木曜日, 10月 29, 2020

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「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。

コロナショックでマンション価格はどう変わるか

コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。

マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。
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ブランズ横浜の評価【新築マンションレビュー】

JR・東急横浜駅徒歩6分の立地に建設されるマンションが「ブランズ横浜」。横浜駅西口エリアに建つ総戸数210戸の大規模マンションです。横浜市民なら誰でも知っているボウリング場「ハマボウル」の隣、といえばわかりやすいでしょうか。 売主は東急不動産と東神開発で、施工は西松建設。2017年2月入居予定です。 坪単価は平均380万円くらいか 「ブランズ横浜」は、横浜市西区に誕生する地上17階建てのマンションです。2016年4月下旬販売開始予定で、専有面積は41.23m2~178.75m2、間取りは1LDK~3LDKです。販売価格は未発表ですが、平均坪単価が380万~400万円程度と予想します。 横浜駅という巨大ターミナルから徒歩6分という抜群の利便性ですが、ぶっ飛んだ価格にはならないでしょう。というのも、利便性には高い評価があるものの、住宅環境としてはどうか、という指摘も多い立地だからです。 物件概要 売主:東急不動産、東神開発 施工:西松建設 管理:東急コミュニティー 価格:未定 最多価格帯:未定 間取り:1LDK~3LDK 専有面積:41.23m2~178.75m2 用途地域:商業地域 総戸数:210戸 交通:市営地下鉄横浜駅より徒歩4分、JR、東急、相鉄、横浜駅より徒歩6分、京急横浜駅より徒歩9分 構造・規模:鉄筋コンクリート造(一部鉄骨) 地上17階、地下1階建 画像:ブランズ横浜公式ホームページより 横浜西口という立地をどう見るか 横浜駅はJR、東急東横線、京急、相鉄、横浜市営地下鉄、みなとみらい線が乗り入れる、神奈川県最大のターミナルです。JRは東海道線、横須賀線、湘南新宿ライン、京浜東北・根岸線、横浜線が通っています。全部で11の路線が乗り入れており、首都圏のたいていの場所に乗り換えなしで行けます。 駅近くには商業施設も集積し、デパートの髙島屋も徒歩圏。オフィス街もありますので、このエリアが勤務地なら会社にも歩いて行けるでしょう。利便性は抜群で、文句の付けようはありません。 いっぽう、横浜駅西口はあまり上品なエリアではありません。商業エリアですのでそもそも雑然としていますし、風俗店もあればラブホテル街もあります。マンション周辺を一度歩いてみれば、このあたりが猥雑なエリアであることはすぐに理解できるでしょう。大人が住むには便利かもしれませんが、子育て向けの立地とはいえません。 標高の低いエリアで、新田間川に面しており、過去には洪水の歴史もあります。現在も、ハザードマップでは1m程度の浸水が想定されています。地盤も良い場所とはいえません。 こうしたさまざまな条件から、「ブランズ横浜」は首都圏屈指の大ターミナル駅近くという超一流の立地ながら、極端に高い値付けは難しいといえそうです。 商業施設が豊富 とはいうものの、横浜駅へ徒歩圏というのは、やはり素晴らしく、特筆すべきポイントです。マンションを購入する場合は、「この点は抜きんでている」という特徴があったほうがいいのですが、「ブランズ横浜」はそれを備えています。 鉄道の利便性だけでなく、商業施設が豊富で、買い物もラクでしょう。駅近くには髙島屋、そごう、相鉄ジョイナス、横浜モアーズ、ヨドバシカメラ、ビブレといったデパートや専門店ビルが集まります。また、映画館もありますし、横浜ベイシェラトンホテルもあります。スーパーのダイエーも徒歩圏に立地し、日常の買い物にも困りません。 小学校の学区は宮谷小学校で、約850mほど離れています。教育環境という点では、塾や予備校が多いエリアなので、子供がある程度大きければ、メリットが大きいでしょう。もちろん、電車を使えば横浜市内各所の学校へ進学もしやすいでしょう。横浜駅西口は猥雑ですが、それほど治安の悪い場所ではありませんから、娘さんがいる家庭でもある意味安心です。 その横浜は本物か 『その横浜は本物か』というのが、「ブランズ横浜」のキャッチフレーズです。「横浜市」はとても広いので、一口に横浜と言ってもいろんな場所があります。しかし、横浜駅西口は、正真正銘の横浜である、という意味合いのキャッチフレーズです。 厳密な話をすれば、「本物の横浜」というのなら、関内エリアを指すのが一般的です。伊勢佐木町や馬車道あたりこそが明治開港以来の「本物の横浜」で、JR横浜駅西口は戦後発展したエリアにすぎません。 それでも、横浜郊外エリアに比べれば、横浜駅周辺は「本物の横浜に近い」場所と言えるでしょう。 リセールバリューは? マンションの買うときに気になるのはリセールバリューです。それについては、「ブランズ横浜」は比較的安心できます。前述したとおり、抜群の利便性がこのマンションの売り物で、こうした利便性を必要とする人はたくさんいるからです。単身者、DINKS、高齢者などに広く訴求力のあるマンションです。 小さな子どもがいる世帯にとっても、平坦で駅に近い利便性は、共働き夫婦には便利という判断もあるでしょう。つまり、潜在的購入層は幅広く存在するわけです。 したがって、ある一定の価格以下になれば、中古でも必ず買いが入るマンションです。そのため、中古価格は底固くなるでしょう。 駐車場は2.5戸に1区画 駐車場総台数は80台で、73台が機械式です。おおむね2.5戸に1区画の割合です。「ブランズ横浜」の場合はクルマがなくても生活できそうですから、駐車場台数はあまり多く取らなかったでしょう。立地を考えれば台数は十分です。 一方、機械式という点が、利便性ではやや気になります。将来的には、駐車場は余るのではないかとも思います。 駐輪場は309台、ミニバイク置き場は8台です。駐輪場は1戸に1.5区画程度で、これも立地を考えれば十分でしょう。 広い開口部が特徴 「ブランズ横浜」は南北に長い建物なので、開口部は多くの居室で東または西です。西側開口部がやや南に向いていますが、道路を挟まずにNTTデータのビルが隣接します。東側開口部はやや北に向いていますが、道路に面しています。南向けがメイン開口部なのは、上層階のプレミアム住戸のみのようです。 間取りに関しては、間口が大きく、開口部が広いことが特徴です。正方形に近い間取りが多く、ベランダ側に2室以上設けているプランが主体で、この点は評価できるでしょう。下は68平米の部屋の間取りですが、この広さでメイン開口部に3部屋並ぶというのは、なかなかないです。 画像:suumoブランズ横浜ページより マンションの形状がやや太めの長方形なので、こうしたプラン取りが可能になっているとみられます。 ただ、開口部が広いと言っても、どの部屋も場所的に眺望は望めないでしょう。用途地域は商業地域ですので、周囲はビルばかりですし、将来についても、どの方面に高いビルが建っても不思議がありません。 物入れや納戸、クローゼットが意識して多く作られており、廊下側にはトランクルームも小さいながら設置されています。このあたりは、最近のマンションらしく、収納率は高そうです。 一方、柱のアウトフレーム化もされていませんし、部屋の天井には梁も出っ張っています。この立地、この価格帯でこうした作りになっているのは少し残念。室内にあまり高級感を求めない方がよさそうです。 共用施設に空中庭園 「ブランズ横浜」の共用施設も見てみましょう。目玉は「オーナーズガーデン」と称する空中庭園。中高層階と低層階のスケール差で生じた空間を庭園として、所有者にのみ開放するというものです。公園の少ないエリアだけに貴重な緑になるでしょう。ただ、一種の箱庭ですから、実生活上にはとくに役に立たないものです。 そのほかの共用施設としては「ラウンジ」「ライブラリー」「サロン」「ゲストルーム」が設置されています。 それぞれの詳細はよくわかりませんが、ラウンジはエントランススペースのソファー、ライブラリーは学習室、サロンはパーティールームのことと思われます。 マンションの共用施設としては、実務的で手堅いところを抑えています。ランニングコストの低い共用施設に絞っていて、将来大きな負担を強いる施設は見当たりません。 「この立地が欲しい」という人向けのマンション まとめると、「ブランズ横浜」は横浜駅西口という立地どう評価するかで、見方が変わると思います。交通至便で買い物も便利、職場にも近接と考えるなら狙い目の好立地です。一方、繁華街が近いのでうるさい、子育てには向かない、と考える人もいるでしょう。 その意味では、子育て向けのファミリーマンションとは言いがたく、どちらかと言えばリタイア組かDINKS、シングル向けのマンションといえます。間取りは、ファミリーでも夫婦2人暮らしでもどちらにも適している形が多くなっています。 「ブランズ横浜」は、全体的に、実用重視で作られたマンションであることがうかがえます。過度に高級に寄らず、プランバリエーションも豊富で、共用施設も抑えめ。「この立地が欲しい」という忙しい人向けのマンションといえるでしょう。

建ぺい率と容積率の基礎知識。制限値オーバーで既存不適格になっている場合は要注意

不動産の用語で良く出てくるのが「建ぺい率」と「容積率」。土地の利用範囲に関する制限であることは何となくわかる、という人も多いでしょう。でも、実際に何を意味するのか、ご存じでしょうか。わかりやすく説明しましょう。 建ぺい率とは? まず、建ぺい率は、漢字で書くと「建坪率」です。土地面積に対する建築面積の割合を指します。たとえば、100平米の土地に50平米の面積の建物を建てると、建ぺい率は50パーセントとなります。このとき、50平米は延べ床面積ではありません。1階部分が占める面積と考えればいいでしょう。 逆にいうと、建ぺい率が50パーセントに設定されている区域では、100平米の土地があっても建物が建てられるのは50平米分だけです。 容積率とは? 次に「容積率」は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合のことです。100平米の土地に延べ床面積200平米の建物を建てると、容積率は200パーセントとなります。 逆にいうと、容積率が200パーセント制限の区域では、100平米の土地に建てられる建物の延べ床面積は、上限が200平米となります。 どのくらいのマンションが建てられる? もう少し具体的な例で説明しましょう。建ぺい率60パーセント、容積率200パーセントに制限されている区域に、100平米の土地があるとします。その場合、建物の1階面積は60平米が限度です。建物の延べ床面積は200平米が限度です。 したがって、各階が60平米の3階建ての建物なら、合計延べ床面積は180平米になり、制限内に収まります。でも、これだと容積率が20平米余ってしまうので、ちょっともったいない、と考えることもあります。 制限をめいっぱいつかうなら、各階50平米の4階建てにすると、延べ床面積は200平米となり、ぴったり収まります。 制限ぎりぎりまで建てられないことも 実際には高さ制限や隣地との斜線制限などがありますので、制限ぎりぎりいっぱいまで建てられるとは限りません。しかし、マンションを建てるとき、デベロッパーは、どうすれば建ぺい率と容積率をクリアしてより多くの住居面積をとることができるかを検討します。 そのため、多くのマンションは、建ぺい率や容積率がぎりぎりいっぱいで建てられていることが多くなっています。 用途地域によって決まる 建ぺい率と容積率は、用途地域などによっておおむね決まります。たとえば、用途地域が「商業地域」に指定されている場合、建ぺい率や容積率は高めに設定されています。建ぺい率と容積率の高い区域は、限られた面積をより有効に活用できますので、利用価値の高い土地といえます。 一方、建ぺい率や容積率が低い土地では、庭を多くとらなければならなくなります。また、高い建物を建てにくくなります。結果として、緑が多く低い町並みになります。第一種低層住居専用地域が代表例です。 既存不適格物件に注意 注意しなければならないのは、用途地域の変更があった場合です。用途地域はそう頻繁には変わりませんが、変更された場合は、建ぺい率や容積率も変わることがあります。また、用途地域の変更がなくても、容積率が見直されることもあります。 仮に容積率が400パーセントの土地に、容積率の上限で建てられたマンションがあったとします。しかし、規制が厳しくなり、容積率が300パーセントに変更になることもあります。そうした物件は「既存不適格」と呼ばれます。建てたときには適格でしたが、その後容積率が変更されたことで、「不適格物件」になってしまったわけです。 既存不適格物件は、住み続けるには問題はありません。しかし、老朽化して建て替えるときには、同じ大きさのマンションを建てることはできなくなります。そのため、建ぺい率や容積率がオーバーしている既存不適格物件を購入するときは、注意しましょう。 逆に、容積率が緩和される場合もあります。そうなると、より大きな建物を建てることができるようになり、マンションの建て替えは容易になります。こうしたマンションは、将来的に資産価値が維持されやすくなるでしょう。

住宅ローンを組むとき、手元にいくら資金を残しておくべきか。病気や怪我にも備えられる預金を

住宅ローンを組むとき、手元にいくら資金を残しておくかは悩みどころ。金利を考えるとローンの総額は抑えたいですが、貯金をすべてはたいてマンションを購入してしまうと、万一の事態に対応できなくなります。ある程度の金額は手元に置いておくべきですが、それはどのくらいが適度なのでしょうか? 購入後にもお金がかかる マンションを購入して、いざ住もう、というときには、さまざまなお金がかかります。引っ越し代は当然として、家具を揃えたりカーテンなどインテリアを整えたり、細かい日用品を購入したりすることもあるでしょう。中古マンションを購入した場合は、ハウスクリーニングやリフォーム代もかさみます。 したがって、マンションを買うときは、購入後、手元にある程度のお金が残るように住宅ローンを借りなければなりません。 年間生活費の1年分 一般的に、手元に残しておくべき金額は、年間の生活費1年分といわれます。月々の食費や日用品費、被服費、教育費、レジャー代などはもちろん、住宅ローンの支払いや住宅諸経費も含めて、月々にかかる金額を計算し、その12ヶ月分を目安に手元に残すのです。 たとえば、住宅ローンや管理費など含めて、月25万円が生活にかかると見込まれれば、300万円は手元にあったほうがいいでしょう。リフォーム代や家具代などは、この金額とは別に用意します。 転職のチャンスが訪れるかも? 人生には予想外のことが起こります。病気やけがで入院することもありますし、失業で収入がなくなるかもしれません。あるいは、転職の機会が訪れるかもしれません。手元資金が乏しいため会社をやめられず、転職のチャンスを逃すなどということのないようにしたいものです。 親の介護も要注意です。介護費用もかかりますが、介護のために頻繁に実家に帰るとなると、その交通費が負担になることもあります。注意したいものです。 こうした備えとして、1年分の生活費は銀行預金に残しておきましょう。

Brillia Tower 上野池之端の評価【新築マンションレビュー】

東京メトロ千代田線湯島駅徒歩4分の立地に建設されるタワーマンションが「Brillia Tower(ブリリア タワー) 上野池之端」。不忍池西側に立つ総戸数361戸の大規模マンションです。中華レストランの東天紅の上野本店と東天紅平成ホールの跡地に建設されます。湯島駅のほか、JR上野駅まで徒歩10分と近く交通至便な場所です。分譲売主は東京建物で、2019年6月入居予定です。 坪単価400万円台? 「Brillia Tower 上野池之端」は、東京都台東区に誕生する地上36階建てのタワーマンションです。2016年4月下旬販売開始予定で、専有面積は441.21m2~127.96m2、間取りは1LDK~4LDKです。販売価格は未発表ですが、上層階の坪単価は500万円程度になるとみられます。全体的には坪450万円程度と予想します。 最近の新築販売マンション価格は高騰していますので、山手線内で坪400万円台なら、とくに驚くほどではありません。不忍池を望む景観と、上野駅まで徒歩圏という利便性は優れていますので、価格は相応に高くなるでしょう。 2019年6月入居予定のマンションを2016年4月に売り始めるのは、東京建物としてはやや早い気がします。マンション価格がこれ以上高騰しないと見越しての早期販売なのでしょうか。 ブリリアタワー上野池之端物件ホームページより 圧倒的な眺望だが利便性は? このマンションの魅力は、なんといっても不忍池を望む景観です。もうほんとに、これだけといったら怒られますが、でも、この景観が、このマンション価値の9割といっていいでしょう。不忍池と上野公園を見下ろす東向きの眺望は圧倒的です。 アクセスという面でみると、湯島駅徒歩4分という立地です。上野公園や東大も徒歩圏、東大病院もすぐ近です。上野広小路までも10分かからず、商業ゾーンと文教ゾーンの中間にあります。 千代田線で大手町へ4分、霞ヶ関へ9分など、都心への通勤アクセスも抜群。山手線内のなかでも衣食住のバランスの取れた立地といえるでしょう。 ショッピングは、やや難があります。近くに大きなスーパーはなく、上野広小路の吉池や業務スーパーか、上野ABABの地下の赤札堂、あるいは上野松坂屋の地下に行くことになるでしょう。 上野広小路は風俗店もあり、湯島駅の西にはラブホテル街もあります。山手線内でこうした環境は珍しく、そういうものが気にならない人はいいですが、子育てにはちょっと、という方もいるでしょう。住環境を気にするなら、一度周囲を広く散歩した方がいいでしょう。 上野駅周辺のゴチャゴチャした雰囲気が苦手という方もいるでしょうし、好みの分かれる立地といえるかもしれません。 都内各地へ好アクセス 湯島駅から千代田線に乗れば、新御茶ノ水駅まで1駅、大手町駅まで2駅です。JR上野駅まで徒歩10分、大江戸線上野御徒町駅まで徒歩8分。いずれも十分徒歩圏内です。これらの駅から電車に乗れば、都内の多くのエリアにダイレクトアクセスできます。ラッシュ時の混雑もそれほど味わわずにすみそうです。 この交通利便性は、なんといっても魅力です。都内勤務なら、通勤時間はだいたい20~30分で収まりそうです。 また、京成上野駅まで徒歩8分というのもポイント。成田空港までスカイライナーで40分ほどですから、自宅から成田空港まで1時間あれば着けます。海外出張の多い人には便利でしょう。 一方で、成田空港からの利便性がいいということは、外国人の購入者も多くなるかもしれません。 「台東区」のブランドは? 「Brillia Tower 上野池之端」の購入を考えるとき、「台東区」という住所がひっかかる、という人もいるかもしれません。歴史ある下町、というイメージもありますが、23区内でブランド力のある区名とはいえないのは事実です。西側の道路を1本挟めば文京区なのですが、ここが台東区であることに変わりはありません。 区のブランド力はリセールバリューにかかわります。一方、「池之端」というアドレスには一定のブランド力がありそうです。ここもまた、意見の分かれる点でしょう。 上野公園周辺は地盤は悪くはありません。とはいえ不忍池に隣接する「池之端」ですから、上野公園と同列には考えるわけにはいかないかも。施工は三井住友建設で制震構造です。この階数で免震でなく制震構造を選択した理由は不明ですが、少し気になります。 駐車場は3室に1台 駐車場総台数は101台で、居住者用は機械式です。おおむね3室に1区画の割合です。山手線内なのでクルマがなくても生活できそうですから、駐車場台数はあまり多く取らなかったでしょう。立地を考えれば台数は十分です。一方、機械式という点が、利便性ではやや気になります。 駐輪場は480台で、ほとんどがラック式。そのため、少し使いにくいかも。こちらは戸数以上の駐輪場を設けていて、自転車利用者が十分に使えるように配慮しているようです。 共用施設にゴルフブース 「Brillia Tower 上野池之端」の共用施設も見てみましょう。35階に「スカイラウンジ」が設置され、テラスも設けられます。18階にはキッチン併設の「パークビューラウンジ」が設けられ、パーティーも可能。同階には「オーナーズスイート」とというゲストルームも設けられます。 1階には「フィットネスルーム」と、「ゴルフブース」が。マンションにゴルフブースは珍しいですが、先進のゴルフシミュレーションを使ったものだそうです。 「なんでゴルフブース?」と思わなくもありませんが、このマンションの南側の東天紅のビルにはもともとゴルフ練習場「池之端ゴルフガーデン」がありましたので、その関連かもしれません。 簡単にいうと、「Brillia Tower 上野池之端」の共用施設としては、フィットネスルーム、ゴルフブース、ゲストルーム、ラウンジ、展望室があります。ゴルフブースは珍しいですが、それ以外はタワーマンションの共用施設としては一般的な範囲でしょう。 一定の人気が出そうなマンション まとめると、このマンションは池之端を望む眺望が大きな価値を産み出しているマンションです。立地に関しても、交通至便で上野公園まで近く、文教地区にも隣接していると考えれば狙い目の好立地です。一方、買い物するにもスーパーがすぐ近くにはありませんし、繁華街が近いので、子育てにもどうか、と考える人もいるでしょう。 その意味では、子育て向けのファミリーマンションとは言いがたく、どちらかと言えばリタイア組かDINKS向けのマンションといえます。間取りは、ファミリーでも夫婦2人暮らしでもどちらにも適している形が多くなっています。 東側は抜群の景観で、価格が高い部屋も東側に集中するでしょう。一方南側は東天紅のビルに隣接しますので、低層階は景観がありません。中上層階は南西に旧岩崎邸を望み景観は良いでしょう。 南側のビルはまだ新しいので、当分建て替えられることはないでしょう。しかし、将来的にそこに高層ビルが建たないという保証はなさそうです。となると、高層階であっても、開口部が南だけの部屋を買うのは躊躇します。北向きも同様です。できれば、通りに面した東か西に開口部がある間取りがいいでしょう。 利便性と景観は折り紙付きですから、とくに中上層階を中心に一定の人気が出そうなマンションです。景観が得られない東側以外の低層階は、利便性を重視するセカンドルームなどの需要が強いかもしれません。
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「晴海フラッグ」入居時期を1年程度延期へ

東京オリンピック・パラリンピックの選手村を改修して販売する大型マンション「HARUMI FLAG(晴海フラッグ)」の入居時期が、1年程度延期されます。 2024年入居へ 東京オリンピック・パラリンピックの延期を受け、晴海フラッグを販売する三井不動産レジデンシャルなどは、入居時期を当初予定の2023年3月から1年程度延期する方針を固めました。入居時期は2024年になる見込みです。 同マンションは分譲と賃貸を合わせて5,632戸で、約1万2000人が居住する見込み。すでに分譲住宅4,145戸のうち940戸が販売済。東京オリンピック・パラリンピックの開催の延期を受け、現在はマンションの販売を中止しています。 オリンピック・パラリンピックの延期で東京都などが引き続き選手村を使用するため、引き渡しが1年程度遅れるとみられます。購入者への説明はすでに始まっています。補償については未定ですが、不動産会社に延期の責任はないため、最終的にどのような形になるかはわかりません。
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中古マンションの建築年代別の特徴。マンションはこう進化した

中古マンションを買うときに気になるのは建築年代。「旧耐震」「新耐震」といったおおざっぱなくくりだけでなく、年代別の特徴と、マンションの進化について知っておきましょう。 1970年代 一般向けのマンション販売が本格化したのは、1970年代です。この頃は旧耐震構造で、コンクリートの床(スラブ)の厚さが12~15cmと、現在の標準(20cm)に比べて薄いものでした。この時代の物件は、今の物件に比べると、見た目にもコンクリートの貧弱さが伝わってくるものがあります。 直床、直天井が常識で、電気配線や照明器具のソケットはコンクリートに埋め込まれていました。配水管は下階の天井裏を通るのが一般的で、床の仕上げにはクッション材も入っておらず、遮音性も低くなっています。天井高は2.5m程度の物件が多く、躯体天井高と室内天井高が同じ、というのも珍しくありませんでした。 エアコンが一般的でない時代でしたので、外壁の吸気口やエアコン用のスリーブ(穴)がないのが一般的でした。火災報知器も法令で義務化されていない時代でしたので、竣功時は付いていませんでした。 間取りは「振り分け」といわれる2DKや3DKが主流。振り分けとは、キッチンやDKからそれぞれの居室への入口が分かれており、動線が各部屋に振り分けられている物件のことです。玄関を入るとキッチンがあり、その奥に居室が二つ並んでいる、というような間取りが多い時代でした。 1980年代 1980年代に入ると、間取りが多様化していきます。「田の字型」と呼ばれる現在も一般的な間取りが普及する一方、ワイドスパン、センターイン方式といったコストの高い間取りが高級マンションを中心に導入されていきます。設備面ではオートロックや住宅情報盤などが広まったのが、1980年代です。 構造面では、新耐震基準になり建物が頑丈になりました。スラブは18cm程度が標準的となり、配水管は自室の水回りの床下に通すようになりました。そのため、リビングとキッチン、お風呂に段差が生じることが多く、住戸内でのフルフラットは実現していません。 1990年代 1990年代は前半のバブル景気時と後半の不況時で特徴が異なります。バブル時は見た目を競うような物件が多く、室内に大理石を使うなど豪華な物件が流行しました。土地の高騰の影響で、専有面積は圧縮する傾向でした。狭い専有面積のなか、室内の見た目が広くなるように、苦肉の策としてクローゼットを設けなかったりといった、実用的には難のある物件も少なくありません。 その反省からか、1990年代後半になると、機能重視の物件が増えていきます。1990年代からは、見た目ではなく実際の居住面積が広くなり、間取りも多様化していきます。共用部も充実し、宅配ロッカーが標準化されたものもこの頃で、キッズルームや読書室などを設ける物件も出てきました。システムキッチンなど住宅設備も着実に進化していきます。 スラブ厚が20cmが標準的になったのも、1990年代後半です。バブル期のマンションよりも遮音性が重視されるようになりました。バリアフリーの重要性が認識されたのもこの時期からで、室内や共用部に段差のない物件が増えていきます。 一方で、この頃はまだ階高も低く、天井の小梁が室内にせり出したりといった圧迫感のある住戸も少なくありませんでした。二重床、二重天井が意識されるのも、もう少し後のことです。 2000年代 2000年代になると、マンションの品質が安定していきます。その理由は2000年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)によるところが大きいです。同法では、構造耐力上主要な部分について売主による瑕疵担保責任が10年に延長されました。その結果、大手はもちろん、中小デベロッパーの物件でも、品質管理が徹底していきました。 スラブは20cmが標準的となり、22cmの物件も見かけるようになりました。室内の小梁をなくすボイドスラブの採用も増えていきました。二重床、二重天井も広まり、階高は3mが標準的になっていきます。住戸内の給水管が鉄管・先分岐工法から樹脂管のヘッダー工法に変わったのもこの頃からです。光回線などインターネット接続に対応した物件が増えてくるのも2000年代以降です。 2000年代は土地価格が低迷していて、バブルの不良債権処理でマンション用地の供給が多かった時代です。そのため、比較的低価格で高機能なマンションが建設された時期でもありました。 時代背景を理解したマンション購入を このように、マンションは建築時期によって特徴が異なり、当然新しいほど進化しています。品質管理という目に見えにくい部分も含めると、新しい物件のほうが品質が高い傾向にあるのは間違いありません。 中古マンションでは1970年代の物件が非常に安いですが、旧耐震という耐久性の問題に加え、給排水管をはじめとしたメンテナンスに不安があります。それに対し、新耐震となった1980年代後半以降の物件は、マンションの持続性にも一定の配慮がされています。 マンションの機能が大幅に上がったのは、1990年代後半からです。バリアフリーに配慮したマンションが普及するのもこの頃からです。そう考えると、永住目的でマンションを買うなら1990年代後半以降の物件がおすすめとなりますが、そのぶん、この時代以降の中古マンションは人気があり、立地のいい物件はとくに値下がり率が低くなっています。 このように、マンションの「築年数」は単に古さを示すだけではなく、建設された時代のトレンドも示しています。そうした時代背景を理解してマンションを購入するといいでしょう。

コロナショックでマンション価格はどう変わるか

コロナショックでマンション販売に急ブレーキがかかっています。景気の悪化にともない、販売価格も値下がりしていくのでしょうか。考えてみましょう。 マンション販売に急ブレーキ コロナショックで、新築分譲マンション販売に急ブレーキがかかっています。理由は簡単で、モデルルームなどでの対面販売が規制されたからです。また、景況感も急速に悪化してきており、先の見通しがわからない状況で、住宅ローンを組む人も減っており、それが分譲マンション販売に陰を落としています。 ここ数年、新築マンション価格は上昇をを続けてきました。不動産経済研究所によれば、2019年の首都圏分譲マンションの1戸当たりの平均価格は5,980万円、面積当たりの単価は87.9万円/m2に達しています。2012年は平均価格4,540万円、平均単価65万円/m2でしたので、7年間で約1.3倍の販売価格となり、平均単価は約1.4倍に上昇していることになります。 新築価格に引っ張られる形で、中古マンションの成約価格も上昇を続けてきました。東日本不動産流通機構(東日本レインズ)によると、2012年の中古マンションの平均成約価格は2,500万円、平均単価38万円/m2でしたが、2019年の平均成約価格は3,220万円、平均単価は53万円/m2と、いずれも1.4倍となっています。 不動産価格の「平均」は立地条件などを無視していますので、平均がすべてを表しているわけではありません。そういう前提ですが、ざっくりといってしまうと、7年前に5,000万円で買えていた新築マンションが7,000万円に。3,000万円で買えていた中古マンションが4,200万円になったわけです。恐ろしいばかりの値上がりです。 マンションは暴落しない しかし、ここへきて、「コロナショック」が不動産市況を襲っています。新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱で、景気はリセッション入りが確実視されています。マンションの販売価格にも影響を及ぼさずにはいられません。 ただ、過去の例を見てみると、リセッション入りした直後に不動産価格が暴落したケースというのは見当たりません。たとえばバブル経済がピークを付けた1990年以降も、不動産価格はある程度の値を保ちましたし、リーマンショックの時も同じです。新築に限っていえば、平均価格は1~2割程度下がることはあるものの、株のような大暴落にはなりません。 マンション価格がすぐに暴落しない理由はいくつかありますが、最大の理由はマンション価格は数年かかる一連のプロジェクトであり、景況感がすぐに反映されない、という点でしょう。土地の仕入れ値や建築費が高騰したなかで動き出したプロジェクトは、そうそう安値販売できないのです。 「買う人がいなければ値下げするしかないのでは?」という考えもあろうかと思います。それは確かにそうですが、実際は値下げするのではなく、供給を絞ることで調整をします。大手デベロッパーは経営体力がありますので、安値販売するくらいなら供給を絞って値を保つ道を選びます。新築マンションを必要としている人はいつでも一定数いるので、供給さえ絞れば値下げをする必要はなくなるのです。 かつては、中小のデベロッパーが運転資金ほしさに値下げすることもありました。しかし、最近の分譲マンションは大手デベロッパーがメインになっていて、経営体力に乏しい会社は少なくなっています。そうした事情もあり、新築マンションの投げ売りは構造的に生じにくくなっているという指摘もあります。 買い急ぐ必要はない 実は、「供給を絞る」という状況は、コロナショック以前から生じています。2019年頃からマンション市場は明らかな過熱感があり、発売戸数は減少してきているのです。どんどん上昇する価格に、買い手の需要がついていけず、契約率は低下傾向でした。 そうしたトレンドのなかで、コロナショックが起きたこともあり、新築マンション供給は絞られていくでしょう。価格的にも当面の天井をつけたといってよく、今後は緩やかに値下がりしていくでしょう。 とはいえ、新築マンションは適地が限られてきており、とくに都心など人気エリアでは、デベロッパーが売り急いでいる雰囲気は感じられず、値下げの情報も聞きません。 明らかな価格低下が起こるとすれば、郊外立地でしょう。郊外の新築分譲マンションは、買い急ぐ必要はありません。 また、今後、不動産の過熱感が収まった後に取得した土地が開発されるようになると、新築マンションの価格も下がっていくとみられます。それには短くても2~3年かかるでしょうから、じっくり待つといいいでしょう。どの程度下がるかは見通せませんが、立地によっては1割程度の値下がりはあり得るでしょう。 中古マンション特有の事情 一方、中古マンションの価格はどうでしょうか。中古マンション価格は新築マンション価格の影響を受けますが、まったく同じではありません。その理由はいくつかありますが、大きいのは住宅ローンの残債です。 マンションを売却する人の多くは住宅ローンの残債を抱えています。そのため、残債以上の価格で売ろうとし、そうでなければ売る判断を先送りします。結果として、築年数の新しいマンションほど値を保ちやすいのです。実際、リーマンショックの後も、築浅の中古マンション価格は大きくは下がりませんでした。 要するに、中古マンションが出回りやすいのは高く売れる景気のいいときで、逆に景気が悪くなると、「今売る必要はない」と考える人や、残債で売るに売れない人が抱え込むので、中古マンションの流通が絞られます。結果として、築浅中古マンションは供給が維持され、値下がりしにくくなるのです。 築年数の古い中古マンションに関しては、リフォーム済物件が増えていることが、価格が下がりくい理由となっています。業者がリフォームした物件は、買値より2割程度高く売られることが多く、結果として中古マンション価格を底支えしています。 もちろん、景気が悪くなれば、経済的な事情で状態のいいマンションを手放す人も出てきますので、手頃で良質な物件が出てきやすいタイミングでもあることは事実です。とくに、リセッションの入口は「早めに売っておこう」と考える人もいますので、質のいい物件の買い時ではあります。 ただし、いい物件はすぐ売れるのが中古マンションの特徴です。お目当てのエリアの情報には目を光らせておくといいでしょう。

マンションの杭基礎と直接基礎の違いとは?

建物を地面としっかり結びつけるのが「基礎」です。マンションの基礎は、大きく分けて「杭基礎」と「直接基礎」があります。 地盤が良ければ直接基礎 杭基礎とは、地面の深い位置まで杭を打ち込んで、マンション全体を支える基礎です。マンションの立つ地盤が軟弱でも、地下深くの固い地盤まで杭をのばして建物を支えるわけです。 直接基礎とは、マンションの建物全体を、直接地面で支える基礎です。マンションの建つ地盤が硬ければ、こうした直接基礎が使えます。直接基礎にもいくつか種類がありますが、マンションの直接基礎はおもに「ベタ基礎」と呼ばれる工法を使います。 逆にいうと、直接基礎のマンションは、地盤のよい立地だということでせす。 杭が長くていいことはない 日本の大都市は主に平野部にあり、平野部では地盤の良好な場所は限られます。そのため、多くのマンションは杭基礎で建てられています。とくに、湾岸地域の埋立地に立っているタワーマンションは、ほぼ100%が杭基礎です。埋立地の場合、硬い地盤は地下50m程度は掘り下げないと行き当たらないので、杭はかなり深いところに届いています。 杭基礎の杭は、長くていいことはありません。杭が長いほど折れやすくなりますので、より頑丈なものを作らなければならなくなり、建設費がかさみます。 そのため、マンションを買うならできれば直接基礎の物件がいいでしょう。ただ、直接基礎の物件は少ないですから、そこにこだわりすぎると買えるマンションは限られてしまいます。 杭基礎でも建物の安全性に問題はないのは、言うまでもありません。購入する場合は、できれば杭の短い物件がいいでしょう。基礎の深さは、販売時に「設計図書」を見ればわかりますし、わからなければ販売員に尋ねてみるといいでしょう。