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「臨海地下鉄」に注目! 勝ちどき・晴海のマンションの資産価値が上がるかも

東京の臨海部に地下鉄を建設する計画が、現実味を帯びてきました。実現すれば、湾岸エリアの不動産価格にも大きな影響を及ぼします。不動産関係者が大注目の路線となりそうです。 つくばエクスプレスと直通計画 東京臨海部の地下鉄計画は、「都心・臨海地下鉄新線構想」などと呼ばれています。平成28年(2016年)4月に公表された交通政策審議会答申「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について」のリストに載り、一躍脚光を浴びました。 同答申では、「都心部・臨海地域地下鉄構想の新設及び同構想と常磐新線延伸の一体整備(臨海部~銀座~東京)」として「国際競争力の強化に資する鉄道ネットワークのプロジェクト」に位置づけられています。 簡単にいうと、つくばエクスプレスを東京駅まで延ばし、さらに銀座、晴海を経て国際展示場まで地下鉄を作る、という計画です。 新銀座駅を起点として、新築地、勝ちどき・晴海、新市場、新国際展示場の5駅が作られる公算が高くなっています。さらに、新銀座駅から先、新東京駅まで建設され、つくばエクスプレスで秋葉原を経てつくばに至る路線となります。 なお、国際展示場から先、羽田空港へ延ばす構想もありますが、それは遠い将来のことなので、ここでは省きます。 駅の位置は? 路線のルートや駅の正確な位置は決まっていませんが、下記のような地図が公表されています。 中央区などの公開情報を手がかりに調べていくと、おおむね以下の通りと予想されます。 ・新東京駅=丸の内仲通り地下。[JR各線、メトロ丸ノ内線乗り換え] ・新銀座駅=地下鉄銀座駅と東銀座駅の中間。晴海通り地下か、みゆき通り地下。[メトロ銀座線、日比谷線、丸ノ内線、都営浅草線乗り換え] ・新築地駅=旧築地市場付近。晴海通り地下か、波除通り地下。 ・勝ちどき・晴海駅=勝ちどき駅と晴海三丁目の中間付近。朝潮運河の地下。晴海通り地下か、1本西の通り地下。[都営大江戸線勝ちどき駅乗り換え] ・新市場駅=豊洲市場前、環状2号地下。[ゆりかもめ乗り換え] ・新国際展示場駅=りんかい線国際展示場駅に隣接。[りんかい線乗り換え] これらの駅ができた場合、大きな恩恵を受けるのは、勝ちどき周辺、晴海3丁目周辺、豊洲市場周辺でしょうか。勝ちどき周辺には、すでに大江戸線がありますが、容量がパンクしそうなので、新地下鉄は待たれています。 晴海3丁目付近で期待大 なかでも地下鉄開業の恩恵を最大限に受けそうなのが、晴海3丁目付近でしょう。このエリアは、勝ちどき駅からも月島駅からも豊洲駅からも微妙に離れていて、陸の孤島感があります。そこへ、晴海トリトンスクエア近くに新駅ができれば、付近のマンションの価値は大きく上がるとみられます。 問題は、「臨海地下鉄がホントに作られるの?」という点です。 これについては、決定した事項はありません。ただ、湾岸エリアの人口急増を考慮すれば、地下鉄のニーズは高く、建設してしまえば採算性は悪くなさそうです。小池知事の最近の発言などからも、いずれ実現する可能性は高いとみられています。 が、すぐに作られるとは思えず、実現までは早くても15~20年程度はかかりそうです。早くて2030年代半ば、おそらくは2040年頃になると考えておいた方がいいでしょう。 いくら「将来は地下鉄ができる」とわかっていても、15年も20年も待つのは大変なことです。沿線でマンションを購入するなら、現在の交通機関で用が足りるか検討したうえで、問題ないと判断した上で購入した方がいいでしょう。地下鉄建設をアテにしすぎるのは危険です。 しかし、地下越建設が有力視されていることは、資産価値の維持に大きな意味を持ちます。本当に地下鉄が開業したら、新駅周辺で土地の資産価値は大きく上がるでしょう。 つまり、現在の交通機関で用が足りて、「資産価値の落ちにくいマンション」と考えて購入するには、いいエリアとなりそうです。

駅前タワーマンションの資産価値は維持されるか? 暴落の可能性が低いこれだけの理由

駅前のタワーマンションが大人気です。ここでいう「駅前」とは、駅から徒歩2~3分の、本当の駅前のマンションをいいます。「駅近マンション」と言い換えてもいいでしょう。いま売れているマンションは、この「駅近」や「駅前」がキーワードです。 この駅前タワマンブームは、いつまで続くのでしょうか。そして資産価値は維持されるのでしょうか? 誰がタワマンを買っている? 駅前のタワーマンションの購入層を挙げてみましょう。相続税対策の富裕層、日本への資産分散を計る外国人投資家、そして定年退職前後のシニア層。これが3大購入層です。 このうち、話題になるのは、富裕層や外国人投資家です。しかし、実際に駅前タワーマンションの隆盛を支えているのは、定年退職前後のシニア層。特徴的なのは、その駅から少し離れた位置にある郊外の一戸建て住民の買い換えケースが多いこと。つまり、郊外の一戸建てを手放して、近くの駅前タワマンに引っ越してきているのです。 都市部への生活流入 これらの方々は、もともと駅から離れた郊外の戸建て住宅を購入し、毎日都心にある会社まで勤め続けたサラリーマンです。駅に近いタワーマンションを購入して、通勤時間を短くしようという考え方にも見えますが、さにあらず。すでにリタイアしている人か、リタイア寸前の人が多いのです。これから通勤する必要のない人が、駅前マンションを買っているのです。 こういう現象が、全国の大都市圏で起きています。その意味するところは、郊外部から都市部への人口流入が起きていること。高齢になるほど、クルマがなくても生活可能なエリアへ移り住みたいと考える人が多いのでしょう。 ただ、こうした「資産価値が維持される駅前タワマン」は、背景に一戸建ての住宅地を擁する駅周辺に立地するものに限ります。湾岸部のように、移り住んでくる人が近くに少ないエリアでは、上記のような人口移動が起こりにくいので、資産価値が維持されるのかは微妙です。 団塊ジュニアのリタイアまでは大丈夫? 背景に住宅街を擁するエリアでは、今後、駅前タワーマンションの人気が落ちる可能性は少なそうです。日本の高齢化社会はまだまだ続きます。少なくとも、団塊ジュニアがリタイアを迎える頃までは、駅前マンションは人気を博すでしょう。なかでも、耐久性に優れ、資産価値も維持しやすいタワーマンションの人気は衰え知らずなのではないでしょうか。 高齢化社会の進展は、郊外へ郊外へと広がっていた住宅地を、都市の中心部へ集約する動きにつながっています。足腰が弱ってきた世代には、郊外生活よりも、生活に便利な駅前が魅力的に移ります。そうした背景があるからこそ、今後も駅前タワーマンションの人気は続くと考えていいでしょう。

豊洲や武蔵小杉はブランド住宅街になれるか?

住宅街のブランドとしては、都心部では広尾や松濤、郊外では田園調布や成城学園前、関西では芦屋の六麓荘などがあります。こうしたブランド化した住宅街では、住宅価格は高く維持され、マンションの資産価値も維持されやすいでしょう。 では、最近人気のある豊洲や武蔵小杉は、将来、新たなブランド住宅街として定着するのでしょうか。 ブランド住宅地の概念とは? これまでのブランド住宅街は、一戸建ての住居エリアがメインでした。用途地域は第一種住宅専用地域で、土地の分筆規制などもあり、一戸あたりの土地が広いのが特徴です。そういう意味では、豊洲や武蔵小杉は、田園調布や芦屋のような「ブランド住宅街」にはなりえません。 ただ、それはこれまでの概念で「ブランド住宅街」を定義した場合の話。これからの時代、ブランド住宅街の概念すら変わってくるのではないか、と思います。 将来にわたって資産価値が維持されるか ブランド住宅街の定義はいろいろありますが、重要なのは「資産価値が維持されるか」という点。有名な広尾ガーデンヒルズは、築30年以上経ったマンションが、新築時より高値で取引されています。大事なのは、地価そのものでなく、経年で資産価値が下がらないか、と言う点です。 つまり、地価が広尾や松濤に及ばないような、築年数を経ても資産価値が下がらないエリアなら、十分ブランド住宅街と言えます。 そのためには、現在住んでいる世帯が高齢化した後、次の世代がその街に住みたがるか、が大きなポイントになります。たとえば、高島平は高度成長期には人気のエリアでしたが、世代の入れ替わりは進んでいません。 そのため、新たに移り住む人が減り、マンションの買い手が増えないため、資産価値も緩やかに落ちています。つまり、ブランド住宅街にはなりきれませんでした。 上手に世代交代ができるか 高島平に限らず、高度成長期に造成された多くの新興住宅地は、ブランド化するどころか、退潮に向かっています。 その意味で、ブランド住宅街とは、うまく熟成した住宅街といいかえることもできます。きちんと熟成して、何世代でも受け継がれる伝統ができて、初めてその都市はブランド化されるといえます。 となると、豊洲や武蔵小杉がブランド住宅街になれるかは、今後、上手に世代交代ができる街になるかどうかにかかっています。答えは未知数としか言いようがありません。 マンションを建て替えていけるか 豊洲も武蔵小杉も、高層マンションを機軸とした新興住宅地です。マンションは一戸建てと違い、建て替えが容易ではありません。そのため、ある時期を過ぎると、若い世代の流入が止まり、世代交代が進まなくなる可能性もあります。そうなると、住宅地としてのブランド価値は緩やかに落ちていくでしょう。 これまでブランド住宅街として名をはせてきた田園調布ですら、最近は高齢化の波が押し寄せていて、うまく世代交代しているようには見えません。田園調布は東急東横線の中央部に位置し、鉄道利便性は高いので、今後も住宅地としての存在価値が失われることはないと思います。しかし、かつてのような圧倒的な存在感からすれば、やや衰退しているといえるかもしれません。 そうした事例を見ると、豊洲や武蔵小杉は、マンションが上手に建て替えられていけるような状況になるかどうかが、一つのポイントになるといえるでしょう。
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