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資産価値からみた「買ってはいけないマンション」。旧耐震、メゾネット、コーポラティブは避ける

マンションは立地が重要で、資産価値の8割は立地で決まるといってもいいでしょう。とはいうものの、立地だけでマンションを選ぶのもおすすめしません。 「旧耐震」は資産価値が低い 買ってはいけないマンションの筆頭格は「旧耐震」です。築年数の古いリノベーションマンションなどが該当します。 リノベーションとは、間取りまで変えるような大幅なリフォームのことです。リノベーションをすること自体は問題ないのですが、あまりに古いマンションは耐震性能が劣るため、資産価値が低いのです。 具体的には、1981年以前に完成したマンションは旧耐震ですから、立地が良くても資産価値の観点からは買うべきではありません。1982年~1984年頃に完成したマンションも、旧耐震のものが含まれることがありますので、確認しましょう。 耐震補強を行っている場合は? 旧耐震のマンションでも、耐震診断で新しいマンションと同程度の耐震性能を持つと診断されているものもあります。また、必要な耐震補強を行っていることもあり、大丈夫と判断されることもあります。 しかし、自分がそう判断しても、他人も同じように判断してくれるとは限りません。旧耐震というだけでマイナスのイメージを持ち、購入を避ける人もいるのです。そういう人が多いと、マンションの資産価値は低くなります。 こうした理由から、資産価値という側面でみると、やはり旧耐震はおすすめできません。 メゾネットはマンションの「メリット」を活かせない また、メゾネット形式も、「買ってはいけないマンション」の一つです。メゾネット形式とは、マンションの区分住戸が二層に分かれていて、住戸内部に階段があるタイプのマンションです。一戸建てに似ているこということで、一時期人気が出ましたが、最近は減少しています。 なぜ、メゾネット形式は「買ってはいけない」のでしょうか。それは、マンションの「メリット」を活かしていないからです。 マンションの常識とは、床がフラットで、バリアフリーが徹底されている点です。新しいマンションの多くは、外部からロビーに入り、住戸の玄関を経て、リビング、各居室に至るまで、ほとんど段差がありません。なぜそうなっているかというと、そういう住戸を好む人が多いからです。 人間工学的にも、人は上下の移動よりも平面の移動を「ラク」と考えます。バリアフリーがメリットのマンションに、それを阻害する階段を持ち込む時点で、資産価値には不利に働きます。 そのため、中古マンション市場でも、メゾネットは売れにくいことが知られています。長屋形式のマンションも、同様な理由で避けた方がいいでしょう。 コーポラティブはイメージが見劣り コーポラティブ形式のマンションも要注意です。コーポラティブとは、不動産会社が分譲するマンションを買うのではなく、個人が集まって一緒に土地を買い、建物のプランニングや工事の発注などを行うものです。 実際には設計事務所などの「プロ」が入ってコーディネートしますが、間取りや内装などを好みにあわせて自由に設計できるというメリットがあります。 こうしたマンションは、どうしても規模が小さくなり、全体で数戸~十数戸になってしまいます。そのため、管理費や修繕積立金が割高にならざるを得ません。 また、新しいうちはいいのですが、デベロッパー分譲のマンションに比べ、古くなるにつれてイメージが見劣りします。そのため、資産価値は低く見積もられがちで、中古で売却する際の下落率が低くなりやすいです。

間取図の「点線」の意味は?「下がり天井」なのでチェックしよう!

マンションの間取り図を見るときは、ついつい部屋の配置だけに目がいきがち。でも大事なのはそれだけではありません。点線で書かれた天井の形もチェックしましょう。なぜなら、天井こそ、マンションの質がよく表れるポイントだからです。 点線が多い間取りは注意 マンションの天井は完全に平面すっきり、というものばかりではありません。梁やダクトが天井の下側に張り出していることが多くあります。こうした張り出し部分を「下がり天井」と呼び、間取り図では点線で示されています。 もし、あなたが購入を検討しているマンションの間取り図に点線が多ければ、それは「下がり天井」が多いということを意味します。 梁がリビングを横切ってないか? マンションにおいて、天井高はリビング・ダイニングで2.5メートルあれば十分です。しかし、リビング全体でこれだけの天井高を持つマンションばかりではなく、大梁・小梁や排気ダクトの梁型が、リビングや居室の真ん中を横切っているマンションもたまにみかけます。 こうした住戸は、室内空間の見栄えが悪いですし、天井からの照明が梁によって影になることもあります。こうした居室のあるマンションは避けた方がいいでしょう。 高級マンションは下がり天井が少ない マンションの居室に下がり天井があること自体は仕方のないことです。下がり天井のないマンションを作ることは可能ですが、階高を十分にとらなければならなくなり、分譲価格は高くなってしまいます。 高級マンションでは、天井板と上階住戸の床スラブとの間に梁やダクトを収めてしまうので、天井をすっきりさせています。こうすれば下がり天井ができませんので素敵ですが、高い値付けのマンションだから可能な方法です。逆にいえば、下がり天井が多いマンションは「高級マンション」とはいえません。 梁やダクトはリフォームで移動できない 下がり天井や梁型が部屋の中央付近にまであった場合は、マンション居住者への配慮を欠いた物件、といわれても仕方ありません。梁やダクトの位置は、リフォームでも移動できませんから、間取りを変更する際の障壁にもなります。 間取り図に点線で描かれた下がり天井があった場合、「位置」と「高さ」をしっかり確認してから購入するといいでしょう。

メゾネット型マンションのメリット、デメリット

メゾネット型マンションとは、複数のフロアにまたがるタイプのマンション住戸のことです。1住戸が2階層に分かれていて、内階段があり、居住空間が上下に配置されています。一時期、流行しましたが、最近のマンションでは少なくなりました。メリット、デメリットを見てみましょう。 階層が2つあるマンション住戸 メゾネットタイプのマンションとは、住戸内で階層が2つあるものをいいます。玄関が10階なら、「10階」と「11階」というように、上層階でもメゾネットは存在しますし、玄関が1階で地下1階とのメゾネットもあります。 多いのは、最上階とその下をセットで「メゾネット」として売るマンション。「最上階」の住戸を増やせるので、デベロッパーには高額物件を増やせるというメリットがあります。 たとえば、11階が最上階として、11階に100平米の部屋が3つしかとれない場合、10・11階をセットにして合計100平米にすれば、「最上階」の部屋は6部屋取れる計算になります。 メゾネット住戸のデメリット そういう事情もあり、高級マンションのプレミアム住戸に多いメゾネットタイプですが、必ずしも人気ではありません。 その理由はいくつかありますが、最大の理由はバリアフリーでないこと。居室内階段があるために、居室内での移動にも階段を利用することになり、年をとるにつれ上り下りが面倒になります。 居住面積が数字ほど広く感じられない、というのもデメリットです。メゾネットタイプでは、専有面積に階段部分も含まれるため、実際の居室面積よりもかなり広く専有面積が表示されます。「100平米と聞いたのに、あんまり広くないな」と感じやすいのがメゾネットです。 吹き抜け空間の欠点 また、メゾネットタイプには、内階段周りに吹き抜け空間ができます。この開放感がメゾネットタイプの魅力なのですが、吹き抜け丈夫の壁や窓の掃除は難しく、ホコリが溜まりやすくなります。 また、熱気がすべて上に行ってしまうため、冬季は暖房をつけても下層階(たいていはリビング)が寒くて仕方がない、というケースもあるのです。 育児中家庭にはメリット大 メゾネットタイプの大きなメリットとしては、上層階であっても、子どもを気兼ねなく遊ばせられる部屋を確保できる、という点です。通常、マンションでは1階を除けば下階への衝撃音を気にしてしまいます。 しかし、メゾネットタイプでは、自分の居室の上層階なら、どたばたしてもすぐ下の階も自分の部屋ですから、気兼ねがありません。 子どものいる育児中の家庭では、父母もまだ若いですから階段も苦になりません。そのため、子育て世帯には、メゾネットタイプはメリットも大きいです。

「センターイン型」「田の字型」間取りのメリット、デメリット

マンションの間取りは、大きく分けて「センターイン」と「田の字」の2種類があります。高級マンションで使われるのはセンターインですが、それぞれのメリット、デメリットを考えてみましょう。 センターインが良いと言われる理由 マンションの良い間取りは「センターイン住戸」と言われます。これは、玄関を住戸の奥行き中間付近に設けた間取りです。 中間に玄関があると、各居室への廊下が短くてすみます。そのため、廊下面積を少なくし、リビングや寝室といった居室面積を広くとることができます。 また、リビング、キッチンなどの「パブリック部分」と、寝室・子ども部屋などの「プライベート部分」を分離することもできます。これを「PP分離」ということもあります。 さらに、角部屋以外でも、外部に面するバルコニーを2面設けることが可能になります。間取りをうまく配置すれば、キッチンから玄関横へ「勝手口」を設けることもできるのです。 センターイン住戸のデメリットは、建設費が高くなること。工事が多少複雑になるため、田の字型に比べて建設費が4~5%高くなります。それは当然販売価格に反映されます。とはいえ、面積あたり単価が5%高くなっても、廊下が短ければ利用できる室内面積も広くなるので、コスト的にはそんなに気にしなくてもいいでしょう。 田の字型は「中洋室」が課題 田の字型住戸は、住戸間口の中間に玄関があり、廊下が居室内を貫く形で配置されている間取りです。玄関から見て一番奥がリビングで、廊下を挟んで居室や洗面所などが田の字型に配置されているので、この名があります。 田の字型には「縦長リビング」と「横長リビング」があります。縦長リビングは、リビングと並ぶ形でバルコニー側に居室がある形。横長リビングは、リビングがバルコニー側いっぱいに広がっていて、バルコニーと外廊下側の中間に居室が設けられます。この部屋は「中洋室」(和室なら「中和室」)と呼ばれます。 田の字型住戸での欠点は、縦長リビングの奥側(通常はダイニングエリア)や「中洋室」の、採光が悪いという点です。とくに「中洋室」はエアコンの設置ができない場合が多く、空調を使う場合はリビング側のものを使うことになり、経済的ではありません。 また、田の字型住戸は、その形状からして、どうしても廊下が長くなります。そのため、専有面積の少なからぬ部分が廊下に食われてしまい、実質的に利用できる面積が少なくなってしまうという欠点もあります。 プライバシー性をどう考えるか 田の字型がセンターイン型に比べて優れている点はあまりありません。強いて言えば、リビング隣の部屋のプライバシー性が低いため、ここを子ども部屋にしたら親の目が届きやすい、という程度でしょうか。 マンションというと、プライバシー性ばかりが優先されますが、逆にプライバシー性で劣ることをメリットと考えることができれば、田の字住戸にも救いがあるといえるかもしれません。

マンションに和室は必要か? 3LDKなら不要!

1990年代までは、マンションでも和室は付き物でした。しかし、2000年代に入ると、和室のないマンションが増え始め、最近の分譲マンションで和室付きは少数派です。とくに、3LDKで和室を配したマンションの間取りは少なくなっています。和室はマンションに必要ないのでしょうか? 和室が減少した理由 マンションに限らず、一戸建てでも和室は減少気味です。それには理由があります。まず、和室のデメリットとしては、畳の上に布団を敷いて寝ることになる点です。布団はベッドに比べると硬く、快適でないと考える人が増えています。 床に近い位置で寝るためホコリをすいやすいというデメリットもあります。そしてなにより、布団の上げ下ろしが面倒、という点もあげられます。和室でも布団を敷きっぱなしにしていればいいのですが、布団敷きっぱなしはだらしない、と思われやすいので、主婦に嫌われるのです。 和室の使いみちがない そもそも、「和室でなければならない」というシーンは、日常でほとんどなくなりました。昔は和室で和服に着替えたり、日本舞踊や琴の稽古に使われたりしたのですが、いまどきそんなことをする人はほとんどいません。 要するに、和室の使いみちがないのです。唯一あるとすれば、こたつを使いやすい、というくらいでしょうか。でも、こたつ自体、生活必需品ではありません。 ベッドで寝る人が増えた現在、和室は寝室には不向きです。寝室以外の用途としても、書斎や物置には不便で、適するとすれば客間でしょうか。でも、狭いマンションで、客間なんて不要と考える人が圧倒的ですし、3LDKで客間を配する余裕はありません。 つまり、3LDKなら和室は不要という結論になってしまいます。 4LDKならあってもいい もし4LDKなら、一つくらいは和室があってもいいでしょう。4LDKでもとくに和室をつける必要はないと思いますが、日本文化を大切にするくらいのお気持ちなら一つくらいあってもいいでしょう。 マンション住戸内に和室を設けない場合、つまりオール洋室にする場合の注意点としては、布団を収納できる納戸や押入を確保することです。納戸や押入がないと、布団を入れる場所がなくなってしまうので、その点は要注意。布団をしまえないと、冬物の寝具を片づけるときに困りますし、客用の布団もしまえません。

マンションを買うときは、上下左右の住戸もチェックしよう!

マンションを購入するときは、購入予定の住戸の間取りだけでなく、上下左右で隣接する住戸の間取りも確認しましょう。住みやすく快適なマンションライフを送るには、自分の周囲の部屋がどうなっているか、を知っておくのがとても大事です。 寝室の上下左右の部屋は? 寝室は夜寝る場所ですから、静かなのが大事。また、夫婦生活を営む場なので、音漏れも気がかりです。 まず、寝室の上下左右に、別の住戸の浴室やトイレ、キッチンがないかをチェックしましょう。上階住戸や隣戸の人が、夜中にシャワーを浴びたり、トイレを流したり、早朝からキッチンで料理を始めたりしたら、音が聞こえてきて熟睡できません。 逆に寝室が外廊下に面していたら、夫婦生活の音が漏れてしまうかもしれません。 理想的には寝室はベランダ側 騒音のトラブルはマンションでもっとも多く、上下階の住人との人間関係が悪くなり、ひどくなるとマンションから引っ越す要因にもなったりします。自分が迷惑を受けるだけでなく、自分が下階や隣戸に迷惑をかけることだってあります。 理想をいえば、夫婦の寝室は寝室同士が隣り合っていて、外廊下から遠いところがベストです。つまり、ベランダ側です。ベランダ側に寝室がない場合は、居室の中心部がいいでしょう。 下階の共用設備にも注意 エレベーターの隣も要注意です。エレベーターの音が聞こえてきて夜眠れない、という人もいますし、エレベーターホール前は人通りが多いので、外廊下側の窓を開けておくとのぞかれる心配もあります。 2階住戸は、下階(1階)に共用設備がある場合もあります。自分の購入予定の住戸の真下に何があるかを、きちんと確認しましょう。電気室や機械式駐車場、自転車置き場などが下にある場合、音が響いて聞こえてくる可能性があります。
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