不動産評論家のなかには、「新築マンションは買わない方がいい」という人も少なくありません。その理由は、新築マンションは値下がりしやすいから、というもの。
あるいは「新築マンションは、建物ができあがる前に買うので、リスクが高いから」という人がいます。こうした意見は、正しいのでしょうか？
新築プレミアムは8%
新築マンションの価格には、売り主である不動産会社（デベロッパー）の利益が上乗せされています。そこにいったん人が住むと、その利益分が剥がれ落ちる形で、評価額が下がります。剥がれ落ちた利益分こそが「新築」のプレミアムで、「誰も住んだことのない住戸に住む」ことの対価といえます。
この「新築プレミアム」は、だいたい価格の8％程度と言われています。新築マンションの1年後の価格下落率の平均をとると、だいたいそのくらいになるから、ということのようです。5,000万円のマンションなら、370万円が「新築ならではのプレミアム分」ということになります。
1年後に8%下がった価格は、その後、毎年2％くらいずつ下がります。これは建物の経年劣化による価格下落です。下落幅は年を経るごとに縮小していき、築20～30年を経ると、価格はほとんど下がらなくなります。
青田売りのリスク
また、新築マンションは、「青田売り」といって、建物が完成する前に販売されます。できあがった建物が、イメージと違う、ということもよくありますが、キャンセルするには高額のキャンセル料がかかり、あとの祭りです。
こうしたことが、「マンションを買うなら、新築ではなく中古をおすすめする」という専門家の発言の理由です。
新築にも大きなメリットが
ただ、新築には、大きなメリットがあります。それは「好きな住戸を選べる」ということ。抽選に当たりさえすれば、最上階でも角部屋でも選び放題です。
そもそも、人気エリアのマンションは供給が少なく、中古物件もあまり出てきません。そうしたエリアで中古マンションを探そうとしても、好きな建物や好きな部屋は選べません。「7階くらいの南向けの部屋が売りに出ないかな」なんて思っても、そうそう都合良いタイミングでは買えないのです。
「築10年の中古マンション」は少ない
中古をおすすめする人は、「築10年のマンションを買うのがいい」とよく言います。でも、そういわれても、築10年の中古マンションはあまりありません。新築を買って10年で売りに出す人はそれほど多くありません。そのため、築10年のマンションは出物が少なく、人気エリアではそんなに安くはありませんし、市況によっては値上がりしていることすらあるほどです。
人気エリア以外では、築10年のマンションはたいてい値下がりしていますが、逆に言うと、安くなった中古マンションを買うと言うことは、値下がりエリアで10年後に築20年のマンションを抱え込んでしまうわけです。それはそれで不安ですよね。
ということで、経済的な側面だけ見れば、新築より中古にメリットが多いのは事実です。でも、そう都合のよい中古物件がない、というのもまた事実なのです。
