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マンションの値段は何で決まる? 同じ広さで値段が大きく異なる理由とは

同じような間取りで、同じような広さなのに、値段が異なる、ということは、マンションではよくあります。新築マンションでも中古マンションでも、こうした違いは存在します。では、マンションの値段の違いは、どこから生じるのでしょうか。 マンション価格は立地8割 まず、マンションの値段を決める最大の要素は立地。人気の駅の近くは高いですし、都心など中心部から離れるにつれ安くなります。駅からの距離も大きな要素。近い方が高くなります。 しかし、あまりにも騒がしい立地だと、そのぶん安くなることもあります。高速道路や幹線道路に面していると、とくに低層階は値段が安くなりがちです。いずれにしろ、そのマンションがどこに建っているか、が一番重要で、「マンションの値段の8割は立地で決まる 」という人もいるほどです。 マンションのデベロッパー名も値段に影響します。三井不動産や野村不動産、住友不動産、三菱地所などの大手デベロッパーの物件は値付けが高いですし、中古物件の場合でもこうした大手の物件は値段が高めです。同じデベロッパーでも、マンションの「ブランド」や仕様ごとに値付けが異なります。 階数や間取り、方位も重要 同じマンションでも、階数が上にいくほど値段は高くなりますし、下の階になるほど価格が安くなります。これは新築でも値段の違いはありますが、中古でも影響します。下の階ほど中古では売れにくいので、やはり値段は安めになります。 同じ階で比べた場合は、「角部屋」のほうが「中部屋」(両側に隣戸がある部屋)より高くなります。角部屋は窓が多いので明るく風通しが良いなどのメリットがあります。 また、「方位」も重要な要素です。これは南側が一番高く、東、西、北の順で安くなります。タワーマンションなどでは東西南北に同じ間取りが存在することがありますが、このときも南、東、西、北の順で値段が安くなっていきます。 「北向きのほうが涼しくていい」なんてことを言う営業マンもいますが、間に受けないように。北向きは一番人気がないので、転売するときに苦労することがあります。

はじめてのマンション選びは何から始める? 予算確保と情報収集が大事

初めてマンションを購入する場合、何から始めたらいいのでしょうか? マンションがほしいと思ったら、まずは予算確保と情報収集が大事です。ご説明しましょう。 「希望エリア」「間取り」「予算」を明確に 「まずはモデルルームを見に行こう」というのはやめた方がいいでしょう。雰囲気に流されてしまい、自分がどういう住居を必要としているのか、見えなくなってしまう可能性があるからです。 最初にすべきことは、自分が住居に求める条件をリストアップすることから。とくに、「希望エリア」「間取り」「予算」の3つは明確にしておく必要があります。「希望エリア」は広めにとっておいたほうが物件が見つかりやすくなります。 間取りもある程度は柔軟性を持たせて探していいのですが、後で間取りを変えるわけにはいかないkとおが多いので、「3LDKなら3LDK」と譲れないポイントは確認しておきます。「予算」は、住宅ローンの返済可能額を計算したうえで、厳しめに見積もっておくべきでしょう。 最低でも5件は物件を見る 続いて情報収集です。今はインターネットで希望条件を登録しておくと、条件に見合った物件が出てきたらメールなどで知らせてくれるサービスがありますので、積極的に利用しましょう。 希望の物件が出たら、新築ならモデルルームへ、中古なら当該物件の内見へ出かけます。 このとき注意すべきなのは、最初から希望ど真ん中の物件を狙うのではなく、希望より少し予算が低かったり高かったり、立地が良かったり悪かったりする物件から見ていくこと。つまり幅を見ることです。それにより、自分の希望条件が、どこまで現実的なのかがわかるようになります。 最初に見た物件で決めたくなりますが、じっと我慢。最低でも5件は見るようにしましょう。そうすることで、自分の見る目も養われます。20件でも30件でもいいので、見られる限りは見るに超したことはありません。 実印や印鑑証明の準備もしておく この物件、と決めたら、不動産会社に伝えて申し込みをします。申込証拠金を支払い、ローンシミュレーションをしてもらい、重要事項説明を受けて売買契約を結びます。その後、ローンの手配をして、残金の支払いをし、物件の引き渡しを受け、入居という流れになります。 この間、早くても1ヶ月、新築の場合は竣工を待つので1年以上かかることもあります。 売買契約や引き渡し時の書類には、実印や印鑑証明が必要。期間が短い場合はあわただしくなりますので、実印や印鑑証明などの準備はお早めに。

マンションは20代で買うのがいいのか? 転売できる物件なら何歳で買っても問題なし!

「家賃を払うくらいなら、早めにマンションを買った方がいい」という意見もあります。 「20代に買っておけば、40代にはローンが終わりラクだよ」なんていう人もいます。こうした意見は正しいのでしょうか。 20代で買ったマンションに結婚後も住み続けられるのか? たしかに、20代にマンションを買い、そこに一生住み続けるならお得でしょう。しかし、20代に買ったマンションに70歳や80歳まで住み続けられるかというと、いささか疑問も残ります。 まず、買ったマンションが50年も60年も持つのか、という問題。新築なら50年は問題なく持ちそうですが、老後を迎えた頃に「建て替え」の問題に直面する可能性があります。 次に、間取りの問題。20代の段階で将来の家族構成が見通せればいいのですが、そうでない場合が多いでしょう。20代で結婚して子供が産み終わっているのならともかく、そうでないなら、自分の家庭にあった間取りがどのようになるのかわかりません。2人のつもりの子供が3人になった、という場合もあるでしょうし、逆に子宝に恵まれないかもしれません。 こうしたことから、20代でマンションを買っても、結婚後、30代か40代で買い換えを余儀なくされる可能性は少なくありません。 「値下がりしにくい物件」が条件 それでも、20代で買ったマンションが値上がりすれば、買った甲斐はあります。買い換えるにしても、所有マンションに高値が付くなら問題はありません。高く売って次の家を買えばいいのです。 また、値下がりしたとしても、家賃を支払い続けたのと変わらない程度の値下がり幅なら、やはり問題は小さいです。一方、買ったマンションが大きく値下がりした場合は、身動きがとれなくなります。そのため、20代にマンションを買うのであれば、「値下がりしにくい物件」というのが絶対条件になるでしょう。 マンションの価値は8割方立地で決まります。つまり、値下がりしにくいマンションというのは、「立地のいいマンション」です。人気エリアで駅から近い物件が該当します。20代でマンションを買うときは、この「人気エリアの駅近」を絶対条件として考えましょう。 そうでないマンションを20代で購入するのは避けた方が良さそうです。

一生賃貸のメリットとデメリット

住宅情報誌を読んでいると、「とにかく家を買おう」みたいな話でうんざりすることがあります。家を買うのは大きなことですし、さまざまなリスクを伴います。それよりも、一生賃貸でいいのでは? それじゃ何かまずいの? という疑問が浮かんでくるでしょう。 では、一生賃貸ではまずいのでしょうか。どんなデメリットがあるのでしょうか。あるいは、一生賃貸にはどんなメリットがあるのでしょうか。 一生賃貸のメリット 一生賃貸のメリットは、一にも二にも「身軽である」という点です。住んでいる家がイヤになったり、家族が増えたり減ったりしたときに気軽に転居できます。家を購入してしまったら、引っ越しすると家を貸すか売るかという大きな手間がかかりますが、そうした心配がありません。 地震や火事など、災害のリスクも小さくなります。持ち家の場合、家を買った後に地震がきたら巨額の借金が残ったうえに、住む家はなくなるという悲劇に見舞われます。賃貸では、地震で住んでいたマンションが壊れたら、賃貸契約を解消して違う家に住めばいいだけです。 一生賃貸のデメリット 一方、一生賃貸のデメリットは大きく分けて二つあります。一つは「連帯保証人」の問題です。賃貸物件を借りるにはほとんどの場合、連帯保証人が必要です。若いうちは両親がいるから大丈夫、と思っていても、将来どうなるかわかりません。歳を取ると親しい身内は他界してしまい、連帯保証人を頼める相手が減っていきます。その場合に、家を借りたくても借りられない、という事態に陥ることがあります。とくに、子供がいない人は要注意です。 最近は、保証会社を利用する形で連帯保証人を免除してもらえる物件も出てきていますが、保証料のぶんだけ負担が増えてしまいます。 もう一つのデメリットは「家賃の支払い」の問題です。持ち家なら、住宅ローンが終われば家賃は要りません。マンションの場合は管理費や積立金がかかりますが、家賃に比べれば小さな額です。 家賃の負担は、老後の年金生活では重くなります。それをずっと支払い続けることができるかどうかはわかりません。家賃負担が重くなって引っ越そうとすると、「連帯保証人」の問題にぶちあたります。 すなわち、「連帯保証人」と「家賃の支払い」の二つが、老後に賃貸を借りる際のデメリットとしてのしかかってくるのです。 一生賃貸と持ち家と、どちらが得? 金銭的な問題だけならば、賃貸と持ち家のどちらが得か、とは一概にいえません。計算のしかたによって結果は異なります。おおざっぱにいえば、「どちらも大差ない」といえます。 「誰にも追い出されない住める家」を持っていると、安心感は違います。一方で、そのぶん住宅ローンも組むのですから、「多額の借金がある」という不安感もセットです。また、不良物件を買ってしまって、売るに売れなくなり、住むにも住みにくい、なんてことになることだってあります。その意味では博打です。 どちらが得か、という問いに答えはありません。もし買うのなら、手が届く範囲で、余力のあるローンを組めば、安心感が不安感に勝るでしょう。

家賃並みでマンションを買えるのか?

マンション販売のチラシを見ると、「家賃並みの返済額でマンションが買えます!」なんて表現に出会うことがあります。この言葉に心を動かされる人も多いのですが、はたして本当なのでしょうか。 家賃並みの支払いでも家は買える 実際に、家賃並みの住宅ローン返済額で家を買うことはできなくはありません。しかし、チラシには以下のような「カラクリ」が含まれていますので注意しましょう。 カラクリ1 返済期間が35年で設定されている 住宅ローンは、返済期間が長くなるほど、毎月の返済額が減ります。住宅ローンの最長は35年ですので、35年返済にすれば毎月の返済額は非常に小さくなります。3500万円の住宅ローンを借りて、仮に利子がゼロとすれば、毎年100万円ずつ返せばいいことになります。すると毎月8万円程度で、家賃並みの返済額になります。 カラクリ2 ボーナス返済が設定されている カラクリ1の「35年ローン」で、さらに「ボーナス返済」まで盛り込めば、さらに毎月の返済額がちいさくなります。上記の例で、「ボーナス時25万円返済」と設定すると、毎月の返済額はさらに半減。利子を考慮しなければ、計算上は毎月の返済額はたった毎月4万円程度になります。。 カラクリ3 変動型金利で設定されている カラクリ1、2の「35年ローンでボーナス払い」で、さらに金利を低く見積もります。それが「変動型金利」です。現在の変動型金利は年1%未満ですから、月々の返済額も少なく抑えられます。上記の例なら、「3500万円を借りても、月々5~6万円の返済額」になることでしょう。たしかに、「家賃並みの返済額」といえますね。 落とし穴はありまくりです! さて、上記の「カラクリ1、2、3」を読んで、「そんなのあり得ないじゃん」と気づいた方は、もうこの下を読む必要はありません。気づかなかった人は、きちんと読んでください。 「家賃並み」という言葉にご用心 まず、返済期間35年というのは、30歳でローンを組んだとしても、返済終了が65歳です。40歳で組んだら75歳です。ということで、30歳であっても定年後までローン返済が残ることになりますので、非現実的です。 つぎに、ボーナス返済を設定すると、勤務する会社の業績が傾いたときに悲劇が起こります。ボーナスは、極端な話ゼロになることもあります。それに、家賃には「ボーナス払い」はありませんよね? なら、住宅ローンを「家賃並み返済」というのなら、ボーナス払いを計算に入れるのはおかしなはなしです。 最後に、変動金利型の場合、現在は金利が低くても、将来は金利が跳ね上がる可能性があります。現在1%で借りても10年後には10%になっているかもしれません。そうすると、利子の支払いが10倍にもなるのです。そのとき、金利負担に耐えられるかはわかりません。 変動金利がいけないとはいわないですが、35年もの長期ローンでは避けるべきです。長期ローンの場合は、全期間固定金利で計算しましょう。そうなると、金利は変動金利の3~4倍になるはずです。 つまり、「35年変動金利のボーナス払い」の住宅ローンで計算して「家賃並み」といっても、信じてはいけません。せいぜい、「25年固定金利3%ボーナス払いなし」程度の前提で計算したものでなければ、「家賃並み」という言葉に説得力はありません。

「新築マンションは買わないほうがいい」は本当か?

不動産評論家のなかには、「新築マンションは買わない方がいい」という人も少なくありません。その理由は、新築マンションは値下がりしやすいから、というもの。 あるいは「新築マンションは、建物ができあがる前に買うので、リスクが高いから」という人がいます。こうした意見は、正しいのでしょうか? 新築プレミアムは8% 新築マンションの価格には、売り主である不動産会社(デベロッパー)の利益が上乗せされています。そこにいったん人が住むと、その利益分が剥がれ落ちる形で、評価額が下がります。剥がれ落ちた利益分こそが「新築」のプレミアムで、「誰も住んだことのない住戸に住む」ことの対価といえます。 この「新築プレミアム」は、だいたい価格の8%程度と言われています。新築マンションの1年後の価格下落率の平均をとると、だいたいそのくらいになるから、ということのようです。5,000万円のマンションなら、370万円が「新築ならではのプレミアム分」ということになります。 1年後に8%下がった価格は、その後、毎年2%くらいずつ下がります。これは建物の経年劣化による価格下落です。下落幅は年を経るごとに縮小していき、築20~30年を経ると、価格はほとんど下がらなくなります。 青田売りのリスク また、新築マンションは、「青田売り」といって、建物が完成する前に販売されます。できあがった建物が、イメージと違う、ということもよくありますが、キャンセルするには高額のキャンセル料がかかり、あとの祭りです。 こうしたことが、「マンションを買うなら、新築ではなく中古をおすすめする」という専門家の発言の理由です。 新築にも大きなメリットが ただ、新築には、大きなメリットがあります。それは「好きな住戸を選べる」ということ。抽選に当たりさえすれば、最上階でも角部屋でも選び放題です。 そもそも、人気エリアのマンションは供給が少なく、中古物件もあまり出てきません。そうしたエリアで中古マンションを探そうとしても、好きな建物や好きな部屋は選べません。「7階くらいの南向けの部屋が売りに出ないかな」なんて思っても、そうそう都合良いタイミングでは買えないのです。 「築10年の中古マンション」は少ない 中古をおすすめする人は、「築10年のマンションを買うのがいい」とよく言います。でも、そういわれても、築10年の中古マンションはあまりありません。新築を買って10年で売りに出す人はそれほど多くありません。そのため、築10年のマンションは出物が少なく、人気エリアではそんなに安くはありませんし、市況によっては値上がりしていることすらあるほどです。 人気エリア以外では、築10年のマンションはたいてい値下がりしていますが、逆に言うと、安くなった中古マンションを買うと言うことは、値下がりエリアで10年後に築20年のマンションを抱え込んでしまうわけです。それはそれで不安ですよね。 ということで、経済的な側面だけ見れば、新築より中古にメリットが多いのは事実です。でも、そう都合のよい中古物件がない、というのもまた事実なのです。

不動産業者との付き合い方3原則

マンションを購入するときに付き合わなければならないのが不動産業者。新築の場合は売主であるデベロッパー、中古の場合は仲介業者で、どちらも不動産業者です。マンション購入では、この不動産業者をどう使いこなすかが重要になります。ここでは、不動産業者との付き合い方の原則をご紹介しましょう。 「よい物件情報を引き出す意識」を持とう 最近はインターネットを検索すればさまざまなマンション販売情報が手に入ります。ただ、すべての情報がインターネットに載っているわけではありませんし、インターネット掲載前の情報を握っているのが不動産業者です。上手に付き合って、よい物件情報を引き出すという意識を持ちましょう。 不動産業者に対して、尊大な態度を取る方もいます。でも、きちんとした対応をして、相手を尊重する態度を取る方が、不動産業者もいい情報を優先して送ってくれたり、便宜を図ってくれたりするものです。ビジネスマナーとして当然ですが、不動産業者相手でも、礼をもって接しましょう。 これが大原則で、以下に不動産業者との付き合い方3原則をご紹介。 原則1 きちんと返事を返す 不動産業者に自分が求める条件を伝えると、相手はメールなどでさまざまな情報を送ってくれます。そのほとんどは、自分の希望とは合わないものだと思います。先方もそれを承知のうえで、とりあえず手持ちの情報を一通り送ることもあります。 そうしたときにも、「こんなつまらない物件を送ってきて!」などと怒って無視するのはNG。「この物件は予算オーバーなのでダメ」「この駅は希望外」「もっと駅に近い物件がいい」など、きちんと理由を説明して返事を返しましょう。 理由を説明するのが面倒なら、「どの物件も最初に伝えた条件と違う」という程度のことでもかまいません。とにかく、「返事をする」というのが大事なのです。 不動産業者も、たくさんの顧客を相手にしています。すべての顧客に同じように接することはできません。「返事をする」という基本的なマナーを持っている顧客に、優先的に情報を流してくれるようになるものです。そうすれば、いい物件が出たときに、真っ先に紹介してくれるようになるでしょう。(逆にいうと、返事すらしない顧客が非常に多い、ということです)。 原則2 急いで買う姿勢を見せない モデルルームなどを見学したり、中古物件で内覧をしたときに、アンケートを書く機会があります。こうしたときに、「良い物件があればすぐに買いたい」といった積極的な回答をするのは避けた方がいいでしょう。 アンケートの記入時は「とくに急いで買うつもりはない」と書きます。実際の会話でも、「1年以上かかってもいいから、ゆっくり多くの物件を見て、気に入ったものがあれば買うかも知れない」という趣旨にしておきます。 「すぐに買いたい」と回答してしまうと、不動産業者の熱が入りすぎ、電話攻勢を受けたりして、うんざりします。本当に緊急に買う必要があるならともかく、そうでない場合、営業電話は3回も受ければイヤになり、不動産業者との関係性が悪くなります。それは長い目で見た場合、あなたにとってもいいことではないですし、もちろん不動産業者にもメリットはありません。 ゆっくりと1年かけていい物件があれば買うから、気長に付き合って欲しい、という態度を示すのが良策です。そうすれば、不動産会社も、顧客リストにあなたの名前を入れて、必要なときに情報を送ってくれるようになるでしょう。 原則3 不動産業者のクルマに乗らない 実際にマンションを見に行くとき、物件までは自分の足で歩いていくことをおすすめします。不動産業者は、クルマに乗せて何件も見せたりすることもありますが、「こんなに何件も見せてもらったら、すぐに決めないと悪いなあ」などという気持ちになってしまうもの。そういう気持ちになると、不動産業者のペースになります。ですから、不動産業者のクルマには乗らないことです。 また、物件を見るときは、駅からの距離や雰囲気をつかむことも大事です。クルマで行けば、遠い距離も近く感じますし、治安の悪さなどがあっても肌で感じることができません。「駅から歩いて物件まで行くこと」も内覧のうち、と考えるといいでしょう。

住宅ローンを組むとき、手元にいくら資金を残しておくべきか。病気や怪我にも備えられる預金を

住宅ローンを組むとき、手元にいくら資金を残しておくかは悩みどころ。金利を考えるとローンの総額は抑えたいですが、貯金をすべてはたいてマンションを購入してしまうと、万一の事態に対応できなくなります。ある程度の金額は手元に置いておくべきですが、それはどのくらいが適度なのでしょうか? 購入後にもお金がかかる マンションを購入して、いざ住もう、というときには、さまざまなお金がかかります。引っ越し代は当然として、家具を揃えたりカーテンなどインテリアを整えたり、細かい日用品を購入したりすることもあるでしょう。中古マンションを購入した場合は、ハウスクリーニングやリフォーム代もかさみます。 したがって、マンションを買うときは、購入後、手元にある程度のお金が残るように住宅ローンを借りなければなりません。 年間生活費の1年分 一般的に、手元に残しておくべき金額は、年間の生活費1年分といわれます。月々の食費や日用品費、被服費、教育費、レジャー代などはもちろん、住宅ローンの支払いや住宅諸経費も含めて、月々にかかる金額を計算し、その12ヶ月分を目安に手元に残すのです。 たとえば、住宅ローンや管理費など含めて、月25万円が生活にかかると見込まれれば、300万円は手元にあったほうがいいでしょう。リフォーム代や家具代などは、この金額とは別に用意します。 転職のチャンスが訪れるかも? 人生には予想外のことが起こります。病気やけがで入院することもありますし、失業で収入がなくなるかもしれません。あるいは、転職の機会が訪れるかもしれません。手元資金が乏しいため会社をやめられず、転職のチャンスを逃すなどということのないようにしたいものです。 親の介護も要注意です。介護費用もかかりますが、介護のために頻繁に実家に帰るとなると、その交通費が負担になることもあります。注意したいものです。 こうした備えとして、1年分の生活費は銀行預金に残しておきましょう。
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