マンションの階数で「15階建てよりも14階建てのほうがいい」という議論がよくきかれます。高さ制限のあるなかでマンションを建設する場合に、1階あたりの階高が高いほうがいいマンションだ、という考え方です。でも、これって正しいのでしょうか？　「15階建て」「14階建て」それぞれのメリットとデメリットを考えてみましょう。 15階建ては階高が低い マンションでは15階建てと14階建てが多いです。その理由はいくつかありますが、一番大きな理由は非常用エレベーターの設置義務だといわれています。 建築基準法では、高さ31ｍまでとそれを超える4階部分までの建物であれば、非常用エレベーターを設置しなくてもよいとされます。一般に、高さ31ｍとは、10階か11階に該当します。つまり、高さ31mが10階ならば、全部で14階建てのマンションとなり、11階ならば全部で15階建てとなります。 マンションの階高（1フロアあたりの高さ）は、3m程度が理想といわれます。しかし、階高3mとするには、高さ31mで10階までしか入りません。逆に11階を高さ31mに収めようとすれば、階高を低くしなければなりません。そのため、15階建てのマンションは、どうしても階高が低くなります。 マンションの階高は、低いよりは高い方がいいです。高いほうがリフォームの際の自由度もありますし、部屋が広々としています。階高が大きいことは、14階建てマンションのメリットといえるでしょう。 15階建ては敷地に余裕が出る？ ただ、15階建てにもメリットはあります。マンションを建てる際には、容積率の範囲内でしか建てられません。容積率をめいっぱい利用して建てる場合、15階建てにすればマンション全体の天地が高くなりますので、マンション全体の平面（建物の建築面積）は小さくなります。逆に、14階で容積率をめいっぱい利用する場合、15階建てよりも平面は大きくなります。 そのため、15階建ては14階建てよりも、敷地に対して余裕ができます。余裕があれば、建物の形を決める際の設計の自由度が高まりますし、敷地利用の選択肢も増えます。たとえば、中庭の面積を広くすることができたりしますし、南向きの部屋を増やすことが可能になることもあるわけです。 また、15階建てにすれば、1戸あたりの建築原価も小さくできますから、結果として分譲価格も安くできます。「安くできる」からデベロッパーが「安く売る」とは限りませんが、購入者としては安く買える可能性が高まるわけです。 高級感を求めるときは14階建て 階高という視点からみれば、15階建ては14階建てよりデメリットが大きいのは事実です。でも、階高に少し目をつぶれば、少し安い価格でマンションが手に入り、固定資産税もちょびっとだけ安くなるわけです。 いちがいに「15階建てが14階建てより悪い」とは限りません。ただ、マンションに高級感を求める場合は、15階建てを購入するときは注意しましょう。14階建てのほうが、階高が高いだけに天井が高く、高級感では満足度が高そうです。

定期借地権とは、一定期間の借地権のことです。定期借地権付きマンション（定借マンション）とは、定期借地の上に建てられたマンションです。借地期間が終了したら建物を壊し、土地を更地にして地主に返還しなければなりません。 定借マンションでも、建物は区分所有者が所有権を持っています。一方、土地は買わずに借りるだけなので、分譲価格に土地代が含まれません。そのため、安いのが特徴です。 いったい、定期借地権マンションは、得なのか損なのでしょうか？ 検証してみましょう。 土地付きマンションより2～4割安い 定期借地権付きマンションの魅力は、なんと言っても価格。土地を買わずに借りるだけなので、通常の土地付きマンションより2～4割くらい安いです。ただし、入居時には土地の保証金が必要で、月々の借地料の支払いもあります。借地料は場所によって異なりますが、50年間となると総額数百万円になります。一方で、土地の固定資産税はかかりません。 定期借地権は最低50年と決められていますので、定期借地権付きマンションも50年の借地権付きが一般的です。ですから、新築の場合、最低50年は済むことができます。 担保価値は低い 定期借地権付きマンションでは、購入時の価格に土地代が含まれません。そのぶん、分譲価格や中古価格が安くなります。安くて買いやすいのはいいですが、住宅ローンを組むときに、マンションの担保価値が低いのは注意点。土地部分に担保価値がないためです。 借地期間が終わったら、マンションは解体して更地にし、地主に返還しなければなりません。解体費用は、毎月積み立てます。そのため、定借マンションでは、管理費、修繕積立金とは別に、解体準備基金という積立金も毎月かかります。 50年後に、積み立てたお金でマンションを解体して、残金などは精算します。50年後に必ず更地にしなければならないとは限らず、契約条件によっては借地権を延長できることもあります。 老朽化リスクがない 定期借地権付きマンションをどう評価するかは、意見が分かれます。 「居住の終わり」が見えているので、ある意味安心、という声もあります。というのも、土地付きマンションでは老朽化とともに建て替えの問題が生じ、建て替えできない場合はスラム化したマンションを所有し続けなければならなくなる、といったリスクがあります。定期借地権付きマンションは解体が決まっていますので、そうしたリスクがありません。 定期借地権ではなく、一般借地権のマンションと比べるとどうでしょうか。一般借地権マンションは、解体費用を積み立てていない場合が多いので、老朽化したときにどうするか、という問題が生じます。定期借地権付きマンションでは、解体費用を積み立てているので、老朽化のリスクから逃れることができます。 売却が年々難しくなる 定期借地権付きマンションは、土地がないだけに資産価値では見劣りします。 とくに、借地権の残りが短くなると、売却しようにも価格がかなり低くなることが予想されます。借地権が0年になれば、資産価値が事実上ゼロになりますから、その時期が近づくにつれ売却じたいが、年々難しくなります。 「終の棲家」にならない 人が住宅を購入する理由の一つに、「終の棲家を手に入れる」という考え方があります。定借マンションがその条件を満たすかは疑問です。 人間の寿命は人によって違いますが、長ければ100歳まで生きることもあります。そのため、定期借地権を50歳で買えば、「死ぬまで住める」といえるでしょう。 しかし、たとえば30歳で購入すれば、80歳で住みかを失うリスクがあります。そう考えると、50歳以下で定期借地権付きマンションを買うのは、あまりおすすめできません。 残存期間が短くなっても補修できるか？ こうした声を反映してか、最近は借地権の設定期間を長くした定期借地権住宅も出てきました。60年や75年などです。借地期間75年となると、25歳で買っても100歳まで住むことができますから、ほとんどの場合、「死ぬまで住める」ことになります。 とはいえ、たとえば築50年をすぎた段階で、建物が老朽化が目立ってきたときに、あと25年の所有期間のために大規模修繕をするかどうか、という問題が浮上するかもしれません。定借期間を延ばしたら延ばしたで、建物の補修という大問題が生じてしまうのです。 定借マンションの問題点として、借地権残存期間が短くなるにつれ、補修が行き届かなくなりやすいという点が挙げられます。築50年くらいなら心配なくとも、築60年や築70年となると、どうなるかわかりません。 買うなら都心部 こうして考えると、定期借地権付き住宅は、賃貸住宅に超長期で契約するのに似ています。あえて書けば、定期借地権付き住宅は「資産」ではありません。住宅の「長期利用権」にすぎません。 それでも都心部の交通至便な定借マンションなら、たとえ築45年になっても「利用したい」と考える人はいるでしょうから、使い道はあります。貸すことができれば、期限いっぱいまで無価値にはなりません。 私見ですが、定期借地権住宅を買うのなら、交通至便な都心部に限る、といえるでかもしれません。

初めてマンションを購入する場合、何から始めたらいいのでしょうか？　マンションがほしいと思ったら、まずは予算確保と情報収集が大事です。ご説明しましょう。 「希望エリア」「間取り」「予算」を明確に 「まずはモデルルームを見に行こう」というのはやめた方がいいでしょう。雰囲気に流されてしまい、自分がどういう住居を必要としているのか、見えなくなってしまう可能性があるからです。 最初にすべきことは、自分が住居に求める条件をリストアップすることから。とくに、「希望エリア」「間取り」「予算」の3つは明確にしておく必要があります。「希望エリア」は広めにとっておいたほうが物件が見つかりやすくなります。 間取りもある程度は柔軟性を持たせて探していいのですが、後で間取りを変えるわけにはいかないｋとおが多いので、「3LDKなら3LDK」と譲れないポイントは確認しておきます。「予算」は、住宅ローンの返済可能額を計算したうえで、厳しめに見積もっておくべきでしょう。 最低でも5件は物件を見る 続いて情報収集です。今はインターネットで希望条件を登録しておくと、条件に見合った物件が出てきたらメールなどで知らせてくれるサービスがありますので、積極的に利用しましょう。 希望の物件が出たら、新築ならモデルルームへ、中古なら当該物件の内見へ出かけます。 このとき注意すべきなのは、最初から希望ど真ん中の物件を狙うのではなく、希望より少し予算が低かったり高かったり、立地が良かったり悪かったりする物件から見ていくこと。つまり幅を見ることです。それにより、自分の希望条件が、どこまで現実的なのかがわかるようになります。 最初に見た物件で決めたくなりますが、じっと我慢。最低でも5件は見るようにしましょう。そうすることで、自分の見る目も養われます。20件でも30件でもいいので、見られる限りは見るに超したことはありません。 実印や印鑑証明の準備もしておく この物件、と決めたら、不動産会社に伝えて申し込みをします。申込証拠金を支払い、ローンシミュレーションをしてもらい、重要事項説明を受けて売買契約を結びます。その後、ローンの手配をして、残金の支払いをし、物件の引き渡しを受け、入居という流れになります。 この間、早くても1ヶ月、新築の場合は竣工を待つので1年以上かかることもあります。 売買契約や引き渡し時の書類には、実印や印鑑証明が必要。期間が短い場合はあわただしくなりますので、実印や印鑑証明などの準備はお早めに。

マンションを購入するときに付き合わなければならないのが不動産業者。新築の場合は売主であるデベロッパー、中古の場合は仲介業者で、どちらも不動産業者です。マンション購入では、この不動産業者をどう使いこなすかが重要になります。ここでは、不動産業者との付き合い方の原則をご紹介しましょう。 「よい物件情報を引き出す意識」を持とう 最近はインターネットを検索すればさまざまなマンション販売情報が手に入ります。ただ、すべての情報がインターネットに載っているわけではありませんし、インターネット掲載前の情報を握っているのが不動産業者です。上手に付き合って、よい物件情報を引き出すという意識を持ちましょう。 不動産業者に対して、尊大な態度を取る方もいます。でも、きちんとした対応をして、相手を尊重する態度を取る方が、不動産業者もいい情報を優先して送ってくれたり、便宜を図ってくれたりするものです。ビジネスマナーとして当然ですが、不動産業者相手でも、礼をもって接しましょう。 これが大原則で、以下に不動産業者との付き合い方３原則をご紹介。 原則１　きちんと返事を返す 不動産業者に自分が求める条件を伝えると、相手はメールなどでさまざまな情報を送ってくれます。そのほとんどは、自分の希望とは合わないものだと思います。先方もそれを承知のうえで、とりあえず手持ちの情報を一通り送ることもあります。 そうしたときにも、「こんなつまらない物件を送ってきて！」などと怒って無視するのはNG。「この物件は予算オーバーなのでダメ」「この駅は希望外」「もっと駅に近い物件がいい」など、きちんと理由を説明して返事を返しましょう。 理由を説明するのが面倒なら、「どの物件も最初に伝えた条件と違う」という程度のことでもかまいません。とにかく、「返事をする」というのが大事なのです。 不動産業者も、たくさんの顧客を相手にしています。すべての顧客に同じように接することはできません。「返事をする」という基本的なマナーを持っている顧客に、優先的に情報を流してくれるようになるものです。そうすれば、いい物件が出たときに、真っ先に紹介してくれるようになるでしょう。（逆にいうと、返事すらしない顧客が非常に多い、ということです）。 原則２　急いで買う姿勢を見せない モデルルームなどを見学したり、中古物件で内覧をしたときに、アンケートを書く機会があります。こうしたときに、「良い物件があればすぐに買いたい」といった積極的な回答をするのは避けた方がいいでしょう。 アンケートの記入時は「とくに急いで買うつもりはない」と書きます。実際の会話でも、「1年以上かかってもいいから、ゆっくり多くの物件を見て、気に入ったものがあれば買うかも知れない」という趣旨にしておきます。 「すぐに買いたい」と回答してしまうと、不動産業者の熱が入りすぎ、電話攻勢を受けたりして、うんざりします。本当に緊急に買う必要があるならともかく、そうでない場合、営業電話は3回も受ければイヤになり、不動産業者との関係性が悪くなります。それは長い目で見た場合、あなたにとってもいいことではないですし、もちろん不動産業者にもメリットはありません。 ゆっくりと1年かけていい物件があれば買うから、気長に付き合って欲しい、という態度を示すのが良策です。そうすれば、不動産会社も、顧客リストにあなたの名前を入れて、必要なときに情報を送ってくれるようになるでしょう。 原則３　不動産業者のクルマに乗らない 実際にマンションを見に行くとき、物件までは自分の足で歩いていくことをおすすめします。不動産業者は、クルマに乗せて何件も見せたりすることもありますが、「こんなに何件も見せてもらったら、すぐに決めないと悪いなあ」などという気持ちになってしまうもの。そういう気持ちになると、不動産業者のペースになります。ですから、不動産業者のクルマには乗らないことです。 また、物件を見るときは、駅からの距離や雰囲気をつかむことも大事です。クルマで行けば、遠い距離も近く感じますし、治安の悪さなどがあっても肌で感じることができません。「駅から歩いて物件まで行くこと」も内覧のうち、と考えるといいでしょう。

マンションを購入するときは、購入予定の住戸の間取りだけでなく、上下左右で隣接する住戸の間取りも確認しましょう。住みやすく快適なマンションライフを送るには、自分の周囲の部屋がどうなっているか、を知っておくのがとても大事です。 寝室の上下左右の部屋は？ 寝室は夜寝る場所ですから、静かなのが大事。また、夫婦生活を営む場なので、音漏れも気がかりです。 まず、寝室の上下左右に、別の住戸の浴室やトイレ、キッチンがないかをチェックしましょう。上階住戸や隣戸の人が、夜中にシャワーを浴びたり、トイレを流したり、早朝からキッチンで料理を始めたりしたら、音が聞こえてきて熟睡できません。 逆に寝室が外廊下に面していたら、夫婦生活の音が漏れてしまうかもしれません。 理想的には寝室はベランダ側 騒音のトラブルはマンションでもっとも多く、上下階の住人との人間関係が悪くなり、ひどくなるとマンションから引っ越す要因にもなったりします。自分が迷惑を受けるだけでなく、自分が下階や隣戸に迷惑をかけることだってあります。 理想をいえば、夫婦の寝室は寝室同士が隣り合っていて、外廊下から遠いところがベストです。つまり、ベランダ側です。ベランダ側に寝室がない場合は、居室の中心部がいいでしょう。 下階の共用設備にも注意 エレベーターの隣も要注意です。エレベーターの音が聞こえてきて夜眠れない、という人もいますし、エレベーターホール前は人通りが多いので、外廊下側の窓を開けておくとのぞかれる心配もあります。 2階住戸は、下階（1階）に共用設備がある場合もあります。自分の購入予定の住戸の真下に何があるかを、きちんと確認しましょう。電気室や機械式駐車場、自転車置き場などが下にある場合、音が響いて聞こえてくる可能性があります。