は、何回かに分けて分譲します。「第1期」「第2期第3次」などの分け方があります。第1期の売れ行きを参考に、後のほうの期では価格を設定し直すこともあります。 売れ行きが悪かったり、完成後も売れ残っている物件(完成在庫)では、値引きすることもあります。 値下げは、デベロッパーの利益を圧縮することですが、もちろんこれは、売り主としては最終手段で、どうしても売りさばけなかったときにしか行われません。 土地代が高かった場合は マンションの価格のうち、土地代はすでに仕入れた物ですので、後から変更はできません。土地代が相場より高かった場合は、分譲価格を上げるか、建設費を圧縮するかの二者択一になります。 分譲価格を上げる場合は、マンションの仕様を豪華にして「高級マンション」として売り出したりします。ただし、これは立地が良くなければできないワザです。 建設費を圧縮する場合は、階高を下げたり、設備の仕様を下げたりします。立地が標準的なマンションでは、建設費を圧縮して販売価格を抑えるのが一般的です。

「財閥系マンションは安い」という意外な理由

財閥系の大手不動産会社(デベロッパー)のマンションは価格が高いというイメージがあります。これは正しい場合もありますが、正しくない場合もあります。思わぬ「お得物件」が出やすいのも財閥系の大手不動産会社。その理由を解説しましょう。 財閥系は土地を相場額で仕入れやすい マンションの価格をおおざっぱに分類すると「土地代」+「建設費」+「デベロッパーの利益」で構成されます。このなかで、価格にもっとも影響するのが土地代です。売り主の不動産会社としては、土地を安く購入することができれば、利益を確保しやすく、販売価格を無理に高く設定しない傾向があります。 こういう視点で見ると、有利なのは三井、三菱といった財閥系の不動産会社です。財閥系の会社は、さまざまな取引関係から、競争入札を経ずに土地を購入できるケースが多いからです。 競争入札をすれば、価格は高くなりやすいですが、こうした「指名売り」では、相場並みで購入できます。不動産相場が上昇基調のときは、分譲時には割安に土地を確保していたことになります。仕入れが安ければ、販売額も安くできるのです。 販売関係に負担をかけないため 大手不動産会社の多くは、製販統合といって、販売部門と分譲部門が同じ会社です。その場合、あまり無理な価格設定をすると、販売部門に負担がかかります。このため、価格設定時には、社内の力関係が影響します。 販売部門に負担をかけすぎると、社内関係がギクシャクするので、安く購入した土地のマンションでは、相場程度に販売価格を抑えることが多いという現実があります。結果として、「財閥系なのにお手頃」というマンションが出現することがあるのです。 「財閥系だから安い」とも限らない ただ、すべてのマンションがこうした「お手頃」というわけではありません。財閥系でも土地の仕入れ価格が高い場合ももちろんありますし、強気の価格設定をする場合もあります。 ですから「財閥系だから安い」と思いこむのも間違いです。「財閥系でも、リーズナブルなマンションが販売されることもある」ということを頭に入れておきましょう。 こうしたマンションと対極にあるのが、複数のデベロッパーが売主として名を連ねる大規模開発マンションです。こうした「ジョイントベンチャー物件」は、各売り主がそれぞれ利益をあげられるような価格設定になっているため、「割安感」がみられる物件はごく少数です。
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「新築マンションは買わないほうがいい」は本当か?

不動産評論家のなかには、「新築マンションは買わない方がいい」という人も少なくありません。その理由は、新築マンションは値下がりしやすいから、というもの。 あるいは「新築マンションは、建物ができあがる前に買うので、リスクが高いから」という人がいます。こうした意見は、正しいのでしょうか? 新築プレミアムは8% 新築マンションの価格には、売り主である不動産会社(デベロッパー)の利益が上乗せされています。そこにいったん人が住むと、その利益分が剥がれ落ちる形で、評価額が下がります。剥がれ落ちた利益分こそが「新築」のプレミアムで、「誰も住んだことのない住戸に住む」ことの対価といえます。 この「新築プレミアム」は、だいたい価格の8%程度と言われています。新築マンションの1年後の価格下落率の平均をとると、だいたいそのくらいになるから、ということのようです。5,000万円のマンションなら、370万円が「新築ならではのプレミアム分」ということになります。 1年後に8%下がった価格は、その後、毎年2%くらいずつ下がります。これは建物の経年劣化による価格下落です。下落幅は年を経るごとに縮小していき、築20~30年を経ると、価格はほとんど下がらなくなります。 青田売りのリスク また、新築マンションは、「青田売り」といって、建物が完成する前に販売されます。できあがった建物が、イメージと違う、ということもよくありますが、キャンセルするには高額のキャンセル料がかかり、あとの祭りです。 こうしたことが、「マンションを買うなら、新築ではなく中古をおすすめする」という専門家の発言の理由です。 新築にも大きなメリットが ただ、新築には、大きなメリットがあります。それは「好きな住戸を選べる」ということ。抽選に当たりさえすれば、最上階でも角部屋でも選び放題です。 そもそも、人気エリアのマンションは供給が少なく、中古物件もあまり出てきません。そうしたエリアで中古マンションを探そうとしても、好きな建物や好きな部屋は選べません。「7階くらいの南向けの部屋が売りに出ないかな」なんて思っても、そうそう都合良いタイミングでは買えないのです。 「築10年の中古マンション」は少ない 中古をおすすめする人は、「築10年のマンションを買うのがいい」とよく言います。でも、そういわれても、築10年の中古マンションはあまりありません。新築を買って10年で売りに出す人はそれほど多くありません。そのため、築10年のマンションは出物が少なく、人気エリアではそんなに安くはありませんし、市況によっては値上がりしていることすらあるほどです。 人気エリア以外では、築10年のマンションはたいてい値下がりしていますが、逆に言うと、安くなった中古マンションを買うと言うことは、値下がりエリアで10年後に築20年のマンションを抱え込んでしまうわけです。それはそれで不安ですよね。 ということで、経済的な側面だけ見れば、新築より中古にメリットが多いのは事実です。でも、そう都合のよい中古物件がない、というのもまた事実なのです。

マンション購入のリスクと、リスク軽減方法を考える

マンション購入にはさまざまなリスクがあります。もっとも大きいのが値下がりリスク。そのほか、地震リスクもありますし、欠陥マンションをつかまされるのもリスクといえるでしょう。ここでは、そうしたマンションのさまざまなリスクを考えてみましょう。 最大のリスクは「値下がり」 マンション最大のリスクは「値下がり」です。たとえば、4000万円のマンションを購入して、20年後に2000万円でしか売れなかったら、20年で2000万円も値下がりしたことになります。1年あたり100万円。毎月9万円ほどです。 マンションを所有すれば管理費や修繕積立金がかかりますし、固定資産税も課されます。住宅ローンを組んでいれば、その利子もかかるでしょう。それらをあわせて月4万円と仮定すると、さらに960万円も支出していたことになりますので、そのマンションのために、3,000万円近い支出を出したことになります。 もし、同等のマンションを月10万円で借りることができていたならば、20年で2,400万円です。つまり、マンションを購入することで、20年で600万円も「損」を出したことになります。 マンションを購入すると、こうした「損害」を被る可能性があります。これがマンション購入のリスクです。 自然災害もリスク そのほかのリスクとしては、自然災害があげられます。大地震でマンションが崩壊することもありますし、大雨で洪水に襲われる可能性もあります。東日本大震災では、震源から遠く離れた首都圏でも液状化被害があり、マンションの価値が大きく損なわれました。 災害でなくても、欠陥マンションをつかまされるリスクもあります。建て替えにならないような小さな欠陥でも、それがあるために売却できなくなることもありえます。 マンションの立地や構造によっても生活面のリスクが生じることもあります。エレベータのないマンションなら、高齢になったときに住みにくくなるリスクがあります。駅までのバスが廃止になったり本数が減ったりして、利用しにくくなるリスクもあるでしょう。近所のスーパーが閉店することだってリスクです。 相続のリスクもあります。相続時に分割できないマンションは、相続人同士の争いを招く可能性があります。 リスクを小さくするには? こうしたリスクをゼロにすることはできませんが、小さくすることは可能です。それは、資産価値の高いマンションを購入することです。 では、資産価値の高いマンションとはどういうマンションでしょうか。資産価値にはさまざまな側面や考え方がありますが、マンションの資産価値のほとんどは立地で決まります。つまり、立地のいいマンションを買えばいいのです。 立地のいいマンションなら、不要になったときに売りやすいですし、地震などの自然災害を受けたとしても買い手がつくものです。立地のいいマンションは、地震で崩壊しても、区分所有権の売買でそれなりの値が付くくらいです。 こうして考えると、マンションを購入するときに「立地のいい物件を選ぶ」ということがいかに重要かがおわかりいただけると思います。

人口減少でマンション価格は下落するのか?

日本はこれから人口減少社会に突入します。となると家は余っていきますから、マンションの価格相場も下落していく、という考え方があります。はたして、この考え方は正しいのでしょうか? 不動産価格は二極化している 最近のマンション価格動向の大きな特徴は、地域による不動産価格の二極化です。たとえば、人口が集中する首都圏であっても、人気のない沿線の郊外では、いくら広告を打っても売れないマンションが増えています。建物が完成し、入居も始まっているのに、売れ残りの残戸がはけないのです。 一方、人気のある沿線で、都心に近いエリアでは、こうした状況は起きておらず、建物の完成を待たずに売れてしまう物件も数多くあります。都心のタワーマンションなどは、高い部屋から売れていく場合も少なくありません。 購入限度額で頭打ちになる 不動産業界では、各エリアごとに「購入限度額」がはっきりした形で存在します。たとえば、Aという沿線では、4000万円以上になると急に物件が売れなくなる、というような現象です。 個人の不動産の購入限度額は、「年収の5倍」というのが相場です。自分がマンションに支払える限度額は自分が理解していますから、それを超えてマンションを買おう、という人は少数ですし、そもそもローンが通りません。 そのため、デベロッパーがいくら高いマンションを供給しても、そのエリアの年収相場からかけ離れた物件というのは売れないのです。これが「購入限度額」を形成します。 今後、日本で急激なインフレが起こる兆候はありません。国民の給与水準が上がる気配もありません。そうしたなかで、人口が減っていくということは、購入限度額の高いエリアが少しずつ減っていくことになります。そうなると、マンション価格も頭打ちになります。 外国人の購入需要は増加 ただ、世の中には高給取りは必ず存在しますし、富裕層も存在し続けます。そして、不動産価格は、需要と供給で決まります。供給の少ない人気エリアでは、一定の富裕層が不動産を求め続けますので、値崩れは起こりにくいと言えます。 とくに東京都心部では、外国人の不動産購入需要が増加していますので、今後も不動産価格が大きく下がることは考えにくいのも事実です。 いっぽう、人気沿線以外の郊外では、マンション価格の下落傾向は続くでしょう。資産を守る目的でマンションを買うのなら、とくに立地には気をつけて、人気沿線で購入した方がいいでしょう。

2018年下期マンション市場予測。消費税増税前の需要拡大つづく

分譲マンション事業の総合コンサルティングを手掛けるトータルブレインが、2018年下期の市場動向を予測したレポートを発表しました。 単純な構図に変化 同レポートでは、2018年上期のマンション市場を以下のように分析しました。 (1)販売戸数はわずかに増える。郊外が大幅増。 (2)郊外の価格上昇傾向は継続。2012年から35%上昇。 (3)販売は低調。埼玉・千葉など郊外が苦戦。 (4)在庫は4年連続増加。販売がスローペースに。 2018年上期に首都圏で新たに売り出されたマンションは287物件で、前年同期より6物件増。売れ行きは「好調」28%(前年同期28%)、「まずまず」51%(同50%)、「苦戦」21%(同21%)と、前年並みです。つまり、マンション市況に大きな変化はありません。 ただ、東京23区と都下の売れ行きが低下しています。マンション市場相場が高止まりしており、その影響が販売スピードの低下をもたらしています。 都心の好立地物件と郊外の割安感のある物件の販売は好調です。一方で、中途半端な都心立地の高値チャレンジ物件や、駅力が弱く割安感のない郊外物件は販売に苦戦しています。 つまり、これまでのような「都心=好調、郊外=苦戦」の単純な構図が変化し始めているわけです、都心でも割高物件は敬遠されますし、郊外でも駅力の強い立地の物件などは人気があります。 消費税アップを意識 2018年下期のマンション市場は、2019年10月の消費税率アップを意識したものになります。供給ペースは上がり、とくに郊外を中心に供給が活発化しそうです。年間の供給件数は4万戸程度に回復すると予測しています。 供給ペースが上がる一方で、売れ行きは順調とはいえず、販売期間の長期化が進んでいます。このため、完成済み物件の販売も増えそうです。 郊外物件は売れ行きが好転しているものの、沿線力・駅力・駅近・商業施設至近、需給バランス・割安価格の組み合わせにより、販売状況は変化しています。 購入する立場としては、都心物件は高値づかみに注意し、立地のいい郊外物件は早めに動いた方が良さそうです。

東京のマンション価格がピークを超えたことを断言しよう。不動産下落局面の「買い時」はいつか?

東京のマンション価格が、ピークを超えました。これまでも「そろそろ天井じゃないかな?」という意見は出ていましたし、筆者もそう思っていましたが、ついに「断言」してもいい段階に到達しました。その理由を書いていきましょう。 世界で利上げが本格化 マンション価格が天井を付けた、そう判断する理由はなんでしょうか。それは、世界で利上げが本格化したことです。とくに、米ドルの利上げのピッチが上がってきたことは、大きな情勢変化です。 「海外の利上げなんて関係ないじゃん?」と思っている人は、金利が住宅販売に及ぼす影響を軽視しすぎています。世界的に利上げがトレンドになり始めたことは、日本の住宅市況に大きく影響します。 それは、日本の最近のマンションバブルの担い手は誰だったか、を考えればわかるでしょう。海外の投資家です。 これまで、海外の投資家は、世界的な低金利でめぼしい投資先が見当たらず、日本の不動産に投資してきたという背景があります。しかし、世界で利上げが始まったいま、投資先は広がり始めています。 海外投資家が日本の不動産へ投資しつづける可能性は、少しずつ減ってきているとみるべきでしょう。というよりも、日本の不動産を売り、海外の別の投資先にお金を回す動きが活発化するとみられます。 2017年に入り、中国で海外送金の規制が厳しくなったことも、マンション販売に影を落としています。新築タワーマンションを爆買いしてきた中国勢の勢いが衰え、湾岸エリアのタワーマンションの売れ方が鈍ってきているという話も耳に入ってきました。 黒田総裁の任期切れも目前 そして、日本では、黒田東彦日銀総裁の任期が見えてきました。過激な金融緩和で超低金利を導いてきた黒田総裁は、2018年3月が任期です。インフレターゲットを掲げながら実現できなかった黒田総裁の続投は微妙です。安倍政権が続く限り黒田総裁は続投しそうですが、交代の可能性を指摘する人も少なくありません。 実際のところ、日本にこれ以上の金融緩和余地は乏しく、異常なマイナス金利は経済への悪影響が指摘されはじめました。そのため、誰が次期日銀総裁になっても、金融引き締めに転じなければならない状況になっていると思います。 現在の超低金利は、そう長くは続かないでしょう。大幅な利上げは当面ないと思いますが、マイナス金利はいつまでも続けられる政策ではありません。 海外が利上げに踏み切る中、日本だけが超低金利政策を続ければ、円安がどんどん進んでしまいます。ある程度の円安は日本経済にとってプラスですが、進みすぎると国民の購買力低下につながり、国が貧乏になってしまいます。そうなると政治不安が起きるので、そう遠くない時期に利上げは訪れるとみたほうがよさそうです。 住宅ローン金利が上がると… 利上げとは、すなわり住宅ローンの金利アップを意味します。金利が上がれば、購入できる不動産の上限価格は下がります。 それでもサラリーマンのお給料が増えていれば、問題ないのですが、国内労働者の実質賃金は頭打ちで、高額な不動産を購入できる世帯は限られています。買い手が減ればマンション価格はじりじりと値を下げて行かざるを得ません。 実際、最近の新築マンションの値付けを見ていても、これまでとは違って、デベロッパーに慎重な姿勢が見て取れます。従来以上に分譲期をずらし、事前調査を綿密にして、手探りで価格を決めています。 都心の超人気エリアのマンションは別として、郊外など、立地に多少の難のある物件は、じわじわと価格を下げている様子もうかがえます。具体的な物件名を挙げるのは避けますが、「値付け失敗で売れていなさそう」というマンションもいくつかあります。 買い急がないこと! では、これからマンションを買おうとしている人は、どういうスタンスで望めばいいでしょうか。 それは、買い急がないこと、に尽きます。 そもそも、日本は人口減少という大きなトレンドにいます。したがって、マンションを急いで買う理由はないのですが、それでも、家庭の事情などで、なるべく早く買いたいとお考えの方も多いと思います。 そういう方も、マンションを購入するときは、しっかりと値段交渉をして、新築であれ中古であれ、買い急がないことです。 好物件が出やすい 不動産価格がピークを付けた時期は、いい中古マンションを手に入れる絶好のタイミングでもあります。というのも、マンションの値下がり開始局面では、好物件が出てきやすいからです。「まだ上がるだろう」と虎の子物件を抱えていた人が、「これから下がるなら売ってしまおう」という姿勢に転じるのです。こうした物件は、マンション不況で値段が下がりきっているときにはあまり出てきません。 その意味で、中古マンションを狙う方は、絶好の買い時ともいえます。いい物件が出てきたらすぐに連絡し、多少の値引きをしてもらって買うのがいいでしょう。 駅に近い好物件は、不動産不況になっても大きくは値崩れはしないので、「値段が下がりきるまで」なんて思っていると、なかなか買えません。決断が大事な時期です。 まとめると、新築物件は買い急ぐ必要はない。 中古物件も、基本的には値下がり待ちで良い。 エキチカの好物件は、買い時である。 ということです。
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「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
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中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した

中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。

コロナショックでマンション価格はどう変わるか

コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。

マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。