パークタワー晴海の評価【新築マンションレビュー】

湾岸エリアで、このところ最注目の物件といえば、「パークタワー晴海」でしょう。三井不動産とオリエンタルランドのコラボレーションによる地上48階建ての超高層タワーマンションです。

立地は、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅より徒歩12分。元は都有地だった場所です。入居予定は2019年9月下旬です。

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販売延期の理由は?

「パークタワー晴海」は、東京都中央区晴海2丁目に建設される大規模マンションです。施工は大林組。販売開始予定は2017年6月上旬です。当初、2015年10月販売開始予定とされていましたが延期され、1年半ほど、販売開始が遅くなりました。

販売延期とあわせて、物件概要が一部変更され、総戸数 1084戸から1076戸に変更されました。

三井不動産によりますと、「パークタワー晴海」の販売延期の理由は事業スケジュールの見直しとしています。ただ、本当の理由はわかりません。

ダイヤモンドオンライン2016年2月22日付によりますと、「地下躯体工事の遅延」というビラが周辺住民に配られたとのことで、基礎工事になんらかの不具合が生じたのかもしれません。もしそうだとしても、これだけ販売延期をしたのですから、不具合があっても修正されているとみられます。

パークタワー晴海

平均坪単価は350万円程度?

「パークタワー晴海」の価格は未定ですが、最近の周辺地域での新築マンションの値付けや、中古マンションの流通価格を見ると、かなり強気になるとみられます。当サイトでは、平均坪単価を350万円程度と予想します。

いっぽうで、1000戸を捌くために、値頃感のある価格帯の部屋も設定すると見られ、狙い目となるかもしれません。

物件概要

売主:三井不動産レジデンシャル株式会社
施工:大林組
管理:三井不動産レジデンシャルサービス株式会社
価格:未定
最多価格帯:未定
間取り:1LDK~4LDK
専有面積:42.53平米(16戸)~121.16平米(2戸)
用途地域:準工業地域
総戸数:1076戸(変更予定後)
交通:東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線「月島」駅徒歩12分
   東京メトロ有楽町線「豊洲」駅徒歩15分
   都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩15分
構造・規模:RC造一部鉄骨造48階地下1階

ディズニーランドっぽい雰囲気?

「パークタワー晴海」の最大価値は、広大な立地に描かれる「イマジネーションランド」というコンセプトで、外構コンセプトデザインをオリエンタルランドが担っています。タワーマンションが林立する湾岸エリアで新たな価値を見出すため、三井不動産が編み出したのが、オリエンタルランドとのコラボレーションというわけです。

いうまでもありませんが、オリエンタルランドは東京ディズニーリゾートの運営会社です。外構コンセプトデザインにオリエンタルランドを起用し、イマジネーションランドには「くじらアイランドの伝説」で描かれる12のストーリーが描かれています。たとえば、人が通と光がぼんやり灯る「妖精の小路」、滝のように水が流れる「水憩テラス」などが設置されます。

三井不動産の広告にははっきりとは書いていませんが(書けないのでしょうが)、「パークタワー晴海」は、ディズニーランドっぽい雰囲気を醸し出そうとしているようです。くじらテラスの入り口なんて、丸っきりテーマパークです。こうしたコンセプトのタワーマンションは過去に例がなく、パークタワー晴海の価値につながるとみられます。

マンションのコンセプトである「イマジネーションランド」は「グリーティングゾーン」「アトラクティブゾーン」「フレンドシップゾーン」「ピースフルゾーン」「ブライトゾーン」の5つのゾーンが設置されます。それぞれのゾーンには、散歩道やテラス、遊び場が設けられています。

実質的には豊洲駅がベースに

「パークタワー晴海」の鉄道アクセスは、東京メトロ有楽町線・都営大江戸線月島駅から徒歩12分。有楽町線豊洲駅や、大江戸線勝ちどき駅からは、ともに徒歩15分。月島駅が使えれば豊洲や勝ちどきはいらないのでは? と思ってしまいますが、月島方面への道は通りにくく、途中で歩道橋もあります。実質的には、徒歩15分の豊洲駅がベースになるでしょう。

いずれにしろ、「駅からは遠い」という印象はぬぐえません。というか、通勤・通学に毎日、徒歩12分や15分はきついでしょう。タワマンですので、エレベーターの乗降にも時間がかかります。上層階からは、駅のホームまでは20分くらいは見ておく必要がありそうです。

BRTバス停が徒歩数分にできる?

「パークタワー晴海」の近くには晴海通りがあり、ここに「BRT」が走る計画があります。BRTとは「バス高速輸送システム」で、専用レーンなどを使った急行バスと考えればいいでしょう。

BRTは、晴海通りから分かれて豊洲方面へ向かう路線が計画されており、その路線は晴海三丁目にバス停が設置される見込みです。このバス停から「パークタワー晴海」は、徒歩数分圏になるでしょう。晴海三丁目停留所から新橋駅へは、10分ほどで結ばれます。

BRTが実現すれば、晴海三丁目エリアの交通利便性は大きく改善します。新橋駅までドアツードアで20分程度になる可能性もあります。

晴海三丁目のBRTの開業時期は東京オリンピック大会後とされており、2021年頃になるようです。といっても、こうした計画は遅れることがあるのは、みなさんご想像の通りです。

晴海地下鉄計画は実現するか

BRTのほか、晴海通りの下を地下鉄を通すという計画もあります。この地下鉄は東京駅を経て秋葉原からつくばエクスプレスに直通する、という構想です。夢のある路線ですが、まったく具体化されておらず、「遠い将来できたらいいな」という程度のものです。

ただ、地下鉄はどうなるかわかりませんが、BRTは具体性のある計画で、事業化に向けて動いています。「パークタワー晴海」の入居が2019年ならば、1~2年後には開業している可能性は高そうです。そのため、BRT開業後、このマンションの資産価値が上がる可能性もありそうです。

とはいえ、マンションの価値を考える際には、「駅からの距離」が最大の基準になる、というのも事実です。BRTができても、「新橋駅バス10数分」となるだけです。BRTの利便性(速度・本数)がどの程度になるかが見通せない以上、過剰な期待は禁物でしょう。

フットサルもできるコート

さて、「パークタワー晴海」の共用施設も見てみましょう。イマジネーションランドには、フットサルもできるマルチコートやキャンプ・バーベキュー場ができるようです。それ以外の共用施設はわかりませんが、ゲストルームやロビーなどは、当然、配置されると見られます。

なにしろ、1万9000平米の敷地に空地率約73%超という、都内ではなかなかない余裕の敷地です。橋や噴水などをデザインすることで高低差も生み出したランドプランは、これまでのマンションの常識を越えていて、散歩するにもいいスペースでしょう。

さらに建物部分は三井タワマンでお馴染みの光井純アンドアソシエーツが監修しています。光井氏らしさがありながらも、イマジネーションランドとの連続性もある素敵な空間となることでしょう。

眺望面も恵まれています。「パークタワー晴海」は、南向きで東京湾に面しています。周辺環境は、湾岸エリアですので、好き嫌いは分かれますが、橋を渡ればららぽーと豊洲ですのでショッピングは便利そう。豊洲の利便性を味わえます。

間取りは合格点

「パークタワー晴海」は、間取りも悪くありません。ワイドスパンでバルコニーもしっかりとれていて、部屋は明るいでしょう。

柱も上手に室内に取り込んでおり、部屋の凹凸は少なくなっています。リビングを中央に据えて廊下面積も削減しており、面積以上に効率的なスペース取りを実現しています。玄関もくぼんでおり、プライバシーが保たれやすく、当然ながら内廊下です。

間取りに関しては、十分合格点といえるでしょう。敷地に余裕があると、間取りもうまくとれる、ということでしょうか。

パークタワー晴海

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駐車場は機械式

「パークタワー晴海」の駐車場は敷地内機械式 480台 、敷地内平面 1台です。タワーマンションなのに、地下に自走式がほぼないのは残念です。

台数は、おおむね2戸に1区画。交通が便利とはいえない立地ですが、クルマがなくても生活できるエリアですし、まあ、こんなものでしょう。最近のマンションは、空き駐車場問題が深刻ですから、このくらいに絞った方が、長期的にはマンションのメリットになるとみられます。

駐輪場は1戸につき2台あり、立地を考えれば標準的といえそうです。

資産価値は保たれるか

「パークタワー晴海」の将来的な資産価値はどうでしょうか。マンションの価値の9割は立地で決まるとすれば、今後、このマンションの価値を左右するのは、BRTと地下鉄計画の進展です。BRTはいずれできるでしょうが、「結局、バスはバスにすぎない」ということになれば、豊洲駅徒歩15分が、このマンションの立地的な価値になるでしょう。

とはいえ、銀座まで直線距離で3km圏。歩けば歩ける距離だけに、絶対的な立地の優位性はあります。そして、三井不動産とオリエンタルランドのコラボの価値を考えれば、晴海に置ける存在価値は高く、資産価値は高く維持されるのではないでしょうか。

ただ、このエリアはタワーマンションが林立しているエリアです。よほどの不動産活況がこない限り、「パークタワー晴海」の資産価値だけが急激に上がる、ということも正直あまり想定しづらいです。

「パークタワー晴海」の価値は、海側の眺望にもあります。海側は南側ですので、資産価値を考えれば南側の住戸が最強です。部屋選びは南側を第一選択しにすべきでしょう。

「パークタワー晴海」の評価まとめ

「パークタワー晴海」についてまとめてみましょう。東京メトロ有楽町線の駅から徒歩12分以上という交通アクセスは、いいとはいえません。しかし、銀座駅までなんとか歩けるという立地は、魅力的です。

間取りも満足のいくものです。駐車場は自走式でないが難点ですが、台数的には十分です。自転車置き場も2層式は立地を考えればやむを得ません。

売主は三井、施工も大林組で、免震構造であり、全体的にはいいマンションでしょう。値段もかなりの価格になるのでしょうが、1000戸という大型物件ですので、手頃な部屋も出てくるかもしれません。

狙い目を挙げるとすれば、低層階の南側でしょうか。

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