クルマを持っている人にとって気がかりなのが、マンションの駐車場の形態。自走式で地上の区画に置ける「平置駐車場」を望む人が多いですが、立地のいいマンションになるほど機械式の「立体駐車場」が多くなります。そのメリットとデメリットを比較してみましょう。 メリットが多いのは自走式 自走式の平置駐車場にもいくつかタイプがありますが、都市部のマンションなら、地下か1階に駐車エリアを配置していることが多いです。郊外のマンションなら、建物横の敷地に屋根なしの平置き駐車場を配置していることもあります。 自走式の最大のメリットは、余計な機械操作がなく、クルマに乗るための作業が簡単なこと。マンションの出入口を出て、自分の駐車区画まで歩いて乗るだけです。そのため、クルマを所有するマンション購入検討者には、平置型駐車場がイチバン人気です。 ただ、自分の駐車区画がマンションの出入口から近ければ便利ですが、遠いとクルマに乗るとき長く歩かねばならないので、やや不便です。そのため、出入口から遠くなるほど駐車場代を安くしている管理組合もあります。時間をとるかお金を取るか、よく考えて駐車場を選びたいところです。 地下駐車場や建物1階の駐車場は、屋根があるのも大きなメリットです。天候が悪くても雨具なしでクルマに乗れますし、クルマが傷みにくいという長所もあります。また、地下駐車場は管理が行き届いているので、愛車が盗難にあったり、いたずらの被害を受けるリスクも低いです。 一方、自走式でも屋根なしの屋外型駐車場だと、クルマは雨に打たれ日光にもさらされますので、クルマが傷みやすいというデメリットがあります。雨が降っていたら乗るときにも大変ですし、地下に比べると盗難などの被害にも遭いやすいでしょう。 多数のクルマを収納するなら機械式 機械式駐車場はタイプがいくつかありますが、マンションの場合は、2段か3段に積み上げられた形で、上下左右にクルマを移動させる形が一般的です。それぞれのブロックごとにリモコンがあり、出庫時にはそれを操作します。 機械式駐車場のメリットは、狭い敷地に多数のクルマを収納できること。そのため、多くの希望者に駐車区画を行き渡らせることができます。 それと、風雨にさらされないので、クルマが傷みにくいことメリットでしょうか。とはいえ、それ以外には、利用者個人にメリットは見当たりません。 デメリットは出庫時に時間がかかること。レールぴったりに車庫入れする必要があるため、車庫入れが苦手な人にはストレスにもなるでしょう。また、子どもがいたら機械が動くとき目を離せないことなどがあります。 さらに、機械式駐車場は、大規模修繕時のメンテナンス費用が高いという難点もあります。クルマの高さの制限もあるので、車高の高いクルマは入れられない場合もあります。デメリットだらけですね。 自走式の平置型が一番 結局のところ、駐車場は、自走式の平置型が一番です。さらにいえば、地下駐車場はセキュリティ上からも、クルマの保存の面からも、悪天候でも使いやすいという点からも、最も優れています。そのため、選べるなら地下駐車場の平置き型自走式駐車場が一番でしょう。 次が屋外の平置型駐車場、最後が機械式の立体駐車場です。立体駐車場でもタワー型のように上下が大きくなるほど出し入れに時間がかかりますので、できれば2層か3層程度が望ましいでしょう。

共用施設は、一戸建てにはない、マンションだけのメリット。個人では持てないような施設が、何百戸ものマンションなら持つことが可能になります。 でも、どんな共用施設でもあればいい、というわけではありません。あっても使わない施設、維持費が高すぎる施設は考えもの。そんな共用施設を持っているマンションを買ってしまうと、ムダな管理費を払う羽目になるかもしれません。 ここでは、マンションの共用施設について、人気・不人気をランキング形式でご紹介。 マンション共用施設人気ランキング まずは、マンション共用施設のうち人気のあるものランキング！ 1位　宅配ロッカー マンションの共用施設で最も使われるもの。それは宅配ロッカーと言っていいでしょう。宅配ロッカーは、いまやマンションに必須の設備です。 よく使われるだけに、宅配ロッカーは十分な数がほしいところ。目安は戸数に対して3分の1程度。100戸のマンションなら33箱程度が必要です。それより少ないマンションだと、宅配ボックスが頻繁に満杯になるかもしれません。 2位　駐車場・駐輪場 駐車場、駐輪場も、マンションに必須の共用施設です。どの程度の数が必要なのかは、マンションの立地によります。都心立地や駅に近いマンションなら、クルマに乗る人は少ないので、駐車場も5戸に1台あれば十分でしょう。逆に、クルマなければ生活しづらいところなら、駐車場の数は戸数分必要です。それも自走式がいいでしょう。 駐輪場は、交通の便利の高い都市中心部でもニーズが高いです。1戸1区画は必要で、最近は1戸あたり2区画あるマンションも。2段式は嫌われるので、1段式がいいでしょう。 3位　ゲストルーム 最近の大規模マンションでは、ゲストルームが設けられていることがほとんどです。ゲストルームとは、いうまでもなくお客さんを泊める部屋。タワーマンションでは中上層階に設けられることが多く、景色が良いので居住者が一晩泊まったりすることも少なくありません。 かつては和室もありましたが、最近のゲストルームは洋室が多く、ベッドメイクなどのリネン関係は外注するかコンシェルジュさんなどがやってくれます。有料が原則で、1泊の使用料は2,000円～1万円程度。リネンなどの経費を賄うには、4,000円程度の料金を取る必要があるそうですので、それより安いと、管理費からの持ち出しになっていることも。 ゲストルームの人気不人気はマンションによって異なります。人気のあるタワーマンションのゲストルームでは、週末は予約が難しかったりします。実用的には、100戸に1部屋くらい必要といわれています。 タワーマンション以外では、それほど使われていないので不要、という話も聞きます。住民層によって、人気不人気が大きく分かれる施設といえます。 4位　エントランス・ロビー エントランスは、マンションの顔です。豪華なマンションでは、エントランス・ロビーが広く、ソファが置かれていたりします。大規模マンションになるほど、こうしたエントランス・ロビーが充実しています。 ロビーの使い方としては、来客を部屋の玄関にあげずに応対する、いわば応接の役割が大きいです。保険屋さんとか、家に上げるのが面倒なお客さん対応にはもってこい。また、マンション住民同士の待ち合わせにも使えます。雨の日の子どもの遊び場になったりすることも。あれば便利な施設です。 ただ、中規模以下のマンションでは、狭いロビーにソファがあっても寂しいですし、使いづらいもの。そのためあまり活用されていない、という声も聞きます。 5位　庭園・中庭 大規模マンションには、たいてい中庭があります。植栽の維持などにお金はかかりますが、子どもを遊ばせたりするのにはいいですし、ちょっとした散歩にも使えます。 大規模再開発にはこうしたスペースの設置を必要条件として求められていることが多いので、必要かどうかというより、維持しなければならない設備だったりすることがあります。 中規模以下のマンションでは、あってもなくてもどうでもいい設備になりがちです。散歩できるほどの広さがなければ、無用の施設という人もいます。 6位　コンシェルジュ・管理人 マンションのロビーには、たいてい管理人室があります。管理人やコンシェルジュが常駐しているかはマンションによって異なりますが、常駐しているマンションは、安心感があります。また、ちょっとした用事を頼んだりするのにも便利です。予約の必要な共用設備の手続ができたりもします。 ただし、戸数の少ないマンションだと、管理人を雇うと人件費負担が大きいので難しいでしょう。また、「管理人に出入りを見られるのはイヤ」という人もいます。 タワーマンションは24時間管理人の常駐が法で義務づけられているので、管理人か警備員の誰かが必ずマンション内で待機しています。好き嫌いの問題ではなく、いなければならないのです。 7位　ラウンジ ラウンジは、エントランス・ロビーの応接を指すこともありますし、ロビーとは別の応接室、または集会室を指すこともあります。ここでは、ロビーとは別の応接室や集会所の話をします。 エントランス以外のラウンジは、来客やマンション住民のミーティング施設と考えればいいでしょう。タワーマンションで上層階に設けられたり、大規模マンションで庭を眺められる場所に設けられたりしています。予約なしで自由に使えるスペースをラウンジと呼ぶことが多いようです。 大規模マンションでは、ちょっとした飲み物を出してくれる喫茶施設になっていることもあります。 なくても困らない施設ですが、リタイア組の多いマンションでは交流の場になったりしているようです。 8位　会議室・集会所 会議室や集会所を設けているマンションもあります。たいていはマンション内の集会に使われます。ラウンジと違って、使用に予約や料金が必要な部屋です。大規模マンションには、たいていこうした集会室が設けられています。 集会室は、マンションの1階に設けられることが多いです。1階はマンションの部屋には適さないことが多いので、こうした共用スペースに充てられるわけです。 9位　キッズルーム 子どもが遊べるスペースです。ロビーの片隅にマットが敷いてある程度のものから、小さな遊戯施設が置いてある専用の部屋が設けられている場合もあります。 怪我をした場合の責任問題などから、最近は独立した専用スペースを設けるマンションは減っています。管理人の目の届くロビーの隅にある程度のものなら、小さな子どもを安全に遊ばせるのに適しているので、意外と人気があります。 マンションの居住者が高齢化すると使用者が減ってきますが、ロビーの隅にある程度なら、いつでも撤去できるので問題ありません。専用ルームがある場合は、利用者が減ってきたときにどう扱うかが課題になるでしょう。 10位　パーティールーム パーティールームは、最近のマンションで設置が増えている施設。集会室に厨房が付いたもの、と考えればいいでしょう。子どものいる家庭や、友達の多い人には、こういう施設は重宝します。最近は、屋外にバーベキュースペースを設けたり、違った形のパーティスペースを設けるマンションでも出てきました。 ただ、使う人と使わない人できれいに分かれる施設ともいえます。使わない人にとっては、「無駄な施設」ナンバーワンかもしれません。 11位　ライブラリ・学習室 最近増えているのがライブラリや学習室です。公共の図書館のように蔵書がそろっているわけではありませんが、机とイスが設置されていて、仕事や勉強ができるようになっています。利用料は無料が多いですが、少額の料金を取ることもあります。 フィットネス・ジムなどに比べると、維持費が安いわりに、利用者が多いの施設なので人気が出てきました。 上述しましたが、マンションの1階は居室には向かないので、何か共用施設を作ろう、とデベロッパーは知恵を絞ります。そのため、ラウンジやライブラリといった、役立ちそうで維持費の安い施設が増えてきたのではないか、と思います。 不人気共用施設・ランキング では、マンション共用施設のうち不人気のものや、無駄なものランキングに移りましょう。 1位　フィットネス・ジム フィットネス・ジムは、一時期流行りました。大型マンションに多く設置され一世を風靡しましたが、最近は設置するマンションが減っています。 その理由として、高額な器具を置かなければならないため、導入時の設備コストが高いうえに、維持管理にもお金がかかることです。利用者はそれなりにいるのですが、金食い虫なので嫌われる、というケースが多い様子。 また、近くに民間ジムができたりすると、そちらのほうが設備が整っているので、利用者が減ったりするそうです。 2位　プール プールを設置しているマンションはあまりありません。プールは維持費がものスゴイわりに、一部の人以外は全く使わない施設だったりするので、はっきりいってコスト的な問題だけで考えれば、ムダとしかいいようがない施設です。 ただ、プールはその「ムダ」こそがステイタスである、と考えることができます。一戸建ての家でプールを持っている家がありますが、あれもプールを毎日使うというよりは、泳ぎたいときに泳げる、というステイタスの意味合いが強いのではないかと思います。 マンションでも同じで、プールがあるようなマンションは管理費が高いですが、そういう管理費もきちんと払える人が住んでいるマンション、ということです。ステイタスシンボルとして考えるべき施設でしょう。 3位　ジャグジー・温泉施設 ジャグジー、温泉も維持費の高い施設です。水を大量に使うので水道代がかかりますし、マンションが古くなるにつれ、配管などで修繕が必要になり、管理組合が頭を抱えることがしばしば。とくに、温泉は塩分の影響で配管が痛みやすいので、修理費は高額になりやすいです。 高齢者の多いマンションでは、ジャグジーや温泉は愛されます。「これがあるからこのマンションに住んでいる」という人もいます。維持にお金はかかるものの、プールよりは実用性があります。 清潔さがとくに求められる施設なだけに、管理は綿密に行う必要があります。古くなると清潔感が失われるため、施設改修をしなければ利用者が年々減っていく傾向もあります。こうした理由で、最近のマンションでジャグジーや温浴施設を付けているのは少数です。 4位　保育所 保育所を設置している施設もあります。マンション住民専用か、誰でも使えるものかは、施設によって異なります。 マンション住民専用の保育所は、待機児童問題が話題になっているいま、人気の高い施設です。でも、じつは維持費も高額。マンション住民だけでずっと維持していくのは難しいでしょう。 マンション保育所の維持システムはマンションによって異なります。マンション住民だけが使える施設の場合、新築分譲当時に、デベロッパーが維持費を数年分前払いしています。そのため、当初は住民の負担は小さいのですが、ある年数が経つと、維持費の請求が管理組合に回ってきます。そのときに、対応しきれないという結論になると、保育施設は出て行ってしまいます。 マンション住人専用の保育室は、重い維持費がのしかかってくることを頭に入れておきましょう。子育て世代が少なくなると、撤去される共用施設です。 公共の保育所がマンションスペースを借りて運営する場合もあります。この場合は、利用者がいるならば維持費の問題はそれほど大きくはなりません。保育所のあるマンションに住むときは、その維持管理スキームを確認することが大事です。 必要な施設は人によって異なる さて、ここまでいろいろ書きましたが、実際にどんな施設が自分にとって必要かは、人によって意見が分かれるでしょう。共用施設は大規模マンションなら維持しやすいですし、それこそが大規模の魅力です。一方、中小規模のマンションでは、機械式駐車場すら持て余すことがありますので、共用施設は少ない方がいいでしょう。シンプル・イス・ベスト、という考え方もあります。 筆者の個人的な意見としては、共用施設は少なければ少ないほどいいでしょう。大規模マンションならロビーラウンジや中庭、ゲストルームなどがあってもいいですが、中小マンションならロビーなんてあっても寂しいだけなので、何もなしでいいと思います。 どんなマンションでも最低限必要なのは、駐輪場、宅配ロッカーくらいではないでしょうか。

マンションを購入するとき、大切にしたいのが資産価値。自分が「このマンションは素晴らしい！」と思っても、他人から見て「今ひとつ」と思われたら、資産価値は高くなりません。自分の価値観とともに、第三者の価値観も大切にしておきましょう。 マンションの資産価値とは？ マンションの資産価値とは、売却時や賃貸時にどの程度の値が付くかを指します。資産価値の高いマンションとは、買いたい人が多いマンション。あるいは、借りたい人が多いマンションです。 買いたい人が多ければ、マンションの値段が上がります。借りたい人が多ければ、高い値付けで賃貸に回せます。東京都港区のマンションの資産価値が高いのは、買いたい人、借りたい人が多いからです。 同じマンションでも、新築のほうが資産価値が高いです。駅からの距離は遠いよりは近い方がいいでしょう。周辺環境は騒がしいよりも静かなほうがよく、もちろん治安がいいエリアほど資産価値は高くなります。 このように、マンションの資産価値を構成する要素はたくさんあります。さまざまな要素が複雑に絡み合って、マンションの資産価値を構成していきます。 資産価値の構成要素 マンションの資産価値を形作る主な要素を挙げてみましょう。 1　駅からの距離（近い方が価値が高い） 2　駅の利便性（人気路線や急行停車駅ほど価値が高い） 3　町並み（高級住宅地や、利便性のいい商業地は価値が高い） 4　広さ（広い方が価値が高い） 5　間取り（使いやすいか、採光がよいかなど） 6　日当たり（南向きが価値が高い場合が多い） 7　眺望（海が見える、夜景がきれいなど） 8　管理（清掃が行き届いているか、積立金が足りているかなど） 9　分譲会社（大手デベロッパーを好む人は多い） 10　建設会社（大手ゼネコン施工を好む人は多い） 11　共有施設（施設によって評価は変わる） このほかにも、たとえば駐車場がどれだけあるか、立体駐車場か平面駐車場か、といったことや、ディスポーザーの有無、宅配ロッカーの数、共有施設、管理人の常駐時間など、細かなことが影響していきます。 一つ一つの要素は小さなことに見えても、こうした要素がすべて優れているマンションは、値段が高くても売れていきますし、賃貸に出したら借り手がつきやすいです。つまり、小さな積み重ねが資産価値を形成していくのです。 なぜ資産価値が大事なのか 自分が気に入れば、資産価値なんてどうでもいい、と思う人もいるでしょう。しかし、予期せぬ転勤や、子どもの教育、親の介護などで、引っ越しを余儀なくされることはあります。その場合、資産価値の高いマンションなら売ることも容易ですが、資産価値が低いとそうはいきません。 そのため、買うのなら、マンションの立地から管理に至るまで、資産価値という観点からきちんとチェックすることが大事なのです。 最も大事なのは立地 とはいうものの、資産価値でもっとも大事なのは、立地です。人気路線の人気駅から徒歩圏内のマンションなら、ほかの要素が全部いまひとつでも、それなりの資産価値になります。逆に、他の要素がすべて素晴らしくても、鉄道駅から離れた不便な立地だと、資産価値には限界があります。 あるいは、駅から少し離れていても、東京都港区や鎌倉市、京都市中京区といった、ブランド価値の高いエリアは、やはり資産価値は高くなります。一方、駅から近くても、ブランド価値の低いエリアは、資産価値が低くなります。 日当たりは立地についで大事です。日当たりのいい南向きのマンションは需要が多いので、資産価値が高くなります。南向きでなくても、眺望がいいマンションは評価が高いです。タワーマンションの上層階では南向きが暑いから敬遠される、などの例外はありますが、おおむね南向きで日当たりが良く、眺望も開けているマンションが資産価値が高いでしょう。 駅から近くて日当たりのいい物件を買っておくことが、何より大事といえます。 大手分譲は資産価値が高い？ 分譲会社や建設会社の名前は、新築販売時には値段に影響しますが、中古市場ではそれほど大きな価値を持ちません。大手デベロッパーで有名ゼネコン施工の中古マンションが売りやすいのは確かですが、立地がよければ、分譲会社の名前など関係なく売れます。逆に、「大手分譲だから中古でも売れる」ということは、あまり考えられません。 共有施設は充実しているほうが良いですが、そのぶん管理費が高くなるなら、マイナス要素になるケースもあります。ジャグジーやスポーツジムがマンション内にあった場合、「余計なコストがかかる」と敬遠されることもあります。ゲストルームやキッズスペース程度なら、あったほうが資産価値は上がるでしょう。

かつて、不動産を購入したら、「権利証」というものがもらえました。しかし、現在は権利証は廃止されています。代わりに、登記後に「登記識別情報」という紙をもらえます。不動産登記の「権利証」と「登記識別情報」の違いをご説明しましょう。 不動産の権利証とは 2005年3月6日以前に不動産登記をした場合、登記が完了したときに「登記済証」というものがもらえました。「登記済証」が、いわゆる不動産の「権利証」です。 当時の登記済証（権利証）は、登記を申請した人が提出した「申請書副本」か「登記原因証書」（売買契約書など）に、登記所が「登記済」の旨などを記載したものです。それに、登記所が印を押して、登記権利者（買主）に渡していました。 登記済証（権利証）は、登記が完了したという通知の意味と、次回登記申請のときに、権利証を添付することにより、申請者が真の権利者であることを認めさせるための意味がありました。 登記識別情報とは 2005年3月7日に、不動産登記法の新法が施行されると、権利証の発行はなくなりました。代わりに発行されるようになったのが、「登記識別情報」です。 これは、不動産の登記が完了したときに、登記所が登記名義人になった者に対し、登記名義人を識別するための情報を通知することになりました。これが登記識別情報です。 登記識別情報は、12桁の英数字などのパスワードでできています。書面申請の場合、目隠しシールを貼った、登記官の証明印のある書面が、登記所の窓口で交付されます。オンライン申請の場合は、暗号化されたデータにより通知されます。 現在の不動産取引では、司法書士が書面の登記識別情報を発行してもらい、新しい買主に渡します。 売却などで、次回に不動産登記の申請をする場合に、登記所にこの登記識別情報を添付します。そのため、登記後は、大切に保存して下さい。次回の不動産売買で必要になります。

日本人は新築住宅好きです。その理由には諸説ありますが、日本は木造家屋が多く、住宅の寿命が20～30年程度と短いことなどから、より新しい住宅を好むようです。 しかし、マンションは木造住宅とは異なり、耐久性があります。以前は安普請のマンションもありましたが、近年は50年経っても問題ないような建物が増えていますし、そうした建物も取引されています。 となると、何もお高い新築マンションを買う必要はなく、中古でも十分という考え方もできるでしょう。その場合の、中古マンションの買い時はいつ頃まででしょうか。 理想は築7､8年 不動産を投資として考える場合、理想は築7、8年の物件を購入すること、と言われています。新築から7、8年経ったマンションは、適度に値段がこなれてきますし、建物の善し悪しがはっきりわかってくるので、欠陥住宅をつかみにくいというメリットがあります。 また、築20年くらいまでなら売りやすいので、10年ほど所有して売却した際のリターンを計算しやすい、という考え方もあります。こうした理由で、投資としては築7、8年のマンションが好まれるのです。 投資ではなく、自分の住まいとして考えた場合でも、築７、8年のマンションは魅力的です。上述したように、マンションの建物の不具合が現れ始めるタイミングがこのくらいですので、見た目だけでも問題のある躯体かどうかは判断できます。 管理組合の状況や、どんな住人が住んでいるかもわかります。マンションの状況がクリアになるのが、築7、8年ですから、「買って安心」なのです。 現実的には築10～20年が狙い目 ただ、現実には築10年未満の「築浅マンション」は、なかなか売りに出ません。新築を買った人は、割高と知った上で新築を買ったのですから、長く住むつもりで所有しており、簡単には手放しません。 新築で購入されたマンションが。ぼちぼち売り出され始めるのは築10年程度からで、築15年をすぎると売り物が増えてきます。逆にいうと、築10年未満のマンションは、なかなかレアで、それだけを狙っていると、中古物件といえどもなかなか購入できません。 現実的に狙いやすいのは、築10～20年くらいの「ちょい築浅マンション」でしょう。このくらいの築年数の物件は売り出しが多く買いやすいです。 また、マンションの躯体もまだしっかりしていますので、通常の建物なら、少なくともあと30～40年くらいは問題なく住めるはずです。価格も新築に比べればこなれており、狙い目でしょう。 築古は管理状況をみきわめる 築古物件はどうでしょうか。築古物件の定義はありませんが、だいたい「築25年以上」を指すことが多いです。築古物件といえども、新耐震基準以降に作られたマンションなら耐久性の不安は少ないです。手抜き物件は、築25年にもなると、はっきりと見た目で荒れているのがわかりますから、そういう物件をつかまされる可能性も低くなります。 ただ、築古物件を購入するなら、管理状況をみきわめることが大切です。修繕計画などをしっかり見て、修繕積立金がしっかり貯まっているかを確認します。また、管理組合が機能しているかどうかも判断材料に入れるべきでしょう。しっかりした管理のマンションなら、築古を安く買って再生するのも一つの楽しみになります。