日曜日, 11月 1, 2020

建物

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隣地の空き地・駐車場にどんな高さが建設可能か予測する。高いビルやマンションが建てば日照・眺望が悪くなる

マンションを購入するときに注意したいのが、隣地。とくに、メイン採光部となる窓の前の隣地がどういう状態かは、よくよく確認したほうがいいでしょう。空き地になっていたら要注意。そこにどんな建物が建つ可能性があるかを、予測しておかなければなりません。 空き地、駐車場は要注意 マンションの隣地が空き地の場合、「何か建ったら日当たりが悪くなるのでは?」と心配する人は多いです。心配は当然で、隣地にどんな建物が建つ可能性があるかは、マンション購入前にチェックしなければならない重要項目です。 空き地でなくても、駐車場も要注意。駐車場は空き地を一時的に活用しているだけの場合もあるからです。 すでに隣地に建物が建っていても、より大きなビルやマンションに建て替わる可能性もあります。その場合、南側なら日照に大きな影響がでますし、東側、西側では太陽位置が低いだけに日当たりへの心配があります。 北側は日照の影響はありませんが、目の前に高いビルが建てば、眺望が悪くなるのは間違いありません。眺望が悪くなれば、当然資産価値も下がります。 どのくらいの建物が建つか? では、隣地にどんな建物が建つか、予測する方法はあるのでしょうか。 まずは、隣地の容積率と建ぺい率、高さ規制を確認します。容積率や建ぺい率が高ければ、高いビルやマンションが建つ可能性があります。一方、容積率や建ぺい率が低ければ、そんなに高い建物は建てられません。 具体的に、どのくらいの高さのビルやマンションが建つ可能性があるかを知る方法はあるのでしょうか。建設できるビルの高さは、容積率、建ぺい率、隣接する道路幅、高さ規制などさまざまな条件で決められますので、一概にはいえません。 ごくおおざっぱにいえば、たとえば容積率が300%なら5~6階の建物が建つ可能性があります。500%の場所なら7~8階建てのビルが建つ可能性はあります。絶対高さ規制が設定されているエリアだと、それ以上の高さのビルは原則として建てられません。 同じエリアでも、隣接する道路幅が広い土地ほど、高いビルが建つ可能性があります。大通り沿いには高いマンションが建ち並んでいますが、それは高さに対する規制が緩いからです。 用途地域を確認しよう ...

マンションを買う前に見ておく駐輪場のチェックポイント。台数と施設をしっかり確認!

マンションに引っ越して意外と困るのが駐輪場。分譲マンションなら駐輪場が設置されている場合が多いですが、台数が足りなかったり、狭くて使いにくいなどの不満も多いです。 1世帯あたりに必要な駐輪場台数は? マンション購入時に確認したいのは、1世帯あたりの駐輪場台数。最近は一世帯に1区画(1台)が一般的で、郊外マンションでは2台利用できることもあります。逆に都心立地など便利な場所では、世帯数の半分だったり、極端に少ないなど、駐輪場が限られているケースもあります。 マンションに必要な駐輪場台数は、マンションの立地や住民層によって異なります。駅から十数分くらいのマンションだと、徒歩での通勤通学が不便なので、駐輪場のニーズが高まります。また、単身者やDINKS向けのマンションなら駐輪場は1世帯1台で十分ですが、ファミリーマンションなら一家で3台くらい自転車に乗ることもあるでしょう。 一方で、自転車に乗らない世帯も当然あります。その場合は、使ってない駐輪場を使いたい世帯に回すことも可能です。そのため、一概にはいえませんが、駅に近いマンションは1世帯1台、駅から徒歩10分以上のマンションは、1世帯2台程度の駐輪場があるといいでしょう。 平面式か2段式か 駐輪場には平置き式、平面機械式と2段式があります。平置きはたんに「地面」があるだけ。平面機械式は、停車用の機械が置いてあります。2段式は、機械で上層にもおける立体式です。 どれがいいかというと、もちろん平面機械式でしょう。出し入れしやすいですし、自転車以外のもの(たとえばバイク)を置かれたりすることがありません。ただ、都心立地のマンションは平面駐輪場をとるスペースが足らないため、2段式が多数派です。 チャイルドシート自転車や電動自転車が停めやすいか? 2段式駐輪場の難点は、チャイルドシート装備の自転車が停めにくいこと。また、電動式自転車も停めにくいです。要するに、昔ながらの軽い自転車以外は、留め置くのに難があるのです。 平面式駐輪場でも、1区画の幅が狭いと、チャイルドシート自転車や電動自転車は停めにくいです。そのため、最近のマンションでは、チャイルドシートや電動専用区画を設ける場合も増えてきました。 ...

マンションの共用施設、人気・不人気ランキング。この施設がほしい! いらない!

共用施設は、一戸建てにはない、マンションだけのメリット。個人では持てないような施設が、何百戸ものマンションなら持つことが可能になります。 でも、どんな共用施設でもあればいい、というわけではありません。あっても使わない施設、維持費が高すぎる施設は考えもの。そんな共用施設を持っているマンションを買ってしまうと、ムダな管理費を払う羽目になるかもしれません。 ここでは、マンションの共用施設について、人気・不人気をランキング形式でご紹介。 マンション共用施設人気ランキング まずは、マンション共用施設のうち人気のあるものランキング! 1位 宅配ロッカー マンションの共用施設で最も使われるもの。それは宅配ロッカーと言っていいでしょう。宅配ロッカーは、いまやマンションに必須の設備です。 よく使われるだけに、宅配ロッカーは十分な数がほしいところ。目安は戸数に対して3分の1程度。100戸のマンションなら33箱程度が必要です。それより少ないマンションだと、宅配ボックスが頻繁に満杯になるかもしれません。 2位 駐車場・駐輪場 駐車場、駐輪場も、マンションに必須の共用施設です。どの程度の数が必要なのかは、マンションの立地によります。都心立地や駅に近いマンションなら、クルマに乗る人は少ないので、駐車場も5戸に1台あれば十分でしょう。逆に、クルマなければ生活しづらいところなら、駐車場の数は戸数分必要です。それも自走式がいいでしょう。 駐輪場は、交通の便利の高い都市中心部でもニーズが高いです。1戸1区画は必要で、最近は1戸あたり2区画あるマンションも。2段式は嫌われるので、1段式がいいでしょう。 3位 ゲストルーム 最近の大規模マンションでは、ゲストルームが設けられていることがほとんどです。ゲストルームとは、いうまでもなくお客さんを泊める部屋。タワーマンションでは中上層階に設けられることが多く、景色が良いので居住者が一晩泊まったりすることも少なくありません。 かつては和室もありましたが、最近のゲストルームは洋室が多く、ベッドメイクなどのリネン関係は外注するかコンシェルジュさんなどがやってくれます。有料が原則で、1泊の使用料は2,000円~1万円程度。リネンなどの経費を賄うには、4,000円程度の料金を取る必要があるそうですので、それより安いと、管理費からの持ち出しになっていることも。 ゲストルームの人気不人気はマンションによって異なります。人気のあるタワーマンションのゲストルームでは、週末は予約が難しかったりします。実用的には、100戸に1部屋くらい必要といわれています。 タワーマンション以外では、それほど使われていないので不要、という話も聞きます。住民層によって、人気不人気が大きく分かれる施設といえます。 4位 エントランス・ロビー エントランスは、マンションの顔です。豪華なマンションでは、エントランス・ロビーが広く、ソファが置かれていたりします。大規模マンションになるほど、こうしたエントランス・ロビーが充実しています。 ロビーの使い方としては、来客を部屋の玄関にあげずに応対する、いわば応接の役割が大きいです。保険屋さんとか、家に上げるのが面倒なお客さん対応にはもってこい。また、マンション住民同士の待ち合わせにも使えます。雨の日の子どもの遊び場になったりすることも。あれば便利な施設です。 ただ、中規模以下のマンションでは、狭いロビーにソファがあっても寂しいですし、使いづらいもの。そのためあまり活用されていない、という声も聞きます。 5位 庭園・中庭 大規模マンションには、たいてい中庭があります。植栽の維持などにお金はかかりますが、子どもを遊ばせたりするのにはいいですし、ちょっとした散歩にも使えます。 大規模再開発にはこうしたスペースの設置を必要条件として求められていることが多いので、必要かどうかというより、維持しなければならない設備だったりすることがあります。 中規模以下のマンションでは、あってもなくてもどうでもいい設備になりがちです。散歩できるほどの広さがなければ、無用の施設という人もいます。 6位 コンシェルジュ・管理人 マンションのロビーには、たいてい管理人室があります。管理人やコンシェルジュが常駐しているかはマンションによって異なりますが、常駐しているマンションは、安心感があります。また、ちょっとした用事を頼んだりするのにも便利です。予約の必要な共用設備の手続ができたりもします。 ただし、戸数の少ないマンションだと、管理人を雇うと人件費負担が大きいので難しいでしょう。また、「管理人に出入りを見られるのはイヤ」という人もいます。 タワーマンションは24時間管理人の常駐が法で義務づけられているので、管理人か警備員の誰かが必ずマンション内で待機しています。好き嫌いの問題ではなく、いなければならないのです。 7位 ラウンジ ラウンジは、エントランス・ロビーの応接を指すこともありますし、ロビーとは別の応接室、または集会室を指すこともあります。ここでは、ロビーとは別の応接室や集会所の話をします。 エントランス以外のラウンジは、来客やマンション住民のミーティング施設と考えればいいでしょう。タワーマンションで上層階に設けられたり、大規模マンションで庭を眺められる場所に設けられたりしています。予約なしで自由に使えるスペースをラウンジと呼ぶことが多いようです。 大規模マンションでは、ちょっとした飲み物を出してくれる喫茶施設になっていることもあります。 なくても困らない施設ですが、リタイア組の多いマンションでは交流の場になったりしているようです。 8位 会議室・集会所 会議室や集会所を設けているマンションもあります。たいていはマンション内の集会に使われます。ラウンジと違って、使用に予約や料金が必要な部屋です。大規模マンションには、たいていこうした集会室が設けられています。 集会室は、マンションの1階に設けられることが多いです。1階はマンションの部屋には適さないことが多いので、こうした共用スペースに充てられるわけです。 9位 キッズルーム 子どもが遊べるスペースです。ロビーの片隅にマットが敷いてある程度のものから、小さな遊戯施設が置いてある専用の部屋が設けられている場合もあります。 怪我をした場合の責任問題などから、最近は独立した専用スペースを設けるマンションは減っています。管理人の目の届くロビーの隅にある程度のものなら、小さな子どもを安全に遊ばせるのに適しているので、意外と人気があります。 マンションの居住者が高齢化すると使用者が減ってきますが、ロビーの隅にある程度なら、いつでも撤去できるので問題ありません。専用ルームがある場合は、利用者が減ってきたときにどう扱うかが課題になるでしょう。 10位 パーティールーム パーティールームは、最近のマンションで設置が増えている施設。集会室に厨房が付いたもの、と考えればいいでしょう。子どものいる家庭や、友達の多い人には、こういう施設は重宝します。最近は、屋外にバーベキュースペースを設けたり、違った形のパーティスペースを設けるマンションでも出てきました。 ただ、使う人と使わない人できれいに分かれる施設ともいえます。使わない人にとっては、「無駄な施設」ナンバーワンかもしれません。 11位 ライブラリ・学習室 最近増えているのがライブラリや学習室です。公共の図書館のように蔵書がそろっているわけではありませんが、机とイスが設置されていて、仕事や勉強ができるようになっています。利用料は無料が多いですが、少額の料金を取ることもあります。 フィットネス・ジムなどに比べると、維持費が安いわりに、利用者が多いの施設なので人気が出てきました。 上述しましたが、マンションの1階は居室には向かないので、何か共用施設を作ろう、とデベロッパーは知恵を絞ります。そのため、ラウンジやライブラリといった、役立ちそうで維持費の安い施設が増えてきたのではないか、と思います。 不人気共用施設・ランキング では、マンション共用施設のうち不人気のものや、無駄なものランキングに移りましょう。 1位 フィットネス・ジム フィットネス・ジムは、一時期流行りました。大型マンションに多く設置され一世を風靡しましたが、最近は設置するマンションが減っています。 その理由として、高額な器具を置かなければならないため、導入時の設備コストが高いうえに、維持管理にもお金がかかることです。利用者はそれなりにいるのですが、金食い虫なので嫌われる、というケースが多い様子。 また、近くに民間ジムができたりすると、そちらのほうが設備が整っているので、利用者が減ったりするそうです。 2位 プール プールを設置しているマンションはあまりありません。プールは維持費がものスゴイわりに、一部の人以外は全く使わない施設だったりするので、はっきりいってコスト的な問題だけで考えれば、ムダとしかいいようがない施設です。 ただ、プールはその「ムダ」こそがステイタスである、と考えることができます。一戸建ての家でプールを持っている家がありますが、あれもプールを毎日使うというよりは、泳ぎたいときに泳げる、というステイタスの意味合いが強いのではないかと思います。 マンションでも同じで、プールがあるようなマンションは管理費が高いですが、そういう管理費もきちんと払える人が住んでいるマンション、ということです。ステイタスシンボルとして考えるべき施設でしょう。 3位 ジャグジー・温泉施設 ジャグジー、温泉も維持費の高い施設です。水を大量に使うので水道代がかかりますし、マンションが古くなるにつれ、配管などで修繕が必要になり、管理組合が頭を抱えることがしばしば。とくに、温泉は塩分の影響で配管が痛みやすいので、修理費は高額になりやすいです。 高齢者の多いマンションでは、ジャグジーや温泉は愛されます。「これがあるからこのマンションに住んでいる」という人もいます。維持にお金はかかるものの、プールよりは実用性があります。 清潔さがとくに求められる施設なだけに、管理は綿密に行う必要があります。古くなると清潔感が失われるため、施設改修をしなければ利用者が年々減っていく傾向もあります。こうした理由で、最近のマンションでジャグジーや温浴施設を付けているのは少数です。 4位 保育所 保育所を設置している施設もあります。マンション住民専用か、誰でも使えるものかは、施設によって異なります。 マンション住民専用の保育所は、待機児童問題が話題になっているいま、人気の高い施設です。でも、じつは維持費も高額。マンション住民だけでずっと維持していくのは難しいでしょう。 マンション保育所の維持システムはマンションによって異なります。マンション住民だけが使える施設の場合、新築分譲当時に、デベロッパーが維持費を数年分前払いしています。そのため、当初は住民の負担は小さいのですが、ある年数が経つと、維持費の請求が管理組合に回ってきます。そのときに、対応しきれないという結論になると、保育施設は出て行ってしまいます。 マンション住人専用の保育室は、重い維持費がのしかかってくることを頭に入れておきましょう。子育て世代が少なくなると、撤去される共用施設です。 公共の保育所がマンションスペースを借りて運営する場合もあります。この場合は、利用者がいるならば維持費の問題はそれほど大きくはなりません。保育所のあるマンションに住むときは、その維持管理スキームを確認することが大事です。 必要な施設は人によって異なる さて、ここまでいろいろ書きましたが、実際にどんな施設が自分にとって必要かは、人によって意見が分かれるでしょう。共用施設は大規模マンションなら維持しやすいですし、それこそが大規模の魅力です。一方、中小規模のマンションでは、機械式駐車場すら持て余すことがありますので、共用施設は少ない方がいいでしょう。シンプル・イス・ベスト、という考え方もあります。 筆者の個人的な意見としては、共用施設は少なければ少ないほどいいでしょう。大規模マンションならロビーラウンジや中庭、ゲストルームなどがあってもいいですが、中小マンションならロビーなんてあっても寂しいだけなので、何もなしでいいと思います。 どんなマンションでも最低限必要なのは、駐輪場、宅配ロッカーくらいではないでしょうか。

マンションのコンクリート強度の見分け方。「N値」とは何か?

マンションの基本的な構造部材がコンクリート。「コンクリートなんてどれも一緒」などと思っていませんか? そんなことはありません。ここでは、マンションの耐久性を左右するコンクリート強度について、ご説明しましょう。 30Nなら100年持つ マンションの寿命を左右するのが、コンクリート強度です。コンクリート強度は、「設計基準強度」という数値で表示されます。これは、1平方ミリメートルあたりどれくらいの圧力をかけて壊れないかを計り、ニュートン(N)で表示するものです。たとえば、30Nというのは、重量3000トンを1平方メートルで支えることができる強度となります。この数字を「N値」といいます。 コンクリート強度が高いと、マンションの寿命も長くなります。日本建築学会が定めた耐久設計基準強度では、18Nで30年、24Nで65年、30Nで100年の間、大規模修理が不要とされています。 ここでいう大規模修理とは、コンクリートの躯体に対する修理が不要という意味で、建物外装全体を修繕する「大規模修繕」とは意味が異なります。要するに、コンクリートの耐久性を示す年数です。長期優良住宅の基準では、耐久性基準強度が30N以上です。 さらに、耐久設計基準強度では「供用限界期間」も示されていて、18Nが65年、24Nが100年となっています。30Nは供用限界期間は示されていません。 タワーマンションには「150N」も 計画共用期間としては、18Nが「一般」、24Nが「標準」、30Nが「長期」、と表現されています。少し前までは21N程度のマンションが多かったですが、最近の中低層マンションは24N程度が主流です。超高層マンションでは、60Nを超える超高強度コンクリートが使われています。タワーマンションでは、150Nという非常に強いコンクリートが使われていることもあります。 ただ、コンクリート強度は、一つのマンションですべて同じではありません。先ほどのタワーマンションでも、150Nが使われているのは1階部分のみ。上層階にいくにつれ、コンクリート強度は下がっていきます。理由は簡単で、下の階は上の階の重さを支える必要があるためです。 コンクリート強度を確認するには コンクリート強度を確認するには、マンションの「設計図書」を見せてもらい、自分の階の「耐久設計基準強度」をチェックします。新築マンション場合は、モデルルームにありますし、中古の場合は、仲介業者に依頼すれば見せてもらえるでしょう。 ただ、この耐久設計基準強度は、あくまでも目安にすぎません。「60Nなら100年持つ」といっても、建築後100年経ったマンションは日本には存在しませんから、実証されたわけではありません。 逆にいうと、18Nなら30年で壊れる、というわけでもありませんし、24Nなら65年持つ、と保証されたわけでもありません。コンクリートは塩に弱いので、海に近いマンションなら設計強度よりも寿命が短いこともありますし、内陸でよく手入れされたマンションなら、24Nでも100年持つかもしれません。 N値が低くても大丈夫? 一般に、低層マンションのN値はタワーマンションに比べて小さいですが、低層マンションのコンクリートはタワーマンションのような重さを支える必要はありませんし、上空の強い風圧にさらされるわけでもありません。低層マンションのN値が低いのは、高い耐久性能を必要としていないから、ともいえます。低層マンションなら、N値が低くても、それ自体は問題ではありません。 ただ、新築物件を買うのなら、24Nくらいの物件にしておきたいところです。また、コンクリート強度が周辺の同じようなマンションより低いのなら、気をつけた方がいいでしょう。といっても、コンクリート強度の違いに気づくのは難しいことです。マンションを購入する際にモデルルーム巡りをして、こうした数値にも気を配り、自分なりの「相場」を形成しておくのがよさそうです。

資産価値を保ちやすいマンションとは? 駅から近くて日当たりが良いのが大事!

マンションを購入するとき、大切にしたいのが資産価値。自分が「このマンションは素晴らしい!」と思っても、他人から見て「今ひとつ」と思われたら、資産価値は高くなりません。自分の価値観とともに、第三者の価値観も大切にしておきましょう。 マンションの資産価値とは? マンションの資産価値とは、売却時や賃貸時にどの程度の値が付くかを指します。資産価値の高いマンションとは、買いたい人が多いマンション。あるいは、借りたい人が多いマンションです。 買いたい人が多ければ、マンションの値段が上がります。借りたい人が多ければ、高い値付けで賃貸に回せます。東京都港区のマンションの資産価値が高いのは、買いたい人、借りたい人が多いからです。 同じマンションでも、新築のほうが資産価値が高いです。駅からの距離は遠いよりは近い方がいいでしょう。周辺環境は騒がしいよりも静かなほうがよく、もちろん治安がいいエリアほど資産価値は高くなります。 このように、マンションの資産価値を構成する要素はたくさんあります。さまざまな要素が複雑に絡み合って、マンションの資産価値を構成していきます。 資産価値の構成要素 マンションの資産価値を形作る主な要素を挙げてみましょう。 1 駅からの距離(近い方が価値が高い) 2 駅の利便性(人気路線や急行停車駅ほど価値が高い) 3 町並み(高級住宅地や、利便性のいい商業地は価値が高い) 4 広さ(広い方が価値が高い) 5 間取り(使いやすいか、採光がよいかなど) 6 日当たり(南向きが価値が高い場合が多い) 7 眺望(海が見える、夜景がきれいなど) 8 管理(清掃が行き届いているか、積立金が足りているかなど) 9 分譲会社(大手デベロッパーを好む人は多い) 10 建設会社(大手ゼネコン施工を好む人は多い) 11 共有施設(施設によって評価は変わる) このほかにも、たとえば駐車場がどれだけあるか、立体駐車場か平面駐車場か、といったことや、ディスポーザーの有無、宅配ロッカーの数、共有施設、管理人の常駐時間など、細かなことが影響していきます。 一つ一つの要素は小さなことに見えても、こうした要素がすべて優れているマンションは、値段が高くても売れていきますし、賃貸に出したら借り手がつきやすいです。つまり、小さな積み重ねが資産価値を形成していくのです。 なぜ資産価値が大事なのか 自分が気に入れば、資産価値なんてどうでもいい、と思う人もいるでしょう。しかし、予期せぬ転勤や、子どもの教育、親の介護などで、引っ越しを余儀なくされることはあります。その場合、資産価値の高いマンションなら売ることも容易ですが、資産価値が低いとそうはいきません。 そのため、買うのなら、マンションの立地から管理に至るまで、資産価値という観点からきちんとチェックすることが大事なのです。 最も大事なのは立地 とはいうものの、資産価値でもっとも大事なのは、立地です。人気路線の人気駅から徒歩圏内のマンションなら、ほかの要素が全部いまひとつでも、それなりの資産価値になります。逆に、他の要素がすべて素晴らしくても、鉄道駅から離れた不便な立地だと、資産価値には限界があります。 あるいは、駅から少し離れていても、東京都港区や鎌倉市、京都市中京区といった、ブランド価値の高いエリアは、やはり資産価値は高くなります。一方、駅から近くても、ブランド価値の低いエリアは、資産価値が低くなります。 日当たりは立地についで大事です。日当たりのいい南向きのマンションは需要が多いので、資産価値が高くなります。南向きでなくても、眺望がいいマンションは評価が高いです。タワーマンションの上層階では南向きが暑いから敬遠される、などの例外はありますが、おおむね南向きで日当たりが良く、眺望も開けているマンションが資産価値が高いでしょう。 駅から近くて日当たりのいい物件を買っておくことが、何より大事といえます。 大手分譲は資産価値が高い? 分譲会社や建設会社の名前は、新築販売時には値段に影響しますが、中古市場ではそれほど大きな価値を持ちません。大手デベロッパーで有名ゼネコン施工の中古マンションが売りやすいのは確かですが、立地がよければ、分譲会社の名前など関係なく売れます。逆に、「大手分譲だから中古でも売れる」ということは、あまり考えられません。 共有施設は充実しているほうが良いですが、そのぶん管理費が高くなるなら、マイナス要素になるケースもあります。ジャグジーやスポーツジムがマンション内にあった場合、「余計なコストがかかる」と敬遠されることもあります。ゲストルームやキッズスペース程度なら、あったほうが資産価値は上がるでしょう。

定期借地権マンションは得か損か? 資産価値は低いが、50年後に解体が決まっているのはメリット

定期借地権とは、一定期間の借地権のことです。定期借地権付きマンション(定借マンション)とは、定期借地の上に建てられたマンションです。借地期間が終了したら建物を壊し、土地を更地にして地主に返還しなければなりません。 定借マンションでも、建物は区分所有者が所有権を持っています。一方、土地は買わずに借りるだけなので、分譲価格に土地代が含まれません。そのため、安いのが特徴です。 いったい、定期借地権マンションは、得なのか損なのでしょうか? 検証してみましょう。 土地付きマンションより2~4割安い 定期借地権付きマンションの魅力は、なんと言っても価格。土地を買わずに借りるだけなので、通常の土地付きマンションより2~4割くらい安いです。ただし、入居時には土地の保証金が必要で、月々の借地料の支払いもあります。借地料は場所によって異なりますが、50年間となると総額数百万円になります。一方で、土地の固定資産税はかかりません。 定期借地権は最低50年と決められていますので、定期借地権付きマンションも50年の借地権付きが一般的です。ですから、新築の場合、最低50年は済むことができます。 担保価値は低い 定期借地権付きマンションでは、購入時の価格に土地代が含まれません。そのぶん、分譲価格や中古価格が安くなります。安くて買いやすいのはいいですが、住宅ローンを組むときに、マンションの担保価値が低いのは注意点。土地部分に担保価値がないためです。 借地期間が終わったら、マンションは解体して更地にし、地主に返還しなければなりません。解体費用は、毎月積み立てます。そのため、定借マンションでは、管理費、修繕積立金とは別に、解体準備基金という積立金も毎月かかります。 50年後に、積み立てたお金でマンションを解体して、残金などは精算します。50年後に必ず更地にしなければならないとは限らず、契約条件によっては借地権を延長できることもあります。 老朽化リスクがない 定期借地権付きマンションをどう評価するかは、意見が分かれます。 「居住の終わり」が見えているので、ある意味安心、という声もあります。というのも、土地付きマンションでは老朽化とともに建て替えの問題が生じ、建て替えできない場合はスラム化したマンションを所有し続けなければならなくなる、といったリスクがあります。定期借地権付きマンションは解体が決まっていますので、そうしたリスクがありません。 定期借地権ではなく、一般借地権のマンションと比べるとどうでしょうか。一般借地権マンションは、解体費用を積み立てていない場合が多いので、老朽化したときにどうするか、という問題が生じます。定期借地権付きマンションでは、解体費用を積み立てているので、老朽化のリスクから逃れることができます。 売却が年々難しくなる 定期借地権付きマンションは、土地がないだけに資産価値では見劣りします。 とくに、借地権の残りが短くなると、売却しようにも価格がかなり低くなることが予想されます。借地権が0年になれば、資産価値が事実上ゼロになりますから、その時期が近づくにつれ売却じたいが、年々難しくなります。 「終の棲家」にならない 人が住宅を購入する理由の一つに、「終の棲家を手に入れる」という考え方があります。定借マンションがその条件を満たすかは疑問です。 人間の寿命は人によって違いますが、長ければ100歳まで生きることもあります。そのため、定期借地権を50歳で買えば、「死ぬまで住める」といえるでしょう。 しかし、たとえば30歳で購入すれば、80歳で住みかを失うリスクがあります。そう考えると、50歳以下で定期借地権付きマンションを買うのは、あまりおすすめできません。 残存期間が短くなっても補修できるか? こうした声を反映してか、最近は借地権の設定期間を長くした定期借地権住宅も出てきました。60年や75年などです。借地期間75年となると、25歳で買っても100歳まで住むことができますから、ほとんどの場合、「死ぬまで住める」ことになります。 とはいえ、たとえば築50年をすぎた段階で、建物が老朽化が目立ってきたときに、あと25年の所有期間のために大規模修繕をするかどうか、という問題が浮上するかもしれません。定借期間を延ばしたら延ばしたで、建物の補修という大問題が生じてしまうのです。 定借マンションの問題点として、借地権残存期間が短くなるにつれ、補修が行き届かなくなりやすいという点が挙げられます。築50年くらいなら心配なくとも、築60年や築70年となると、どうなるかわかりません。 買うなら都心部 こうして考えると、定期借地権付き住宅は、賃貸住宅に超長期で契約するのに似ています。あえて書けば、定期借地権付き住宅は「資産」ではありません。住宅の「長期利用権」にすぎません。 それでも都心部の交通至便な定借マンションなら、たとえ築45年になっても「利用したい」と考える人はいるでしょうから、使い道はあります。貸すことができれば、期限いっぱいまで無価値にはなりません。 私見ですが、定期借地権住宅を買うのなら、交通至便な都心部に限る、といえるでかもしれません。

リフォーム済みマンションはやっぱり高すぎる、と実感した話

筆者は中古物件をウォッチしていますが、そのなかで最近気になるのが、リフォーム済みマンションの価格です。最近、高騰しすぎています。 5,400万円が6,500万円に たとえば、東京23区内城南エリアで、最近出た中古マンションA。築20年の約60平米で、当初の売値は5,400万円でした。このときは「居住中」でした。 この中古マンションAは、やがて売却済みになり、数ヶ月後に同じ部屋が「リフォーム済み物件」として、6,500万円で販売されていました。差額は1,100万円にものぼります。5,400万円で販売中のリフォーム前物件を、リノベーション業者が購入してリフォームし、1,100万円も価格を上乗せして販売しているわけです。 オープンルームをしていたのでのぞいてみたところ、若干の間取り変更があり、フローリングは張り替えられ、ユニットバス、トイレ、キッチンも入れ替えてありました。いわゆるフルリフォームです。 ユニットバスなどはメーカー品の標準タイプです。おおざっぱに見積もって、リフォーム価格は400~500万円程度でした。個人がこのリフォームを発注したとしても、600万円あれば十分できるでしょう。 1割は割高 つまり、個人が中古マンションAを購入し、自分でフルリフォームしたとしても、6,000万円あれば可能です。「リフォーム済み物件」は、500万円も割高なのです。 実際のところ、当初の中古マンションを購入する場合は、100万円程度の値引きはできるでしょうから、それを考えれば600万円も割高なわけです。実勢価格に比べて1割程度は割高ということになります。 手間賃と考えても高すぎる もちろん、リフォーム済みマンションにはメリットもあります。何よりも、買ってすぐ住めるというのは大きなメリットです。それに、自分でリフォームをする場合は、とんでもなく手間がかかります。その手間を省いてくれた価格が600万円、と考えれば……、やっぱり高すぎますね。 だいたい、自分でリフォームすると言っても、「三井のリフォーム」といった大手リフォーム会社に丸投げすれば、手間はそれほどかかりません。三井のリフォームはお高いリフォーム会社ですが、それでもこの程度のリフォームで、手数料を600万円も取りません。 それに、自分でリフォームすれば、住宅設備を好きなようにアレンジできます。600万円あれば、キッチンの最高級品を入れてもおつりが来るでしょう。 とにもかくにも、リフォーム済みマンションは、やっぱり損です。中古マンションの売買は、「居住中」の中古物件を買って、自分でリフォーム手配をするのが一番お得です。

「2SLDK」「2LDK+S」の「S」ってなに? 「DEN」とか「F」とか「U」の意味も教えて!

マンションの間取りでたまに見かけるのが「2SLDK」などの「S」。このとき、2は部屋数、「L」はリビング、「D」はダイニング、「K」はキッチンというのは、よく知られた話。では、この「S」とはなんでしょう? 1部屋サービスしてくれる? 答えをご存じの方も多いと思いますが、「S」はサービスルームのこと。といっても「1部屋サービスしてくれるんだ♪」と無邪気に喜んだ人は要注意。そういう親切な意味ではありません。 建築基準法では「部屋」として表示できるには、換気や採光などでいくつかの条件があります。そうした条件を満たしていないものの、人が中に入って歩き回れる程度の広さがある部屋が、サービスルームと表示されます。つまり「部屋と呼ぶことができないスペース」がサービスルームなのです。 ある程度の広さがありますので、部屋として使うことはもちろん可能です。ただ、換気がしにくかったり、採光がしにくかったりしますので、一日中電気をつけて、ドアを少しあけて過ごさなければならなかったりします。そのため、子ども部屋には使わないほうがいいという意見もあります。 DENは書斎 こうした間取り図をめぐる「特殊記号」は、他にもあります。代表的なのが「DEN」。これは書斎の意味。「部屋」と表示できない程度の広さのスペースを「書斎」として表示しているわけです。 「F」はフリールームの略。これはサービスルームと意味は似ていますが、サービスルームよりはやや狭い場合に使われます。「U」はユーティリティスペース。さらに狭い部屋に使われたり、地下室の表示に使われたりします。 マンションではあまりみかけませんが、「STO」は倉庫、「GR」は大型倉庫、「STR」は大型収納室。意味は様々ですが、「部屋」とは認められない区画、という位置づけはだいたい同じです。

マンションを買うなら最上階か中層階か。メリットとデメリットを比較して人気階を探そう!

マンションで買うならどの階がいいのでしょうか。最上階が好きな人もいれば、低い階が安心する、という人もいます。人によって好みは分かれますし、資産価値も異なります。本当におすすめの階数は何階なのでしょうか。 見晴らしが良く、リセールバリューに優れる最上階 マンションの販売価格は、一般的に最上階がいちばん高く、低くなるにつれ安くなっていきます。最上階は見晴らしが優れていて、日照も良いことが多いので、幅広い層に人気があります。人気があれば資産価値も維持されやすく、そのため、中古で売却するときも売りやすいです。最上階は特にリセールバリュー(売却時の価格)が高く、大きなメリットといえます。 ただ、値段の高いからといって住み心地がいいかというと、必ずしもそうとは限りません。最上階にもデメリットはあります。最上階は見晴らしはいいですが、そのぶん日差しも強いので、夏は暑いです。 高い階になるにつれ風も強くなります。20階を超えると、風の強い日はうっかり窓も開けられない、ということもあります。窓が開けられなかったり、日差しが強すぎたりすると、空調代が高くなります。 低層マンションの場合、最上階は屋上から降りやすいので、防犯上の弱点になります。最近の泥棒は屋上から最上階を狙うケースが少なくないそうです。その意味では、防犯上、最上階が必ずしも優れているとは限りません。また、上層階ははしご車が届かない、などの理由で敬遠する人もいます。 1階は足音で気をつける必要がない 一方、下層階は日当たりや景色が悪い、というデメリットを挙げる人が多いです。とくに1階は、防犯上の懸念で敬遠する人が多いのが実情です。そのため新築分譲時でも価格は低くなっていて、中古で売却するときも苦労する場合があります。要するに低層階、とくに1階はリセールバリュが-悪いです。 1階にもメリットはあります。最大のメリットは下階がないこと。そのため、足音の騒音を気にせずばたばた歩ける、という点でしょうか。また、1階には専用庭があるマンションも多く、小さな子どもがいるファミリーには向いていると考える人も多いようです。 デメリットの少ない中層階 デメリットが少ないのが3~7階くらいの中層階です。立地によりますが、それなりの景色や日照が得られます。上下に人が住んでいるので、冬は暖房をあまり入れないでも暖かい、という人もいます。 また、災害や点検でエレベータが使えないときも、中層階なら階段でさほど苦労なく出入りできます。朝の通勤・通学時でエレベータが混んでいても、階段で下りられます。 泥棒のリスクも少ないのも、中層階の特徴です。 中層階は、新築分譲時の価格も上層階に比べれば安く、競争倍率が低いので買いやすいです。資産価値としても、そこそこ維持されます。新築価格がお手頃でリセールバリューもまずまず、というのは侮れないメリットです。さらに、泥棒からみると、上からも下からも狙われにくいので、防犯性も高くなっています。ということで、じつはいちばんの人気階は中層階なのかもしれません。

「RC造」と「SRC造」の違いとは? マンションのコンクリート構造を理解しよう

マンションの物件概要を見ていると、「構造」の欄に出てくるのが「RC造」や「SRC造」という表記。「R」は鉄筋、「S」は鉄骨、「C」はコンクリートの意味です。その違いについて、詳しく説明しましょう。 「RC造」が最も多い マンションの構造で最も多いのが「RC造」。これは鉄筋コンクリート構造(Reinforced Concrete Construction)という意味です。建物は主に鉄筋・コンクリートによって構成されます。鉄筋で柱や梁といったマンションの基本構造を組み、その周りに型枠を作りコンクリートを流し込んで構造躯体を作ります。 壁式構造やアーチ構造など、さまざまなデザインのコンクリート建造物を作ることができるというメリットがあります。世の中の多くの低層マンションは、RC造で、最近は超高層マンションにも用いられるようになってきました。 一方、「SRC造」とは鉄骨鉄筋コンクリート構造(Steel Reinforced Concrete Construction)という意味です。建物は主に鉄筋・コンクリート・鉄骨によって構成されます。柱と梁に鉄骨を通す構造で、鉄筋コンクリート造の芯の部分に鉄骨が入っていると考えるとわかりやすいです。 SRC造の強度はRC造よりも高く、細くて強い建物を作ることができます。そのため、中層マンションはSRC造が多くなります。反面、RC造に比べるとデザインの自由度は落ちますし、RC造に比べると価格が高いのがデメリットです。 超高層マンションには「S造」が多い 「S造」は鉄骨構造(Steel Construction)という意味です。軽量で耐震性に優れているため、超高層のタワーマンションなどに使われています。「S造」と聞くと、「SRC造」より弱いのでは? とお考えの方もいるでしょうが、必ずしもそうではありません。超高層のタワーマンションでは、質の高いコンクリート(高強度コンクリートなど)を使っているので、鉄骨があれば大丈夫なのです。 「PC造」はプレキャストコンクリート造の略。これは工場で作っておいたコンクリートを施工現場で組み立てていくもの。「RC造」などのコンクリートは「現場打ち」といって生コンクリートを現場で型枠に流し込むのですが、プレキャストコンクリートは工場で作る点に違いがあります。工場で作るぶん、品質の安定したコンクリートを作ることができます。 こうした構造の違いは、建物の高さや形状などによって使い分けられています。どの構造がいい、というものはありません。「RCよりSRCのほうがいい」という人もいますが、ケースバイケースなので、一概にいえません。
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「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
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中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した

中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。

コロナショックでマンション価格はどう変わるか

コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。

マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。