マンション購入にはさまざまなリスクがあります。もっとも大きいのが値下がりリスク。そのほか、地震リスクもありますし、欠陥マンションをつかまされるのもリスクといえるでしょう。ここでは、そうしたマンションのさまざまなリスクを考えてみましょう。 最大のリスクは「値下がり」 マンション最大のリスクは「値下がり」です。たとえば、4000万円のマンションを購入して、20年後に2000万円でしか売れなかったら、20年で2000万円も値下がりしたことになります。1年あたり100万円。毎月9万円ほどです。 マンションを所有すれば管理費や修繕積立金がかかりますし、固定資産税も課されます。住宅ローンを組んでいれば、その利子もかかるでしょう。それらをあわせて月4万円と仮定すると、さらに960万円も支出していたことになりますので、そのマンションのために、3,000万円近い支出を出したことになります。 もし、同等のマンションを月10万円で借りることができていたならば、20年で2,400万円です。つまり、マンションを購入することで、20年で600万円も「損」を出したことになります。 マンションを購入すると、こうした「損害」を被る可能性があります。これがマンション購入のリスクです。 自然災害もリスク そのほかのリスクとしては、自然災害があげられます。大地震でマンションが崩壊することもありますし、大雨で洪水に襲われる可能性もあります。東日本大震災では、震源から遠く離れた首都圏でも液状化被害があり、マンションの価値が大きく損なわれました。 災害でなくても、欠陥マンションをつかまされるリスクもあります。建て替えにならないような小さな欠陥でも、それがあるために売却できなくなることもありえます。 マンションの立地や構造によっても生活面のリスクが生じることもあります。エレベータのないマンションなら、高齢になったときに住みにくくなるリスクがあります。駅までのバスが廃止になったり本数が減ったりして、利用しにくくなるリスクもあるでしょう。近所のスーパーが閉店することだってリスクです。 相続のリスクもあります。相続時に分割できないマンションは、相続人同士の争いを招く可能性があります。 リスクを小さくするには？ こうしたリスクをゼロにすることはできませんが、小さくすることは可能です。それは、資産価値の高いマンションを購入することです。 では、資産価値の高いマンションとはどういうマンションでしょうか。資産価値にはさまざまな側面や考え方がありますが、マンションの資産価値のほとんどは立地で決まります。つまり、立地のいいマンションを買えばいいのです。 立地のいいマンションなら、不要になったときに売りやすいですし、地震などの自然災害を受けたとしても買い手がつくものです。立地のいいマンションは、地震で崩壊しても、区分所有権の売買でそれなりの値が付くくらいです。 こうして考えると、マンションを購入するときに「立地のいい物件を選ぶ」ということがいかに重要かがおわかりいただけると思います。

不動産の広告を見ていると、「第一種住居地域」だとか、「商業地域」といった文字が出てきます。「住居地域」なら住宅地、商業地域なら商業地なのだろう、くらいのことはわかりますが、「一種」と「二種」の違いなど、わかりにくい点もあります。わかりやすく解説していきましょう。 用途地域とは？ こうした地域区分けを「用途地域」といいます。そのエリアで建てることのできる建物や、営業できる商店などを区分けするルールです。用途地域を見れば、そのエリアにどんな種類の建物が建てられるのか、どんな店が営業可能か、などがわかりますので、エリアの住環境がわかりますし、将来の町並みの予想もつきやすいです。 また、現地マンションの隣に大きな空き地がある場合や古い建物がある場合、将来、そこに新たな建物が建つ可能性がありますが、用途地域を確認すれば、どんなものが建てられるかのイメージが湧きやすくなります。 なお、用途地域は建物の用途を規制するルールですから、建物高さや建ぺい率、容積率を規制するものではありません。ただし、建ぺい率と容積率は、用途地域ごとに設定されていて、住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、これらの制限は厳しくなっています。また、どんな高さの建物が建てられるかは、隣接する道路の広さなどによっても異なります。 低層住居専用地域 用途地域で規制がもっとも厳しいのが、「第一種低層住居専用地域」。これは、小規模な住宅のほか、学校や老人ホーム、診療所などだけが建てられる地域です。建ぺい率は30～60%、容積率は50～200%。マンションも建てることはできますが、3階建て程度の低層マンションまでになります。絶対高さ規制が導入されていて、地盤面より高さ10～12mくらいまでに制限されています。 第一種低層住居専用地域は、住宅地としては落ち着いていますが、一定規模以上の店舗は作れませんので、コンビニエンスストアすら立地できません。そのため、広いエリアが第一種低層住宅専用地域に指定されている場合、エリア中心に住んでいると、買い物が不便な場合があります。 「第二種低層住居専用地域」も低層住宅しか建てられないことは同じですが、広めの店舗や飲食店などの立地が認められます。ただ実際には、第二種低層住居専用地域は、あまり存在しません。 中高層住居専用地域 「第一種中高層住居専用地域」は、低層住居専用地域で建てられる用途に加え、病院や大学、500平方メートルまでの一定の店舗なども認められます。建ぺい率は低層住居専用地域と同じですが、容積率は100～300%と緩くなります。 絶対高さ制限がないため、容積率に応じた中高層マンションが建てられます。コンビニや小さなスーパーなら立地できますし、そこそこ利便性のある住宅地といえます。ただし、南側に空き地があると、高いマンションが建って日照が減ったりしますので、注意が必要です。 「第二種中高層住居専用地域」は、第一種中高層住居専用地域の用途に加え、1500平方メートルまでの一定の店舗や事務所も認められます。住環境と利便性のバランスのとれた地域といえます。 ここまでが、「住居専用地域」です。次に「住居地域」について説明しましょう。「専用」の二文字がとれると、どんな違いが起こるのでしょうが。 住居地域 まず、「第一種住居地域」は、大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地とされ、住宅のほか、3000平方メートルまでの店舗や事務所、ホテル、旅館などが建てられます。50平米以下の小さな工場も建てられます。建ぺい率は60%、容積率は200～400%と、第一種中高層住居専用地域よりも緩くなっています。このため、第一種住居地域は、第一種中高層住居専用地域よりも高く大きなマンションを建てることができます。 「第二種住居地域」は、第一種住居地域の用途のほか、パチンコ店やカラオケ店の立地も認められます。「住居地域」という名称ですが、商業的な用途にも使えるエリアです。建ぺい率、容積率は第一種住居地域と同じです。 準住居地域は、上記に加え、営業用の倉庫や小規模な自動車修理工場、劇場、映画館も認められます。ただ、実際に指定されている地域はあまりありません。 ここまでが「住居地域」系です。同じ住居地域でも、「第一種低層住居専用地域」と「準住居地域」では、用途の範囲が全く違うことがおわかりいただけましたでしょうか。 商業地域 以下、商業地域について説明します。駅に近いマンションでは商業地域に立地していることも少なくありません。 「近隣商業地域」は、近隣の住宅地に日用品などを供給する目的の商業地域です。郊外駅近くでは商店街が形成されていることもあります。建ぺい率は80%と高くなますが、容積率は200～400%と住居地域並です。このため、店舗などは中低層の商業施設が主になります。 「商業地域」は、その名の通り、商業が主目的のエリアです。店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域で、主要駅周辺などが指定され、多くのビルが建ち並びます。一定の工場を除けばほとんどの用途の建築物を建てることができます。建ぺい率は80%、容積率は200～1000%です。 商業地域は、商業目的のエリアのため、基本的に住環境は重視されません。風俗店の営業も可能ですし、日影規定など日照権を保護する規定の適用もかなり緩いです。そのため、商業地域の場合は、隣にどんな大型の建物が建つかわからないし、日照が遮られても文句がいえない、ということもあります。南側が商業地域の土地は、とくに注意しましょう。 商業地域だからといって住宅地に向かないわけではなく、その利便性の高さから、最近は中高層のマンションが建つケースが少なくありません。用途が広く使いやすい地域なので、地価が高くなりやすいといえます。 工業地域 最後に、工業地域について説明しましょう。近年は、工業地域でもマンションが建てられるケースが増えています。 「準工業地域」は、環境に大きな影響を与えない工場立地を主目的としたエリアです。昔ながらの町工場などが集まっている場所がよく指定されています。再開発などで、準工業地域に住宅やマンションが建つことも多いです。 準工業地域は、一定の風俗営業店や一部の大規模工場を除き、さまざまな用途の建物を建てることができます。再開発エリアでは、一見住宅地に見えても、準工業地域だったりすることもあります。建ぺい率は60%、容積率は200～400%と、商業地域よりも厳しくなっています。 「工業地域」は、工場立地を目的としたエリアです。そのため、どんな工場でも建てることができます。一方、学校や病院、ホテル、映画館などは建てられません。つまり、こうした施設からは離れてしまいます。建ぺい率、容積率は準工業地域と同じです。 住宅を建てることは認められているので、マンションが建設されることもあります。近年は、工業地域でも大規模再開発でマンションができたりします。しかし、環境に影響を与えるような工場が立地できるエリアですから、どんな工場が建つかわからない場所である、ということは認識しておきましょう。 最後に、「工業専用地域」がありますが、ここは住宅は建てられませんので、省略します。 二地域にまたがる場合 マンションは大きな建物なので、敷地が複数の住居地域にまたがる場合があります。その場合、全体の占める面積が大きいほうの用途が、建物全体に適用されます（容積率や建ぺい率は面積に応じて按分されます）。 商業地と第一種低層住居地域が隣接している場合は、こういう「またがり」を使った大規模マンションが建設される可能性もあります。南側に商業地域がある場合、こうした制度を利用して大規模マンションが近くに立つこともありますので、頭に入れておきましょう。 自分の目的にあったエリアのマンションを買おう さて、ここまでいろいろ書きましたが、どのエリアがもっともマンションに適しているのでしょうか？ 静かな住環境を重視する人は、第一種低層住居専用地域のマンションがいいでしょう。一方、利便性を重視するなら、商業地域のマンションがいいかもしれません。 将来的な資産価値の維持を考えるなら、用途が広い商業地域のマンションが有利という考え方をする人もいるようです。その意味では、準工業地域のマンションも用途は広いです。ただ、環境があまりに悪い場所は資産価値にも悪影響を及ぼします。 第一種低層住居専用地域は、良質な住環境から将来も資産価値が高いという考え方もあります。しかし、人口減少の時代においては、人が減りやすいエリアともいえます。周囲から人が減って閑散とすれば、マンションの資産価値は著しく落ちていきます。そのため、第一種低層住居専用だからといって安心しないほうがいいでしょう。

マンション販売のチラシを見ると、「家賃並みの返済額でマンションが買えます！」なんて表現に出会うことがあります。この言葉に心を動かされる人も多いのですが、はたして本当なのでしょうか。 家賃並みの支払いでも家は買える 実際に、家賃並みの住宅ローン返済額で家を買うことはできなくはありません。しかし、チラシには以下のような「カラクリ」が含まれていますので注意しましょう。 カラクリ1　返済期間が35年で設定されている 住宅ローンは、返済期間が長くなるほど、毎月の返済額が減ります。住宅ローンの最長は35年ですので、35年返済にすれば毎月の返済額は非常に小さくなります。3500万円の住宅ローンを借りて、仮に利子がゼロとすれば、毎年100万円ずつ返せばいいことになります。すると毎月8万円程度で、家賃並みの返済額になります。 カラクリ2　ボーナス返済が設定されている カラクリ1の「35年ローン」で、さらに「ボーナス返済」まで盛り込めば、さらに毎月の返済額がちいさくなります。上記の例で、「ボーナス時25万円返済」と設定すると、毎月の返済額はさらに半減。利子を考慮しなければ、計算上は毎月の返済額はたった毎月4万円程度になります。。 カラクリ3　変動型金利で設定されている カラクリ1、2の「35年ローンでボーナス払い」で、さらに金利を低く見積もります。それが「変動型金利」です。現在の変動型金利は年1％未満ですから、月々の返済額も少なく抑えられます。上記の例なら、「3500万円を借りても、月々5～6万円の返済額」になることでしょう。たしかに、「家賃並みの返済額」といえますね。 落とし穴はありまくりです！ さて、上記の「カラクリ1、2、3」を読んで、「そんなのあり得ないじゃん」と気づいた方は、もうこの下を読む必要はありません。気づかなかった人は、きちんと読んでください。 「家賃並み」という言葉にご用心 まず、返済期間35年というのは、30歳でローンを組んだとしても、返済終了が65歳です。40歳で組んだら75歳です。ということで、30歳であっても定年後までローン返済が残ることになりますので、非現実的です。 つぎに、ボーナス返済を設定すると、勤務する会社の業績が傾いたときに悲劇が起こります。ボーナスは、極端な話ゼロになることもあります。それに、家賃には「ボーナス払い」はありませんよね？　なら、住宅ローンを「家賃並み返済」というのなら、ボーナス払いを計算に入れるのはおかしなはなしです。 最後に、変動金利型の場合、現在は金利が低くても、将来は金利が跳ね上がる可能性があります。現在1％で借りても10年後には10％になっているかもしれません。そうすると、利子の支払いが10倍にもなるのです。そのとき、金利負担に耐えられるかはわかりません。 変動金利がいけないとはいわないですが、35年もの長期ローンでは避けるべきです。長期ローンの場合は、全期間固定金利で計算しましょう。そうなると、金利は変動金利の3～4倍になるはずです。 つまり、「35年変動金利のボーナス払い」の住宅ローンで計算して「家賃並み」といっても、信じてはいけません。せいぜい、「25年固定金利3％ボーナス払いなし」程度の前提で計算したものでなければ、「家賃並み」という言葉に説得力はありません。

「マンションの資産価値とは何か」という記事で、マンションの資産価値とは「値下がりしにくさ」と「貸した場合の賃料利回りの高さ」であることを述べました。 では、マンションの資産価値を決める要素は何でしょうか。言葉を換えれば、資産価値の高いマンションを買うには、どういう点に気を付ければいいのでしょうか。 資産価値を決める3つの要素 結論から言ってしまうと、資産価値を決める要素は以下の3つです。 ・立地 ・タイミング ・購入価格 マンションは立地が全て 興味深い統計があります。首都圏の場合、平均すると70平米のマンションは年100万円ずつ値下がりする、というもの。これは、立地を問わず、どこでもだいたい同じなのです。 都心の70平米のマンションは新築で1億円くらいはしますので、100万円値下がりしても1％程度の値下がり率です。一方、郊外では3000万円くらいで70平米のマンションが買えます。それが100万円値下がりすると、3パーセントの値下がり幅です。 すなわち、立地のいいマンションのほうが、価格は高くても値下がり率は低く、「値下がりしにくいマンション」といえるのです。 都心で物件価格が高いほど、マンションは値下がりしにくく、資産価値が高いと言えます。「マンションは立地が全て」といいますが、こういう意味なのです。 タイミングも大切 次に、タイミング。不動産には相場の波があり、需要が多ければ値上がりし、少なければ値下がりします。 当然ですが、値下がりした「底」のタイミングで買えば、価格の下落の可能性は小さくなります。「底」のタイミングで購入したマンションは、あなたにとって資産価値の高いマンションとなります。 逆に、相場の高いときに購入すると、どんなに立地の優れたマンションでも、資産価値を維持するのは難しくなります。立地の悪いマンションならなおさらで、大損する可能性もあるでしょう。 安く買うことが大事 さいごが、購入価格です。相場の高いときであっても、上手に値切ることができたりして安く買えれば、資産価値は維持されやすいでしょう。 「不動産に掘り出し物はない」という人もいますが、実際には、同じ時期に同じような物件でも、10%くらいの価格差は新築・中古問わず発生しています。 3割、4割安いような「掘り出し物」はそうそうありませんが、1割程度でも安く買えれば、資産価値にとってはプラスになります。安く買うことは、資産価値の維持には重要です。

定期借地権とは、一定期間の借地権のことです。定期借地権付きマンション（定借マンション）とは、定期借地の上に建てられたマンションです。借地期間が終了したら建物を壊し、土地を更地にして地主に返還しなければなりません。 定借マンションでも、建物は区分所有者が所有権を持っています。一方、土地は買わずに借りるだけなので、分譲価格に土地代が含まれません。そのため、安いのが特徴です。 いったい、定期借地権マンションは、得なのか損なのでしょうか？ 検証してみましょう。 土地付きマンションより2～4割安い 定期借地権付きマンションの魅力は、なんと言っても価格。土地を買わずに借りるだけなので、通常の土地付きマンションより2～4割くらい安いです。ただし、入居時には土地の保証金が必要で、月々の借地料の支払いもあります。借地料は場所によって異なりますが、50年間となると総額数百万円になります。一方で、土地の固定資産税はかかりません。 定期借地権は最低50年と決められていますので、定期借地権付きマンションも50年の借地権付きが一般的です。ですから、新築の場合、最低50年は済むことができます。 担保価値は低い 定期借地権付きマンションでは、購入時の価格に土地代が含まれません。そのぶん、分譲価格や中古価格が安くなります。安くて買いやすいのはいいですが、住宅ローンを組むときに、マンションの担保価値が低いのは注意点。土地部分に担保価値がないためです。 借地期間が終わったら、マンションは解体して更地にし、地主に返還しなければなりません。解体費用は、毎月積み立てます。そのため、定借マンションでは、管理費、修繕積立金とは別に、解体準備基金という積立金も毎月かかります。 50年後に、積み立てたお金でマンションを解体して、残金などは精算します。50年後に必ず更地にしなければならないとは限らず、契約条件によっては借地権を延長できることもあります。 老朽化リスクがない 定期借地権付きマンションをどう評価するかは、意見が分かれます。 「居住の終わり」が見えているので、ある意味安心、という声もあります。というのも、土地付きマンションでは老朽化とともに建て替えの問題が生じ、建て替えできない場合はスラム化したマンションを所有し続けなければならなくなる、といったリスクがあります。定期借地権付きマンションは解体が決まっていますので、そうしたリスクがありません。 定期借地権ではなく、一般借地権のマンションと比べるとどうでしょうか。一般借地権マンションは、解体費用を積み立てていない場合が多いので、老朽化したときにどうするか、という問題が生じます。定期借地権付きマンションでは、解体費用を積み立てているので、老朽化のリスクから逃れることができます。 売却が年々難しくなる 定期借地権付きマンションは、土地がないだけに資産価値では見劣りします。 とくに、借地権の残りが短くなると、売却しようにも価格がかなり低くなることが予想されます。借地権が0年になれば、資産価値が事実上ゼロになりますから、その時期が近づくにつれ売却じたいが、年々難しくなります。 「終の棲家」にならない 人が住宅を購入する理由の一つに、「終の棲家を手に入れる」という考え方があります。定借マンションがその条件を満たすかは疑問です。 人間の寿命は人によって違いますが、長ければ100歳まで生きることもあります。そのため、定期借地権を50歳で買えば、「死ぬまで住める」といえるでしょう。 しかし、たとえば30歳で購入すれば、80歳で住みかを失うリスクがあります。そう考えると、50歳以下で定期借地権付きマンションを買うのは、あまりおすすめできません。 残存期間が短くなっても補修できるか？ こうした声を反映してか、最近は借地権の設定期間を長くした定期借地権住宅も出てきました。60年や75年などです。借地期間75年となると、25歳で買っても100歳まで住むことができますから、ほとんどの場合、「死ぬまで住める」ことになります。 とはいえ、たとえば築50年をすぎた段階で、建物が老朽化が目立ってきたときに、あと25年の所有期間のために大規模修繕をするかどうか、という問題が浮上するかもしれません。定借期間を延ばしたら延ばしたで、建物の補修という大問題が生じてしまうのです。 定借マンションの問題点として、借地権残存期間が短くなるにつれ、補修が行き届かなくなりやすいという点が挙げられます。築50年くらいなら心配なくとも、築60年や築70年となると、どうなるかわかりません。 買うなら都心部 こうして考えると、定期借地権付き住宅は、賃貸住宅に超長期で契約するのに似ています。あえて書けば、定期借地権付き住宅は「資産」ではありません。住宅の「長期利用権」にすぎません。 それでも都心部の交通至便な定借マンションなら、たとえ築45年になっても「利用したい」と考える人はいるでしょうから、使い道はあります。貸すことができれば、期限いっぱいまで無価値にはなりません。 私見ですが、定期借地権住宅を買うのなら、交通至便な都心部に限る、といえるでかもしれません。