水曜日, 9月 23, 2020

初心者

マンション購入の手続きの流れをまとめてみた。モデルルーム見学から契約、入居まで

新築マンションを購入するなら、その手続きの流れを最初に理解しておくことが大切。購入申込から引き渡しを受けて実際に入居するまでは、長い道のりが待っています。わかりやすくご説明しましょう。 情報収集 まずは新築マンションの物件情報を集めます。インターネットの住宅情報サイトで希望条件を登録しておけば、定期的に新規分譲開始のマンションの情報をメールで送ってくれます。あわせて、駅に置いてある無料の住宅情報誌などもチェック。 モデルルーム見学 多くの新築マンションは、建物が完成する前に販売を開始します。しかし、買う方にとっては、建物ができていない段階ではイメージが湧きません。そこで、不動産会社は、実際の建物内装を模した「モデルルーム」を設置します。 モデルルームでは、代表的な間取りの住戸の室内を再現しています。内装の雰囲気や仕上げ、設備などをチェックできます。設計図面など重要な情報を閲覧することもできます。モデルルームは販売事務所も兼ねていますので、価格などの情報を知ることができます。 モデルルームは一つだけでなく、希望条件に近い物件なら、なるべくたくさん見て回りましょう。 購入申込 気に入ったマンションが見つかれば、購入を申し込みます。「購入申込書」を不動産会社に提出します。これは契約ではありませんから、提出後、どんな理由でも「やめる」ことができます。購入申し込み段階でのキャンセルにはキャンセル料はかかりません。 住宅ローンを利用する場合は、購入申込を行った段階で、仮審査を受けておくといいでしょう。自分で銀行を回って審査を受けてもいいですし、不動産会社の紹介で受けることもできます。 抽選 購入申込は、部屋ごとに行います。同じ部屋に複数の申込者があれば、抽選となります。当たれば、実際に購入へと進みます。抽選で当たっても、この段階なら辞退することもできます。 重要事項説明 抽選も終わり、いよいよ本当に購入する、という段階で重要事項説明に進みます。これは、法律に定められた一定の項目について、宅地建物取引主任者という国家資格を持った担当者が、書面に基づいて説明するものです。 説明日の前に、あらかじめ重要事項説明書のコピーをもらっておいて、家で読んでおくといいでしょう。不明点があれば、あらかじめ担当者に確認しておきます。 契約 重要事項説明書の朗読が終わったら、契約です。契約は重要事項説明の当日に行われるのが一般的ですが、日を改めることもできます。契約日の前に、あらかじめ契約書のコピーをもらっておいて、事前に読んでおき、不明点があれば前日までに確認しておきましょう。 契約書の内容を確認した後、署名と捺印を行います。この際、手付金を支払います。手付金は事前に銀行振り込みのこともあります。 いったん契約書にサインすると、キャンセルする場合に違約金が必要になります。違約金の金額は、かなり大きいのでご注意を。 住宅ローン申込 契約が成立したら、住宅ローンの申込を行います。実際に融資が行われるのは建物完成後ですが、この段階で申し込んで本審査を受けておきます。住宅ローンの本審査には収入を証明する書類など、書類がたくさん必要で、時間もかかります。 完成を待つ 契約が完了し、住宅ローンを申し込んで本審査を通れば、一段落。あとは建物の完成を待ちます。数ヶ月から1年以上待つこともあります。 入居説明会 建物の完成、引き渡しが近づくと、管理についての説明や、オプションの申込を行う入居説明会が開かれます。引き渡しから引っ越し、入居後の疑問などを尋ねることができます。 内覧会 建物工事が一通り終わると、内覧会です。各住戸の内部について購入者が確認することができます。不具合があれば、ここで指摘し、修繕してもらいます。建物チェックの専門家を同行する人も増えています。 決済・引き渡し 決済日はローンの実行日です。ローンを実行してもらい、不動産会社に残金を支払うと、カギの引き渡しがあります。この瞬間から、購入した部屋を自由に使うことができます。 登記 最後が所有権の登記です。登記は法律的に「この部屋はあなたのもの」であることを認証する作業です。司法書士が代行して行うのが一般的です。 登記が終了すれば、名実ともに、そのマンションの部屋はあなたのものになります。引っ越しは登記が終了する前でも行えます。

20代こそ一戸建てを買ってほしい! 50代以降はマンションがおすすめ。年齢で考える「マンションか一戸建てか」。

マンション購入というと、若い夫婦がイメージされることが多いようです。同じエリアなら一戸建てよりも安くて買いやすいですし、交通便利な場所に建てられることが多いので、アクティブな若い人には便利、という理由もあります。 でも、実際に購入するのなら、じつは20代や30代の若い人ほど一戸建てがおすすめです。その理由を説明していきましょう。 マンションのメリットは? マンションのメリットはなんといっても、利便性です。玄関の鍵さえかければセキュリティ上の不安は少なく、駅に近ければ外出にも便利。バリアフリーが行き届いていて、段差が少ないなどの使いやすさもあります。 ただ、このメリット、若い人よりもシニアに向いていると思いませんか? うっかり鍵のかけ忘れが生じにくく、クルマを使わず駅まで歩けて、階段もないのですから。一方、若い人はベランダや窓の鍵もきちっとかけますし、クルマを運転するのも苦になりません。バリアフリーもそれほど気にしないでしょう。 小さな子どもがいる場合、マンションは階下に気を遣います。それならば、一戸建てのほうが気兼ねなく、親子でのびのび暮らすのに向いています。未婚の人は20代で一戸建てを買う必要はありませんが、既婚なら20代で一戸建ては十分に「アリ」です。 長期的なランニングコストを考える 問題は価格ですが、マンションは初期購入費用は安いものの、毎月の管理費・修繕積立金がかかります。マンションによって異なりますが、あわせて毎月3-4万円程度が一般的。年間30~50万円、20年住めば1000万円レベルです。 一戸建てよりマンションのほうが物件価格は安いかもしれませんが、長期的に見れば、ランニングコストはマンションのほうが高い場合が多いのです。まだ若い20代の人こそ、ランニングコストは軽視できません。 郊外マンションは価格下落が恐ろしい 一戸建ては古くなっても土地の評価は変わりません。そのため、売却した場合に価値が残りやすいというメリットがあります。 一方、マンションは、老朽化するにつれ、価値がどんどん落ちていきます。都心マンションならそれほどでもありませんが、郊外マンションの価格下落は恐ろしいほどどです。 ですから、子育てしているうちは郊外で一戸建てに住み、年をとったら、それを売って、便利な都会のマンションに移ればいいのです。 ということで、20代~30代こそ、マンションより郊外一戸建てを。シニアは都会のマンションを。もちろん、ライフスタイルよって選択肢はいろいろありますので、若いときに都会のマンションに住むのもいいでしょう。でも、最初から一戸建てをあきらめるのはもったいないと思います。

隣地の空き地・駐車場にどんな高さが建設可能か予測する。高いビルやマンションが建てば日照・眺望が悪くなる

マンションを購入するときに注意したいのが、隣地。とくに、メイン採光部となる窓の前の隣地がどういう状態かは、よくよく確認したほうがいいでしょう。空き地になっていたら要注意。そこにどんな建物が建つ可能性があるかを、予測しておかなければなりません。 空き地、駐車場は要注意 マンションの隣地が空き地の場合、「何か建ったら日当たりが悪くなるのでは?」と心配する人は多いです。心配は当然で、隣地にどんな建物が建つ可能性があるかは、マンション購入前にチェックしなければならない重要項目です。 空き地でなくても、駐車場も要注意。駐車場は空き地を一時的に活用しているだけの場合もあるからです。 すでに隣地に建物が建っていても、より大きなビルやマンションに建て替わる可能性もあります。その場合、南側なら日照に大きな影響がでますし、東側、西側では太陽位置が低いだけに日当たりへの心配があります。 北側は日照の影響はありませんが、目の前に高いビルが建てば、眺望が悪くなるのは間違いありません。眺望が悪くなれば、当然資産価値も下がります。 どのくらいの建物が建つか? では、隣地にどんな建物が建つか、予測する方法はあるのでしょうか。 まずは、隣地の容積率と建ぺい率、高さ規制を確認します。容積率や建ぺい率が高ければ、高いビルやマンションが建つ可能性があります。一方、容積率や建ぺい率が低ければ、そんなに高い建物は建てられません。 具体的に、どのくらいの高さのビルやマンションが建つ可能性があるかを知る方法はあるのでしょうか。建設できるビルの高さは、容積率、建ぺい率、隣接する道路幅、高さ規制などさまざまな条件で決められますので、一概にはいえません。 ごくおおざっぱにいえば、たとえば容積率が300%なら5~6階の建物が建つ可能性があります。500%の場所なら7~8階建てのビルが建つ可能性はあります。絶対高さ規制が設定されているエリアだと、それ以上の高さのビルは原則として建てられません。 同じエリアでも、隣接する道路幅が広い土地ほど、高いビルが建つ可能性があります。大通り沿いには高いマンションが建ち並んでいますが、それは高さに対する規制が緩いからです。 用途地域を確認しよう ...
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マンションを買う前に見ておく駐輪場のチェックポイント。台数と施設をしっかり確認!

マンションに引っ越して意外と困るのが駐輪場。分譲マンションなら駐輪場が設置されている場合が多いですが、台数が足りなかったり、狭くて使いにくいなどの不満も多いです。 1世帯あたりに必要な駐輪場台数は? マンション購入時に確認したいのは、1世帯あたりの駐輪場台数。最近は一世帯に1区画(1台)が一般的で、郊外マンションでは2台利用できることもあります。逆に都心立地など便利な場所では、世帯数の半分だったり、極端に少ないなど、駐輪場が限られているケースもあります。 マンションに必要な駐輪場台数は、マンションの立地や住民層によって異なります。駅から十数分くらいのマンションだと、徒歩での通勤通学が不便なので、駐輪場のニーズが高まります。また、単身者やDINKS向けのマンションなら駐輪場は1世帯1台で十分ですが、ファミリーマンションなら一家で3台くらい自転車に乗ることもあるでしょう。 一方で、自転車に乗らない世帯も当然あります。その場合は、使ってない駐輪場を使いたい世帯に回すことも可能です。そのため、一概にはいえませんが、駅に近いマンションは1世帯1台、駅から徒歩10分以上のマンションは、1世帯2台程度の駐輪場があるといいでしょう。 平面式か2段式か 駐輪場には平置き式、平面機械式と2段式があります。平置きはたんに「地面」があるだけ。平面機械式は、停車用の機械が置いてあります。2段式は、機械で上層にもおける立体式です。 どれがいいかというと、もちろん平面機械式でしょう。出し入れしやすいですし、自転車以外のもの(たとえばバイク)を置かれたりすることがありません。ただ、都心立地のマンションは平面駐輪場をとるスペースが足らないため、2段式が多数派です。 チャイルドシート自転車や電動自転車が停めやすいか? 2段式駐輪場の難点は、チャイルドシート装備の自転車が停めにくいこと。また、電動式自転車も停めにくいです。要するに、昔ながらの軽い自転車以外は、留め置くのに難があるのです。 平面式駐輪場でも、1区画の幅が狭いと、チャイルドシート自転車や電動自転車は停めにくいです。そのため、最近のマンションでは、チャイルドシートや電動専用区画を設ける場合も増えてきました。 ...

資産価値を保ちやすいマンションとは? 駅から近くて日当たりが良いのが大事!

マンションを購入するとき、大切にしたいのが資産価値。自分が「このマンションは素晴らしい!」と思っても、他人から見て「今ひとつ」と思われたら、資産価値は高くなりません。自分の価値観とともに、第三者の価値観も大切にしておきましょう。 マンションの資産価値とは? マンションの資産価値とは、売却時や賃貸時にどの程度の値が付くかを指します。資産価値の高いマンションとは、買いたい人が多いマンション。あるいは、借りたい人が多いマンションです。 買いたい人が多ければ、マンションの値段が上がります。借りたい人が多ければ、高い値付けで賃貸に回せます。東京都港区のマンションの資産価値が高いのは、買いたい人、借りたい人が多いからです。 同じマンションでも、新築のほうが資産価値が高いです。駅からの距離は遠いよりは近い方がいいでしょう。周辺環境は騒がしいよりも静かなほうがよく、もちろん治安がいいエリアほど資産価値は高くなります。 このように、マンションの資産価値を構成する要素はたくさんあります。さまざまな要素が複雑に絡み合って、マンションの資産価値を構成していきます。 資産価値の構成要素 マンションの資産価値を形作る主な要素を挙げてみましょう。 1 駅からの距離(近い方が価値が高い) 2 駅の利便性(人気路線や急行停車駅ほど価値が高い) 3 町並み(高級住宅地や、利便性のいい商業地は価値が高い) 4 広さ(広い方が価値が高い) 5 間取り(使いやすいか、採光がよいかなど) 6 日当たり(南向きが価値が高い場合が多い) 7 眺望(海が見える、夜景がきれいなど) 8 管理(清掃が行き届いているか、積立金が足りているかなど) 9 分譲会社(大手デベロッパーを好む人は多い) 10 建設会社(大手ゼネコン施工を好む人は多い) 11 共有施設(施設によって評価は変わる) このほかにも、たとえば駐車場がどれだけあるか、立体駐車場か平面駐車場か、といったことや、ディスポーザーの有無、宅配ロッカーの数、共有施設、管理人の常駐時間など、細かなことが影響していきます。 一つ一つの要素は小さなことに見えても、こうした要素がすべて優れているマンションは、値段が高くても売れていきますし、賃貸に出したら借り手がつきやすいです。つまり、小さな積み重ねが資産価値を形成していくのです。 なぜ資産価値が大事なのか 自分が気に入れば、資産価値なんてどうでもいい、と思う人もいるでしょう。しかし、予期せぬ転勤や、子どもの教育、親の介護などで、引っ越しを余儀なくされることはあります。その場合、資産価値の高いマンションなら売ることも容易ですが、資産価値が低いとそうはいきません。 そのため、買うのなら、マンションの立地から管理に至るまで、資産価値という観点からきちんとチェックすることが大事なのです。 最も大事なのは立地 とはいうものの、資産価値でもっとも大事なのは、立地です。人気路線の人気駅から徒歩圏内のマンションなら、ほかの要素が全部いまひとつでも、それなりの資産価値になります。逆に、他の要素がすべて素晴らしくても、鉄道駅から離れた不便な立地だと、資産価値には限界があります。 あるいは、駅から少し離れていても、東京都港区や鎌倉市、京都市中京区といった、ブランド価値の高いエリアは、やはり資産価値は高くなります。一方、駅から近くても、ブランド価値の低いエリアは、資産価値が低くなります。 日当たりは立地についで大事です。日当たりのいい南向きのマンションは需要が多いので、資産価値が高くなります。南向きでなくても、眺望がいいマンションは評価が高いです。タワーマンションの上層階では南向きが暑いから敬遠される、などの例外はありますが、おおむね南向きで日当たりが良く、眺望も開けているマンションが資産価値が高いでしょう。 駅から近くて日当たりのいい物件を買っておくことが、何より大事といえます。 大手分譲は資産価値が高い? 分譲会社や建設会社の名前は、新築販売時には値段に影響しますが、中古市場ではそれほど大きな価値を持ちません。大手デベロッパーで有名ゼネコン施工の中古マンションが売りやすいのは確かですが、立地がよければ、分譲会社の名前など関係なく売れます。逆に、「大手分譲だから中古でも売れる」ということは、あまり考えられません。 共有施設は充実しているほうが良いですが、そのぶん管理費が高くなるなら、マイナス要素になるケースもあります。ジャグジーやスポーツジムがマンション内にあった場合、「余計なコストがかかる」と敬遠されることもあります。ゲストルームやキッズスペース程度なら、あったほうが資産価値は上がるでしょう。

定期借地権マンションは得か損か? 資産価値は低いが、50年後に解体が決まっているのはメリット

定期借地権とは、一定期間の借地権のことです。定期借地権付きマンション(定借マンション)とは、定期借地の上に建てられたマンションです。借地期間が終了したら建物を壊し、土地を更地にして地主に返還しなければなりません。 定借マンションでも、建物は区分所有者が所有権を持っています。一方、土地は買わずに借りるだけなので、分譲価格に土地代が含まれません。そのため、安いのが特徴です。 いったい、定期借地権マンションは、得なのか損なのでしょうか? 検証してみましょう。 土地付きマンションより2~4割安い 定期借地権付きマンションの魅力は、なんと言っても価格。土地を買わずに借りるだけなので、通常の土地付きマンションより2~4割くらい安いです。ただし、入居時には土地の保証金が必要で、月々の借地料の支払いもあります。借地料は場所によって異なりますが、50年間となると総額数百万円になります。一方で、土地の固定資産税はかかりません。 定期借地権は最低50年と決められていますので、定期借地権付きマンションも50年の借地権付きが一般的です。ですから、新築の場合、最低50年は済むことができます。 担保価値は低い 定期借地権付きマンションでは、購入時の価格に土地代が含まれません。そのぶん、分譲価格や中古価格が安くなります。安くて買いやすいのはいいですが、住宅ローンを組むときに、マンションの担保価値が低いのは注意点。土地部分に担保価値がないためです。 借地期間が終わったら、マンションは解体して更地にし、地主に返還しなければなりません。解体費用は、毎月積み立てます。そのため、定借マンションでは、管理費、修繕積立金とは別に、解体準備基金という積立金も毎月かかります。 50年後に、積み立てたお金でマンションを解体して、残金などは精算します。50年後に必ず更地にしなければならないとは限らず、契約条件によっては借地権を延長できることもあります。 老朽化リスクがない 定期借地権付きマンションをどう評価するかは、意見が分かれます。 「居住の終わり」が見えているので、ある意味安心、という声もあります。というのも、土地付きマンションでは老朽化とともに建て替えの問題が生じ、建て替えできない場合はスラム化したマンションを所有し続けなければならなくなる、といったリスクがあります。定期借地権付きマンションは解体が決まっていますので、そうしたリスクがありません。 定期借地権ではなく、一般借地権のマンションと比べるとどうでしょうか。一般借地権マンションは、解体費用を積み立てていない場合が多いので、老朽化したときにどうするか、という問題が生じます。定期借地権付きマンションでは、解体費用を積み立てているので、老朽化のリスクから逃れることができます。 売却が年々難しくなる 定期借地権付きマンションは、土地がないだけに資産価値では見劣りします。 とくに、借地権の残りが短くなると、売却しようにも価格がかなり低くなることが予想されます。借地権が0年になれば、資産価値が事実上ゼロになりますから、その時期が近づくにつれ売却じたいが、年々難しくなります。 「終の棲家」にならない 人が住宅を購入する理由の一つに、「終の棲家を手に入れる」という考え方があります。定借マンションがその条件を満たすかは疑問です。 人間の寿命は人によって違いますが、長ければ100歳まで生きることもあります。そのため、定期借地権を50歳で買えば、「死ぬまで住める」といえるでしょう。 しかし、たとえば30歳で購入すれば、80歳で住みかを失うリスクがあります。そう考えると、50歳以下で定期借地権付きマンションを買うのは、あまりおすすめできません。 残存期間が短くなっても補修できるか? こうした声を反映してか、最近は借地権の設定期間を長くした定期借地権住宅も出てきました。60年や75年などです。借地期間75年となると、25歳で買っても100歳まで住むことができますから、ほとんどの場合、「死ぬまで住める」ことになります。 とはいえ、たとえば築50年をすぎた段階で、建物が老朽化が目立ってきたときに、あと25年の所有期間のために大規模修繕をするかどうか、という問題が浮上するかもしれません。定借期間を延ばしたら延ばしたで、建物の補修という大問題が生じてしまうのです。 定借マンションの問題点として、借地権残存期間が短くなるにつれ、補修が行き届かなくなりやすいという点が挙げられます。築50年くらいなら心配なくとも、築60年や築70年となると、どうなるかわかりません。 買うなら都心部 こうして考えると、定期借地権付き住宅は、賃貸住宅に超長期で契約するのに似ています。あえて書けば、定期借地権付き住宅は「資産」ではありません。住宅の「長期利用権」にすぎません。 それでも都心部の交通至便な定借マンションなら、たとえ築45年になっても「利用したい」と考える人はいるでしょうから、使い道はあります。貸すことができれば、期限いっぱいまで無価値にはなりません。 私見ですが、定期借地権住宅を買うのなら、交通至便な都心部に限る、といえるでかもしれません。

子育て世代のためのマンションの選び方。間取り、広さ、階数はどうする?

子育て中の家族のマンション選びは、意外と難しいもの。広さを求めて探す人が多いですが、手頃で広い間取りはなかなか見つかりません。 騒音で階下に迷惑をかけないか、子ども部屋の間取りをしっかりとれるか、といった建物の問題もあります。学区や利便性、環境とのかねあいも考慮にいれなければならないでしょう。 ここでは、子育て世代に向けた、マンションの選び方を考えてみましょう。 家族4人で何平米必要か? まず、建物。家族が何人かにもよりますが、子ども部屋を作りたいなら、できるだけ広い間取りのマンションを探したくなります。 大都市の場合、国が住生活基本計画で定める「誘導居住面積」によりますと、望ましい居住面積は、 2人以上の世帯で、20平米×世帯人数+15平米とされています。たとえば3人家族なら75平米、4人家族なら、95平米です。これが国が考える「望ましい家の広さ」です。 実際には、家族4人で70平米3LDKでも、もちろん住むことは可能です。ただ、もう少し広い方が、子どもに十分なスペースを与えられます。エリアにもよりますが、最近は、一家4人なら80平米以上のマンションを選ぶ人が多いです。 「理想」は90平米以上ですが、その広さのマンションとなると、なかなか供給されていませんし、大都市圏では値段も手が届きにくくなります。 3LDKか4LDKか? マンションの間取りは3LDKが一般的。夫婦の寝室と子ども部屋で、子どもが一人なら、残りの一部屋は書斎や倉庫になるでしょう。子どもが2人なら、子ども部屋も2つになります。 一方で、「3LDKでは狭い」「子ども2人が同性か異性かで異なる」などの意見もあります。4LDKのほうが使いやすいという意見も根強く、判断には迷います。70平米台なら3LDKにならざるを得ませんが、90平米以上なら4LDKも選択肢です。 筆者の意見では、部屋を増設することはできないけれど、使わないで放っておく(納戸にする)ことはできるので、4LDKを買えるならそのほうがいいと思います。 防音性に気を配る 子育て世代のマンション選びで気を配りたいのは、防音性です。最近のファミリー向けのマンションなら、だいたいどの物件でも防音性に配慮していますが、DINKSや単身者がメイン居住者のマンションは、防音性能が劣る場合もあります。 階下や隣戸とのトラブルを未然に防ぐためにも、防音性能は重視すべきです。LL-45以下、LH-50以下の遮音性能を持つマンションがいいでしょう。 いっそ、1階に住むのも手です。階下への気配りをしなくてよくなります。ただ、1階は売却時のリセールバリューがやや低くなりますので、あまり高い物件は避けるのが賢明です。 駐車場、駐輪場は十分か 子育て中はクルマがあると便利。そのため、駐車場が確保できる物件がいいでしょう。郊外マンションなら各戸1区画の駐車スペースのあるマンションがいいですし、都市部でもそれなりの数が用意されていたほうがいいでしょう。駐車場は、立体よりは平面がおすすめです。 子どもが複数いると、自転車が複数台必要になることもあります。そのため、駐輪場スペースが充実している物件がいいでしょう。駐輪場に空きがなくて、子どもが自転車に乗れない、ということになったら悲しいですしね。 駅、バス停までの道のりが明るいこと 立地面では、駅やバス停までの道のりが夜も明るく、治安がいいことが条件。小学校、公園や図書館、スーパーが近いと、なおいいでしょう。幼稚園や保育園も近くにあるに越したことはありませんが、これらは近い遠いというよりも、「入りやすいこと」のほうが大事です。すなわち、地域の待機児童が少ない物件がおすすめとなります。 小学校の学区を気にする人もいますが、学校の雰囲気は時代によって変わるので、あまり気にしても意味がない、という意見も。お受験をするなら、学区よりも駅に近く子どもが電車で通いやすいことのほうが大事です。 子ども医療費無料のエリアか? 子どもは病気をすることも多いです。そのため、病院が近いと安心。同時に、地域の医療補助についても調べておきましょう。東京23区なら中学生までの医療費は無料ですが、こうした自治体は多くありません。 医療費無料なのが小学校までだったり、親の収入によって有料か無料かが決まる、という自治体もあります。 自然環境も大事 自然環境がよいことを条件にする人も多いです。緑があって、自然にふれられる立地なら、子育てにはすばらしいでしょう。自然環境は大事です。 とはいえ、あまりに自然が多い場所は、通勤・通学に不便で、住むには現実的ではありません。利便性と環境が両立しやすいのが郊外のニュータウン。そのため、交通の便のいいニュータウンで駅に近い利便性のあるマンションは、今も子育て世代に根強い人気があります。 一方、郊外ニュータウンでも、駅から遠かったり、鉄道路線が不便だったりする物件は不人気です。環境がいくら良くても、利便性の悪い物件は売却しにくいので、お気を付けください。

提携ローンと店頭申し込みの住宅ローンはどちらが得か? 勤務先の提携ローンがあれば、イチバンお得かも

新築マンションのモデルルームを訪れたとき、月々の支払い例として提示されるのは、不動産会社の提携ローンによる試算です。この提携ローン、金利も銀行店頭のものより有利で、「これを使わない手はない!」なんて思う人も多いそうです。実際、住宅購入者の6割は、こうした提携ローンを使っているというデータもあります。 でも、提携ローンって本当にお得なのでしょうか? 説明していきます。 低金利で審査にも通りやすい 不動産会社の提携ローンは、不動産会社が銀行と提携した住宅ローンです。同じ銀行で借りる場合でも、提携ローンなら銀行窓口で定時される金利と比べて低い金利を提示してくれることもあります。 さらに、店頭で申し込むよりローン審査に通りやすいという側面もあります。店頭申し込みしたらローン審査で減額査定された人でも、提携ローンなら満額OKだった、ということもあります。 要するに、不動産会社の提携ローンは、「低金利で審査にも通りやすい」ということで、いいことづくめにみえてきます。 手続も代行してくれる さらにさらに、不動産会社提携ローンを申し込むと、融資の審査手続きは不動産会社が代行してくれます。通常の住宅ローンでは、必要書類を自分でそろえ、金融機関に何度か出向かなければなりません。しかし、不動産会社提携ローンでは、自分でそろえる書類は収入証明や住民票などだけでよく、基本的な手続きは不動産会社が代行してくれます。 これは確かに便利で、不動産会社提携ローンのメリットは、ローン申し込み手続が簡単であること、と言う人すらいます。 手数料がかかることも しかし、不動産会社の提携ローンの場合、3~5万円程度の手数料を不動産会社に支払わなくてはならないこともあります。その場合、住宅ローンにかかる諸費用が増えることになります。 5万円払っても店頭申し込みより金利が低ければ元が取れることもあるでしょう。しかし、最近は銀行の店頭申し込みでもかなり金利は安いので、不動産会社提携ローンがそれよりさらに低い金利を提示することは少なくなっています。 そうしたことを勘案すると、手数料を支払ってまで不動産会社提携ローンを使うメリットは、あまりない、と考えることもできます。 店頭申し込みと比較しよう 不動産会社提携ローンを検討していても、銀行店頭での直接申し込みもしてみましょう。どちらも金利の差がなければ、直接申し込みのほうが手数料分だけ総支払額は低く抑えられます。金利が提携ローンのほうが低ければ、手数料を支払っても提携ローンのほうが安いかもしれません。 また、提携ローンは申し込める金利タイプが決まっていたりして、自分のニーズとは異なっていることもあります。そうした意味でも、直接銀行に足を運んで、店頭で住宅ローンを聞いて、比較してみるのは大事です。 提携ローンしか利用できない? 大規模な分譲マンションなどでは、説明会で提携ローンの申し込みを求められることもあります。そう言われると、物件を購入するには、提携ローンしか利用できないと思い込んでいる人もいますが、そのようなケースはほぼありません。 ごく一部にはそうしたケースもあるかもしれませんが、ほとんどの場合、どの銀行のどの住宅ローンで借り入れしても良いことになっています。 提携ローンだからといって、必ずしも有利とは限らないのですから、提携ローン以外のローンも含めて、自分にとって使いやすく、有利なものを選ぶべきです。 勤務先提携ローンも探そう 会社員の方の場合、自分の勤務先会社が、銀行提携のローンを設定していることもあります。これを金融業界では「職域ローン」と呼んでいます。内容はさまざまですが、店頭で通常借りるより金利が低くなっていたり、保証料が安くなっていることもあります。 職域ローンには、不動産会社提携ローンのような紹介手数料はありません。そのため、不動産会社の提携ローンよりは安くなるでしょう。手続の代行は期待できませんが、職場で申し込みができたりするので、その点では便利です。 ということで、住宅ローンを組むときは、職域ローン(勤務先提携ローン)、不動産会社提携ローン、店頭申し込み、の3つを比較しましょう。マンションを買うとなったら、まずは勤め先に、金融機関との提携住宅ローンがないか、人事部や総務部、労働組合などに聞いてみましょう。

マンション購入時の諸費用まとめ。「ローン保証料」と「仲介手数料」が大きいので注意

マンション購入時には、物件価格以外にも、さまざまな費用がかかります。それらを総称して「諸費用」といいます。ここでは、マンション購入時にかかる諸費用をまとめてみましょう。 登記と住宅ローンにお金がかかる マンション購入時の諸費用の多くは、登記と住宅ローンを組む際に必要なものです。 まず、売買契約書に貼る印紙。契約金額にもよりますが、5000万円以下の物件なら1万5000円(軽減措置で1万円)です。不動産登記時にかかるのは登録免許税。そして登記手続きを行ってくれる司法書士への報酬も必要です。登記費用はだいたい10~20万円程度かかります。 ローン契約を結ぶ際には、金融機関は「ローン事務手数料」なるお金も徴収します。これが3~5万円くらい。返済が滞ったときに備える「ローン保証料」もかかります。借入1000万円につき20万円前後。ローン保証料は、諸費用のなかでもっとも巨額ですが、金利に上乗せすることもできます。金利上乗せの場合は、ローン契約時の諸費用としては払わなくて済みます。 加えて、ローン契約に関わる保険として、「団体信用保険」と「火災保険」に加入しなければなりません。こうした諸々の経費をあわせると、新築の場合で、物件価格の3~5%程度がかかります。 中古物件では仲介手数料も必要 中古物件の場合、このほかに仲介する不動産会社に支払う「仲介手数料」も発生します。これは物件金額の売買価格×3.24%+6.4万円が標準で、3000万円の物件なら100万円程度と、結構なお値段です。 こうしたものをあわせると、中古物件の諸費用は、物件価格の6~8%程度に達します。さらに、リフォームもするとなれば、10%程度は上乗せでかかることを覚悟しておきましょう。 さらに、入居後には、不動産取得税3%がかかります。その後、毎年、固定資産税や都市計画税の支払いもあります。 マンションを保有するって、いろんなお金がかかることなんです。

手付金と申込金の違いと相場は? キャンセル時に「違約金」になるかを確認しよう

マンションを購入する際、最初に支払うお金に「申込金」と「手付金」があります。似たような言葉ですが意味は大きく違います。支払う前に、そのお金の趣旨をきちんと確認しておきましょう。 申込金は「キープ」のため 申込金は、購入を検討したい物件が決まったときに求められるお金です。正確には「申込証拠金」といいます。かんたんに言うと、申込金は、購入した物件を「キープ」するために支払うものです。キープできる期間はさまざまですが、だいたい1週間から10日程度です。 申込金を払った後で、「やっぱりやめた」ということは可能。その場合は、全額返金されます。つまり、申込金はキャンセルしたら戻ってくるお金です。ただし、支払ってから1週間から10日程度で、本当に買うかどうか決めなければならない、というわけです。 申込金の相場は、物件金額に関係なく5~10万円程度です。実際に購入した場合は、購入金額に組み入れられます。金額も少なく、キャンセルしたら全額返金するお金なので、申込金を取らない不動産業者もいます。いっぽうで、申込金の返金時に「手数料」を請求する業者もいるようですので、支払う前に、きっちりとキャンセル時の処理を確認しておきましょう。 手付金は証拠金 では、手付金とはどういう趣旨なのでしょうか。こちらは、売買契約を正式に結ぶ前に支払う証拠金のことです。手付金の相場は物件金額の10~20%で、実際に購入した場合は、購入金額に組み入れられます。 手付金と申込金の大きな違いは、「手付金はキャンセルしたら返金されない」ということ。手付金の相場は物件金額の10~20%程度なので、数百万円になることもあります。そんな大きなお金なのに、キャンセルしたら返ってこないのです。その点は、十分注意しましょう。 一方、手付金を払って、売主から「やっぱり売るのやめた」とキャンセルされた場合は、手付金が返還されたうえに、手付金と同じ金額を支払ってもらえます。要するに、手付金が「倍返し」で支払われます。 仮に手付金が100万円としたら、買主がキャンセルしても、売主がキャンセルしても、キャンセル時には平等に100万円の負担が生じる、というわけです。つまり、手付金は、キャンセル時に違約金の意味を持ちます。 このため、手付金を「解約手付」と表現することもあります。申込金には、こうした違約金の意味は持ちません。お金を払うときは、「キャンセル時に違約金にされてしまうのか」「キャンセル時には戻ってくるのか」をきちんと確認しておきましょう。 大きなお金なので、キャンセルというのはお互い避けたいもの。一方、キャンセルせざるを得ないときは、それだけのお金を支払いましょう、とルールを明確化したものといえます。

マンション「駅徒歩●分」はどんな速度で計ってる? 1分=80mだけれど、そんな早く歩けない!

マンションの販売広告でよく見るのが、「駅徒歩●分」の広告。この「徒歩」って誰の基準で計っているのでしょうか? 男と女では歩く速度は違いますし、子どもと大人ならもっと違いますよね? 答えをいうと、徒歩1分=80メートルと換算しています。つまり、徒歩5分なら約400メートルです。 車は1分400メートル 不動産広告の「徒歩●分」というのは、「徒歩所要時間」といいます。徒歩1分=80メートルの計算になります。ちなみに、クルマの場合は、車1分=400メートルです。バスは実際にかかる時刻表上の所要時間で表示されます。 徒歩の場合、1分未満の端数が生じたときは、1分として計算します。そのため、徒歩5分は321メートル~400メートル、という幅があります。この距離は、直線距離ではなく、実際の道のりに即して計測されます。 起点の駅は改札口ではない 起点となる駅の位置は改札口やホームではなく、駅の出入口です。地上駅の場合は改札口と出入口は近いことが多いですが、地下鉄の場合は注意が必要。道路に出ている地下鉄の出入口から改札口まで2~3分かかることもありますし、改札口からホームまで2~3分かかることもあります。 終点となるマンションの位置も、エントランスではなく敷地の出入口です。大規模物件の場合は、敷地出入口から自分の棟の建物出入口まで、さらに時間がかかることもあります。 また、途中の信号待ちの時間などは考慮されません。坂道も無関係。上り坂なら平地より徒歩の時間がかかるはずですが、そういうことは考慮されていません。 時速4.8kmで歩ける? こうした理由があるので、マンションの「徒歩●分」は、実際にかかる距離と乖離する場合が少なくありません。不動産の広告では「徒歩5分」となっているのに、歩いてみたら7分かかった、なんてことは当たり前で、エレベーター待ちの時間まで含めると、「徒歩所要時間」の倍くらいかかることもあります。 そもそも、本当に80メートルを1分で歩けるのか、という疑問もあります。80mを徒歩1分とすると、時速4.8kmとなります。徒歩で不可能な速度ではありませんが、普通の人は時速4.8kmは「早足」だと思います。 正確を期したいなら、自分で距離を測ることです。最近はグーグルマップで道路距離を測ることができますので、測定してみましょう。正確な距離がわかるはずです。 グーグルマップでも徒歩所要時間が表示されますが、これも1km80mで計測されています。実際に歩いてどのくらいかかるかは、自分の足で確認してみたほうがいいでしょう。

「2SLDK」「2LDK+S」の「S」ってなに? 「DEN」とか「F」とか「U」の意味も教えて!

マンションの間取りでたまに見かけるのが「2SLDK」などの「S」。このとき、2は部屋数、「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンというのは、よく知られた話。では、この「S」とはなんでしょう? 1部屋サービスしてくれる? 答えをご存じの方も多いと思いますが、「S」はサービスルームのこと。といっても「1部屋サービスしてくれるんだ♪」と無邪気に喜んだ人は要注意。そういう親切な意味ではありません。 建築基準法では「部屋」として表示できるには、換気や採光などでいくつかの条件があります。そうした条件を満たしていないものの、人が中に入って歩き回れる程度の広さがある部屋が、サービスルームと表示されます。つまり「部屋と呼ぶことができないスペース」がサービスルームなのです。 ある程度の広さがありますので、部屋として使うことはもちろん可能です。ただ、換気がしにくかったり、採光がしにくかったりしますので、一日中電気をつけて、ドアを少しあけて過ごさなければならなかったりします。そのため、子ども部屋には使わないほうがいいという意見もあります。 DENは書斎 こうした間取り図をめぐる「特殊記号」は、他にもあります。代表的なのが「DEN」。これは書斎の意味。「部屋」と表示できない程度の広さのスペースを「書斎」として表示しているわけです。 「F」はフリールームの略。これはサービスルームと意味は似ていますが、サービスルームよりはやや狭い場合に使われます。「U」はユーティリティスペース。さらに狭い部屋に使われたり、地下室の表示に使われたりします。 マンションではあまりみかけませんが、「STO」は倉庫、「GR」は大型倉庫、「STR」は大型収納室。意味は様々ですが、「部屋」とは認められない区画、という位置づけはだいたい同じです。

マンションを買うなら最上階か中層階か。メリットとデメリットを比較して人気階を探そう!

マンションで買うならどの階がいいのでしょうか。最上階が好きな人もいれば、低い階が安心する、という人もいます。人によって好みは分かれますし、資産価値も異なります。本当におすすめの階数は何階なのでしょうか。 見晴らしが良く、リセールバリューに優れる最上階 マンションの販売価格は、一般的に最上階がいちばん高く、低くなるにつれ安くなっていきます。最上階は見晴らしが優れていて、日照も良いことが多いので、幅広い層に人気があります。人気があれば資産価値も維持されやすく、そのため、中古で売却するときも売りやすいです。最上階は特にリセールバリュー(売却時の価格)が高く、大きなメリットといえます。 ただ、値段の高いからといって住み心地がいいかというと、必ずしもそうとは限りません。最上階にもデメリットはあります。最上階は見晴らしはいいですが、そのぶん日差しも強いので、夏は暑いです。 高い階になるにつれ風も強くなります。20階を超えると、風の強い日はうっかり窓も開けられない、ということもあります。窓が開けられなかったり、日差しが強すぎたりすると、空調代が高くなります。 低層マンションの場合、最上階は屋上から降りやすいので、防犯上の弱点になります。最近の泥棒は屋上から最上階を狙うケースが少なくないそうです。その意味では、防犯上、最上階が必ずしも優れているとは限りません。また、上層階ははしご車が届かない、などの理由で敬遠する人もいます。 1階は足音で気をつける必要がない 一方、下層階は日当たりや景色が悪い、というデメリットを挙げる人が多いです。とくに1階は、防犯上の懸念で敬遠する人が多いのが実情です。そのため新築分譲時でも価格は低くなっていて、中古で売却するときも苦労する場合があります。要するに低層階、とくに1階はリセールバリュが-悪いです。 1階にもメリットはあります。最大のメリットは下階がないこと。そのため、足音の騒音を気にせずばたばた歩ける、という点でしょうか。また、1階には専用庭があるマンションも多く、小さな子どもがいるファミリーには向いていると考える人も多いようです。 デメリットの少ない中層階 デメリットが少ないのが3~7階くらいの中層階です。立地によりますが、それなりの景色や日照が得られます。上下に人が住んでいるので、冬は暖房をあまり入れないでも暖かい、という人もいます。 また、災害や点検でエレベータが使えないときも、中層階なら階段でさほど苦労なく出入りできます。朝の通勤・通学時でエレベータが混んでいても、階段で下りられます。 泥棒のリスクも少ないのも、中層階の特徴です。 中層階は、新築分譲時の価格も上層階に比べれば安く、競争倍率が低いので買いやすいです。資産価値としても、そこそこ維持されます。新築価格がお手頃でリセールバリューもまずまず、というのは侮れないメリットです。さらに、泥棒からみると、上からも下からも狙われにくいので、防犯性も高くなっています。ということで、じつはいちばんの人気階は中層階なのかもしれません。
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「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
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中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した

中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。

コロナショックでマンション価格はどう変わるか

コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。

マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。