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マンション購入前にすべき物件周辺確認とは?

マンションを購入する前に必須なのが物件周辺確認。新築なら立地をきちんとチェックし、中古なら外観や内部を確認します。物件周辺がどうなっているかを知ることは、実際に住んでからの生活がどのようになるかに大きく影響するからです。 地図を用意して歩く 不動産の周辺環境の調査には、特殊な専門知識は必要ありません。やる気があれば、誰にでもできます。 まずは、地図を用意しましょう。ゼンリンの「住宅地図」と1万分の1の「道路地図」を揃えるのが理想ですが、面倒ならグーグルマップやヤフーマップで周辺をプリントアウトしておくといいでしょう。 地図で確認すべきなのは、現在の周辺環境の状況と、交通アクセス、それに将来の環境変化の予想です。 地図を片手に、マンション周辺を散歩してみましょう。たとえば、音や臭いの出そうな施設はありませんか? そうした施設が見つかった場合、そのときは音や臭いがなくても、時間帯によっては迷惑に感じられるような影響を発生させることもあります。近隣の方に状況を尋ねてみるといいでしょう。 隣接地の空き地はキケン あるいは、マンションの周囲に空き地や畑、工場がないかも確認します。こうした土地には、将来別のマンションが建つ可能性があります。そうなると、購入予定のマンションの日照に影響するかもしれません。 部屋のバルコニーが向いている側の隣接地の状況は、とくに重要です。南向きのベランダのすぐ隣が空き地だったり駐車場だったりしたら、そこに大きな建物が建つかもしれません。 商業地や工業地は特に念入りに その敷地にビルやマンションが建った場合、日当たりや眺望は悪化しませんか? とくに用途地域が「商業地」や「工業地」の場合は、「日陰規制」がありませんので、注意が必要です。駅に近い商業地のマンションでは、南側にぴったりくっつく形でビルが建っても文句はいえません。 公共用地の公園の場合は、安心しがちですが、それとて将来どうなるかはわかりません。公園が小学校に転用された例なども、過去にはあります。パークビューは魅力ですが、公園が永遠に公園であるという保証はないのです。 ある意味安心なのは、低層住宅が建ち並んでいるエリアです。土地の所有者が細分化されているエリアでは、大きなビルが建つ可能性は低いと言えます。 平日、休日、朝昼晩と見に行く 真剣に購入を検討するなら、現地周辺は、平日と休日の両方、見に行きます。できれば朝、昼、晩の各3回、それを平日と休日で計6回見るといいでしょう。平日と休日では環境が大きく変わることがありますし、朝のラッシュ時の交通状況も確認しておくべきです。 最寄り駅からマンションまでは、地図を使って最短ルートで歩いてみます。歩きながら、スーパーや銀行、コンビニなどといった生活利便施設があるかをチェックします。夜は怪しげなお店が出ていませんか? 朝は開かずの踏切があったりしませんか? 実際に住むつもりなら、面倒でも朝昼晩を平日、休日に歩いてみるべきです。 最寄り駅からマンションまでどのくらいかかるか、歩きながら時計で計ってみましょう。不動産広告の「徒歩時間」は目安ですから、自分の足でどの程度かを知っておくのは大切です。 マンションがすでにできている場合、建物の外観や老朽化の程度も見てみましょう。鉄部に錆が浮いていたり、コンクリートに亀裂が入っていたりしませんか? 見た目でわかるほど老朽化している場合は、購入を再検討したほうがいいかもしれません。

不動産業者との付き合い方3原則

マンションを購入するときに付き合わなければならないのが不動産業者。新築の場合は売主であるデベロッパー、中古の場合は仲介業者で、どちらも不動産業者です。マンション購入では、この不動産業者をどう使いこなすかが重要になります。ここでは、不動産業者との付き合い方の原則をご紹介しましょう。 「よい物件情報を引き出す意識」を持とう 最近はインターネットを検索すればさまざまなマンション販売情報が手に入ります。ただ、すべての情報がインターネットに載っているわけではありませんし、インターネット掲載前の情報を握っているのが不動産業者です。上手に付き合って、よい物件情報を引き出すという意識を持ちましょう。 不動産業者に対して、尊大な態度を取る方もいます。でも、きちんとした対応をして、相手を尊重する態度を取る方が、不動産業者もいい情報を優先して送ってくれたり、便宜を図ってくれたりするものです。ビジネスマナーとして当然ですが、不動産業者相手でも、礼をもって接しましょう。 これが大原則で、以下に不動産業者との付き合い方3原則をご紹介。 原則1 きちんと返事を返す 不動産業者に自分が求める条件を伝えると、相手はメールなどでさまざまな情報を送ってくれます。そのほとんどは、自分の希望とは合わないものだと思います。先方もそれを承知のうえで、とりあえず手持ちの情報を一通り送ることもあります。 そうしたときにも、「こんなつまらない物件を送ってきて!」などと怒って無視するのはNG。「この物件は予算オーバーなのでダメ」「この駅は希望外」「もっと駅に近い物件がいい」など、きちんと理由を説明して返事を返しましょう。 理由を説明するのが面倒なら、「どの物件も最初に伝えた条件と違う」という程度のことでもかまいません。とにかく、「返事をする」というのが大事なのです。 不動産業者も、たくさんの顧客を相手にしています。すべての顧客に同じように接することはできません。「返事をする」という基本的なマナーを持っている顧客に、優先的に情報を流してくれるようになるものです。そうすれば、いい物件が出たときに、真っ先に紹介してくれるようになるでしょう。(逆にいうと、返事すらしない顧客が非常に多い、ということです)。 原則2 急いで買う姿勢を見せない モデルルームなどを見学したり、中古物件で内覧をしたときに、アンケートを書く機会があります。こうしたときに、「良い物件があればすぐに買いたい」といった積極的な回答をするのは避けた方がいいでしょう。 アンケートの記入時は「とくに急いで買うつもりはない」と書きます。実際の会話でも、「1年以上かかってもいいから、ゆっくり多くの物件を見て、気に入ったものがあれば買うかも知れない」という趣旨にしておきます。 「すぐに買いたい」と回答してしまうと、不動産業者の熱が入りすぎ、電話攻勢を受けたりして、うんざりします。本当に緊急に買う必要があるならともかく、そうでない場合、営業電話は3回も受ければイヤになり、不動産業者との関係性が悪くなります。それは長い目で見た場合、あなたにとってもいいことではないですし、もちろん不動産業者にもメリットはありません。 ゆっくりと1年かけていい物件があれば買うから、気長に付き合って欲しい、という態度を示すのが良策です。そうすれば、不動産会社も、顧客リストにあなたの名前を入れて、必要なときに情報を送ってくれるようになるでしょう。 原則3 不動産業者のクルマに乗らない 実際にマンションを見に行くとき、物件までは自分の足で歩いていくことをおすすめします。不動産業者は、クルマに乗せて何件も見せたりすることもありますが、「こんなに何件も見せてもらったら、すぐに決めないと悪いなあ」などという気持ちになってしまうもの。そういう気持ちになると、不動産業者のペースになります。ですから、不動産業者のクルマには乗らないことです。 また、物件を見るときは、駅からの距離や雰囲気をつかむことも大事です。クルマで行けば、遠い距離も近く感じますし、治安の悪さなどがあっても肌で感じることができません。「駅から歩いて物件まで行くこと」も内覧のうち、と考えるといいでしょう。

マンションを買うときは、上下左右の住戸もチェックしよう!

マンションを購入するときは、購入予定の住戸の間取りだけでなく、上下左右で隣接する住戸の間取りも確認しましょう。住みやすく快適なマンションライフを送るには、自分の周囲の部屋がどうなっているか、を知っておくのがとても大事です。 寝室の上下左右の部屋は? 寝室は夜寝る場所ですから、静かなのが大事。また、夫婦生活を営む場なので、音漏れも気がかりです。 まず、寝室の上下左右に、別の住戸の浴室やトイレ、キッチンがないかをチェックしましょう。上階住戸や隣戸の人が、夜中にシャワーを浴びたり、トイレを流したり、早朝からキッチンで料理を始めたりしたら、音が聞こえてきて熟睡できません。 逆に寝室が外廊下に面していたら、夫婦生活の音が漏れてしまうかもしれません。 理想的には寝室はベランダ側 騒音のトラブルはマンションでもっとも多く、上下階の住人との人間関係が悪くなり、ひどくなるとマンションから引っ越す要因にもなったりします。自分が迷惑を受けるだけでなく、自分が下階や隣戸に迷惑をかけることだってあります。 理想をいえば、夫婦の寝室は寝室同士が隣り合っていて、外廊下から遠いところがベストです。つまり、ベランダ側です。ベランダ側に寝室がない場合は、居室の中心部がいいでしょう。 下階の共用設備にも注意 エレベーターの隣も要注意です。エレベーターの音が聞こえてきて夜眠れない、という人もいますし、エレベーターホール前は人通りが多いので、外廊下側の窓を開けておくとのぞかれる心配もあります。 2階住戸は、下階(1階)に共用設備がある場合もあります。自分の購入予定の住戸の真下に何があるかを、きちんと確認しましょう。電気室や機械式駐車場、自転車置き場などが下にある場合、音が響いて聞こえてくる可能性があります。

タワーマンションの高層階を避けた方がいい、これだけの理由

タワーマンションの高層階は、眺望の良さや相続税対策の節税にも利用できると言うことで、人気を呼んでいます。しかし、高層階に実際に住むと、不便なのも知っておきましょう。 1階に降りるまで10分かかる!? タワーマンションは、例外なく大規模マンションです。そのため敷地が広く、敷地入り口からマンションの入り口へのアプローチに時間がかかります。さらにエレベーターで高層階に到達するにも時間がかかります。駅徒歩5分の立地でも、高層階からだと、実際は駅のホームまで10分くらいかかることもザラです。 とくに、朝のラッシュ時は、エレベーター待ちが生じます。エレベーターがなかなか来ないうえに、高層階から下に降りるまで各階停車状態になることも。駅徒歩5分のマンションでも、駅のホームまで15分かかることだってあるそうです。笑えない話ですよね。 窓を大きく開けられない 高層階は風が強いです。そのため、洗濯物を外に干せなかったり、窓を大きく開けられなかったりします。さらに、風が強い日は軽い「揺れ」を感じることすらあります。この「揺れ」に慣れないで引っ越す人もいるほどです。地震ともなると、地上とは比べものにならない大きな揺れに見舞われます。 タワーマンションは、高層建築物であるがゆえに、柱が多く、部屋のレイアウトにも制約が出ます。ある程度の面積の部屋になると、室内に大きな柱があったりします。 こういう事情を理解した上で、タワーマンションの高層階を選ぶのなら、それはそれでいい選択でしょう。景色がすばらしいのは間違いありませんし、日当たりも抜群で、住んでいて気持ちがいいからです。 でも、高層階のメリットにだけ惑わされず、実際に生活する上での不便さも頭に入れておくといいでしょう。

中古マンションは築何年くらいまでが買いどきか

日本人は新築住宅好きです。その理由には諸説ありますが、日本は木造家屋が多く、住宅の寿命が20~30年程度と短いことなどから、より新しい住宅を好むようです。 しかし、マンションは木造住宅とは異なり、耐久性があります。以前は安普請のマンションもありましたが、近年は50年経っても問題ないような建物が増えていますし、そうした建物も取引されています。 となると、何もお高い新築マンションを買う必要はなく、中古でも十分という考え方もできるでしょう。その場合の、中古マンションの買い時はいつ頃まででしょうか。 理想は築7、8年 不動産を投資として考える場合、理想は築7、8年の物件を購入すること、と言われています。新築から7、8年経ったマンションは、適度に値段がこなれてきますし、建物の善し悪しがはっきりわかってくるので、欠陥住宅をつかみにくいというメリットがあります。 また、築20年くらいまでなら売りやすいので、10年ほど所有して売却した際のリターンを計算しやすい、という考え方もあります。こうした理由で、投資としては築7、8年のマンションが好まれるのです。 投資ではなく、自分の住まいとして考えた場合でも、築7、8年のマンションは魅力的です。上述したように、マンションの建物の不具合が現れ始めるタイミングがこのくらいですので、見た目だけでも問題のある躯体かどうかは判断できます。 管理組合の状況や、どんな住人が住んでいるかもわかります。マンションの状況がクリアになるのが、築7、8年ですから、「買って安心」なのです。 現実的には築10~20年が狙い目 ただ、現実には築10年未満の「築浅マンション」は、なかなか売りに出ません。新築を買った人は、割高と知った上で新築を買ったのですから、長く住むつもりで所有しており、簡単には手放しません。 新築で購入されたマンションが。ぼちぼち売り出され始めるのは築10年程度からで、築15年をすぎると売り物が増えてきます。逆にいうと、築10年未満のマンションは、なかなかレアで、それだけを狙っていると、中古物件といえどもなかなか購入できません。 現実的に狙いやすいのは、築10~20年くらいの「ちょい築浅マンション」でしょう。このくらいの築年数の物件は売り出しが多く買いやすいです。 また、マンションの躯体もまだしっかりしていますので、通常の建物なら、少なくともあと30~40年くらいは問題なく住めるはずです。価格も新築に比べればこなれており、狙い目でしょう。 築古は管理状況をみきわめる 築古物件はどうでしょうか。築古物件の定義はありませんが、だいたい「築25年以上」を指すことが多いです。築古物件といえども、新耐震基準以降に作られたマンションなら耐久性の不安は少ないです。手抜き物件は、築25年にもなると、はっきりと見た目で荒れているのがわかりますから、そういう物件をつかまされる可能性も低くなります。 ただ、築古物件を購入するなら、管理状況をみきわめることが大切です。修繕計画などをしっかり見て、修繕積立金がしっかり貯まっているかを確認します。また、管理組合が機能しているかどうかも判断材料に入れるべきでしょう。しっかりした管理のマンションなら、築古を安く買って再生するのも一つの楽しみになります。

これからのマンション住み替え戦略は?

マンション購入は難しいものです。ですから、たった一度で理想のマンションを購入して、そこで一生住み続けるなんてことは、非現実的です。 昔は、「マイホームは一生に一度の買い物」などと言われましたが、人生のシーンによって、必要とする住宅環境は異なりますので、「マンション購入は一生に一度」などと考えずに、上手な住み替え戦略を立てて購入することをお勧めします。 独身時代は40平米の1LDK まだ若くて独身の人の場合は、とにかく都心に近く便利な立地のマンションを狙います。立地が良ければ狭くてもいいので、40平米程度の1LDKでいいでしょう。ワンルームマンションは供給過剰で転売しにくくなってきたので避けます。 若いときは賃貸でもいいじゃない? と思うかもしれません。もちろん、賃貸でもいいのですが、値下がりしにくい立地のいいマンションを買えば、結果として賃貸よりも安い値段で住むことができます。 買うときは、できるだけ都心エリアで、将来売りやすいか、借り手が付きそうな物件に限ります。こうして購入したマンションは、結婚したり、子どもができたりしたら、買い換えで手放してしまっていいでしょう。 子供ができたら80平米の3LDKに 結婚、出産後の買い換え先は、育児と通勤を両立できる都心近接エリアで、70~80平米の3LDKです。子どもが成人するまで住むイメージで買うといいでしょう。 このとき、気を付けるべきなのは学区です。小学校はあまり気にしなくていいですが、中学校、高校でどんな学校があるかを確認しておきます。私立に通わせる場合は、通学しやすいエリアにいい学校があるかを確認しましょう。 リタイア後は60平米の2LDKに 次の買い換えは、子どもが大学に入学したり、独立したりしたタイミングです。子どもはやがて家から出て行くものですから、夫婦2人が残されます。リタイア後の夫婦2人なら、それほど広い面積は必要ありませんので、50~60平米くらいの2LDKにダウンサイジングするといいでしょう。 その際、大型病院に近い新築物件を狙います。なぜ新築を狙うのかというと、新築は建物や設備の老朽化を気にせずに暮らせるので、年を取ってから「建て替え」などに向き合わなければならなくなる可能性が低いからです。 「終の棲家」はいつ買うか これが「終の棲家」です。要するに、終の棲家というのは、子どもが独立してから考えればいいのであって、30歳台や40歳台の段階では、そこまで考慮しなくていいでしょう。 独身時代、結婚・出産後、子供の独立後。この3タイミングにあわせて、必要なマンションに買い換えていけばいいのです。もちろん、育児中は一戸建てに住むのも選択肢です。

住宅ローンを組むとき、手元にいくら資金を残しておくべきか。病気や怪我にも備えられる預金を

住宅ローンを組むとき、手元にいくら資金を残しておくかは悩みどころ。金利を考えるとローンの総額は抑えたいですが、貯金をすべてはたいてマンションを購入してしまうと、万一の事態に対応できなくなります。ある程度の金額は手元に置いておくべきですが、それはどのくらいが適度なのでしょうか? 購入後にもお金がかかる マンションを購入して、いざ住もう、というときには、さまざまなお金がかかります。引っ越し代は当然として、家具を揃えたりカーテンなどインテリアを整えたり、細かい日用品を購入したりすることもあるでしょう。中古マンションを購入した場合は、ハウスクリーニングやリフォーム代もかさみます。 したがって、マンションを買うときは、購入後、手元にある程度のお金が残るように住宅ローンを借りなければなりません。 年間生活費の1年分 一般的に、手元に残しておくべき金額は、年間の生活費1年分といわれます。月々の食費や日用品費、被服費、教育費、レジャー代などはもちろん、住宅ローンの支払いや住宅諸経費も含めて、月々にかかる金額を計算し、その12ヶ月分を目安に手元に残すのです。 たとえば、住宅ローンや管理費など含めて、月25万円が生活にかかると見込まれれば、300万円は手元にあったほうがいいでしょう。リフォーム代や家具代などは、この金額とは別に用意します。 転職のチャンスが訪れるかも? 人生には予想外のことが起こります。病気やけがで入院することもありますし、失業で収入がなくなるかもしれません。あるいは、転職の機会が訪れるかもしれません。手元資金が乏しいため会社をやめられず、転職のチャンスを逃すなどということのないようにしたいものです。 親の介護も要注意です。介護費用もかかりますが、介護のために頻繁に実家に帰るとなると、その交通費が負担になることもあります。注意したいものです。 こうした備えとして、1年分の生活費は銀行預金に残しておきましょう。
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