ウエリス浦和美園の評価・その1【新築マンションレビュー】

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埼玉高速鉄道線浦和美園駅徒歩7分の立地に建設されるマンションが「ウエリス浦和美園」。浦和市の副都心エリア「みそのウィングシティ」に建つ総戸数697戸の超大型マンションです。

分譲売主はNTT都市開発と川口土木建築工業で、販売提携が住友不動産販売と東急リバブルです。施工は川口土木建築工業。サウステラスが2017年3月入居予定、ノーステラスが2018年5月入居予定です。

坪単価は170万円前後

「ウエリス浦和美園」は、埼玉県浦和市緑区に誕生する地上15階建てのマンションです。サウステラスとノーステラスに分かれて分譲されており、サウステラスはすでに販売を開始しています。ノーステラスは2016年9月上旬販売開始予定です。

専有面積はサウステラスが67.2m2~92.84m2、ノーステラスが64.5m2~131.43m2です。間取りはサウステラスが2LDK~3LDK、ノーステラスが2LDK+S~5LDKです。

販売価格はサウステラスの先着順住戸(5月29日現在)が3,378万円~5,658万円で、最多価格帯が3,400万円台と3,900万円台。サウステラス第4期は2,800万円台~5,500万円台で、予定最多価格帯が3,900万円台としています。平均坪単価は170万円程度のようです。

ノーステラスの販売価格は未発表ですが、不動産市況は停滞しつつあり、サウステラスより値上がりすることはなさそうです。立地的にもノーステラスのほうが不利なので、サウステラスより少し安くなると予想します。

物件概要(先着順住戸)

売主:NTT都市開発、川口土木建築工業
施工:川口土木建築工業
管理:NTT都市開発ビルサービス
価格: 3,378万円~5,658万円
最多価格帯:3,400万円台・3,900万円台(各5戸)
間取り:3LDK~4LDK
専有面積:67.2m2~92.84m2
用途地域:第二種住居地域、準住居地域
総戸数:380戸(サウステラス)、317戸(ノーステラス)
交通:埼玉高速鉄道線「浦和美園」駅より徒歩7分(サウステラス)、徒歩9分(ノーステラス)。JR京浜東北線・高崎線・宇都宮線「浦和」駅よりバス約23分「浦和美園駅」バス停下車徒歩6分(サウステラス)、バス停下車徒歩8分(ノーステラス)
構造・規模:鉄筋コンクリート造 地上15階建

ウエリス浦和美園

浦和美園はどんな街?

ウエリス浦和美園は、「みそのウィングシティ」という再開発エリアに位置します。正確に書くと、「さいたま都市計画事業浦和東部第二特定土地区画整理事業地区」にあります。

みそのウィングシティは、浦和美園駅一帯をまとめて再開発しようというもの。合計約300ヘクタールという巨大な開発規模で、浦和美園駅から徒歩圏内、だいたい半径1~1.5キロメートルの範囲を整備しています。

再開発が開始されたのはおおむね21世紀に入ってからです。2001年に浦和美園駅が開業し、埼玉スタジアム2002も完成したのが端緒です。翌2002年に、埼玉スタジアムがサッカー・ワールドカップの会場となったことをご記憶の方もいるでしょう。

2006年に東口駅前広場など主要施設が完成し「街びらき」を宣言。駅前に657戸の大型分譲マンション「センターフィールド浦和美園」が竣工、「イオンモール浦和美園」もオープンしました。2016年には、図書館や行政支所が集まる複合公共施設「みそのコミュニティセンター」がオープン。2020年度には、順天堂大学付属病院が完成する予定です。こうした未来感溢れる街が浦和美園なのです。

再開発地区のマンションを購入する場合、「早目に買った方がトク」という意見があります。武蔵小杉などは代表例で、早期分譲のマンションは比較的安価でしたが、再開発が完成に近づいて、街の価値が高く評価されると、物件価格も値上がりしてしまうからです。

その意見に従うならば、浦和美園の再開発はまだ途上ですから、「いま買ったほうがトク」といえるかもしれません。ただ、浦和美園を武蔵小杉と比較するのは無理があります。比較するなら、越谷レイクタウンなど、郊外の開発エリアと比較した方がいいでしょう。

埼玉高速鉄道をどうみるか

浦和美園は、埼玉高速鉄道の始発/終着駅です。埼玉高速鉄道は東京メトロ南北線に直通運転していますから、浦和美園は都内まで座って通勤できる未来都市、ということで、注目の集まる立地といえるでしょう。

埼玉高速鉄道は岩槻方面へ延伸される構想もありますが、現時点では事業化のメドは立っていません。ですので、少なくとも向こう10年くらいは「始発」のメリットを享受できるでしょう。あるいは、永遠に享受できるかもしれません。こればかりはわかりません。

埼玉高速鉄道は、とくに「高速」な鉄道路線ではありません。急行列車などの運転はなく、全列車が都内まで各駅停車。赤羽岩淵まで19分、王子まで26分、飯田橋まで39分もかかります。東京駅までは王子で京浜東北線に乗り換えて40分(乗り換え時間含まず)。都内の主要エリアまで、ドアツードアで1時間で行けるかどうか、微妙なエリアといえるでしょう。

山手線東側へのアクセスはまずまずですが、池袋、新宿方面へのアクセスにはやや難があります。公式ページでは新宿までのアクセスとして、「東川口で武蔵野線に乗り換え、武蔵浦和駅で埼京線に乗り換え」としており、池袋へ31分、新宿へ34分と表示しています。

ただ、2度の乗り換えするのは現実的でなく、埼玉高速鉄道線から新宿方面へ向かう利用者は、多くの場合、駒込駅で山手線に乗り換えます。その経路では、新宿まで乗車時間だけで45分程度、乗り換え含めて50分は見ておく必要があるでしょう。

運賃も高いです。赤羽岩淵まで470円、赤羽岩淵以南は東京メトロ南北線になりますので初乗りが加算され640円。東京駅までとなるとJR線運賃も加えて810円となります。浦和駅から東京駅までJR線一本で390円であることを考えると、埼玉高速鉄道沿線に住むと、JR沿線に住むより都内へ倍の鉄道運賃がかかるわけです。

鉄道運賃の高さを避けるため、赤羽岩淵駅からJR赤羽駅まで歩き、そこから埼京線や上野東京ラインを使う、という人もいます。こうすることで、東京メトロの初乗り分を節約するわけです。

赤羽岩淵駅から赤羽駅までは800mほど離れていて、歩けば10分ほどかかります。それでも、新宿方面に行く場合は、駒込駅まで行って山手線に乗り換えるのと時間的に大差ないため、電車賃を節約して赤羽乗り換えをする人が少なくありません。

面倒だな、と思うかもしれませんが、これは将来のあなたかもしれません。

東北道浦和インターには近い

クルマのアクセスにも触れておきましょう。「ウエリス浦和美園」は、東北道の浦和インターから2kmあまりの距離にあります。これは間違いなく便利、といえます。

とくに、東北道方面に実家がある場合、このアクセス性は貴重です。

JR浦和駅からはバスで23分。9km程度離れています。正直、「浦和駅周辺」とは別の街と考えた方がいいでしょう。

小学校は新しい

小学校の学区は美園小学校で、最近できた新しい学校ですが、サウステラスから900mほど離れています。美園地区にはさらに小学校の新設も予定されていますが、さいたまスタジアムの東南あたりで、こちらも「ウエリス浦和美園」から近くはありません。

教育環境という点では、浦和市は教育熱心なエリアとして知られています。ただ、浦和美園は浦和の中心部からは離れているので、少し雰囲気は異なります。

ウエリス浦和美園の評価・その2」に続きます。


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