マンションを購入するとき、大切にしたいのが資産価値。自分が「このマンションは素晴らしい！」と思っても、他人から見て「今ひとつ」と思われたら、資産価値は高くなりません。自分の価値観とともに、第三者の価値観も大切にしておきましょう。 マンションの資産価値とは？ マンションの資産価値とは、売却時や賃貸時にどの程度の値が付くかを指します。資産価値の高いマンションとは、買いたい人が多いマンション。あるいは、借りたい人が多いマンションです。 買いたい人が多ければ、マンションの値段が上がります。借りたい人が多ければ、高い値付けで賃貸に回せます。東京都港区のマンションの資産価値が高いのは、買いたい人、借りたい人が多いからです。 同じマンションでも、新築のほうが資産価値が高いです。駅からの距離は遠いよりは近い方がいいでしょう。周辺環境は騒がしいよりも静かなほうがよく、もちろん治安がいいエリアほど資産価値は高くなります。 このように、マンションの資産価値を構成する要素はたくさんあります。さまざまな要素が複雑に絡み合って、マンションの資産価値を構成していきます。 資産価値の構成要素 マンションの資産価値を形作る主な要素を挙げてみましょう。 1　駅からの距離（近い方が価値が高い） 2　駅の利便性（人気路線や急行停車駅ほど価値が高い） 3　町並み（高級住宅地や、利便性のいい商業地は価値が高い） 4　広さ（広い方が価値が高い） 5　間取り（使いやすいか、採光がよいかなど） 6　日当たり（南向きが価値が高い場合が多い） 7　眺望（海が見える、夜景がきれいなど） 8　管理（清掃が行き届いているか、積立金が足りているかなど） 9　分譲会社（大手デベロッパーを好む人は多い） 10　建設会社（大手ゼネコン施工を好む人は多い） 11　共有施設（施設によって評価は変わる） このほかにも、たとえば駐車場がどれだけあるか、立体駐車場か平面駐車場か、といったことや、ディスポーザーの有無、宅配ロッカーの数、共有施設、管理人の常駐時間など、細かなことが影響していきます。 一つ一つの要素は小さなことに見えても、こうした要素がすべて優れているマンションは、値段が高くても売れていきますし、賃貸に出したら借り手がつきやすいです。つまり、小さな積み重ねが資産価値を形成していくのです。 なぜ資産価値が大事なのか 自分が気に入れば、資産価値なんてどうでもいい、と思う人もいるでしょう。しかし、予期せぬ転勤や、子どもの教育、親の介護などで、引っ越しを余儀なくされることはあります。その場合、資産価値の高いマンションなら売ることも容易ですが、資産価値が低いとそうはいきません。 そのため、買うのなら、マンションの立地から管理に至るまで、資産価値という観点からきちんとチェックすることが大事なのです。 最も大事なのは立地 とはいうものの、資産価値でもっとも大事なのは、立地です。人気路線の人気駅から徒歩圏内のマンションなら、ほかの要素が全部いまひとつでも、それなりの資産価値になります。逆に、他の要素がすべて素晴らしくても、鉄道駅から離れた不便な立地だと、資産価値には限界があります。 あるいは、駅から少し離れていても、東京都港区や鎌倉市、京都市中京区といった、ブランド価値の高いエリアは、やはり資産価値は高くなります。一方、駅から近くても、ブランド価値の低いエリアは、資産価値が低くなります。 日当たりは立地についで大事です。日当たりのいい南向きのマンションは需要が多いので、資産価値が高くなります。南向きでなくても、眺望がいいマンションは評価が高いです。タワーマンションの上層階では南向きが暑いから敬遠される、などの例外はありますが、おおむね南向きで日当たりが良く、眺望も開けているマンションが資産価値が高いでしょう。 駅から近くて日当たりのいい物件を買っておくことが、何より大事といえます。 大手分譲は資産価値が高い？ 分譲会社や建設会社の名前は、新築販売時には値段に影響しますが、中古市場ではそれほど大きな価値を持ちません。大手デベロッパーで有名ゼネコン施工の中古マンションが売りやすいのは確かですが、立地がよければ、分譲会社の名前など関係なく売れます。逆に、「大手分譲だから中古でも売れる」ということは、あまり考えられません。 共有施設は充実しているほうが良いですが、そのぶん管理費が高くなるなら、マイナス要素になるケースもあります。ジャグジーやスポーツジムがマンション内にあった場合、「余計なコストがかかる」と敬遠されることもあります。ゲストルームやキッズスペース程度なら、あったほうが資産価値は上がるでしょう。

新築マンションのモデルルームを訪れたとき、月々の支払い例として提示されるのは、不動産会社の提携ローンによる試算です。この提携ローン、金利も銀行店頭のものより有利で、「これを使わない手はない！」なんて思う人も多いそうです。実際、住宅購入者の6割は、こうした提携ローンを使っているというデータもあります。 でも、提携ローンって本当にお得なのでしょうか？　説明していきます。 低金利で審査にも通りやすい 不動産会社の提携ローンは、不動産会社が銀行と提携した住宅ローンです。同じ銀行で借りる場合でも、提携ローンなら銀行窓口で定時される金利と比べて低い金利を提示してくれることもあります。 さらに、店頭で申し込むよりローン審査に通りやすいという側面もあります。店頭申し込みしたらローン審査で減額査定された人でも、提携ローンなら満額OKだった、ということもあります。 要するに、不動産会社の提携ローンは、「低金利で審査にも通りやすい」ということで、いいことづくめにみえてきます。 手続も代行してくれる さらにさらに、不動産会社提携ローンを申し込むと、融資の審査手続きは不動産会社が代行してくれます。通常の住宅ローンでは、必要書類を自分でそろえ、金融機関に何度か出向かなければなりません。しかし、不動産会社提携ローンでは、自分でそろえる書類は収入証明や住民票などだけでよく、基本的な手続きは不動産会社が代行してくれます。 これは確かに便利で、不動産会社提携ローンのメリットは、ローン申し込み手続が簡単であること、と言う人すらいます。 手数料がかかることも しかし、不動産会社の提携ローンの場合、3～5万円程度の手数料を不動産会社に支払わなくてはならないこともあります。その場合、住宅ローンにかかる諸費用が増えることになります。 5万円払っても店頭申し込みより金利が低ければ元が取れることもあるでしょう。しかし、最近は銀行の店頭申し込みでもかなり金利は安いので、不動産会社提携ローンがそれよりさらに低い金利を提示することは少なくなっています。 そうしたことを勘案すると、手数料を支払ってまで不動産会社提携ローンを使うメリットは、あまりない、と考えることもできます。 店頭申し込みと比較しよう 不動産会社提携ローンを検討していても、銀行店頭での直接申し込みもしてみましょう。どちらも金利の差がなければ、直接申し込みのほうが手数料分だけ総支払額は低く抑えられます。金利が提携ローンのほうが低ければ、手数料を支払っても提携ローンのほうが安いかもしれません。 また、提携ローンは申し込める金利タイプが決まっていたりして、自分のニーズとは異なっていることもあります。そうした意味でも、直接銀行に足を運んで、店頭で住宅ローンを聞いて、比較してみるのは大事です。 提携ローンしか利用できない？ 大規模な分譲マンションなどでは、説明会で提携ローンの申し込みを求められることもあります。そう言われると、物件を購入するには、提携ローンしか利用できないと思い込んでいる人もいますが、そのようなケースはほぼありません。 ごく一部にはそうしたケースもあるかもしれませんが、ほとんどの場合、どの銀行のどの住宅ローンで借り入れしても良いことになっています。 提携ローンだからといって、必ずしも有利とは限らないのですから、提携ローン以外のローンも含めて、自分にとって使いやすく、有利なものを選ぶべきです。 勤務先提携ローンも探そう 会社員の方の場合、自分の勤務先会社が、銀行提携のローンを設定していることもあります。これを金融業界では「職域ローン」と呼んでいます。内容はさまざまですが、店頭で通常借りるより金利が低くなっていたり、保証料が安くなっていることもあります。 職域ローンには、不動産会社提携ローンのような紹介手数料はありません。そのため、不動産会社の提携ローンよりは安くなるでしょう。手続の代行は期待できませんが、職場で申し込みができたりするので、その点では便利です。 ということで、住宅ローンを組むときは、職域ローン（勤務先提携ローン）、不動産会社提携ローン、店頭申し込み、の3つを比較しましょう。マンションを買うとなったら、まずは勤め先に、金融機関との提携住宅ローンがないか、人事部や総務部、労働組合などに聞いてみましょう。

最近は独身女性がマンションを買うことも増えています。毎月家賃を払うのはばからしいので、独身であっても不動産を購入することは、選択として悪くありません。このときの注意点をまとめてみましょう。 2LDK、50平米以上がおすすめ まず、独身女性がマンションを買うとき、30～40平米台、1LDK程度のマンションを選びがちです。予算の関係もありますし、1人で住むならこの程度で十分、という考え方からです。でも、せっかく買うなら、もう少し広く、50平米、2LDK程度の広さのマンションを選んだほうがいいでしょう。 その理由はいくつかあります。まず、登記簿面積ベースで50平米以上であれば、税制上の優遇措置が受けやすいこと。住宅ローン減税が受けられるのも50平米以上ですし、不動産取得税でも有利です。 登記簿面積ベースは広告などの不動産間取図の面積（壁芯面積）より数平米小さくなりますので、ご注意を。不動産業者の間取図で57平米以上あれば問題ありません。 また、少し広めのマンションなら、将来結婚などで同居相手ができたときに、そのまま住み続けられます。さらに、不要になって売るときも、50平米、2LDK以上のマンションのほうが売りやすいという現実もあります。 賃貸に出すにもハードルが では、賃貸に出すとしたら？　じつは、住宅ローンを組んで買ったマンションは、不要になったからといって、そのまま賃貸に出せるとは限りません。なぜなら、住宅ローンは「買った人が住む」という前提で金利が安く設定されているので、賃貸に出したら住宅ローンを借り続けることができなくなり、金利が上がったり、全額返済を求められたりすることもあるのです。ですから、「使わなくなったら賃貸に出そう」と安易に考えない方がいいでしょう。 結局、独身女性であっても、買うなら50平米以上の2LDK以上のマンションがおすすめです。 予算上それだけ払えない、という場合は、30平米前後の1LDKにします。価格的にはワンルームのほうがいいのですが、ワンルームマンションは、すでに供給過剰なので、将来売却しにくくなる可能性があり、おすすめしません。 30平米前後の狭い1LDKは、価格が安いわりに、ワンルームより売ったり貸したりするには都合がいいでしょう。1LDKでも40平米前後になると、価格がそれなりにするわりに、上記のように税制面などで不利なので、こちらもおすすめしません。

住宅ローンを選ぶとき、ポイントとなるのは「金利」「諸費用」「返済方法」です。住宅ローンの選び方とは、この3つのポイントの選び方と言い換えることもできます。初心者向けに基礎から解説しましょう。 固定金利か変動金利か 住宅ローンを選ぶときに、多くの人が真っ先に注目するのは金利です。もちろん、金利は安いに越したことがないのですが、それだけで決めるわけにもいきません。「金利タイプ」にも注目しましょう。 金利タイプは2つあります。一つは固定金利型で、返済期間中金利がずっと変わらないものです。もう一つは変動金利型で、こちらは返済期間中に金利が変わることがあります。 固定金利と変動金利を比べると、固定金利のほうが金利（利率）は高くなっています。ですから、目先の金利を低くしたいなら変動金利を選びます。しかし、変動金利は、たとえば最初は1%だったのに、返済期間中に5%くらいになる可能性もあります。そうしたら、金利負担は5倍になり、返済が苦しくなります。そんなリスクがあるのが変動金利型です。 固定金利は金利変動リスクはありませんが、そのぶん、金利はもともとやや高めです。しばらく低金利が続くと考えれば変動金利、将来的に金利が上がっていくと考えれば固定金利を選ぶ、というのが基本的な考え方です。 とはいうものの、将来の金利動向を予測するのはプロでも難しいのも事実。そのため、実際には、返済余力の大きい方、万一金利が急騰した場合に繰り上げ返済などが可能な方は、変動金利を選びます。 一方、返済余力に乏しく、一杯一杯で借りる人は、固定金利にしましょう。そのほうが、万一の金利変動時に破綻を防げます。 諸費用は繰り上げ返済手数料に注目 住宅ローンを借りるときは、さまざまな諸費用がかかります。代表的なのは保証料、さらに融資実行の手数料、そして保険料等です。なかでも、保証料は負担が多いので、きちんと確認しておきます。大手銀行ではこれらの諸費用は横並びなのであまり気にしなくていいですが、ネット銀行では保証料の金額にはばらつきがあります。 繰り上げ返済の手数料についても、各金融機関で異なります。最近はネットを使えば無料、という銀行が多いですが、固定金利では有料にしている会社もあります。繰り上げ返済を考えている人は、手数料がかからない形で気軽に繰り上げ返済できる銀行を選ぶといいでしょう。 元利均等返済か元金均等返済か 最後の返済方法は、おもに「元利均等返済」か「元金均等返済」かです。元利均等返済は、毎月同じ金額を返済していく方法です。つまり、ローンの返済額は毎月同じです。一般的には、元利均等を選ぶ方が多いです。 一方、元金均等返済は、同じ元金を毎月返済していく、という形です。元金は返済するにつれ減っていくので、月を追うごとに金利も減っていきます。そのため、元金均等返済は、最初の返済時に返済額が最も多く、毎月ローン返済額が少なくなっています。 ローンを実行した直後のお金のないときに、一番返済額が多いので、余力のある方以外には選びにくい返済方法です。そのため、元金均等返済を選ぶ人は多くはありません。ただ、元本が毎月一定額減っていくというのは、家計リスク管理上は優れているので、あえて元金均等返済を選ぶ人もいます。

財閥系の大手不動産会社（デベロッパー）のマンションは価格が高いというイメージがあります。これは正しい場合もありますが、正しくない場合もあります。思わぬ「お得物件」が出やすいのも財閥系の大手不動産会社。その理由を解説しましょう。 財閥系は土地を相場額で仕入れやすい マンションの価格をおおざっぱに分類すると「土地代」＋「建設費」＋「デベロッパーの利益」で構成されます。このなかで、価格にもっとも影響するのが土地代です。売り主の不動産会社としては、土地を安く購入することができれば、利益を確保しやすく、販売価格を無理に高く設定しない傾向があります。 こういう視点で見ると、有利なのは三井、三菱といった財閥系の不動産会社です。財閥系の会社は、さまざまな取引関係から、競争入札を経ずに土地を購入できるケースが多いからです。 競争入札をすれば、価格は高くなりやすいですが、こうした「指名売り」では、相場並みで購入できます。不動産相場が上昇基調のときは、分譲時には割安に土地を確保していたことになります。仕入れが安ければ、販売額も安くできるのです。 販売関係に負担をかけないため 大手不動産会社の多くは、製販統合といって、販売部門と分譲部門が同じ会社です。その場合、あまり無理な価格設定をすると、販売部門に負担がかかります。このため、価格設定時には、社内の力関係が影響します。 販売部門に負担をかけすぎると、社内関係がギクシャクするので、安く購入した土地のマンションでは、相場程度に販売価格を抑えることが多いという現実があります。結果として、「財閥系なのにお手頃」というマンションが出現することがあるのです。 「財閥系だから安い」とも限らない ただ、すべてのマンションがこうした「お手頃」というわけではありません。財閥系でも土地の仕入れ価格が高い場合ももちろんありますし、強気の価格設定をする場合もあります。 ですから「財閥系だから安い」と思いこむのも間違いです。「財閥系でも、リーズナブルなマンションが販売されることもある」ということを頭に入れておきましょう。 こうしたマンションと対極にあるのが、複数のデベロッパーが売主として名を連ねる大規模開発マンションです。こうした「ジョイントベンチャー物件」は、各売り主がそれぞれ利益をあげられるような価格設定になっているため、「割安感」がみられる物件はごく少数です。