サラリーマンの方なら、会社に「財形」の制度がある人も多いでしょう。「財形住宅貯蓄」という名称で、住宅取得に関するお金を貯める場合に、一定金額まで利子が非課税になるものです。昔は、マンションなどを購入するときの頭金作りの王道とされました。 が、今でも役に立つのでしょうか？ 目的別に3つの財形 財形とは、勤労者財産形成貯蓄制度のこと。サラリーマンの勤務先が、銀行などと提携して、給与やボーナスから天引きでお金を貯蓄してくれる制度です。 財形は目的別に3種類あります。「住宅」「年金」「その他」です。それぞれ「財形住宅貯蓄」「財形年金貯蓄」「一般財形貯蓄」という名称です。 財形の最大のメリットは、利子が元利合計で550万円まで非課税である、という点。普通の預貯金では利子に20％の税金がかかりますが、住宅財形と年金財形は、合算して元利550万円まで非課税になるのです。 また、住宅財形の場合、財形貯蓄を1年以上継続して、積立金額が50万円以上になると、積立金額の10倍（最高4000万円）まで、住宅取得に必要なお金を低利で借りることができます（全体の80％まで）。これを「財形住宅融資」といい、財形のメリットとされてきました。 金利が高ければ有利だが 金利が高い局面なら、住宅財形はなかなか有利な制度です。ただ、現在のような低金利下では、正直、それほどメリットはありません。利子に課税されないといっても、低金利では利子自体が非常に少ないので、課税されてもされなくてもせいぜい数十円や数百円の差にしかなりません。銀行の定期預金と比べて、大差ありません。 財形住宅融資にしても、最近は銀行の10年固定金利よりも金利が高かったりします。となると、金利面や税金面から財形の優位性は失われてきているのが実情です。 貯められない人にはいい制度 あとは、給与天引きをどう考えるかです。給与から一定金額が毎月差し引かれて貯蓄に回されるというのは、お金を貯めるにはいい制度でしょう。貯蓄が苦手な人には素晴らしい制度といえなくもありません。 でも、自分で計画的に貯められる人にはどうでもいい話ですし、財形は、いざ使うときに、お金を引き出す手続きがちょっと面倒というデメリットもあります。自動的に積み立てるなら、銀行の積立貯金でも似た効果が得られます。 ということで、現在の低金利下において、住宅財形は銀行の定期預金と比べて大きなメリットはありません。財形が無駄だとはいいませんが、銀行の積立貯金のほうが使いやすくて便利でしょう。

中古マンションは売り主が個人がほとんどです。個人が売りたいときに売るので、物件が出るタイミングはバラバラで、そのため価格の「相場」はわかりにくいものです。 実際のところ、中古マンションの価格は、売り主が「この価格で売りたい」という、希望販売価格です。その前段階として、仲介する不動産業者が、「査定」をします。 中古マンションの「査定」の方法 査定の方法はさまざまですが、一般的には、築年数や駅からの距離などの条件の近いマンションの最近の取引価格を調査するのが最初でせう。それを参考に、売却対象のマンションの坪単価を査定し、当該住戸の面積に応じて値付けします。 このとき、階数の上下や方角、ルーフバルコニーや専用庭の有無などによって微調整するのは、新築マンションと同じです。 査定の範囲は、上下20%くらいの幅があります。3000万円が中心価格の場合、2700万円～3300万円、といった形で査定します。そうした査定を受けたうえで、売主と仲介業者が協議して販売価格を決めます。 販売価格は売り主によって異なる 販売価格には、売り主の意向が強く反映されますので、売主の都合により価格が異なります。「早く売りたい」という場合は控えめな値付けになりますし、慌てて売ろうとしていない場合は、強気の価格を設定して、反応をみたりします。 販売開始して、反応が悪かったりしたら、価格を再設定、つまり値下げします。購入者の立場としては、最初は「高いな」と思った物件でも、少し待てば値が下がってくることもあるわけです。 立地や階数などで条件のいい住戸は、多少高めの値付けでもすぐに売れてしまいます。また、割安な住戸も購入希望者がすぐに現れます。 大規模マンションの場合は「競争」も 購入希望者と売主の間では、値段交渉が行われるのが一般的です。ただ、割安な物件の場合は、売主は値段交渉に応じず「この価格で買わないなら、次の人に」と、別の人と交渉してしまう場合もあります。 こうしたやりとりを経て、最終的に売主と購入希望者が金額で合意すれば、それがその中古マンションの価格となります。 大規模マンションの場合は、同時期に似たような条件の住戸が売りに出されることもあります。そういう場合は、売主側に「競争」が生まれて、比較的安く買えることもあります。 情報を早くキャッチすることが大切 中古物件を安く買うコツは、なんらかの事情で価格設定が低くなっている物件を狙うことです。そうした物件を、他の購入希望者より早く見つければ、安く買える可能性が高くなります。そのためには、中古物件を扱う不動産業者のメルマガなどに登録し、いち早く情報をキャッチすることが大事です。 強気の価格設定の物件を狙うときは、とにかく待つことです。3000万円が適正な物件が3300万円で売りに出されていた場合、すぐに交渉しても、安くしてもらえないことがあります。 でも、売れなければ、売主は価格を下げてきます。少し時間が経って、値段を下げたときがねらい目です。値段を下げたと言うことは、売る気が強くなってきたと言うことですから、買う側も安く買えるチャンスといえます。 適正価格を自分で判断する いずれにしろ、大切なのは、このマンションの適正価格はいくらなのか、を自分で判断し、売主の事情を考慮しながら上手に交渉することです。 適正価格とは、資産価値を維持しやすい価格のことです。将来的に「この価格で買っておけば、将来大きな損をすることはないだろう」という価格が、購入者再度の適正価格といえます。 中古マンションには、ときどきとんでもなく「高い」値付けもありますし、不動産業者はそれを「適正」と言い張ることもあります。したがって、買うときは自分の価値基準の判断が大切です。

新築マンションの価格は、どうやって決められるのでしょうか。通常は、売主の不動産会社（デベロッパー）が、マンション1棟ごとに、各住戸の販売価格をまとめて設定します。 最初に「売上総額」を設定 具体的には、まず、土地の購入価格に建物の設計費や建築費、販売費などのコストを積み上げ、そこに一定の利益を加え、マンション全体の「売上総額」を設定します。 次に、その売上総額を住戸の床面積の合計で割って、平均単価を算出します。この平均単価を基準に、階数の上下や方角、ルーフバルコニーや専用庭の有無などによって価格に差を付け、各住戸の値付けをしていきます。このとき、特定の住戸に人気が集まらないように配慮します。 さらに、周辺で競合する他社物件の価格や売れ行きも調査します。それによって、より強気にいくか、弱含みにするか調整します。周辺の中古物件の相場や売れ行きも参考にします。 値下げは最終手段 戸数が多い場合は、何回かに分けて分譲します。「第1期」「第2期第3次」などの分け方があります。第1期の売れ行きを参考に、後のほうの期では価格を設定し直すこともあります。 売れ行きが悪かったり、完成後も売れ残っている物件（完成在庫）では、値引きすることもあります。 値下げは、デベロッパーの利益を圧縮することですが、もちろんこれは、売り主としては最終手段で、どうしても売りさばけなかったときにしか行われません。 土地代が高かった場合は マンションの価格のうち、土地代はすでに仕入れた物ですので、後から変更はできません。土地代が相場より高かった場合は、分譲価格を上げるか、建設費を圧縮するかの二者択一になります。 分譲価格を上げる場合は、マンションの仕様を豪華にして「高級マンション」として売り出したりします。ただし、これは立地が良くなければできないワザです。 建設費を圧縮する場合は、階高を下げたり、設備の仕様を下げたりします。立地が標準的なマンションでは、建設費を圧縮して販売価格を抑えるのが一般的です。

東京のマンション価格が、ピークを超えました。これまでも「そろそろ天井じゃないかな？」という意見は出ていましたし、筆者もそう思っていましたが、ついに「断言」してもいい段階に到達しました。その理由を書いていきましょう。 世界で利上げが本格化 マンション価格が天井を付けた、そう判断する理由はなんでしょうか。それは、世界で利上げが本格化したことです。とくに、米ドルの利上げのピッチが上がってきたことは、大きな情勢変化です。 「海外の利上げなんて関係ないじゃん？」と思っている人は、金利が住宅販売に及ぼす影響を軽視しすぎています。世界的に利上げがトレンドになり始めたことは、日本の住宅市況に大きく影響します。 それは、日本の最近のマンションバブルの担い手は誰だったか、を考えればわかるでしょう。海外の投資家です。 これまで、海外の投資家は、世界的な低金利でめぼしい投資先が見当たらず、日本の不動産に投資してきたという背景があります。しかし、世界で利上げが始まったいま、投資先は広がり始めています。 海外投資家が日本の不動産へ投資しつづける可能性は、少しずつ減ってきているとみるべきでしょう。というよりも、日本の不動産を売り、海外の別の投資先にお金を回す動きが活発化するとみられます。 2017年に入り、中国で海外送金の規制が厳しくなったことも、マンション販売に影を落としています。新築タワーマンションを爆買いしてきた中国勢の勢いが衰え、湾岸エリアのタワーマンションの売れ方が鈍ってきているという話も耳に入ってきました。 黒田総裁の任期切れも目前 そして、日本では、黒田東彦日銀総裁の任期が見えてきました。過激な金融緩和で超低金利を導いてきた黒田総裁は、2018年3月が任期です。インフレターゲットを掲げながら実現できなかった黒田総裁の続投は微妙です。安倍政権が続く限り黒田総裁は続投しそうですが、交代の可能性を指摘する人も少なくありません。 実際のところ、日本にこれ以上の金融緩和余地は乏しく、異常なマイナス金利は経済への悪影響が指摘されはじめました。そのため、誰が次期日銀総裁になっても、金融引き締めに転じなければならない状況になっていると思います。 現在の超低金利は、そう長くは続かないでしょう。大幅な利上げは当面ないと思いますが、マイナス金利はいつまでも続けられる政策ではありません。 海外が利上げに踏み切る中、日本だけが超低金利政策を続ければ、円安がどんどん進んでしまいます。ある程度の円安は日本経済にとってプラスですが、進みすぎると国民の購買力低下につながり、国が貧乏になってしまいます。そうなると政治不安が起きるので、そう遠くない時期に利上げは訪れるとみたほうがよさそうです。 住宅ローン金利が上がると… 利上げとは、すなわり住宅ローンの金利アップを意味します。金利が上がれば、購入できる不動産の上限価格は下がります。 それでもサラリーマンのお給料が増えていれば、問題ないのですが、国内労働者の実質賃金は頭打ちで、高額な不動産を購入できる世帯は限られています。買い手が減ればマンション価格はじりじりと値を下げて行かざるを得ません。 実際、最近の新築マンションの値付けを見ていても、これまでとは違って、デベロッパーに慎重な姿勢が見て取れます。従来以上に分譲期をずらし、事前調査を綿密にして、手探りで価格を決めています。 都心の超人気エリアのマンションは別として、郊外など、立地に多少の難のある物件は、じわじわと価格を下げている様子もうかがえます。具体的な物件名を挙げるのは避けますが、「値付け失敗で売れていなさそう」というマンションもいくつかあります。 買い急がないこと！ では、これからマンションを買おうとしている人は、どういうスタンスで望めばいいでしょうか。 それは、買い急がないこと、に尽きます。 そもそも、日本は人口減少という大きなトレンドにいます。したがって、マンションを急いで買う理由はないのですが、それでも、家庭の事情などで、なるべく早く買いたいとお考えの方も多いと思います。 そういう方も、マンションを購入するときは、しっかりと値段交渉をして、新築であれ中古であれ、買い急がないことです。 好物件が出やすい 不動産価格がピークを付けた時期は、いい中古マンションを手に入れる絶好のタイミングでもあります。というのも、マンションの値下がり開始局面では、好物件が出てきやすいからです。「まだ上がるだろう」と虎の子物件を抱えていた人が、「これから下がるなら売ってしまおう」という姿勢に転じるのです。こうした物件は、マンション不況で値段が下がりきっているときにはあまり出てきません。 その意味で、中古マンションを狙う方は、絶好の買い時ともいえます。いい物件が出てきたらすぐに連絡し、多少の値引きをしてもらって買うのがいいでしょう。 駅に近い好物件は、不動産不況になっても大きくは値崩れはしないので、「値段が下がりきるまで」なんて思っていると、なかなか買えません。決断が大事な時期です。 まとめると、新築物件は買い急ぐ必要はない。 中古物件も、基本的には値下がり待ちで良い。 エキチカの好物件は、買い時である。 ということです。

「マンションの資産価値とは何か」という記事で、マンションの資産価値とは「値下がりしにくさ」と「貸した場合の賃料利回りの高さ」であることを述べました。 では、マンションの資産価値を決める要素は何でしょうか。言葉を換えれば、資産価値の高いマンションを買うには、どういう点に気を付ければいいのでしょうか。 資産価値を決める3つの要素 結論から言ってしまうと、資産価値を決める要素は以下の3つです。 ・立地 ・タイミング ・購入価格 マンションは立地が全て 興味深い統計があります。首都圏の場合、平均すると70平米のマンションは年100万円ずつ値下がりする、というもの。これは、立地を問わず、どこでもだいたい同じなのです。 都心の70平米のマンションは新築で1億円くらいはしますので、100万円値下がりしても1％程度の値下がり率です。一方、郊外では3000万円くらいで70平米のマンションが買えます。それが100万円値下がりすると、3パーセントの値下がり幅です。 すなわち、立地のいいマンションのほうが、価格は高くても値下がり率は低く、「値下がりしにくいマンション」といえるのです。 都心で物件価格が高いほど、マンションは値下がりしにくく、資産価値が高いと言えます。「マンションは立地が全て」といいますが、こういう意味なのです。 タイミングも大切 次に、タイミング。不動産には相場の波があり、需要が多ければ値上がりし、少なければ値下がりします。 当然ですが、値下がりした「底」のタイミングで買えば、価格の下落の可能性は小さくなります。「底」のタイミングで購入したマンションは、あなたにとって資産価値の高いマンションとなります。 逆に、相場の高いときに購入すると、どんなに立地の優れたマンションでも、資産価値を維持するのは難しくなります。立地の悪いマンションならなおさらで、大損する可能性もあるでしょう。 安く買うことが大事 さいごが、購入価格です。相場の高いときであっても、上手に値切ることができたりして安く買えれば、資産価値は維持されやすいでしょう。 「不動産に掘り出し物はない」という人もいますが、実際には、同じ時期に同じような物件でも、10%くらいの価格差は新築・中古問わず発生しています。 3割、4割安いような「掘り出し物」はそうそうありませんが、1割程度でも安く買えれば、資産価値にとってはプラスになります。安く買うことは、資産価値の維持には重要です。