マンションを購入するとき、必ず確認しなければならないのが「登記簿」。とくに、中古マンションを買うときは、登記簿で現状がどうなっているかを見ておかなければなりません。とはいうものの、登記簿ってちょっと見ため難しいですよね。ここでは、登記簿の超カンタンな読み方、見方を解説します。 登記簿は3部構成 不動産の登記簿とは、「登記事項証明書」のことです。このうち、すべての内容が記されているものを「全部事項証明書」といいます。右上に「全部事項証明書」と書かれていたら、それが登記簿だと理解していただいてかまいません。 登記簿は、「表題部」「甲区」「乙区」の3部構成になっています。 建物全体の表題部 マンションの登記簿は、一戸建てとは少し異なり、最初に「マンション全体」（一棟の建物の表示）の表題部があり、次に、個別の部屋「専有部分」の表題部が記載されています。 「表題部」とは、その土地・建物がどこにあるかを示すもの。マンション全体の表題部には、「専有部分の家屋番号」「所在」「構造」「床面積」「敷地権の目的たる土地の表示」などがあります。 「専有部分の家屋番号」とは、各部屋に付けられた番号のことで、「○○○-101～○○○-1020」というように、表されます。この場合は、自分の購入しようとしている部屋番号があるか確認してください。 「所在」（住所）は、私たちが一般に使う「住居表示」の住所とは異なることがあるので、少し違和感があります。その住所がどこなのかは、「公図」という図面で確認できます。マンション売買時には、不動産屋が公図を用意してくれます。 「建物の名称」には、マンション名が記されています。この名称が購入しようとしているマンション名と完全に一致していることを確認してください。これが一致していれば、「所在」に違和感があってもあまり気にしないでいいでしょう。 「構造」は、マンション全体の構造材料などが記録されています。これも気にしないでかまいません。 その次に「敷地権の目的たる土地の表示」があります。マンションの場合は、土地と建物が一体となって取引されるので、この表示があります。これもとくに気にしないでかまいません。 専有部分の表題部 マンション全体（一棟の建物の表示）の表題部の次に「専有部分の建物の表示」という欄があります。ここは、マンション全体についての表示ではなく、各戸の専有部分、つまり各部屋についての表示です。 「家屋番号」、「種類」、「構造」、「床面積」、「敷地権の表示」などが記録されています。自分の買おうとしている部屋の階数や床面積を確認すれば、それでOKです。 注意点として、登記上の床面積は、「内法面積」（うちのりめんせき）が記載されていて、不動産広告の「壁芯面積」より少し狭くなっています。「壁芯面積」は壁の中心線で囲まれた面積で、「内法面積」は「壁芯面積」よりも壁の厚さの半分ほど面積が小さくなっています。「広告の面積と違う！」と思うかもしれませんが、これは数パーセントは違っていてOKです。（あまり大きく違う場合はおかしいです）。 「敷地権の表示」には、「敷地権の割合」という項目があります。マンションを購入した場合、専有部分の「建物」の権利と、敷地権という「土地」の権利の両方を取得することになります。そして、土地の権利は、マンションの他の購入者と「共有」になります。 「敷地権の割合」は、「○○○分の○○」というように、敷地に関するその人の所有権の持分を表します。きっとかなり小さいですが、それほど気にしないでいいでしょう。 甲区では、「所有者」が「売り主」と同じか確認する 次に、「甲区」は所有権に関する情報を示しています。そのマンションが誰の所有かを確認できます。「甲区」の最後に書かれている人物が、所有者です。マンションを購入する場合、登記上の「所有者」と契約書に書かれている「売主」と同じか、確認しておきます。 通常、マンションの売り主は、「甲区」の一番最後に載っている登記名義人です。不動産売買契約書を交わす際に、その「売主」と「登記名義人」が一致しているかは重要です。売主と登記名義人が一致しない場合、トラブルの香りがします。 登記名義人と売主の間で売買契約済みで、それがあなたに転売される、というケースもなくはありませんが、きわめてレアです。そのため、契約書の「売主」と登記の「名義人」が異なる場合、その物件は買わないほうが安全です。 乙区には抵当権が書かれている 最後が「乙区」。これは、所有権以外に関する権利関係の情報を示しています。不動産登記簿の見方としては、この乙区がもっとも重要です。 乙区に何も書かれていなければ、何の問題もありません。でも、そういうケースは少なく、実際は、乙区の最後に抵当権が書かれています。抵当権が載っている場合、そのマンションは借金の「担保」となっています。 マンションを買うときは住宅ローンを組むので、借金の担保となっていることはおかしくはありません。ただ、中古マンションを購入する際には、この抵当権が完全に抹消されなければ買ってはいけません。 どんな会社の抵当に入っているか 通常は、マンションの買主の払ったお金で売主にかかっている抵当権を抹消しますので、契約時に抵当自体があることは問題ではありません。ただ、その金額があまりに大きくないか、マンションの売買価格で抹消できる範囲なのかは確認しなければなりません。 抵当権が大きくても、設定の日付が古ければ、実際のローンの残債は小さいので問題はありません。しかし、設定して数年のローンなら、かなりの残債があると考えられますので、ちょっと心配になります。売主のローン残高証明書などを確認しておいたほうがいいでしょう。 住宅ローンの抵当は「住宅金融公庫」や「●●保証株式会社」などといった名称が書かれています。ふつうは、●●は銀行名です。たとえば、「みずほ信用保証株式会社」なら、みずほ銀行の抵当に入っていることになります。 住宅ローンとは無関係と思われる抵当権が設定されている場合も、要注意です。抵当権者がどんな人か、どんな会社なのか、きちんと説明を求めましょう。

マンションや一戸建ての住宅を購入するタイミングは難しいもの。自分の子どもができたら、なんて考えていると、親が退職してしまった後になることもあります。でも、「できれば不動産購入は親の退職前のほうがいい」という人もいます。その理由を考えてみましょう。 賃貸の保証人がいなくなる！ まだ20代や30代の方は、親御さんが現役で仕事をしている、という人もいるでしょう。その場合、ご自身が賃貸マンションを借りるのは容易なはず。なぜなら、親御さんが保証人になってくれるからです。 でも、親御さんが退職してしまうと、賃貸マンションを借りるときに保証人になれないことがあります。不動産保証人は「就労収入」があることを条件とされることが多いからです。早い話、年金生活の人は保証人になれないケースがあるのです。 そうなると、転居などで賃貸マンションを新たに借りるのが面倒になります。兄弟など他に保証人になってくれる人がいる場合は問題ありませんが、そうでない場合、保証会社を使ったりしなければならず、余分な出費を強いられます。 そのため、できることならマンションは親の退職前に買ってしまったほうがいい、という理由です。 親からの贈与を受けやすい もう一つの理由として、親の退職前なら、親からの資金援助を受けやすい、という点も挙げられます。住宅購入のために親から贈与を受ける場合、一定金額まで所得税が非課税になるという制度もあります。 こうした制度は、親御さんが亡くなってしまうと使えなくなります。親御さんが健在で、できれば仕事のあるうちにマンションを購入した方がいい、というのには、こうした理由があるとされます。 兄弟がいて住宅資金の心配がなければいつでもよい ただ、言い方を変えれば、この程度の理由に過ぎません。 兄弟がいて保証人の心配がなく、住宅資金を全額自分で出せる方は、親御さんの事情に関わりなく適切なタイミングでマンションを購入すればよいでしょう。

マンション購入時に気になるのは「方角」。住戸の方角で人気が高いのは日当たりの良い南向き、次が東向きです。当然、方角は価格に反映します。 南向きは昼間の熱を夜に放散 マンションで人気の南向き。日中に長い時間太陽の光が差しますから、部屋は明るいですし、冬は暖かいです。 マンションはコンクリートでできています。南向きの部屋では、日中の太陽熱をコンクリートが吸収し、夜になって外気温が下がると、その熱が室内に放散されます。そのため、冬は夜でも暖かく、外が0度でも室内は暖房なしで10度以上の気温だったりします。 一方、夏も昼間の太陽熱が夜に室内に放散されるのは同じです。そのため、真夏の夜はエアコンなしでは夜眠れなくなる、という人もいます。昼間留守にしていると、日中は部屋を閉め切っているため、夜は居室全体が蒸し風呂のようになっていることもあります。 とくに、タワーマンションの上層階の南向きは、夏の暑さはかなり厳しいです。 東向きより西向き？ となると、南向きよりも、適度に日が当たる東向きや西向きのほうが良い、という考え方も出てきます。東向きと西向きでは、人気があるのは東向きですが、これは午前の日当たりか、午後の日当たりかという差になります。 「早起きするなら東向き」「西日はきつい」という意見が強く、東向きのほうが西向きより人気です。そのため、価格は西向きのほうが安いです。日の当たる時間に大差はありませんから、西向きのほうが割安な分、選ぶなら西向きがいい、という考え方もあります。 北向きは日当たりが全くありません。そのため、夏は涼しく、冬は寒いという特徴があります。北向き住戸は人気がありませんが、そのぶん北向きは価格が圧倒的に安いです。 また、北向きは日が差さない分、景色を見るのに適しています。そのため、タワーマンションの中上層階では北向きも意外に人気がありますし、子供がいない方なら、北向きでOK、という人も多いようです。 マンションは風通しも大事 北向きの不安点は、日当たりがないと部屋がカビてくるのではないか、ということです。これに関しては、日当たりと湿気にはあまり相関関係はなく、北向きの部屋だからカビやすいという事実はありません。 カビを防ぐには湿気がこもらないようにすることが大事です。そのためには、風通しを良くすることです。マンションは密閉性が高いため、湿気がこもりやすいという性質があります。そのため、風通しは大事です。 風通しの良いマンションとは、異なる二方向（北と南、西と北、など）に外気に面した窓があるマンションです。同じ方向に窓が二つあっても風通しは得られませんし、一方の窓が内廊下に面していても、やはり風通しは良くありません。

マンションの階数で「15階建てよりも14階建てのほうがいい」という議論がよくきかれます。高さ制限のあるなかでマンションを建設する場合に、1階あたりの階高が高いほうがいいマンションだ、という考え方です。でも、これって正しいのでしょうか？　「15階建て」「14階建て」それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。 15階建ては階高が低い マンションでは15階建てと14階建てが多いです。その理由はいくつかありますが、一番大きな理由は非常用エレベーターの設置義務だといわれています。 建築基準法では、高さ31ｍまでとそれを超える4階部分までの建物であれば、非常用エレベーターを設置しなくてもよいとされます。一般に、高さ31ｍとは、10階か11階に該当します。つまり、高さ31mが10階ならば、全部で14階建てのマンションとなり、11階ならば全部で15階建てとなります。 マンションの階高（1フロアあたりの高さ）は、3m程度が理想といわれます。しかし、階高3mとするには、高さ31mで10階までしか入りません。逆に11階を高さ31mに収めようとすれば、階高を低くしなければなりません。そのため、15階建てのマンションは、どうしても階高が低くなります。 マンションの階高は、低いよりは高い方がいいです。高いほうがリフォームの際の自由度もありますし、部屋が広々としています。階高が大きいことは、14階建てマンションのメリットといえるでしょう。 15階建ては敷地に余裕が出る？ ただ、15階建てにもメリットはあります。マンションを建てる際には、容積率の範囲内でしか建てられません。容積率をめいっぱい利用して建てる場合、15階建てにすればマンション全体の天地が高くなりますので、マンション全体の平面（建物の建築面積）は小さくなります。逆に、14階で容積率をめいっぱい利用する場合、15階建てよりも平面は大きくなります。 そのため、15階建ては14階建てよりも、敷地に対して余裕ができます。余裕があれば、建物の形を決める際の設計の自由度が高まりますし、敷地利用の選択肢も増えます。たとえば、中庭の面積を広くすることができたりしますし、南向きの部屋を増やすことが可能になることもあるわけです。 また、15階建てにすれば、1戸あたりの建築原価も小さくできますから、結果として分譲価格も安くできます。「安くできる」からデベロッパーが「安く売る」とは限りませんが、購入者としては安く買える可能性が高まるわけです。 高級感を求めるときは14階建て 階高という視点からみれば、15階建ては14階建てよりデメリットが大きいのは事実です。でも、階高に少し目をつぶれば、少し安い価格でマンションが手に入り、固定資産税もちょびっとだけ安くなるわけです。 いちがいに「15階建てが14階建てより悪い」とは限りません。ただ、マンションに高級感を求める場合は、15階建てを購入するときは注意しましょう。14階建てのほうが、階高が高いだけに天井が高く、高級感では満足度が高そうです。

マンションを購入する際、最初に支払うお金に「申込金」と「手付金」があります。似たような言葉ですが意味は大きく違います。支払う前に、そのお金の趣旨をきちんと確認しておきましょう。 申込金は「キープ」のため 申込金は、購入を検討したい物件が決まったときに求められるお金です。正確には「申込証拠金」といいます。かんたんに言うと、申込金は、購入した物件を「キープ」するために支払うものです。キープできる期間はさまざまですが、だいたい1週間から10日程度です。 申込金を払った後で、「やっぱりやめた」ということは可能。その場合は、全額返金されます。つまり、申込金はキャンセルしたら戻ってくるお金です。ただし、支払ってから1週間から10日程度で、本当に買うかどうか決めなければならない、というわけです。 申込金の相場は、物件金額に関係なく5～10万円程度です。実際に購入した場合は、購入金額に組み入れられます。金額も少なく、キャンセルしたら全額返金するお金なので、申込金を取らない不動産業者もいます。いっぽうで、申込金の返金時に「手数料」を請求する業者もいるようですので、支払う前に、きっちりとキャンセル時の処理を確認しておきましょう。 手付金は証拠金 では、手付金とはどういう趣旨なのでしょうか。こちらは、売買契約を正式に結ぶ前に支払う証拠金のことです。手付金の相場は物件金額の10～20%で、実際に購入した場合は、購入金額に組み入れられます。 手付金と申込金の大きな違いは、「手付金はキャンセルしたら返金されない」ということ。手付金の相場は物件金額の10～20％程度なので、数百万円になることもあります。そんな大きなお金なのに、キャンセルしたら返ってこないのです。その点は、十分注意しましょう。 一方、手付金を払って、売主から「やっぱり売るのやめた」とキャンセルされた場合は、手付金が返還されたうえに、手付金と同じ金額を支払ってもらえます。要するに、手付金が「倍返し」で支払われます。 仮に手付金が100万円としたら、買主がキャンセルしても、売主がキャンセルしても、キャンセル時には平等に100万円の負担が生じる、というわけです。つまり、手付金は、キャンセル時に違約金の意味を持ちます。 このため、手付金を「解約手付」と表現することもあります。申込金には、こうした違約金の意味は持ちません。お金を払うときは、「キャンセル時に違約金にされてしまうのか」「キャンセル時には戻ってくるのか」をきちんと確認しておきましょう。 大きなお金なので、キャンセルというのはお互い避けたいもの。一方、キャンセルせざるを得ないときは、それだけのお金を支払いましょう、とルールを明確化したものといえます。