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マンションの売買契約から引き渡しまでの期間と流れ。カギをもらえるのはいつ?

マンションの売買契約をしたら、その瞬間からあなたのものになるわけではありません。売買契約は「買いますよ」という約束にすぎません。残金決済→引き渡しと手順が進んでから、マンションは晴れてあなたの所有となります。その流れと、期間を解説しましょう。 残金決済をした日にカギをもらえる マンションの売買契約を交わしたら「自分の家を手に入れた!」と早合点する人もいますが、そうではありません。その時点のマンションの登記は中古なら前の所有者のものですし、新築の場合はデベロッパーのものですので、そのマンションの部屋はあなたのものではありません。 残金決済で、購入額を全額支払うと、通常はその場でカギをもらえます。これが引き渡しです。この時点でマンションはあなたのものになります。つまり、残金を全額払う引き渡し日がカギをもらえる日となります。 ただし、引き渡しを受けても、その瞬間に登記変更されるわけではありません。引き渡し日には司法書士が登記処理をすることを約してカギが渡されるだけです。登記完了の報告が手元に届くのは数日後。その時点で、マンションは登記上もあなたが所有者になります。 引き渡し日は平日 物件の引き渡し日(残金決済日)は、売買当事者の話し合いで決められます。契約日から引き渡し日までの期間に、特段の定めはありません。新築マンションの場合は、引き渡し日は竣工後で、あらかじめ日程が明らかにされています。中古マンションの売買の場合は、契約後に住宅ローンの手続を行いますので、引き渡し日までは1ヶ月程度の時間がかかるのが通例です。 引き渡し日は銀行と法務局(登記所)が空いている日でなければなりませんので、原則でいえば平日の昼間に限られます。そして、売買双方の当事者本人が出向ける日でなければなりません。住宅ローンの正式な契約(金銭消費貸借契約)は、引き渡し日の数日前までに終わらせておきます。 引き渡し日には、実印を何度も押さなければなりません。また、不動産会社に注文をしたり尋ねたりする最後のチャンスです。残金決済を終えて、不動産会社に手数料を支払い終わると、担当者は「ありがとうございました」と言ってくれますが、その後は急に態度が冷たくなります。 不動産会社の担当者は、ノルマに追われていますので、終わってしまった契約には興味を失うのです。ですから、何か確認したいことや要求したいことがあるならば、引き渡し日までに全てを終わらせましょう。

マンション購入時の諸費用まとめ。「ローン保証料」と「仲介手数料」が大きいので注意

マンション購入時には、物件価格以外にも、さまざまな費用がかかります。それらを総称して「諸費用」といいます。ここでは、マンション購入時にかかる諸費用をまとめてみましょう。 登記と住宅ローンにお金がかかる マンション購入時の諸費用の多くは、登記と住宅ローンを組む際に必要なものです。 まず、売買契約書に貼る印紙。契約金額にもよりますが、5000万円以下の物件なら1万5000円(軽減措置で1万円)です。不動産登記時にかかるのは登録免許税。そして登記手続きを行ってくれる司法書士への報酬も必要です。登記費用はだいたい10~20万円程度かかります。 ローン契約を結ぶ際には、金融機関は「ローン事務手数料」なるお金も徴収します。これが3~5万円くらい。返済が滞ったときに備える「ローン保証料」もかかります。借入1000万円につき20万円前後。ローン保証料は、諸費用のなかでもっとも巨額ですが、金利に上乗せすることもできます。金利上乗せの場合は、ローン契約時の諸費用としては払わなくて済みます。 加えて、ローン契約に関わる保険として、「団体信用保険」と「火災保険」に加入しなければなりません。こうした諸々の経費をあわせると、新築の場合で、物件価格の3~5%程度がかかります。 中古物件では仲介手数料も必要 中古物件の場合、このほかに仲介する不動産会社に支払う「仲介手数料」も発生します。これは物件金額の売買価格×3.24%+6.4万円が標準で、3000万円の物件なら100万円程度と、結構なお値段です。 こうしたものをあわせると、中古物件の諸費用は、物件価格の6~8%程度に達します。さらに、リフォームもするとなれば、10%程度は上乗せでかかることを覚悟しておきましょう。 さらに、入居後には、不動産取得税3%がかかります。その後、毎年、固定資産税や都市計画税の支払いもあります。 マンションを保有するって、いろんなお金がかかることなんです。

手付金と申込金の違いと相場は? キャンセル時に「違約金」になるかを確認しよう

マンションを購入する際、最初に支払うお金に「申込金」と「手付金」があります。似たような言葉ですが意味は大きく違います。支払う前に、そのお金の趣旨をきちんと確認しておきましょう。 申込金は「キープ」のため 申込金は、購入を検討したい物件が決まったときに求められるお金です。正確には「申込証拠金」といいます。かんたんに言うと、申込金は、購入した物件を「キープ」するために支払うものです。キープできる期間はさまざまですが、だいたい1週間から10日程度です。 申込金を払った後で、「やっぱりやめた」ということは可能。その場合は、全額返金されます。つまり、申込金はキャンセルしたら戻ってくるお金です。ただし、支払ってから1週間から10日程度で、本当に買うかどうか決めなければならない、というわけです。 申込金の相場は、物件金額に関係なく5~10万円程度です。実際に購入した場合は、購入金額に組み入れられます。金額も少なく、キャンセルしたら全額返金するお金なので、申込金を取らない不動産業者もいます。いっぽうで、申込金の返金時に「手数料」を請求する業者もいるようですので、支払う前に、きっちりとキャンセル時の処理を確認しておきましょう。 手付金は証拠金 では、手付金とはどういう趣旨なのでしょうか。こちらは、売買契約を正式に結ぶ前に支払う証拠金のことです。手付金の相場は物件金額の10~20%で、実際に購入した場合は、購入金額に組み入れられます。 手付金と申込金の大きな違いは、「手付金はキャンセルしたら返金されない」ということ。手付金の相場は物件金額の10~20%程度なので、数百万円になることもあります。そんな大きなお金なのに、キャンセルしたら返ってこないのです。その点は、十分注意しましょう。 一方、手付金を払って、売主から「やっぱり売るのやめた」とキャンセルされた場合は、手付金が返還されたうえに、手付金と同じ金額を支払ってもらえます。要するに、手付金が「倍返し」で支払われます。 仮に手付金が100万円としたら、買主がキャンセルしても、売主がキャンセルしても、キャンセル時には平等に100万円の負担が生じる、というわけです。つまり、手付金は、キャンセル時に違約金の意味を持ちます。 このため、手付金を「解約手付」と表現することもあります。申込金には、こうした違約金の意味は持ちません。お金を払うときは、「キャンセル時に違約金にされてしまうのか」「キャンセル時には戻ってくるのか」をきちんと確認しておきましょう。 大きなお金なので、キャンセルというのはお互い避けたいもの。一方、キャンセルせざるを得ないときは、それだけのお金を支払いましょう、とルールを明確化したものといえます。

マンション「駅徒歩●分」はどんな速度で計ってる? 1分=80mだけれど、そんな早く歩けない!

マンションの販売広告でよく見るのが、「駅徒歩●分」の広告。この「徒歩」って誰の基準で計っているのでしょうか? 男と女では歩く速度は違いますし、子どもと大人ならもっと違いますよね? 答えをいうと、徒歩1分=80メートルと換算しています。つまり、徒歩5分なら約400メートルです。 車は1分400メートル 不動産広告の「徒歩●分」というのは、「徒歩所要時間」といいます。徒歩1分=80メートルの計算になります。ちなみに、クルマの場合は、車1分=400メートルです。バスは実際にかかる時刻表上の所要時間で表示されます。 徒歩の場合、1分未満の端数が生じたときは、1分として計算します。そのため、徒歩5分は321メートル~400メートル、という幅があります。この距離は、直線距離ではなく、実際の道のりに即して計測されます。 起点の駅は改札口ではない 起点となる駅の位置は改札口やホームではなく、駅の出入口です。地上駅の場合は改札口と出入口は近いことが多いですが、地下鉄の場合は注意が必要。道路に出ている地下鉄の出入口から改札口まで2~3分かかることもありますし、改札口からホームまで2~3分かかることもあります。 終点となるマンションの位置も、エントランスではなく敷地の出入口です。大規模物件の場合は、敷地出入口から自分の棟の建物出入口まで、さらに時間がかかることもあります。 また、途中の信号待ちの時間などは考慮されません。坂道も無関係。上り坂なら平地より徒歩の時間がかかるはずですが、そういうことは考慮されていません。 時速4.8kmで歩ける? こうした理由があるので、マンションの「徒歩●分」は、実際にかかる距離と乖離する場合が少なくありません。不動産の広告では「徒歩5分」となっているのに、歩いてみたら7分かかった、なんてことは当たり前で、エレベーター待ちの時間まで含めると、「徒歩所要時間」の倍くらいかかることもあります。 そもそも、本当に80メートルを1分で歩けるのか、という疑問もあります。80mを徒歩1分とすると、時速4.8kmとなります。徒歩で不可能な速度ではありませんが、普通の人は時速4.8kmは「早足」だと思います。 正確を期したいなら、自分で距離を測ることです。最近はグーグルマップで道路距離を測ることができますので、測定してみましょう。正確な距離がわかるはずです。 グーグルマップでも徒歩所要時間が表示されますが、これも1km80mで計測されています。実際に歩いてどのくらいかかるかは、自分の足で確認してみたほうがいいでしょう。

「2SLDK」「2LDK+S」の「S」ってなに? 「DEN」とか「F」とか「U」の意味も教えて!

マンションの間取りでたまに見かけるのが「2SLDK」などの「S」。このとき、2は部屋数、「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンというのは、よく知られた話。では、この「S」とはなんでしょう? 1部屋サービスしてくれる? 答えをご存じの方も多いと思いますが、「S」はサービスルームのこと。といっても「1部屋サービスしてくれるんだ♪」と無邪気に喜んだ人は要注意。そういう親切な意味ではありません。 建築基準法では「部屋」として表示できるには、換気や採光などでいくつかの条件があります。そうした条件を満たしていないものの、人が中に入って歩き回れる程度の広さがある部屋が、サービスルームと表示されます。つまり「部屋と呼ぶことができないスペース」がサービスルームなのです。 ある程度の広さがありますので、部屋として使うことはもちろん可能です。ただ、換気がしにくかったり、採光がしにくかったりしますので、一日中電気をつけて、ドアを少しあけて過ごさなければならなかったりします。そのため、子ども部屋には使わないほうがいいという意見もあります。 DENは書斎 こうした間取り図をめぐる「特殊記号」は、他にもあります。代表的なのが「DEN」。これは書斎の意味。「部屋」と表示できない程度の広さのスペースを「書斎」として表示しているわけです。 「F」はフリールームの略。これはサービスルームと意味は似ていますが、サービスルームよりはやや狭い場合に使われます。「U」はユーティリティスペース。さらに狭い部屋に使われたり、地下室の表示に使われたりします。 マンションではあまりみかけませんが、「STO」は倉庫、「GR」は大型倉庫、「STR」は大型収納室。意味は様々ですが、「部屋」とは認められない区画、という位置づけはだいたい同じです。

マンションを買うなら最上階か中層階か。メリットとデメリットを比較して人気階を探そう!

マンションで買うならどの階がいいのでしょうか。最上階が好きな人もいれば、低い階が安心する、という人もいます。人によって好みは分かれますし、資産価値も異なります。本当におすすめの階数は何階なのでしょうか。 見晴らしが良く、リセールバリューに優れる最上階 マンションの販売価格は、一般的に最上階がいちばん高く、低くなるにつれ安くなっていきます。最上階は見晴らしが優れていて、日照も良いことが多いので、幅広い層に人気があります。人気があれば資産価値も維持されやすく、そのため、中古で売却するときも売りやすいです。最上階は特にリセールバリュー(売却時の価格)が高く、大きなメリットといえます。 ただ、値段の高いからといって住み心地がいいかというと、必ずしもそうとは限りません。最上階にもデメリットはあります。最上階は見晴らしはいいですが、そのぶん日差しも強いので、夏は暑いです。 高い階になるにつれ風も強くなります。20階を超えると、風の強い日はうっかり窓も開けられない、ということもあります。窓が開けられなかったり、日差しが強すぎたりすると、空調代が高くなります。 低層マンションの場合、最上階は屋上から降りやすいので、防犯上の弱点になります。最近の泥棒は屋上から最上階を狙うケースが少なくないそうです。その意味では、防犯上、最上階が必ずしも優れているとは限りません。また、上層階ははしご車が届かない、などの理由で敬遠する人もいます。 1階は足音で気をつける必要がない 一方、下層階は日当たりや景色が悪い、というデメリットを挙げる人が多いです。とくに1階は、防犯上の懸念で敬遠する人が多いのが実情です。そのため新築分譲時でも価格は低くなっていて、中古で売却するときも苦労する場合があります。要するに低層階、とくに1階はリセールバリュが-悪いです。 1階にもメリットはあります。最大のメリットは下階がないこと。そのため、足音の騒音を気にせずばたばた歩ける、という点でしょうか。また、1階には専用庭があるマンションも多く、小さな子どもがいるファミリーには向いていると考える人も多いようです。 デメリットの少ない中層階 デメリットが少ないのが3~7階くらいの中層階です。立地によりますが、それなりの景色や日照が得られます。上下に人が住んでいるので、冬は暖房をあまり入れないでも暖かい、という人もいます。 また、災害や点検でエレベータが使えないときも、中層階なら階段でさほど苦労なく出入りできます。朝の通勤・通学時でエレベータが混んでいても、階段で下りられます。 泥棒のリスクも少ないのも、中層階の特徴です。 中層階は、新築分譲時の価格も上層階に比べれば安く、競争倍率が低いので買いやすいです。資産価値としても、そこそこ維持されます。新築価格がお手頃でリセールバリューもまずまず、というのは侮れないメリットです。さらに、泥棒からみると、上からも下からも狙われにくいので、防犯性も高くなっています。ということで、じつはいちばんの人気階は中層階なのかもしれません。

マンションの「遮音等級」の見方。「L-55」とか「D-50」はどういう意味?

最近のマンションで重視されるのは「遮音性」。上の階で走り回ってもうるさくないとか、大声を出しても隣に聞こえないとか、そういう遮音性能が大事です。では、これはどこを見たらわかるのでしょうか。 床はLL-50が標準的 遮音性能は、床L、壁はDで示されます。どちらも基準は50です。ややこしいのは、Lは小さい方がよく、Dは大きいほうがいい、という点です。 たとえば、床の遮音性は、L-40なら気配は感じてもほとんど感じない程度。L-45はスプーンを落とすとかなり聞こえるが、人の歩行音は意識しない程度。L-50はいすを引きずる音や歩行音が小さく聞こえる程度です。 L-55になると、歩行音が聞こえ、いすをひきずる音が激しく聞こえる。L-60となると、スリッパで歩く音までよく聞こえる、という程度です。 床の衝撃音に関してはLH(重量衝撃音)とLL(計量衝撃音)に分けられます。床衝撃音の指標として、一番使われやすいのがはLL値です。最近はLL-50以上のマンションがほとんどで、LL-55以下の物件はかなり少なくなっています。 マンションを購入する基準としては、LL-55あれば十分で、LL-50なら優れている、と考えればいいでしょう。新築マンションはLL-50以上が標準的です。 壁はD-50が標準的 壁の衝撃音D値は、D-40だとピアノの音がはっきりわかり、隣戸の生活行為がある程度わかる。D-50は、隣戸の会話がほとんど聞こえず、日常生活で気兼ねなく暮らせます。 D-55だと隣戸の気配も感じず、D-60はカラオケパーティーを行っても問題ない、という程度です。 近年のマンションでは、D-50が標準的で、遮音のしっかりしているマンションはD-55やD-60となっています。ピアノの防音室がD-55くらいですので、D-55のマンションがあれば、子どもがピアノを習っても周囲に気にせず練習ができる、という感じです。 スラブは床板20cm、壁18cmが目安 モデルルームに行くと、コンクリートブロックのような見本がおいてあります。これは壁などの厚さを示す実物見本で、「スラブ」といいます。スラブについては、床板で20センチ以上、隣戸との壁で18センチ以上あることを目安にしましょう。 間取りを見るときは、隣戸の水回りと自戸の寝室が隣接していないかも確認しておきます。水回りと接している部屋は、水音がどうしても響きます。できるだけ寝室と水回りは離れていたほうがいいでしょう。

モデルルームを見るときのポイントと注意点。「設計者の配慮」が行き届いているかを、メジャー持参で確認しよう!

マンションのモデルルームはとてもきれいに整っています。こんな夢のような生活をしたい! とつい考えてしまいがち。でも、少し冷静になって! モデルルームを見るときのポイントを簡単にまとめてみましょう。 部屋の正確な広さを把握しよう まず、モデルルームに入って見るときには、メジャーを持参しましょう。モデルルームは色彩や置く家具を工夫して、部屋を広く見せているからです。惑わされないように、現実にどのくらいの広さなのか、メジャーで計測して確認しましょう。 できることなら、モデルルームに来る前に、自分がいま住んでいる家のリビングや寝室の広さをメジャーで測ってくるといいでしょう。当日比較しやすくなります。 モデルルーム見学は、できることならモデルルームがオープンするピーク時期にあわせます。ピーク時期は、新春、ゴールデンウィーク、シルバーウィークの年3回。この時期にまとめてモデルルーム巡りをしてみると、目が肥えてきて比較がしやすくなります。短期間に集中してみたほうが、見る目が養われるということです。 実際の建設地を見に行こう モデルルームは、通常、マンションとは異なった場所に設定されます。その場合、モデルルームに行く前に、実際のマンションの建設地を訪れてみるべきです。そのほうが、モデルルームで説明を受けるときのイメージが沸きます。たいていは、モデルルームのほうが現実のマンションよりいい立地にあります。現実の立地を先に知っておくことも大事です。 もし本気で買おうと検討するなら、モデルルームを訪れた後、最寄駅からマンションの建設地まで、時間や曜日を変えて歩いてみましょう。夜は人が少ないとか、夜になると変な店が出るとか、日曜日は観光客がやってきてうるさいとか、平日昼間は近所で荷下ろしが多いとか、その町のさまざまな側面がわかります。 訪問するのは、平日、休日の昼と夜。つまり計4回は最低行ってみましょう。さらに、平日の朝の通勤・通学風景なども見ておくと、実際に生活が始まったときのイメージが沸きやすいです。 トイレやドアの構造もチェック モデルルーム見学では、設計者の配慮が行き届いているかも確認したいところ。たとえば、トイレにあるトイレットペーパーのホルダーの位置。右にある場合と左にある場合がありますが、左にあるほうが使用量が少なくなり家計に優しいことが知られています。 利き腕が右の人が多いので、右側にペーパーホルダーがあると、つい紙を使いすぎてしまうのですね。そのため、トイレットペーパーホルダーは左側、というのが住宅建築の常識です。 ドアの開き方もチェック。トイレのドアは、万一トイレ内で倒れた場合に出やすいよう、外に引く形になっているのが常識。お風呂の場合は、ドアについたしずくが外で垂れないよう、内側に引く形が常識。部屋のドアは、開いたときにドアノブが柱を傷つけたりしないように工夫されているのが常識。ドアを開いたときに固定する金具があるものです。 こうした常識が守られていない場合、守れないような特別な事情があるのか、それとも設計者の配慮が足らないだけなのか、きちんと確認しておきましょう。一時が万事で、設計者の配慮が足らない物件は、選ばないほうが吉です。
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