マンション選びは新築がいいのでしょうか。中古がいいのでしょうか。予算が無制限なら新築マンションを買えばいい、という意見もあるでしょうが、そんな人はごく少数。限られた予算のなかで、自分に必要な立地や広さ、間取りなどを確保するには、新築と中古を両方視野に入れて、メリット、デメリットを勘案して購入したほうがいいでしょう。 新築マンションの魅力 まず、新築マンションの魅力は、なんといってもきれいなうえ、最新の便利な設備が用意されていること。広いリビングに機能的な間取り、高くてすっきりした天井、床暖房や浴室乾燥機、ディスポーザーなども設置されています。共用設備には宅配ボックスがあり、インターフォンも録画機能付き、大規模マンションなら来客設備などがあったりします。 また、新築マンションは建ったばかりなので、老朽化や建て替えの心配が当面要らない、というのも魅力でしょう。ただし、完成前の物件を買うことになるので、買う前にできあがった建物を見ることができない、という問題点もあります。完成後の新築マンションを買える場合もありますが、限られます。 中古マンションの魅力 一方、中古マンションの魅力は、何よりもお安いこと。同エリアの新築マンションと比較した場合、築浅でも2割程度は安いですし、築30年ともなれば半額以下のことも珍しくありません。同じ予算なら、より便利で立地のいい場所のマンションを買うことができるでしょう。 また、すでに建っているマンションなので、建物をじっくり見て購入することができます。傾いたマンションなどの欠陥住宅を避けやすいのは、中古マンションの大きなメリットです。 中古マンションのもう一つの魅力として、新築が建たないようなエリアでも購入できる、という点です。たとえば東京の山手線内にはこれからマンションが新築可能な魅力的な立地が、もうあまり残されていません。でも、中古なら、そんな立地でも物件が見つけられます。 「山手線の駅から近くて、日当たりが良くて、間取りが広くて……」なんて希望を抱いていたら、新築マンションなんてなかなか手に入りません。でも、既存の中古物件なら、良い出物があるかもしれません。

初めてマンションを購入する場合、何から始めたらいいのでしょうか？　マンションがほしいと思ったら、まずは予算確保と情報収集が大事です。ご説明しましょう。 「希望エリア」「間取り」「予算」を明確に 「まずはモデルルームを見に行こう」というのはやめた方がいいでしょう。雰囲気に流されてしまい、自分がどういう住居を必要としているのか、見えなくなってしまう可能性があるからです。 最初にすべきことは、自分が住居に求める条件をリストアップすることから。とくに、「希望エリア」「間取り」「予算」の3つは明確にしておく必要があります。「希望エリア」は広めにとっておいたほうが物件が見つかりやすくなります。 間取りもある程度は柔軟性を持たせて探していいのですが、後で間取りを変えるわけにはいかないｋとおが多いので、「3LDKなら3LDK」と譲れないポイントは確認しておきます。「予算」は、住宅ローンの返済可能額を計算したうえで、厳しめに見積もっておくべきでしょう。 最低でも5件は物件を見る 続いて情報収集です。今はインターネットで希望条件を登録しておくと、条件に見合った物件が出てきたらメールなどで知らせてくれるサービスがありますので、積極的に利用しましょう。 希望の物件が出たら、新築ならモデルルームへ、中古なら当該物件の内見へ出かけます。 このとき注意すべきなのは、最初から希望ど真ん中の物件を狙うのではなく、希望より少し予算が低かったり高かったり、立地が良かったり悪かったりする物件から見ていくこと。つまり幅を見ることです。それにより、自分の希望条件が、どこまで現実的なのかがわかるようになります。 最初に見た物件で決めたくなりますが、じっと我慢。最低でも5件は見るようにしましょう。そうすることで、自分の見る目も養われます。20件でも30件でもいいので、見られる限りは見るに超したことはありません。 実印や印鑑証明の準備もしておく この物件、と決めたら、不動産会社に伝えて申し込みをします。申込証拠金を支払い、ローンシミュレーションをしてもらい、重要事項説明を受けて売買契約を結びます。その後、ローンの手配をして、残金の支払いをし、物件の引き渡しを受け、入居という流れになります。 この間、早くても1ヶ月、新築の場合は竣工を待つので1年以上かかることもあります。 売買契約や引き渡し時の書類には、実印や印鑑証明が必要。期間が短い場合はあわただしくなりますので、実印や印鑑証明などの準備はお早めに。

共用施設は、一戸建てにはない、マンションだけのメリット。個人では持てないような施設が、何百戸ものマンションなら持つことが可能になります。 でも、どんな共用施設でもあればいい、というわけではありません。あっても使わない施設、維持費が高すぎる施設は考えもの。そんな共用施設を持っているマンションを買ってしまうと、ムダな管理費を払う羽目になるかもしれません。 ここでは、マンションの共用施設について、人気・不人気をランキング形式でご紹介。 マンション共用施設人気ランキング まずは、マンション共用施設のうち人気のあるものランキング！ 1位　宅配ロッカー マンションの共用施設で最も使われるもの。それは宅配ロッカーと言っていいでしょう。宅配ロッカーは、いまやマンションに必須の設備です。 よく使われるだけに、宅配ロッカーは十分な数がほしいところ。目安は戸数に対して3分の1程度。100戸のマンションなら33箱程度が必要です。それより少ないマンションだと、宅配ボックスが頻繁に満杯になるかもしれません。 2位　駐車場・駐輪場 駐車場、駐輪場も、マンションに必須の共用施設です。どの程度の数が必要なのかは、マンションの立地によります。都心立地や駅に近いマンションなら、クルマに乗る人は少ないので、駐車場も5戸に1台あれば十分でしょう。逆に、クルマなければ生活しづらいところなら、駐車場の数は戸数分必要です。それも自走式がいいでしょう。 駐輪場は、交通の便利の高い都市中心部でもニーズが高いです。1戸1区画は必要で、最近は1戸あたり2区画あるマンションも。2段式は嫌われるので、1段式がいいでしょう。 3位　ゲストルーム 最近の大規模マンションでは、ゲストルームが設けられていることがほとんどです。ゲストルームとは、いうまでもなくお客さんを泊める部屋。タワーマンションでは中上層階に設けられることが多く、景色が良いので居住者が一晩泊まったりすることも少なくありません。 かつては和室もありましたが、最近のゲストルームは洋室が多く、ベッドメイクなどのリネン関係は外注するかコンシェルジュさんなどがやってくれます。有料が原則で、1泊の使用料は2,000円～1万円程度。リネンなどの経費を賄うには、4,000円程度の料金を取る必要があるそうですので、それより安いと、管理費からの持ち出しになっていることも。 ゲストルームの人気不人気はマンションによって異なります。人気のあるタワーマンションのゲストルームでは、週末は予約が難しかったりします。実用的には、100戸に1部屋くらい必要といわれています。 タワーマンション以外では、それほど使われていないので不要、という話も聞きます。住民層によって、人気不人気が大きく分かれる施設といえます。 4位　エントランス・ロビー エントランスは、マンションの顔です。豪華なマンションでは、エントランス・ロビーが広く、ソファが置かれていたりします。大規模マンションになるほど、こうしたエントランス・ロビーが充実しています。 ロビーの使い方としては、来客を部屋の玄関にあげずに応対する、いわば応接の役割が大きいです。保険屋さんとか、家に上げるのが面倒なお客さん対応にはもってこい。また、マンション住民同士の待ち合わせにも使えます。雨の日の子どもの遊び場になったりすることも。あれば便利な施設です。 ただ、中規模以下のマンションでは、狭いロビーにソファがあっても寂しいですし、使いづらいもの。そのためあまり活用されていない、という声も聞きます。 5位　庭園・中庭 大規模マンションには、たいてい中庭があります。植栽の維持などにお金はかかりますが、子どもを遊ばせたりするのにはいいですし、ちょっとした散歩にも使えます。 大規模再開発にはこうしたスペースの設置を必要条件として求められていることが多いので、必要かどうかというより、維持しなければならない設備だったりすることがあります。 中規模以下のマンションでは、あってもなくてもどうでもいい設備になりがちです。散歩できるほどの広さがなければ、無用の施設という人もいます。 6位　コンシェルジュ・管理人 マンションのロビーには、たいてい管理人室があります。管理人やコンシェルジュが常駐しているかはマンションによって異なりますが、常駐しているマンションは、安心感があります。また、ちょっとした用事を頼んだりするのにも便利です。予約の必要な共用設備の手続ができたりもします。 ただし、戸数の少ないマンションだと、管理人を雇うと人件費負担が大きいので難しいでしょう。また、「管理人に出入りを見られるのはイヤ」という人もいます。 タワーマンションは24時間管理人の常駐が法で義務づけられているので、管理人か警備員の誰かが必ずマンション内で待機しています。好き嫌いの問題ではなく、いなければならないのです。 7位　ラウンジ ラウンジは、エントランス・ロビーの応接を指すこともありますし、ロビーとは別の応接室、または集会室を指すこともあります。ここでは、ロビーとは別の応接室や集会所の話をします。 エントランス以外のラウンジは、来客やマンション住民のミーティング施設と考えればいいでしょう。タワーマンションで上層階に設けられたり、大規模マンションで庭を眺められる場所に設けられたりしています。予約なしで自由に使えるスペースをラウンジと呼ぶことが多いようです。 大規模マンションでは、ちょっとした飲み物を出してくれる喫茶施設になっていることもあります。 なくても困らない施設ですが、リタイア組の多いマンションでは交流の場になったりしているようです。 8位　会議室・集会所 会議室や集会所を設けているマンションもあります。たいていはマンション内の集会に使われます。ラウンジと違って、使用に予約や料金が必要な部屋です。大規模マンションには、たいていこうした集会室が設けられています。 集会室は、マンションの1階に設けられることが多いです。1階はマンションの部屋には適さないことが多いので、こうした共用スペースに充てられるわけです。 9位　キッズルーム 子どもが遊べるスペースです。ロビーの片隅にマットが敷いてある程度のものから、小さな遊戯施設が置いてある専用の部屋が設けられている場合もあります。 怪我をした場合の責任問題などから、最近は独立した専用スペースを設けるマンションは減っています。管理人の目の届くロビーの隅にある程度のものなら、小さな子どもを安全に遊ばせるのに適しているので、意外と人気があります。 マンションの居住者が高齢化すると使用者が減ってきますが、ロビーの隅にある程度なら、いつでも撤去できるので問題ありません。専用ルームがある場合は、利用者が減ってきたときにどう扱うかが課題になるでしょう。 10位　パーティールーム パーティールームは、最近のマンションで設置が増えている施設。集会室に厨房が付いたもの、と考えればいいでしょう。子どものいる家庭や、友達の多い人には、こういう施設は重宝します。最近は、屋外にバーベキュースペースを設けたり、違った形のパーティスペースを設けるマンションでも出てきました。 ただ、使う人と使わない人できれいに分かれる施設ともいえます。使わない人にとっては、「無駄な施設」ナンバーワンかもしれません。 11位　ライブラリ・学習室 最近増えているのがライブラリや学習室です。公共の図書館のように蔵書がそろっているわけではありませんが、机とイスが設置されていて、仕事や勉強ができるようになっています。利用料は無料が多いですが、少額の料金を取ることもあります。 フィットネス・ジムなどに比べると、維持費が安いわりに、利用者が多いの施設なので人気が出てきました。 上述しましたが、マンションの1階は居室には向かないので、何か共用施設を作ろう、とデベロッパーは知恵を絞ります。そのため、ラウンジやライブラリといった、役立ちそうで維持費の安い施設が増えてきたのではないか、と思います。 不人気共用施設・ランキング では、マンション共用施設のうち不人気のものや、無駄なものランキングに移りましょう。 1位　フィットネス・ジム フィットネス・ジムは、一時期流行りました。大型マンションに多く設置され一世を風靡しましたが、最近は設置するマンションが減っています。 その理由として、高額な器具を置かなければならないため、導入時の設備コストが高いうえに、維持管理にもお金がかかることです。利用者はそれなりにいるのですが、金食い虫なので嫌われる、というケースが多い様子。 また、近くに民間ジムができたりすると、そちらのほうが設備が整っているので、利用者が減ったりするそうです。 2位　プール プールを設置しているマンションはあまりありません。プールは維持費がものスゴイわりに、一部の人以外は全く使わない施設だったりするので、はっきりいってコスト的な問題だけで考えれば、ムダとしかいいようがない施設です。 ただ、プールはその「ムダ」こそがステイタスである、と考えることができます。一戸建ての家でプールを持っている家がありますが、あれもプールを毎日使うというよりは、泳ぎたいときに泳げる、というステイタスの意味合いが強いのではないかと思います。 マンションでも同じで、プールがあるようなマンションは管理費が高いですが、そういう管理費もきちんと払える人が住んでいるマンション、ということです。ステイタスシンボルとして考えるべき施設でしょう。 3位　ジャグジー・温泉施設 ジャグジー、温泉も維持費の高い施設です。水を大量に使うので水道代がかかりますし、マンションが古くなるにつれ、配管などで修繕が必要になり、管理組合が頭を抱えることがしばしば。とくに、温泉は塩分の影響で配管が痛みやすいので、修理費は高額になりやすいです。 高齢者の多いマンションでは、ジャグジーや温泉は愛されます。「これがあるからこのマンションに住んでいる」という人もいます。維持にお金はかかるものの、プールよりは実用性があります。 清潔さがとくに求められる施設なだけに、管理は綿密に行う必要があります。古くなると清潔感が失われるため、施設改修をしなければ利用者が年々減っていく傾向もあります。こうした理由で、最近のマンションでジャグジーや温浴施設を付けているのは少数です。 4位　保育所 保育所を設置している施設もあります。マンション住民専用か、誰でも使えるものかは、施設によって異なります。 マンション住民専用の保育所は、待機児童問題が話題になっているいま、人気の高い施設です。でも、じつは維持費も高額。マンション住民だけでずっと維持していくのは難しいでしょう。 マンション保育所の維持システムはマンションによって異なります。マンション住民だけが使える施設の場合、新築分譲当時に、デベロッパーが維持費を数年分前払いしています。そのため、当初は住民の負担は小さいのですが、ある年数が経つと、維持費の請求が管理組合に回ってきます。そのときに、対応しきれないという結論になると、保育施設は出て行ってしまいます。 マンション住人専用の保育室は、重い維持費がのしかかってくることを頭に入れておきましょう。子育て世代が少なくなると、撤去される共用施設です。 公共の保育所がマンションスペースを借りて運営する場合もあります。この場合は、利用者がいるならば維持費の問題はそれほど大きくはなりません。保育所のあるマンションに住むときは、その維持管理スキームを確認することが大事です。 必要な施設は人によって異なる さて、ここまでいろいろ書きましたが、実際にどんな施設が自分にとって必要かは、人によって意見が分かれるでしょう。共用施設は大規模マンションなら維持しやすいですし、それこそが大規模の魅力です。一方、中小規模のマンションでは、機械式駐車場すら持て余すことがありますので、共用施設は少ない方がいいでしょう。シンプル・イス・ベスト、という考え方もあります。 筆者の個人的な意見としては、共用施設は少なければ少ないほどいいでしょう。大規模マンションならロビーラウンジや中庭、ゲストルームなどがあってもいいですが、中小マンションならロビーなんてあっても寂しいだけなので、何もなしでいいと思います。 どんなマンションでも最低限必要なのは、駐輪場、宅配ロッカーくらいではないでしょうか。

マンションを買うなら、誰もが「良いマンション」と評価する物件を買いたいものです。では、良いマンションの条件とはなんでしょうか。ここでは、マンションを買うときにチェックすべき「良いマンション」の条件を見てみます。 マンションはいつか売らなければならない まず最初に、もっとも大事なことを理解しておきましょう。それは、マンションを買ったら、いつかは売らなければならない、ということです。 もちろん、なかには、死ぬまで売らないで人生を終える人もいるでしょう。でも、そんな人は少数です。明確な統計データがあるわけではありませんが、体感的には、新築分譲マンションの購入者の1割が10年以内に売却し、3割が20年以内に売却します。30年経てば、半数が売却するでしょう。 人生にはいろいろなことが起こります。買うときは永住を覚悟していても、さまざまな事情で売却することになる可能性は、誰にでもあります。マンションというのは「いつか売るもの」として購入した方がいいのです。 もちろん、売らない人もいるでしょうが、30年後のことなんて、予想できないでしょう？　なら、マンションは売ることを前提に購入したほうがいいですし、売りやすいマンションを買うべきです。 そして、売りやすいマンションとは、「住みやすいマンション」です。住むのに魅力的だから買いたい人がいるわけで、だからこそ「売りやすい」のです。お金の話だけではなく、売りやすいマンションは住みやすい、ということを念頭に置きましょう。 「売りやすいマンション」が良いマンション つまるところ、良いマンションとは、「売りやすいマンション」です。では「売りやすいマンション」とは、どんなマンションでしょうか。以下に書いていきましょう。 １　駅徒歩10分以内であること 立地に関しては、最寄り駅からの距離が大事です。「駅力」も大事ですが、たとえ駅力が低くても、駅から近いことが何よりです。というのも、最近のマンション購入はインターネットによる検索がメインで、「駅徒歩●分」で、絞り込み検索をされてしまうからです。 ２　買い物と公共施設の便がいいこと 駅と同様、徒歩10分以内にスーパーがあるのは必須です。コンビニも近ければ近いほどいいでしょう。役所や公園といった公共施設も大事です。これらも徒歩10分圏内にあるといいでしょう。 ３　道路付けがいいこと マンションの敷地がどんな道路に面しているかを「道路付け」といいます。道路は幅員6メートル以上の、交通量の少ない道路に面しているのが理想です。6メートル以上といっても、幹線道路に面しているのはむしろマイナス要因になります。片側１車線程度の、それほど交通量の多くない道が一番いいでしょう。 逆に、細い道にしか面していないマンションは、大規模修繕時にトラックが入れないなどの不利益があります。そうなると、修繕費用が割高になります。 ４　隣地に空き地がないこと 隣地、とくに主開口面に空き地や駐車場がないことも大事です。主開口面とは、おもにリビングのベランダを指します。ベランダの前に空き地や駐車場があると、将来、そこに何が建つかわかりません。ベランダ前の状況が、ある程度固まっているほうが、将来の不安がなくなります。 仮に隣地に一戸建てが建っていたとしても、建て替えが生じることもありますので、確認が必要です。隣地にどれだけの高さの建物が建てられるかは、用途地域である程度予測できますので、日照や眺望に影響を及ぼす可能性がある場合は、よく確認しておくべきです。 ５　学区の評判がよいこと ファミリー向けマンションでは、学区も重要です。小学校までの距離が近いか、評判が良いかは良く確認しましょう。たとえあなたに子どもがいなくても、子どものいる方が、将来のマンションの買い手になるかもしれません。 人気学区に建つマンションは資産価値が落ちにくいです。可能なら、人気学区のマンションを狙いましょう。 学校までの通学路も確認します。たとえば交通量の多い幹線道路を渡らなければならない、通学路が細く危険など、通学路に難があると、ファミリー層の購入希望者が激減しますので、資産価値に影響が出ます。 ６　ハザードマップで問題がないこと ハザードマップは、最近はインターネットで確認できます。浸水可能性がある地域の物件は要注意です。たとえ上層階のマンションであっても、下層階が浸水したら、マンションの資産価値に影響が出ます。 ７　住所が良いこと 住所も大事です。「田園調布」「成城」といった有名な住所は、それだけで集客力があり、転売しやすくなります。 そこまで良い住所ではなくても、住所から来るイメージは、不動産の価値に影響します。よく言われることですが、「世田谷区」と「川崎市」「調布市」は隣り合っていますが、市区境を跨ぐだけで不動産価格が1割以上異なることもあります。「世田谷区」の住所は、それだけ強いのです。 首都圏でマンションを買うなら、できれば都心6区、それが無理でも東京23区が、「強い住所」です。関西でも、「大阪市北区」や「京都市中京区」などは強いです。

マンションは立地が重要で、資産価値の8割は立地で決まるといってもいいでしょう。とはいうものの、立地だけでマンションを選ぶのもおすすめしません。 「旧耐震」は資産価値が低い 買ってはいけないマンションの筆頭格は「旧耐震」です。築年数の古いリノベーションマンションなどが該当します。 リノベーションとは、間取りまで変えるような大幅なリフォームのことです。リノベーションをすること自体は問題ないのですが、あまりに古いマンションは耐震性能が劣るため、資産価値が低いのです。 具体的には、1981年以前に完成したマンションは旧耐震ですから、立地が良くても資産価値の観点からは買うべきではありません。1982年～1984年頃に完成したマンションも、旧耐震のものが含まれることがありますので、確認しましょう。 耐震補強を行っている場合は？ 旧耐震のマンションでも、耐震診断で新しいマンションと同程度の耐震性能を持つと診断されているものもあります。また、必要な耐震補強を行っていることもあり、大丈夫と判断されることもあります。 しかし、自分がそう判断しても、他人も同じように判断してくれるとは限りません。旧耐震というだけでマイナスのイメージを持ち、購入を避ける人もいるのです。そういう人が多いと、マンションの資産価値は低くなります。 こうした理由から、資産価値という側面でみると、やはり旧耐震はおすすめできません。 メゾネットはマンションの「メリット」を活かせない また、メゾネット形式も、「買ってはいけないマンション」の一つです。メゾネット形式とは、マンションの区分住戸が二層に分かれていて、住戸内部に階段があるタイプのマンションです。一戸建てに似ているこということで、一時期人気が出ましたが、最近は減少しています。 なぜ、メゾネット形式は「買ってはいけない」のでしょうか。それは、マンションの「メリット」を活かしていないからです。 マンションの常識とは、床がフラットで、バリアフリーが徹底されている点です。新しいマンションの多くは、外部からロビーに入り、住戸の玄関を経て、リビング、各居室に至るまで、ほとんど段差がありません。なぜそうなっているかというと、そういう住戸を好む人が多いからです。 人間工学的にも、人は上下の移動よりも平面の移動を「ラク」と考えます。バリアフリーがメリットのマンションに、それを阻害する階段を持ち込む時点で、資産価値には不利に働きます。 そのため、中古マンション市場でも、メゾネットは売れにくいことが知られています。長屋形式のマンションも、同様な理由で避けた方がいいでしょう。 コーポラティブはイメージが見劣り コーポラティブ形式のマンションも要注意です。コーポラティブとは、不動産会社が分譲するマンションを買うのではなく、個人が集まって一緒に土地を買い、建物のプランニングや工事の発注などを行うものです。 実際には設計事務所などの「プロ」が入ってコーディネートしますが、間取りや内装などを好みにあわせて自由に設計できるというメリットがあります。 こうしたマンションは、どうしても規模が小さくなり、全体で数戸～十数戸になってしまいます。そのため、管理費や修繕積立金が割高にならざるを得ません。 また、新しいうちはいいのですが、デベロッパー分譲のマンションに比べ、古くなるにつれてイメージが見劣りします。そのため、資産価値は低く見積もられがちで、中古で売却する際の下落率が低くなりやすいです。