2021年の首都圏の新築マンション販売個数は、30%程度増えそう。新型コロナ感染症は広がりを見せていますが、マンション販売は堅調です。 埼玉県が48%増 不動産経済研究所によりますと、2021年の首都圏の新築マンションの発売戸数は、2020年に比べ31.1%増の3万2000戸と見込まれています。2020年は、新型コロナウイルス感染症の流行で前年比20%減でしたが、2021年は回復しそう。都心部では引き続きタワーマンションの供給が続く一方、郊外物件も活況になりそうです。 地域別にみると、東京23区は前年比30.8%増の1万4000戸。都下が25.0%増、神奈川県が34.6%増、埼玉県が48.1%増、千葉県が17.6%増で、全エリアで発売が増える見通しです。 注目物件は？ 新型コロナウイルス感染症の拡大が続くなか、在宅勤務が徐々に定着。そのため、2020年は在宅勤務に向いた広めの郊外物件を探す動きが強まっていました。 この流れは2021年も続く見通しです。郊外で注目の大型物件は、東京建物などによる「ブリリアタワー聖蹟桜ヶ丘 ブルーミングレジデンス」。京王線の聖蹟桜ケ丘駅から徒歩4分の、33階建て免震タワーです。 都心物件の人気も根強く続きます。都心では、三井不動産の高級マンション「パークコート千代田四番町」「パークコート神宮北参道 ザ タワー」あたりが注目でしょうか。 新型コロナ感染症の収束は見えませんが、新築マンションは堅調に供給されていきそうです。

マンションを買うときに、よく目にするのが「耐震構造」と「免震構造」。耐震マンション、免震マンションともいいますが、どういう仕組みで、どういう違いなのでしょうか。わかりやすく比較してみましょう。 建物自体の損壊を防ぐ目的に変わりなし 耐震構造とは、梁や柱など躯体を頑丈に作ることで、建物を地震に強くするものです。「地震に耐える頑丈な構造」と理解すればいいでしょう。 いっぽう免震構造とは、建物をゴムの上にのせることで衝撃を吸収し、地震の揺れを軽減するものです。「地震の揺れを免れる構造」と理解すればいいでしょう。地震が起こると、マンションの箱全体がそっくり揺れるので、建物に地震の力が伝わりにくくなります。 制震構造は、地震によって生じた揺れを打ち消す装置（ダンパー）を、建物に組み込んだ仕組みです。建物下部が左に揺れたら、建物上部は右に反って、建物全体の揺れを逃します。 耐震、制震、免震のいずれも、建物自体の損壊を防ぐことに変わりはありません。免震には、さらに「建物内の揺れを軽くする」という利点があります。免震の場合は、家具の店頭なども最小限に食い止めることができます。 免震が優れているが そのため、３つのうちどれが一番優れているか、という視点で見ると、免震構造に軍配が上がります。しかし、そのぶん免震構造は価格がお高め。そのため導入しているマンションも一部にとどまります。 コストが安いのは耐震構造です。耐震構造でも、現在の法令に準拠したものならば、東日本大震災クラスの揺れにも耐えられます。

マンションを購入するとき、必ず確認しなければならないのが「登記簿」。とくに、中古マンションを買うときは、登記簿で現状がどうなっているかを見ておかなければなりません。とはいうものの、登記簿ってちょっと見ため難しいですよね。ここでは、登記簿の超カンタンな読み方、見方を解説します。 登記簿は3部構成 不動産の登記簿とは、「登記事項証明書」のことです。このうち、すべての内容が記されているものを「全部事項証明書」といいます。右上に「全部事項証明書」と書かれていたら、それが登記簿だと理解していただいてかまいません。 登記簿は、「表題部」「甲区」「乙区」の3部構成になっています。 建物全体の表題部 マンションの登記簿は、一戸建てとは少し異なり、最初に「マンション全体」（一棟の建物の表示）の表題部があり、次に、個別の部屋「専有部分」の表題部が記載されています。 「表題部」とは、その土地・建物がどこにあるかを示すもの。マンション全体の表題部には、「専有部分の家屋番号」「所在」「構造」「床面積」「敷地権の目的たる土地の表示」などがあります。 「専有部分の家屋番号」とは、各部屋に付けられた番号のことで、「○○○-101～○○○-1020」というように、表されます。この場合は、自分の購入しようとしている部屋番号があるか確認してください。 「所在」（住所）は、私たちが一般に使う「住居表示」の住所とは異なることがあるので、少し違和感があります。その住所がどこなのかは、「公図」という図面で確認できます。マンション売買時には、不動産屋が公図を用意してくれます。 「建物の名称」には、マンション名が記されています。この名称が購入しようとしているマンション名と完全に一致していることを確認してください。これが一致していれば、「所在」に違和感があってもあまり気にしないでいいでしょう。 「構造」は、マンション全体の構造材料などが記録されています。これも気にしないでかまいません。 その次に「敷地権の目的たる土地の表示」があります。マンションの場合は、土地と建物が一体となって取引されるので、この表示があります。これもとくに気にしないでかまいません。 専有部分の表題部 マンション全体（一棟の建物の表示）の表題部の次に「専有部分の建物の表示」という欄があります。ここは、マンション全体についての表示ではなく、各戸の専有部分、つまり各部屋についての表示です。 「家屋番号」、「種類」、「構造」、「床面積」、「敷地権の表示」などが記録されています。自分の買おうとしている部屋の階数や床面積を確認すれば、それでOKです。 注意点として、登記上の床面積は、「内法面積」（うちのりめんせき）が記載されていて、不動産広告の「壁芯面積」より少し狭くなっています。「壁芯面積」は壁の中心線で囲まれた面積で、「内法面積」は「壁芯面積」よりも壁の厚さの半分ほど面積が小さくなっています。「広告の面積と違う！」と思うかもしれませんが、これは数パーセントは違っていてOKです。（あまり大きく違う場合はおかしいです）。 「敷地権の表示」には、「敷地権の割合」という項目があります。マンションを購入した場合、専有部分の「建物」の権利と、敷地権という「土地」の権利の両方を取得することになります。そして、土地の権利は、マンションの他の購入者と「共有」になります。 「敷地権の割合」は、「○○○分の○○」というように、敷地に関するその人の所有権の持分を表します。きっとかなり小さいですが、それほど気にしないでいいでしょう。 甲区では、「所有者」が「売り主」と同じか確認する 次に、「甲区」は所有権に関する情報を示しています。そのマンションが誰の所有かを確認できます。「甲区」の最後に書かれている人物が、所有者です。マンションを購入する場合、登記上の「所有者」と契約書に書かれている「売主」と同じか、確認しておきます。 通常、マンションの売り主は、「甲区」の一番最後に載っている登記名義人です。不動産売買契約書を交わす際に、その「売主」と「登記名義人」が一致しているかは重要です。売主と登記名義人が一致しない場合、トラブルの香りがします。 登記名義人と売主の間で売買契約済みで、それがあなたに転売される、というケースもなくはありませんが、きわめてレアです。そのため、契約書の「売主」と登記の「名義人」が異なる場合、その物件は買わないほうが安全です。 乙区には抵当権が書かれている 最後が「乙区」。これは、所有権以外に関する権利関係の情報を示しています。不動産登記簿の見方としては、この乙区がもっとも重要です。 乙区に何も書かれていなければ、何の問題もありません。でも、そういうケースは少なく、実際は、乙区の最後に抵当権が書かれています。抵当権が載っている場合、そのマンションは借金の「担保」となっています。 マンションを買うときは住宅ローンを組むので、借金の担保となっていることはおかしくはありません。ただ、中古マンションを購入する際には、この抵当権が完全に抹消されなければ買ってはいけません。 どんな会社の抵当に入っているか 通常は、マンションの買主の払ったお金で売主にかかっている抵当権を抹消しますので、契約時に抵当自体があることは問題ではありません。ただ、その金額があまりに大きくないか、マンションの売買価格で抹消できる範囲なのかは確認しなければなりません。 抵当権が大きくても、設定の日付が古ければ、実際のローンの残債は小さいので問題はありません。しかし、設定して数年のローンなら、かなりの残債があると考えられますので、ちょっと心配になります。売主のローン残高証明書などを確認しておいたほうがいいでしょう。 住宅ローンの抵当は「住宅金融公庫」や「●●保証株式会社」などといった名称が書かれています。ふつうは、●●は銀行名です。たとえば、「みずほ信用保証株式会社」なら、みずほ銀行の抵当に入っていることになります。 住宅ローンとは無関係と思われる抵当権が設定されている場合も、要注意です。抵当権者がどんな人か、どんな会社なのか、きちんと説明を求めましょう。

マンションのモデルルームはとてもきれいに整っています。こんな夢のような生活をしたい！　とつい考えてしまいがち。でも、少し冷静になって！　モデルルームを見るときのポイントを簡単にまとめてみましょう。 部屋の正確な広さを把握しよう まず、モデルルームに入って見るときには、メジャーを持参しましょう。モデルルームは色彩や置く家具を工夫して、部屋を広く見せているからです。惑わされないように、現実にどのくらいの広さなのか、メジャーで計測して確認しましょう。 できることなら、モデルルームに来る前に、自分がいま住んでいる家のリビングや寝室の広さをメジャーで測ってくるといいでしょう。当日比較しやすくなります。 モデルルーム見学は、できることならモデルルームがオープンするピーク時期にあわせます。ピーク時期は、新春、ゴールデンウィーク、シルバーウィークの年3回。この時期にまとめてモデルルーム巡りをしてみると、目が肥えてきて比較がしやすくなります。短期間に集中してみたほうが、見る目が養われるということです。 実際の建設地を見に行こう モデルルームは、通常、マンションとは異なった場所に設定されます。その場合、モデルルームに行く前に、実際のマンションの建設地を訪れてみるべきです。そのほうが、モデルルームで説明を受けるときのイメージが沸きます。たいていは、モデルルームのほうが現実のマンションよりいい立地にあります。現実の立地を先に知っておくことも大事です。 もし本気で買おうと検討するなら、モデルルームを訪れた後、最寄駅からマンションの建設地まで、時間や曜日を変えて歩いてみましょう。夜は人が少ないとか、夜になると変な店が出るとか、日曜日は観光客がやってきてうるさいとか、平日昼間は近所で荷下ろしが多いとか、その町のさまざまな側面がわかります。 訪問するのは、平日、休日の昼と夜。つまり計4回は最低行ってみましょう。さらに、平日の朝の通勤・通学風景なども見ておくと、実際に生活が始まったときのイメージが沸きやすいです。 トイレやドアの構造もチェック モデルルーム見学では、設計者の配慮が行き届いているかも確認したいところ。たとえば、トイレにあるトイレットペーパーのホルダーの位置。右にある場合と左にある場合がありますが、左にあるほうが使用量が少なくなり家計に優しいことが知られています。 利き腕が右の人が多いので、右側にペーパーホルダーがあると、つい紙を使いすぎてしまうのですね。そのため、トイレットペーパーホルダーは左側、というのが住宅建築の常識です。 ドアの開き方もチェック。トイレのドアは、万一トイレ内で倒れた場合に出やすいよう、外に引く形になっているのが常識。お風呂の場合は、ドアについたしずくが外で垂れないよう、内側に引く形が常識。部屋のドアは、開いたときにドアノブが柱を傷つけたりしないように工夫されているのが常識。ドアを開いたときに固定する金具があるものです。 こうした常識が守られていない場合、守れないような特別な事情があるのか、それとも設計者の配慮が足らないだけなのか、きちんと確認しておきましょう。一時が万事で、設計者の配慮が足らない物件は、選ばないほうが吉です。

不動産の広告を見ていると、「第一種住居地域」だとか、「商業地域」といった文字が出てきます。「住居地域」なら住宅地、商業地域なら商業地なのだろう、くらいのことはわかりますが、「一種」と「二種」の違いなど、わかりにくい点もあります。わかりやすく解説していきましょう。 用途地域とは？ こうした地域区分けを「用途地域」といいます。そのエリアで建てることのできる建物や、営業できる商店などを区分けするルールです。用途地域を見れば、そのエリアにどんな種類の建物が建てられるのか、どんな店が営業可能か、などがわかりますので、エリアの住環境がわかりますし、将来の町並みの予想もつきやすいです。 また、現地マンションの隣に大きな空き地がある場合や古い建物がある場合、将来、そこに新たな建物が建つ可能性がありますが、用途地域を確認すれば、どんなものが建てられるかのイメージが湧きやすくなります。 なお、用途地域は建物の用途を規制するルールですから、建物高さや建ぺい率、容積率を規制するものではありません。ただし、建ぺい率と容積率は、用途地域ごとに設定されていて、住宅の良好な環境を保護すべき地域ほど、これらの制限は厳しくなっています。また、どんな高さの建物が建てられるかは、隣接する道路の広さなどによっても異なります。 低層住居専用地域 用途地域で規制がもっとも厳しいのが、「第一種低層住居専用地域」。これは、小規模な住宅のほか、学校や老人ホーム、診療所などだけが建てられる地域です。建ぺい率は30～60%、容積率は50～200%。マンションも建てることはできますが、3階建て程度の低層マンションまでになります。絶対高さ規制が導入されていて、地盤面より高さ10～12mくらいまでに制限されています。 第一種低層住居専用地域は、住宅地としては落ち着いていますが、一定規模以上の店舗は作れませんので、コンビニエンスストアすら立地できません。そのため、広いエリアが第一種低層住宅専用地域に指定されている場合、エリア中心に住んでいると、買い物が不便な場合があります。 「第二種低層住居専用地域」も低層住宅しか建てられないことは同じですが、広めの店舗や飲食店などの立地が認められます。ただ実際には、第二種低層住居専用地域は、あまり存在しません。 中高層住居専用地域 「第一種中高層住居専用地域」は、低層住居専用地域で建てられる用途に加え、病院や大学、500平方メートルまでの一定の店舗なども認められます。建ぺい率は低層住居専用地域と同じですが、容積率は100～300%と緩くなります。 絶対高さ制限がないため、容積率に応じた中高層マンションが建てられます。コンビニや小さなスーパーなら立地できますし、そこそこ利便性のある住宅地といえます。ただし、南側に空き地があると、高いマンションが建って日照が減ったりしますので、注意が必要です。 「第二種中高層住居専用地域」は、第一種中高層住居専用地域の用途に加え、1500平方メートルまでの一定の店舗や事務所も認められます。住環境と利便性のバランスのとれた地域といえます。 ここまでが、「住居専用地域」です。次に「住居地域」について説明しましょう。「専用」の二文字がとれると、どんな違いが起こるのでしょうが。 住居地域 まず、「第一種住居地域」は、大規模な店舗・事務所の立地を制限する住宅地とされ、住宅のほか、3000平方メートルまでの店舗や事務所、ホテル、旅館などが建てられます。50平米以下の小さな工場も建てられます。建ぺい率は60%、容積率は200～400%と、第一種中高層住居専用地域よりも緩くなっています。このため、第一種住居地域は、第一種中高層住居専用地域よりも高く大きなマンションを建てることができます。 「第二種住居地域」は、第一種住居地域の用途のほか、パチンコ店やカラオケ店の立地も認められます。「住居地域」という名称ですが、商業的な用途にも使えるエリアです。建ぺい率、容積率は第一種住居地域と同じです。 準住居地域は、上記に加え、営業用の倉庫や小規模な自動車修理工場、劇場、映画館も認められます。ただ、実際に指定されている地域はあまりありません。 ここまでが「住居地域」系です。同じ住居地域でも、「第一種低層住居専用地域」と「準住居地域」では、用途の範囲が全く違うことがおわかりいただけましたでしょうか。 商業地域 以下、商業地域について説明します。駅に近いマンションでは商業地域に立地していることも少なくありません。 「近隣商業地域」は、近隣の住宅地に日用品などを供給する目的の商業地域です。郊外駅近くでは商店街が形成されていることもあります。建ぺい率は80%と高くなますが、容積率は200～400%と住居地域並です。このため、店舗などは中低層の商業施設が主になります。 「商業地域」は、その名の通り、商業が主目的のエリアです。店舗、事務所などの業務利便の増進を図る地域で、主要駅周辺などが指定され、多くのビルが建ち並びます。一定の工場を除けばほとんどの用途の建築物を建てることができます。建ぺい率は80%、容積率は200～1000%です。 商業地域は、商業目的のエリアのため、基本的に住環境は重視されません。風俗店の営業も可能ですし、日影規定など日照権を保護する規定の適用もかなり緩いです。そのため、商業地域の場合は、隣にどんな大型の建物が建つかわからないし、日照が遮られても文句がいえない、ということもあります。南側が商業地域の土地は、とくに注意しましょう。 商業地域だからといって住宅地に向かないわけではなく、その利便性の高さから、最近は中高層のマンションが建つケースが少なくありません。用途が広く使いやすい地域なので、地価が高くなりやすいといえます。 工業地域 最後に、工業地域について説明しましょう。近年は、工業地域でもマンションが建てられるケースが増えています。 「準工業地域」は、環境に大きな影響を与えない工場立地を主目的としたエリアです。昔ながらの町工場などが集まっている場所がよく指定されています。再開発などで、準工業地域に住宅やマンションが建つことも多いです。 準工業地域は、一定の風俗営業店や一部の大規模工場を除き、さまざまな用途の建物を建てることができます。再開発エリアでは、一見住宅地に見えても、準工業地域だったりすることもあります。建ぺい率は60%、容積率は200～400%と、商業地域よりも厳しくなっています。 「工業地域」は、工場立地を目的としたエリアです。そのため、どんな工場でも建てることができます。一方、学校や病院、ホテル、映画館などは建てられません。つまり、こうした施設からは離れてしまいます。建ぺい率、容積率は準工業地域と同じです。 住宅を建てることは認められているので、マンションが建設されることもあります。近年は、工業地域でも大規模再開発でマンションができたりします。しかし、環境に影響を与えるような工場が立地できるエリアですから、どんな工場が建つかわからない場所である、ということは認識しておきましょう。 最後に、「工業専用地域」がありますが、ここは住宅は建てられませんので、省略します。 二地域にまたがる場合 マンションは大きな建物なので、敷地が複数の住居地域にまたがる場合があります。その場合、全体の占める面積が大きいほうの用途が、建物全体に適用されます（容積率や建ぺい率は面積に応じて按分されます）。 商業地と第一種低層住居地域が隣接している場合は、こういう「またがり」を使った大規模マンションが建設される可能性もあります。南側に商業地域がある場合、こうした制度を利用して大規模マンションが近くに立つこともありますので、頭に入れておきましょう。 自分の目的にあったエリアのマンションを買おう さて、ここまでいろいろ書きましたが、どのエリアがもっともマンションに適しているのでしょうか？ 静かな住環境を重視する人は、第一種低層住居専用地域のマンションがいいでしょう。一方、利便性を重視するなら、商業地域のマンションがいいかもしれません。 将来的な資産価値の維持を考えるなら、用途が広い商業地域のマンションが有利という考え方をする人もいるようです。その意味では、準工業地域のマンションも用途は広いです。ただ、環境があまりに悪い場所は資産価値にも悪影響を及ぼします。 第一種低層住居専用地域は、良質な住環境から将来も資産価値が高いという考え方もあります。しかし、人口減少の時代においては、人が減りやすいエリアともいえます。周囲から人が減って閑散とすれば、マンションの資産価値は著しく落ちていきます。そのため、第一種低層住居専用だからといって安心しないほうがいいでしょう。