マンションを買う際に、永遠のテーマといえるのが、「持ち家と賃貸、どっちが有利か」という点。一戸建てならともかく、マンションを買うのなら、分譲物件を購入しなくても、賃貸物件で十分じゃないか、とう声もたしかにあります。実際はどちらが有利なのでしょうか。「永遠の議論」を再検討してみました。 居住性では分譲マンションに軍配 一般論として、持ち家、つまり分譲マンションは、賃貸マンションより住宅設備が高いグレードになっています。建物の構造を見ても、地震対策のしっかりした頑丈な作りの物件は、分譲マンションに多いといえます。分譲マンションは最低50年は住み続けることを前提に設計されていますので、使いやすく快適性な設備が整えられています。 これに対し、賃貸マンションは、20～30年で投資を回収し、その後取り壊すことまで考慮に入れて作られていますので、過剰に頑丈な構造にはなっていませんし、設備もほどほどに収めてしまっています。したがって、居住性では分譲マンションに軍配が上がります。 一方、賃貸のメリットは、なんといっても転居の自由度が高いという点。仕事や子どもの事情にあわせて引っ越ししやすいというのは大きなアドバンテージでしょう。分譲マンションを購入してしまった場合、そう簡単には転居ができなくなります。 金銭面では互角 お金の面では、それほど大きな差はありません。住宅会社などのシミュレーションを見ても、一生涯の総支出額では、賃貸も持ち家購入も同じようなものです。ですので、単に支払い金額でみるならば、お好きなほうを選べばいいといえます。 分譲マンションを購入した場合、売却時に利益が出ることがあります。とくに、東京都心など立地のいいマンションは、大きな利益が出やすいので、「家賃を払わずにすんだ上に、売ったら儲かった」ということもあります。こうなれば、マンション購入派有利ですね。 しかし、逆に売却時に損失が出ることもあります。というより、マンションは消耗品の側面がありますので、売ったら損が出る可能性のほうが高いです。でも、その損失額が、家賃相当額を上回るとは限りません。家賃を支払い続けるより、マンションを買って売った方が安かった、というケースもあります。この点でも、ケースバイケースで、一概にはいえません。 住宅ローンを組むことのメリット・デメリット 分譲マンションを購入した場合の間違いないメリットは、住宅ローンの支払いを終えたら、住宅コストが劇的に低くなる点。管理費や修繕積立金、税金などを払い続ける必要ありますが、老後の住居費負担はぐっと下がるでしょう。 住宅ローンを組むこと自体にもメリットがあります。住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に半強制的に入りますので、家計を支える人が万一死亡した場合、ローンが保険で完済されます。そのため、夫の死亡時に家族に家が残ります。賃貸では、家計を支える人が死亡した場合、逆に家賃負担に耐えられず引っ越すことになるかもしれません。 また、住宅ローンを組むと、多額の借金に向き合わざるを得ないので、家計をしっかり整えることができるというのも隠れたメリットです。「そんなの性格によるんじゃないか」という声もありそうですが、日本人はたいていまじめなので、住宅ローンを抱えたとたんに無駄遣いが収まったりします。これも、持ち家のメリットといえるでしょう。 大災害は大きなリスク 持ち家にはリスクもあります。地震などの大災害が起きて、住んでいるマンションに大きな被害が起きた場合です。賃貸なら退去すれば済みますが、持ち家はそうはいきません。マンションの修繕などの大問題に立ち向かわなければならなくなります。そんな大災害が起きなくても、マンションは50～60年経てば、建て替えを議論しなければならなくなりますが、一筋縄ではいきません。 また、マンションは共同住宅ですので、たとえば管理費を滞納する人が増えたり、空き室が増えたりしていくと、やがて劣化していく可能性もあります。そうしたマンションは管理も悪くて住みづらくなりますが、売るにも売れず「不良資産」となってしまいます。そうした不良資産を抱えてしまうリスクも、分譲マンション購入にはあるわけです。 結局のところ、分譲か賃貸かに、明確な結論はありません。その人の仕事の状況やライフスタイル、価値観に依る部分が大きいといえるでしょう。

新築分譲マンションを購入する際に気をつけてほしいのが、「売主」です。このとき、「売主」にくわえ、「販売代理」という名称も記載されていることがあります。「売主」と販売代理では、全く立場が違うので、注意しましょう。 信用度を上げる手法 分譲マンションの業界では、「売主」に知名度やブランド力がない場合、「販売代理」に三井不動産や野村不動産といった大手を使い、信用度を上げるという手法を取ることがあります。 しかし、販売代理というのは、あくまでもマンションの販売を売主に代わって行う、というだけです。大事なのは売主です。 ですので、「販売代理」に三井や三菱、住友、野村などの大手が入っていて、「売主」がそれより格下の企業だった場合、「この売主は、自分の信用度に自信がないのだなあ」と筆者などは思ってしまいます。 なぜ売主が大事なのか なぜ売主が大事なのでしょうか。それは、売主がしっかりした物件は、中古マンションになっても信用度が高く、売りやすいからです。 マンション業界に参入して間もない売主のマンションの場合、間取りは設計事務所に丸投げし、建設はゼネコンに丸投げし、販売は販売代理に丸投げ、というケースもあります。実名はあげませんが、知名度のあるインフラ系の大手企業でも、マンション業界では日が浅い場合、こうした事例はよくあります。 こうした売主のマンションでは、購入後にトラブルがあったときなどのアフターケアが、大手デベロッパーより劣るケースがあります。劣る、というより、適切に対応できないこともあります。大手デベロッパーがすばらしいとは限りませんが、少なくとも、実績面では一定水準を保ってきているのが大手ですが、それと同等の対応を新興企業が行うのは難しいです。 マンションという高額商品では、製造者＝売主の信用度はとても大切です。それは、ご自身が住むにも大切ですし、将来売却する際にも大事です。

「マンションの資産価値とは何か」という記事で、マンションの資産価値とは「値下がりしにくさ」と「貸した場合の賃料利回りの高さ」であることを述べました。 では、マンションの資産価値を決める要素は何でしょうか。言葉を換えれば、資産価値の高いマンションを買うには、どういう点に気を付ければいいのでしょうか。 資産価値を決める3つの要素 結論から言ってしまうと、資産価値を決める要素は以下の3つです。 ・立地 ・タイミング ・購入価格 マンションは立地が全て 興味深い統計があります。首都圏の場合、平均すると70平米のマンションは年100万円ずつ値下がりする、というもの。これは、立地を問わず、どこでもだいたい同じなのです。 都心の70平米のマンションは新築で1億円くらいはしますので、100万円値下がりしても1％程度の値下がり率です。一方、郊外では3000万円くらいで70平米のマンションが買えます。それが100万円値下がりすると、3パーセントの値下がり幅です。 すなわち、立地のいいマンションのほうが、価格は高くても値下がり率は低く、「値下がりしにくいマンション」といえるのです。 都心で物件価格が高いほど、マンションは値下がりしにくく、資産価値が高いと言えます。「マンションは立地が全て」といいますが、こういう意味なのです。 タイミングも大切 次に、タイミング。不動産には相場の波があり、需要が多ければ値上がりし、少なければ値下がりします。 当然ですが、値下がりした「底」のタイミングで買えば、価格の下落の可能性は小さくなります。「底」のタイミングで購入したマンションは、あなたにとって資産価値の高いマンションとなります。 逆に、相場の高いときに購入すると、どんなに立地の優れたマンションでも、資産価値を維持するのは難しくなります。立地の悪いマンションならなおさらで、大損する可能性もあるでしょう。 安く買うことが大事 さいごが、購入価格です。相場の高いときであっても、上手に値切ることができたりして安く買えれば、資産価値は維持されやすいでしょう。 「不動産に掘り出し物はない」という人もいますが、実際には、同じ時期に同じような物件でも、10%くらいの価格差は新築・中古問わず発生しています。 3割、4割安いような「掘り出し物」はそうそうありませんが、1割程度でも安く買えれば、資産価値にとってはプラスになります。安く買うことは、資産価値の維持には重要です。

マンションの所有権を証明する書類、それが「権利書」。と書きましたが、じつは、「権利書（登記済証）」というものは、すでにありません。平成17年に紙の権利書は廃止され、現在は「登記識別情報」という番号の書かれた紙に変わりました。そのため、現在は、この登記識別情報を権利書代わりに大切に保管することが重要になりました。 不動産登記に必要な12桁のコード かつての「権利書」は、不動産所有者であることを証明する書類でした。これに対し、「登記識別情報」は、不動産所有者であることを証明する「パスワード」とでもいうべきものです。英数字の組み合わせでできた12桁のコードです。 このコードを知っている者が、不動産の所有者であることを示す証拠となります。そのため、不動産の登記をする際は、この12桁のコードが必要です。 目隠しシールははがさずに 登記識別情報が書かれた紙が「登記識別情報通知書」です。この通知書にはコード部分に目隠しシールが貼り付けられています。 コードを第三者に見られたりコピーされたりすると、従来の権利書が盗まれたのと同様の危険性が生じます。そのため、登記識別情報通知書は、目隠しシールをはがさず、従来の権利書同様に、厳重に保管しておかなければなりません。 登記識別情報の12桁のコードは変更ができず、再発行もできません。そのため、紛失したら面倒なことになります。貴重な財産を守る書類ですし、できれば銀行の貸し金庫など、安全な場所に保管することをおすすめします。

定期借地権とは、一定期間の借地権のことです。定期借地権付きマンション（定借マンション）とは、定期借地の上に建てられたマンションです。借地期間が終了したら建物を壊し、土地を更地にして地主に返還しなければなりません。 定借マンションでも、建物は区分所有者が所有権を持っています。一方、土地は買わずに借りるだけなので、分譲価格に土地代が含まれません。そのため、安いのが特徴です。 いったい、定期借地権マンションは、得なのか損なのでしょうか？ 検証してみましょう。 土地付きマンションより2～4割安い 定期借地権付きマンションの魅力は、なんと言っても価格。土地を買わずに借りるだけなので、通常の土地付きマンションより2～4割くらい安いです。ただし、入居時には土地の保証金が必要で、月々の借地料の支払いもあります。借地料は場所によって異なりますが、50年間となると総額数百万円になります。一方で、土地の固定資産税はかかりません。 定期借地権は最低50年と決められていますので、定期借地権付きマンションも50年の借地権付きが一般的です。ですから、新築の場合、最低50年は済むことができます。 担保価値は低い 定期借地権付きマンションでは、購入時の価格に土地代が含まれません。そのぶん、分譲価格や中古価格が安くなります。安くて買いやすいのはいいですが、住宅ローンを組むときに、マンションの担保価値が低いのは注意点。土地部分に担保価値がないためです。 借地期間が終わったら、マンションは解体して更地にし、地主に返還しなければなりません。解体費用は、毎月積み立てます。そのため、定借マンションでは、管理費、修繕積立金とは別に、解体準備基金という積立金も毎月かかります。 50年後に、積み立てたお金でマンションを解体して、残金などは精算します。50年後に必ず更地にしなければならないとは限らず、契約条件によっては借地権を延長できることもあります。 老朽化リスクがない 定期借地権付きマンションをどう評価するかは、意見が分かれます。 「居住の終わり」が見えているので、ある意味安心、という声もあります。というのも、土地付きマンションでは老朽化とともに建て替えの問題が生じ、建て替えできない場合はスラム化したマンションを所有し続けなければならなくなる、といったリスクがあります。定期借地権付きマンションは解体が決まっていますので、そうしたリスクがありません。 定期借地権ではなく、一般借地権のマンションと比べるとどうでしょうか。一般借地権マンションは、解体費用を積み立てていない場合が多いので、老朽化したときにどうするか、という問題が生じます。定期借地権付きマンションでは、解体費用を積み立てているので、老朽化のリスクから逃れることができます。 売却が年々難しくなる 定期借地権付きマンションは、土地がないだけに資産価値では見劣りします。 とくに、借地権の残りが短くなると、売却しようにも価格がかなり低くなることが予想されます。借地権が0年になれば、資産価値が事実上ゼロになりますから、その時期が近づくにつれ売却じたいが、年々難しくなります。 「終の棲家」にならない 人が住宅を購入する理由の一つに、「終の棲家を手に入れる」という考え方があります。定借マンションがその条件を満たすかは疑問です。 人間の寿命は人によって違いますが、長ければ100歳まで生きることもあります。そのため、定期借地権を50歳で買えば、「死ぬまで住める」といえるでしょう。 しかし、たとえば30歳で購入すれば、80歳で住みかを失うリスクがあります。そう考えると、50歳以下で定期借地権付きマンションを買うのは、あまりおすすめできません。 残存期間が短くなっても補修できるか？ こうした声を反映してか、最近は借地権の設定期間を長くした定期借地権住宅も出てきました。60年や75年などです。借地期間75年となると、25歳で買っても100歳まで住むことができますから、ほとんどの場合、「死ぬまで住める」ことになります。 とはいえ、たとえば築50年をすぎた段階で、建物が老朽化が目立ってきたときに、あと25年の所有期間のために大規模修繕をするかどうか、という問題が浮上するかもしれません。定借期間を延ばしたら延ばしたで、建物の補修という大問題が生じてしまうのです。 定借マンションの問題点として、借地権残存期間が短くなるにつれ、補修が行き届かなくなりやすいという点が挙げられます。築50年くらいなら心配なくとも、築60年や築70年となると、どうなるかわかりません。 買うなら都心部 こうして考えると、定期借地権付き住宅は、賃貸住宅に超長期で契約するのに似ています。あえて書けば、定期借地権付き住宅は「資産」ではありません。住宅の「長期利用権」にすぎません。 それでも都心部の交通至便な定借マンションなら、たとえ築45年になっても「利用したい」と考える人はいるでしょうから、使い道はあります。貸すことができれば、期限いっぱいまで無価値にはなりません。 私見ですが、定期借地権住宅を買うのなら、交通至便な都心部に限る、といえるでかもしれません。